Niska dopłata do odsetek w RNS

[petru23]

Witam,

 

Mam nadzieję, że tu znajdzie się ktoś, kto wyjaśni mi pewną kwestię. Mianowicie:

 

Udało mi sie z żoną załapać na Rodzina na Swoim przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Kredyt pokrywa w 100% wartość nieruchomości.

Wg decyzji kredytowej (Getin) informacje dotyczące raty są następujące (kwoty zaokrąglone):

- docelowa rata całkowita (szacunek uwzględniający dopłatę) - 612 zł - ta rata była cały czas przyjmowana jako rzeczywista wysokość raty.

- docelowa rata odsetkowa (szacunek uwzględniający dopłatę) - 464 zł

- rata do zdolności - 790 zł

 

Podpisaliśmy umowę z dniem 7 luty 2013. Dopiero dziś otrzymaliśmy harmonogram spłaty (mimo iż mieli na to 14 dni) i to w postaci pdf na maila. W sumie jest to niepełny harmonogram, uwzględnia tylko pierwsze 12 m-cy oraz ostatnią ratę. W harmonogramie widnieje

 

1 m-c

rata kapitałowa - 325 zł, rata odsetkowa 935 zł, kwota dopłaty 350 zł, rata ogółem 910 zł

2 m-c

rata kapitałowa - 92 zł, rata odsetkowa 1170 zł, kwota dopłaty 437 zł, rata ogółem 825 zł

kolejne miesiące praktycznie takie same jak w przypadku 2 m-ca.

 

Skąd aż taka różnica w wysokości raty z decyzji a faktyczną? z tego co widzę odsetki wynoszą 37% zamiast 50% zgodnie z warunkami Rodzina na Swoim (437 zł to około 37% z 1170zł).

 

może mi ktoś to wyjaśnić?

[lzalewski]

Dopłata jest do 50% wysokości odsetek, a nie 50% wysokości odsetek. Wysokość dopłat zależy od rodzaju nieruchomości, powierzchni użytkowej oraz od tego czy kredyt był udzielony dla rodziny czy singla.

[petru23]

powierzchnia mieszkania - 49,17m

rynek - wtórny

wartość mieszkania - 160 000 zł

Wartość kredytu w Rodzina na Swoim - 160 000 zł

ja i żona mamy po 30 lat.

limit dopłaty w IV kw 2013 - 3 267,86 zł/m2, cena mieszkania to 3 254 zł/m2 czyli mieści się całkowicie.

 

Wszystkie warunki do pełnej dopłaty 50% zostały spełnione.

Nie ma jeszcze założonej KW. Czy jak będzie KW to raty spadną aż o te 200zł? Szczerze powiem, że nie rozumiem zbytnio skąd takie róznice w szacunkach z decyzji a faktycznej wysokości raty

[GPO Finanse]

Docelowe raty w decyzji kredytowej nie zawierają poniższych składników:

- marża podwyższona o 0,25% z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu,

- marża podwyższona o 2 % do czasu wpisu hipoteki w KW.

I z tego, zapewne, wynika tak wysoka rata.

[petru23]

czyli jak będzie KW to rata powinna spaść o tą róznicę? wiadomo, że około, ale jakieś 200zł?

[GPO Finanse]

Jak będzie wpis do KW to oprocentowanie zostanie obniżone o 2 %.

 

---------- Post dodany o 20:35 ---------- Wcześniejszy post został napisany o 20:00 ----------

 

Sprawdziłam: po obniżeniu marży o 2% rata będzie na poziomie ok. 640 zł [wciąż podwyższona o 0,25%], a po spłacie kapitału do kwoty 128 tyś marża zostanie obniżona o 0,25%.

Tak więc jeżeli macie taką możliwość trzeba czym prędzej załatwić wpis do KW i dostarczyć do banku - odpis z KW, a nie zawiadomienie z sądu o wpisie - klienci często to mylą.

[WMichal]

Witam,

 

poza tym dopłaty są obliczane na podstawie oprocentowania BGK czyli 6,58% na ten kwartał.

 

Podaj marżę, to będę w stanie dokładnie wyliczyć.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[petru23]

marża banku to 1,84%

[RobertIND]

Harmongram wysłany przez bank jest prawidłowy. Zakłada on stopę procentową na poziomie - 8,79% (wibor 3M - 4,70% obowiązujący do 8 marca + marża 1,84% + 2% do czasu ustanowienia hipoteki i 0,25% za brak wkładu własnego).

Po odjęciu 2 punktów za hipotekę i zmianie stawki Wibor rata w okresie dopłat w pewnym okresie może być nawet poniżej 500 zł/m-c.

[miziulka]

Witam, my dostalismy kredyt w banku pocztowym,

wedlug decyzji kredytowej raty sa nastepujace:

rata kapitalowa 451,39, rata odsetkowa 1419,88,

rata odsetkowa doplacona 784,25, rata placona 1087,02 rata miala byc w tych granicach

po wpisie do kw w granich 900zl

 

Kilka dni temu otrzymaliśmy poczta harmonogram na 3 misiące:

1 m-c kapitał 195,61 odsetki 1724,31 rata 1919,92 saldo 278667,99 doplata 799,07 rata klienta 1120,85

2 m-c kapital 438,25 odsetki 1476,94 rata 1915,19 saldo 278229,74 doplata 643,17 rata klienta 1272,02

3 m-c kapital 440,57 odsetki 1474,62 rata 1915,19 saldo 277789,17 doplata 642,15 rata klienat 1273,04

 

mamy rozumiec ze te zmiany sa w wyniku spadku stopy referencyjnej do 5,77% tak? marza do kw podwyzszona o 1,2%

marza 1,45%

czy miadomo moze cos o tej stopie referencyjnej w nastepnych kwartalach?czy ona bedzie rosla?

moglby ktos sprawdzic doplaty czy sa w porzadku?

[Bożena Myszczyszyn]

1 m-c rata kapitałowa - 325 zł, rata odsetkowa 935 zł, kwota dopłaty 350 zł, rata ogółem 910 zł

2 m-c rata kapitałowa - 92 zł, rata odsetkowa 1170 zł, kwota dopłaty 437 zł, rata ogółem 825 zł

 

Skąd aż taka różnica w wysokości raty z decyzji a faktyczną?

+

powierzchnia mieszkania - 49,17m

Wartość kredytu w Rodzina na Swoim - 160 000 zł

+

Nie ma jeszcze założonej KW.

To jest rynek wtórny - nie było jeszcze zawiadomienia z sądu o założeniu KW i wpisie hipoteki skoro kredyt jest z lutego ?

 

Wysokość raty wyjściowej wynika z warunków cenowych danego banku uwzględniających zarówno stawkę odniesienia i sposób jej liczenia (wibor ), stałą marżę, podwyższenie marży w okresie przejściowym ( do uprawomocnienia wpisu hipoteki) oraz ewentualne podwyższenie marży, jeśli jest wynikiem niskiego wkładu - rezultatem jest określona rata.

 

Ulega ona pomniejszeniu o dopłatę BGK, ale BGK uwzględniając to samo zadłużenie będące podstawą naliczenia dopłat wylicza je wg własnego oprocentowania ( stopy referencyjnej ) niezależnie od tego jakie warunki cenowe ma dany klient w swoim banku . Stopa referencyjna zmienia się kwartalnie - zatem i dopłaty przy spadającej stopie referencyjnej maleją.

Aktualną stopę można sprawdzić na stronie BGK www(kropka)bgk.com.pl/komunikaty-o-stopie-referencyjnej-programu-rodzina-na-swoim

I kwartał 2013 = 6,58%

II kwartał 2013 = 5,77%

 

Skoro kredyt jest na Małżeństwo i mieszkanie nie przekracza 50 m2 to dopłata jest do pełnego metrażu 50m2 wg poniższych zasad:

 

ODSETKI BGK = ( zadłużenie * wskaźnik dopłat * aktualna stopa referencyjna ) / 12

DOPŁATA ZA DANY MIESIĄC = odsetki BGK * 50%

 

zatem na marzec mamy

(159.675 zł * 1 * 6,58% )/12 = 875,55 zł * 50% = 437,77 zł

w kwietniu

(159.583 zł * 1 * 5,77% )/12 = 767,33 zł * 50% = 383,66 zł

 

Podejrzewam, że podane miesiące z harmonogramu to luty ( mniejsza ilość dni od uruchomienia skutkuje niższą dopłatą) oraz marzec . W zadłużeniu stanowiącym podstawę wyliczeń odjęłam odpowiednio spłaconą wcześniej część kapitałową raty 325 zł i 92 zł )

 

Kilka dni temu otrzymaliśmy poczta harmonogram na 3 misiące:

1 m-c kapitał 195,61 odsetki 1724,31 rata 1919,92 saldo 278667,99 doplata 799,07 rata klienta 1120,85

2 m-c kapital 438,25 odsetki 1476,94 rata 1915,19 saldo 278229,74 doplata 643,17 rata klienta 1272,02

3 m-c kapital 440,57 odsetki 1474,62 rata 1915,19 saldo 277789,17 doplata 642,15 rata klienat 1273,04

 

mamy rozumiec ze te zmiany sa w wyniku spadku stopy referencyjnej do 5,77% tak? marza do kw podwyzszona o 1,2%

marza 1,45%

czy miadomo moze cos o tej stopie referencyjnej w nastepnych kwartalach?czy ona bedzie rosla?

moglby ktos sprawdzic doplaty czy sa w porzadku?

 

Rozumiem, że kredyt był dla Małżeństwa.

 

Proszę jeszcze podać jaki był metraż kupowanego mieszkania ?

 

***********************

 

Niezależnie - przypomnienie zasad Rodzina na Swoim i stosowania dopłat :

 

1) Małżeństwo lub osoba samotnie wychowująca dziecko mogła sfinansować zakup domu o powierzchni do 140 m2 z dopłatą odsetek maksymalnie do 70 m2 tego domu lub zakup lokalu mieszkalnego o powierzchni do 75 m2 z dopłatą odsetek maksymalnie do 50 m2 tego lokalu

 

2) Singiel mógł sfinansować zakup lokalu mieszkalnego o powierzchni do 50 m2 z dopłatą odsetek maksymalnie do 30 m2 tego lokalu

 

3) WSKAŹNIK dopłat "W" - w przypadku gdy powierzchnia nieruchomości nie przekracza maksymalnej powierzchni podlegającej dopłacie wynosi 1, w pozostałych przypadkach jest to stosunek maksymalnej powierzchni za którą jest naliczana dopłata do całkowitej powierzchni nieruchomości

np. singiel kupuje mieszkanie o powierzchni 50 m2 , wskaźnik dopłat wyniesie 0,6 ( 30m2 / 50m2)

 

4) Wysokość dopłaty stanowi równowartość 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty, według zmiennej stopy referencyjnej BGK obowiązującej w dniu naliczenia dopłaty.

 

5) PODSTAWĘ do naliczenia kwoty dopłat stanowi zadłużenie pozostające do spłaty (w części lub całości w zależności od wskaźnika dopłat )

 

Sposób liczenia dopłaty :

 

ODSETKI BGK = ( zadłużenie * wskaźnik dopłat * aktualna stopa referencyjna ) / 12

DOPŁATA ZA DANY MIESIĄC = odsetki BGK * 50%

 

Faktyczne odsetki wyliczone za dany miesiąc przez bank są uzależnione od ilości dni w danym miesiącu i przyjętych dni w roku (np.365), w przypadku odsetek dopłacanych przez BGK nie ma znaczenia czy miesiąc ma 28 czy 31 dni, BGK wszystkie miesiące traktuje równo jako 1/12 roku.

[miziulka]

kredyt dla małżeństw, powierzchnia 52,30m2

[Bożena Myszczyszyn]

kredyt dla małżeństw, powierzchnia 52,30m2

 

to jeszcze, przepraszam, że na raty, ale Pocztowy odmiennie do innych banków jako podstawę bierze nie faktyczne zadłużenie wynikające z harmonogramu otrzymanego z banku, ale "hipotetyczne" tak, jakby spadało zadłużenie, gdyby cały kredyt był oprocentowany w banku wg stopy referencyjnej ,

 

proszę mi jeszcze podać okres kredytowania i czy ewentualnie była jakaś karencja

[GPO Finanse]

Witam, my dostalismy kredyt w banku pocztowym,

wedlug decyzji kredytowej raty sa nastepujace:

rata kapitalowa 451,39, rata odsetkowa 1419,88,

rata odsetkowa doplacona 784,25, rata placona 1087,02 rata miala byc w tych granicach

po wpisie do kw w granich 900zl

 

Kilka dni temu otrzymaliśmy poczta harmonogram na 3 misiące:

1 m-c kapitał 195,61 odsetki 1724,31 rata 1919,92 saldo 278667,99 doplata 799,07 rata klienta 1120,85

2 m-c kapital 438,25 odsetki 1476,94 rata 1915,19 saldo 278229,74 doplata 643,17 rata klienta 1272,02

3 m-c kapital 440,57 odsetki 1474,62 rata 1915,19 saldo 277789,17 doplata 642,15 rata klienat 1273,04

 

mamy rozumiec ze te zmiany sa w wyniku spadku stopy referencyjnej do 5,77% tak?

 

Tak, właśnie z tego różnica w ratach wynika.

Generalnie wszystko się zgadza, a co będzie dalej ze stopą referencyjną? ...... ?

[miziulka]

okres kredytowania 23 lata

[Bożena Myszczyszyn]

Kilka dni temu otrzymaliśmy poczta harmonogram na 3 misiące:

1 m-c kapitał 195,61 odsetki 1724,31 rata 1919,92 saldo 278667,99 doplata 799,07 rata klienta 1120,85

2 m-c kapital 438,25 odsetki 1476,94 rata 1915,19 saldo 278229,74 doplata 643,17 rata klienta 1272,02

3 m-c kapital 440,57 odsetki 1474,62 rata 1915,19 saldo 277789,17 doplata 642,15 rata klienat 1273,04

(...)

moglby ktos sprawdzic doplaty czy sa w porzadku?

 

kredyt dla małżeństw, powierzchnia 52,30m2

 

Kwoty dopłat widoczne na harmonogramie - na 100% są podane w prawidłowej wysokości, tego nie nalicza człowiek, tylko jest to zautomatyzowane. Pewne różnice w różnych bankach to już wynik sposobu rozkładania harmonogramu, będącego podstawą do ustalenia zadłużenia przyjętego do obliczeń.

 

Spadająca stopa referencyjna ma te same przyczyny co spadający wibor i z jednej strony spada dopłata, ale z drugiej strony spada i część odsetkowa raty płatna przez kredytobiorcę - maleje koszt odsetkowy kredytu, maleje dopłata - jest to korzystne, bo zostając przy wyższym oprocentowaniu trzeba by było najpierw z własnej kieszeni "wyłożyć" większą kwotę odsetek, żeby dostać większą dopłatę.

 

Jestem przekonana, że bank podał harmonogram prawidłowo.

 

Obliczenia - podaję bardziej jako ciekawostkę i dla uspokojenia.

 

Nie przeliczę pierwszej dopłaty - musiałabym mieć wcześniejsze dane odnośnie zadłużenia - nie ma to jednak większego znaczenia dla potwierdzenia prawidłowości harmonogramu

 

52,30 m2, zatem WSKAŹNIK DOPŁAT = 50 / 52,30 = 0,96

 

Stan zadłużenia po spłacie raty marcowej jest punktem wyjścia do obliczeń na kolejny kwartał = 278667,99 zł

 

Dopłata na kwiecień zatem wynosi :

278.667,99 * 0,96 = 267.521,27 zł * 5,77% = 15.435,98 zł / 12 = 1.286,33 zł * 50% = 643,17 zł

 

Dopłata na maj :

278.229,74 * 0,96 = 267.100,55 zł * 5,77% = 15.411,70 zł /12 = 1.284,31 * 50% = 642,15 zł

 

Dopłata na czerwiec - na kolejnym harmonogramie powinna wynieść :

277.789,17 * 0,96 = 266.677,60 zł * 5,77% = 15.387,30 zł / 12 = 1.282,278 zł * 50% = 641,14 zł

 

(*faktycznie przyjęta podstawa może się w Pocztowym nieco różnić od zadłużenia na harmonogramie, jednakże przy zbliżonym oprocentowaniu kredytu do stopy referencyjnej groszowe różnice w podstawie nie mają wpływu na wielkość dopłaty lub jest też opcja, że tylko symulator Pocztowego podawał kwotę dopłat z błędem "zawyżoną" tak, jakby zadłużenie było rozłożone wg stopy referencyjnej, a już po uruchomieniu faktyczne dopłaty nieco odbiegają od symulacyjnych i przyjmują za podstawę faktyczne zadłużenie - nie mam wglądu do harmonogramów przesyłanych klientom, żeby to sprawdzić, a symulacja z założenia może się różnić od faktycznego harmonogramu)