Kredyt hipoteczny w pekao - dobre warunki dostałem? prosze o komentarze i opinie

[goldfinger30]

Witam wszystkich,

 

Mam pytanie na temat kredytu hipotecznego w pekao sa. Zaproponowano mi następujące warunki (wynegocjowane):

 

-marża 1,2%

-prowizja 0%

-przez 3 pierwsze lata mozliwość spłaty 15% kwoty kredytu bez prowizji

-wymagane konto i karta oraz ubezpieczenie na życie na 1/4 kwoty kredytu (u dowolnego ubezpieczyciela).

 

Wydaje mi sie, ze nic lepszego nikt mi nie zaoferuje (czekam jeszcze na decyzje z BGŻ i Credit Agricole), ale mam pytanie na temat sposobu ustalania oprocentowania (Pekao stosuje tzw. Stopę Bazową Kredytu Mieszkaniowego opartą na WIBOR3M). Na pierwszy rzut oka zasady ustalania % wydają mi się trochę gorsze dla klienta niż w innych bankach (chociaż chyba aż nie na tyle, żeby była to oferta nieatrakcyjna), ale chciałbym przeczytać opinię na ten temat jakiegoś doradcy kredytowego z tego forum lub kogoś kto już spłaca kredyt hipoteczny w pekao?

 

Z góry dziękuję i pozdrawiam.

[lzalewski]

To bardzo dobra opcja. Lepszej nie otrzymasz.

Sposobem ustalania poziomu WIBOR się nie przejmuj. Raz dany bank będzie miał niższy poziom, innym razem wyższy. Przy kredycie na 20-30 lat nie ma to najmniejszego znaczenia.

[goldfinger30]

Witam,

 

Chciałbym wrócić do tematu – tak jak pisałem poniżej dostałem ofertę kredytu an takich warunkach z Pekao (po analizie finansowej). Jedna rzecz nie daje mi spokoju, chociaż wydaje mi się, że obawy są przesadzone, wolę jednak ponownie spytać kogoś kto się na tym bardziej zna. Bank obecnie bada nieruchomość (dom) i moje pytanie jest następujące (a raczej dwa pytania):

 

•Czy wpisana w księdze III służebność gruntowa „SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA NA DZIAŁKCE NR EW… W PASIE GRUNTU W PRZEBIEGU INSTALACJI PODZIEMNYCH, Z OGRANICZENIEM JEJ WYKONYWANIA DO WEJŚCIA NA OBCIĄŻONE DZIAŁKI CELEM DOKONANIA CZYNNOŚCI ZWIĄZANYCH Z EKSPLOATACJĄ, KONSERWACJĄ, NAPRAWĄ I MODERNIZACJĄ INSTALACJI Z OBOWIĄZKIEM PRZYWRÓCENIA NIERUCHOMOŚCI DO STANU PIERWOTNEGO” może być przeszkodą w pozytywnej ocenie przedmiotu zakupu (czyli działki z domem)? Wydaje mi się, że nie i notariusz też nie wskazał tego jako ewentualnej przeszkody, ale proszę o potwierdzenie.

 

•Czy jest możliwe, że wyceniający rzeczoznawca (bank wymaga operatu) niżej wyceni nieruchomość i w rezultacie np. zabraknie mi środków na wykończenie? Cena zakupu jest nawet niższa od rynkowych cen w okolicy, bo sprzedającemu zależało na czasie, więc zakładam, że wycena rzeczoznawcy powinna być zbliżona. Kosztorys wykończenie tez opiera się na cenach materiałów i robocizny na lokalnym rynku (Warszawa).

 

Jak na to popatrzy BGŻ i Credit Agriciole, w których też czekam na decyzję?

 

Z góry dziękuje z pomoc i pozdrawiam

[PlanFinance]

 

•Czy wpisana w księdze III służebność gruntowa „SŁUŻEBNOŚĆ GRUNTOWA NA DZIAŁKCE NR EW… W PASIE GRUNTU W PRZEBIEGU INSTALACJI PODZIEMNYCH, Z OGRANICZENIEM JEJ WYKONYWANIA DO WEJŚCIA NA OBCIĄŻONE DZIAŁKI CELEM DOKONANIA CZYNNOŚCI ZWIĄZANYCH Z EKSPLOATACJĄ, KONSERWACJĄ, NAPRAWĄ I MODERNIZACJĄ INSTALACJI Z OBOWIĄZKIEM PRZYWRÓCENIA NIERUCHOMOŚCI DO STANU PIERWOTNEGO” może być przeszkodą w pozytywnej ocenie przedmiotu zakupu (czyli działki z domem)? Wydaje mi się, że nie i notariusz też nie wskazał tego jako ewentualnej przeszkody, ale proszę o potwierdzenie.

 

Absolutnie służebności tego typu nie są problemem.

 

 

•Czy jest możliwe, że wyceniający rzeczoznawca (bank wymaga operatu) niżej wyceni nieruchomość i w rezultacie np. zabraknie mi środków na wykończenie? Cena zakupu jest nawet niższa od rynkowych cen w okolicy, bo sprzedającemu zależało na czasie, więc zakładam, że wycena rzeczoznawcy powinna być zbliżona. Kosztorys wykończenie tez opiera się na cenach materiałów i robocizny na lokalnym rynku (Warszawa).

 

Jeśli bank wyceni wartość transakcyjną i/lub wartość prognozowaną niżej od założeń wynikających z dokumentami dostarczonych do wniosku kredytowego to trzeba będzie zwiększyć wkład własny/zrezygnować z wykończenia.

 

Każdy bank patrzy tak samo na tego typu sprawy.

[goldfinger30]

Planfinance.pl - dziekuję za odpowiedź.

 

Odnośnie drugiego pytania i twojej odpowiedzi - rozumiem, że nawet jeżeli transakcyjne ceny rynkowe podobnych nieruchomosci (cena za m2) w okolicy gdzie znajduje się ta nieruchomość są wyższe to rzeczoznawca może wycenić moją nieruchomośc mimo wszystko niżej?

 

Mnie wydaje się, że nie zważywszy na fakt, że jak wspomniałem cena była poniżej rynkowej (co więcej dwa lata temu w tej samej inwestycji cena sprzedaży była o 20% wyższa) i wartością dodaną są już np. gotowa tzw. mała architektura, a wycena powinna odzwierciedlać właśnie rynkowa wartość.

 

Pozdrawiam

[PlanFinance]

Planfinance.pl - dziekuję za odpowiedź.

 

Odnośnie drugiego pytania i twojej odpowiedzi - rozumiem, że nawet jeżeli transakcyjne ceny rynkowe podobnych nieruchomosci (cena za m2) w okolicy gdzie znajduje się ta nieruchomość są wyższe to rzeczoznawca może wycenić moją nieruchomośc mimo wszystko niżej?

 

Mnie wydaje się, że nie zważywszy na fakt, że jak wspomniałem cena była poniżej rynkowej (co więcej dwa lata temu w tej samej inwestycji cena sprzedaży była o 20% wyższa) i wartością dodaną są już np. gotowa tzw. mała architektura, a wycena powinna odzwierciedlać właśnie rynkowa wartość.

 

Pozdrawiam

 

Ja się nie odnoszę do do tego czy jest możliwa wyższa czy niższa wycena. Ja napisałem co następuje w takiej sytuacji.

 

Nie chcę Cię rozczarować, ale wiele inwestycji jest tańsze o więcej niż 20% w porównaniu do cen sprzed 2 lat.

[goldfinger30]

Ok, chociaż mnie właśnie chodziło o opinie osoby zajmującej się hipotekami na co dzień czy takie przypadki sa częste? Kilka opinii na tym forum mozna znaleźć, że bank niżej wycenił nieruchomość. Stąd moje zainteresowanie tematem - teoretycznie kredytobiorców udzielajacych się na tym forum są setki, więc kilka negatywnych przypadków (niektóre pewnie tez wyolbrzymione) nie czyni jeszcze reguły. Jak więc jest naprawdę z tymi wycenami?

 

Natomiast jeżeli chodzi o ceny niższe niż 20% to pewnie, że są takie nieruchomości (ba, są nawet i tańsze o 30%). To raczej był tylko przykład (może rzeczywiście niefortunny) i bynajmniej nie był to mój wyznacznikatrakcyjności tej inwestycji. Istotne było to, że jeżeli ja zapłacę ~5000 zł/m2, a podobnej klasy nieruchomości (z niewykończonym otoczeniem, a tu de facto całe otoczenie jest juz gotowe) w okolicy mają cenę ofertową ~6000 zł/m2, to jest to okazja i wycena powinna być co najmniej zbliżona (jezeli nie wyższa). Nawet jeżeli założymy, że transakcyjna jest niższa (ale chyba nie aż o >15%). Zresztą okaże się w przyszłym tygodniu:).

 

Pozdrawiam