Kredyt hipoteczny 800000 zł na rozbudowę

[k4c]

Wysokość kredytu. 800 000 zł

Wartość nieruchomości / wkład własny. 800 000(koszt budowy, wartość budowanej nieruchomości 1,25mln)/0

Rynek pierwotny/rynek wtórny. budowa

Rodzaj nieruchomości. do istniejącej części usługowo-handlowej dobudowanie drugiej + 2 mieszkań

Metraż nieruchomości. istniejący 120 m^2, po rozbudowie 450 z czego 260 część mieszkalna (prawie 80% dobudowywanej części)

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). Bydgoszcz

Stan zaawansowania inwestycji. Załatwione wszystko oprócz kredytu

Waluta kredytu. dowolna

Pożądana długość okresu kredytowania. ~20 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 3

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę. ~9600 zł

Źródło uzyskiwania dochodów. umowa o pracę na czas określony, wynajem pawilonu handlowo-usługowego (czas określony, ponad 10 lat w przód), umowa o dzieło (ciągłość ponad 12 m-cy, koszt uzyskania przychodu na rachunku widnieje 50%, faktyczny jest zerowy- dochód został wyliczony biorąc pod uwagę faktyczny koszt uzyskania przychodu, w przeciwnym wypadku byłoby to ok 2000 zł mniej)

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 48 i 24

Aktualne obciążenia kredytowe. brak

Historia w BIK. pozytywna

 

 

Złożyłem już kilka wniosków i poumawiałem się na spotkania z doradcami z kilku banków, nie wiem jednak, czy nie pominąłem jakiś potencjalnie korzystnych ofert. Dużym plusem byłaby możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez dużych kosztów- lokale będą przeznaczone pod wynajem, więc dochód z wynajmu mógłby być w dużej części przeznaczony na szybszą spłatę.

Próbowaliśmy skorzystać z pomocy doradcy finansowego, jednak sprawy szły bardzo wolno i nieefektywnie, dlatego postanowiłem sam zająć się tematem- również w celu poszerzenia swoich horyzontów :-).

 

Będę bardzo wdzięczny za drobne rady.

[lzalewski]

Do jakich banków złożyliście wnioski?

[k4c]

Na razie umawiamy się na rozmowy, wnioski będą składane pewnie w przyszłym tygodniu.

Umówiłem się z: mBank, Deutsche Bank, PKO, Getin Bank, czekam na kontakt od Credit Agricole.

[lzalewski]

W CA zdecydowanie brak zdolności. W DB zdolność jest na około 750000zł. PKO BP, GNB i mBank zdolność powinna być. mBank odpada jednak ze względu na część usługową. Nie może ona przekraczać 15% całości nieruchomości.

Czy akceptowalna byłaby kwota kredytu 750000zł?

Czy podane powierzchnie są dokładne (jest możliwe, aby część usługowa stanowiła max. 40% całości powierzchni?)?

[k4c]

800 tys jest ze sporą górką. Dysponujemy kosztorysem na 680 tys, wyższa kwota pozwoli na wyższy standard wykończenia.

W budowanej części część usługowa stanowi nieco ponad 20% (a rozumiem to powinno być kluczowe?)

Po wybudowaniu, doliczając do nieruchomości już istniejącą część usługową, część usługowa stanowić będzie właśnie około 40% całości (nie mam pod ręką dokładnych metraży, ale obawiam się, że może nieco przekroczyć). Mógłbym spytać, na co wpływ ma stosunek części usługowej do mieszkalnej?

 

Dodam jeszcze, że wg operatu szacunkowego istniejąca nieruchomość została wyceniona na 440 tys zł, po rozbudowie będzie to nieco ponad 1,7 mln.

 

Dziękuję bardzo za odpowiedzi.

[lzalewski]

Mógłbym spytać, na co wpływ ma stosunek części usługowej do mieszkalnej?

 

Banki mają ograniczenia w procencie powierzchni części usługowej przypadającej na całość budynku. Jeśli powierzchnia części użytkowej będzie przekraczać określony procent, to nieruchomość nie będzie mogła stanowić zabezpieczenia.

DB, GNB i PKO BP będą dobrym wyborem. Pomyśleć można jeszcze o BGŻ. W tych bankach stosunek może wynosić 50/50. Jeśli stosunek ten będzie wynosił 40/60 to dorzucić można jeszcze Eurobank.

[k4c]

Dziękuję za odpowiedź.

 

Mam jeszcze takie pytanie: załóżmy, że będę ubiegał się o 750 tys zł kredytu. Wg operatu szacunkowego wartość nieruchomości po rozbudowie wynosić będzie 1 700 tys zł. Dobrze rozumuję, że w tym przypadku LTV wyniesie 44%?

[lzalewski]

Tak będzie. W razie zainteresowania zapraszam do kontaktu. Również jestem z kujawsko-pomorskiego. Generalnie działam na terenie Torunia, ale do Bydgoszczy daleko nie mam:)

[prezesik24]

Możecie podzielić dochód z najmu i umowy o pracę?

[k4c]

Podzielić dochód tzn? Jeżeli chodzi o udział poszczególnych źródeł w dochodzie, to (netto):

umowa o pracę 1850, wynajem 3850, umowa o dzieło 4000.

 

Jeszcze pytanie a propos stosunku części usługowej do mieszkalnej. Rozumiem, że zabezpieczeniem w moim przypadku będzie zarówno część istniejąca jak i ta, która ma zostać zbudowana, więc w obliczeniu stosunku będzie brała udział całość, nie tylko nowa część?

 

I jeszcze pytanie dotyczące powiązania LTV z wkładem własnym. Czy jedna z tych wartości wynika z drugiej (wydaje mi się, że nie)? W moim przypadku wkład własny wyniesie 0zł, a LTV 44%, czy może będzie inaczej?

[lzalewski]

Zabezpieczenie będzie stanowić cała nieruchomość, brana więc będzie pod uwagę powierzchnia całego budynku.

W Pańskim przypadku już jest wkład własny - jest nim budynek w obecnej postaci.

[k4c]

Być może okaże się to komuś przydatne, więc będę opisywał decyzje banków.

 

CA- tak jak zostało wspomniane, bez szans, brak zdolności, brak kredytowania lokali usługowych, wymagane 18m-cy przy umowie o dzieło.

 

Getin- jest szansa, decyzja indywidualna, jednak również problem z częścią usługową. Być może zaistnieje konieczność kredytowania całości lub części jako kredytu komercyjnego. W przypadku części lub całości jako mieszkaniowy zdolność na około 800 tys.

 

DB- jest szansa, mniejsza niż w Getin, znów problem z częścią handlowo-usługową. Nie kredytują części usługowej przeznaczonej pod handel. Również problemy ze zdolnością kredytową.

 

Ogólnie fakt istnienia części handlowo-usługowej jest problemem. Ciekaw jestem, z czego wynika niechęć banków do udzielania kredytów hipotecznych w takim przypadku. Chodzi o możliwość wyciągnięcia większych pieniędzy w przypadku inwestycji komercyjnych, czy może banki mają jakieś dodatkowe bonusy ze świadczenia kredytów mieszkaniowych?

[lzalewski]

Staracie się o kredyt hipoteczny. Banki chętnie udzielają kredytów na nieruchomości usługowe, jednak udzielają ich jako kredyty komercyjne, które są droższe.

Wymieniłem wcześniej banki, którymi możecie się zainteresować.

[PlanFinance]

Ja bym pomyślał o Millennium i mBank/Multibank. Nie sprawdzałem zdolności, ale po pierwsze dopuszczają dość łatwo łączenie mieszkaniówki z częścią usługową, po drugie umowy cywilno-prawno również są bez problemu akceptowane.

[k4c]

Kontynuując temat:

PKO BP- ciężko, znów ze względu na duży udział części handlowo usługowej

 

mBank- j/w, wbrew temu, co Panowie sugerowaliście

 

Citibank- w ogóle brak takiej możliwości. Możliwość części usługowej tylko, gdy wykonujemy zawód specjalny (lekarz, architekt itp)

[lzalewski]

mBank odpada jednak ze względu na część usługową. Nie może ona przekraczać 15% całości nieruchomości.

Pisałem wcześniej, że mBank nie da rady. Wspomniane wyżej Millennium również nie przejdzie. Maksymalny udział powierzchni usługowej to 30%.

[PlanFinance]

Pisałem wcześniej, że mBank nie da rady. Wspomniane wyżej Millennium również nie przejdzie. Maksymalny udział powierzchni usługowej to 30%.

 

Łukasz zweryfikuj swoją wiedzę jeszcze raz.