przejęcie i zwiększenie kredytu hipotecznego

[aggie1980]

Witam,

chcę zakupić dom jednorodzinny. Jego właściciel kupił dom w stanie niewykończonym i wziął na niego kredyt, z którego zostało obecnie do spłaty 218 000 zł. W międzyczasie dom został wykończony i jego wartość wzrosła. Obecnie cena ustalona pomiędzy mną a sprzedającym to 460 000 zł, a mój wkład własny to 100 000 zł. Dodam, że mam sprawdzoną w kilku bankach zdolność na taką kwotę. Wiem, że jest możliwość przejęcia kredytu od dotychczasowego właściciela, ale mam pytanie, czy można jednocześnie ten kredyt zwiększyć ze względu na wzrost wartości nieruchomości?

Bardzo proszę o poradę.

Z góry dziękuję.

[Gas]

Jeżeli posiadasz, tak jak piszesz, zdolność na kwotę 360.000 zł a z drugiej strony faktyczna wartość rynkowa to ok. 460.000 zł to nie ma problemu z kredytowaniem takiej transakcji.

Pytanie czy to będzie faktycznie "przejęcie" + zwiększenie czy po prostu Twój nowy kredyt na 360.000 zł.

Jeżeli mowa o przejęciu + zwiększeniu to w ramach aktualnego banku zbywcy i oferty tegoż banku. Dzisiaj już rzadko praktykowane.

Mając na myśli zaciągnięcie swojego nowego kredytu w którymś z innych banków część z tego kredytu przelewana jest na poczet spłaty kredytu do banku, w którym zbywca ma kredyt hipoteczny. A resztę dostaje dla siebie.

Cena sprzedaży w akcie to 460.000 zł. 100.000 zł wpłacasz gotówką, a na resztę czyli 360.000 zł bierzesz kredyt. Z tych 360.000 zł 218.000 zł przelewane jest bezpośrednio na rachunek kredytowy zbywcy, a resztę czyli 142.000 zł dostaje on na swoje konto.

[aggie1980]

Dziękuję za odpowiedź. Wiem, jak działa to w przypadku zaciągania nowego kredytu na nieruchomość obciążoną hipoteką - tak, jak piszesz (nowy kredyt spłaca stary, a reszta trafia na konto sprzedającego). Jednak z pewnych względów zależy mi właśnie na "przejęciu" kredytu, tylko na większą kwotę - chodzi o to, że nieruchomość nie spełnia pewnych wymogów aktualnie stosowanych przez banki, a których dawniej nie było. Tak więc przy przejęciu kredytu jest szansa, że bank nie będzie ponownie sprawdzał nieruchomości (może oprócz aktualnej wyceny), jako że już raz udzielił na nią kredytu, a sprawdzi tylko mnie jako kredytobiorcę. Zastanawiam się czy jest taka opcja?

[Gas]

Napisz proszę co dokładnie oznacza:

nieruchomość nie spełnia pewnych wymogów aktualnie stosowanych przez banki, a których dawniej nie było

[aggie1980]

Chodzi o to, że działka nie ma prawnie uregulowanego dostępu do drogi i z tego powodu banki odmawiają mi udzielenia kredytu. Natomiast obecny właściciel nieruchomości dostał na nią kredyt bez problemów (dawniej banki nie sprawdzały drogi). Jest szansa, że przy przejęciu bank nie zażąda dokumentu dotyczącego drogi, bo uzna nieruchomość za sprawdzoną. Pytanie, czy da więcej pieniędzy?

 

Nawiasem mówiąc, zdaję sobie sprawę z wady prawnej nieruchomości, ale sytuacja jest patowa, bo podpisałam już umowę przedwstępną i wpłaciłam zadatek (nie wiedząc o braku drogi) w wys. 46 000 zł. Wiem, że mogę zerwać umowę i dochodzić zwrotu zadatku, ale wiem też, że skończy się to w sądzie (sprzedający wydał pieniądze), więc wolę już uzgodnić ze sprzedającym nieco niższą cenę w zamian za brak drogi i ominąć tą kwestię przy kredycie. A potem wystąpić do sądu o drogę konieczną - zabiera to za dużo czasu, żeby załatwić to przed zakupem.

[expert]

nie jestem pewny, czy bank w ogóle zgodzi się na przejęcie kredytu (różnica w poziomie marż). Czy sprawdził Pan to w banku Sprzedającego czy nie będzie problemu z cesją umowy kredytowej?

[aggie1980]

Konsultant infolinii bankowej powiedział, że jest taka możliwość. Muszę na pewno w poniedziałek udać się do oddziału banku i dowiedzieć się wszystkiego szczegółowo, ale miałam nadzieję, że ktoś "na już" da mi tu jakąś informację - jak można się domyśleć, sytuacja jest dla mnie dość stresująca...

[Gas]

Aggie1980,

w pierwszym poście piszesz, że dom został wykończony, ale czy został oddany do użytku - pozwolenie na użytkowanie?

 

W sytuacji, gdy dom byłby już oddany do użytku istnieje szansa, iż bank udzielający nowy kredyt nie będzie wymagał operatu tylko sam dokona wyceny na podstawie zdjęć. Osoba robiąca takie zdjęcia to zazwyczaj pracownik banku, który w problem tej drogi nie będzie wnikał - a i Ty nie wyrywaj się z informowaniem (no chyba, że nie dojedzie do domu).

Zdjęcia + pozwolenie na użytkowanie z wpisaną ilością metrów pow. użytkowej pozwoli bankowi wycenić nieruchomość.

Jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie bank mógłby wycenić dom również na podstawie zdjęć + projekt budowlany, ale istnieje ryzyko, że w planie zagospodarowania działki analityk dopatrzy się errora związanego z drogą.

W banku, który wymaga operatu może być większy problem, ponieważ takie kwestie zauważy zapewne rzeczoznawca.

 

Tak ogólnie to jest coś dziwnego. Zbywca kupił rozpoczętą budowę. Może został "łosiem" a teraz szuka drugiego. Ale pewnie takie aspekty sprawy brałaś pod uwagę.

[aggie1980]

Dom został oddany do użytku, ale niestety kwestię drogi ktoś przeoczył - może dlatego, że działka przylega do drogi, której właścicielem był dziadek I właściciela nieruchomości (więc może wystarczyła zgoda dziadka bez formy aktu notarialnego). Ten pierwszy właściciel sprzedał dom z tego co wiem oddany do użytku, ale niewykończony w środku. II nabywca był spoza rodziny, więc powstał problem, którego ani jego bank, ani notariusz nie zauwyżył. Dopiero teraz to wyszło - o ile obecny właściciel mówi prawdę, i nie wiedział tego od razu. Ja startowałam już do II banków, rzeczoznawca robił operaty, i też nie zauważył kwestii braku drogi, ale oba banki na podstawie mapek (działka powstała z podziału większej działki i znajduje się w środku pomiędzy innymi działkami) zażądał dokumentu potwierdzającego prawo do drogi. Co gorsza, nie można ustanowić służebności przez droge tego dziadka bo dziadek nie żyje, a podziału spadku nie ma. Przez innych sąsiadów też nie. Mając małe szanse na szybki i bezproblemowy zwrot zadatku i na ustanowienie w jakiś sposób na już prawa do drogi liczyłam na przejęcie kredytu w banku, który już raz udzielił kredytu na nieruchomość w takim stanie prawnym. Z tego, co powiedział mi doradca finansowy, aktualnie żaden bank na rynku nie da kredytu na dom bez drogi

[PiotrekMuniek]

Nie powinno byc problemu jesli wszystkie strony sie dogadaja,problem moze byc tylko w roznicy marz .Kosztami tymi pewnie ciebie obciaza .Ale problemu z "przejeciem" nie powinno byc.

[biker]

Witam,

Ja na Twoim miejscu nie kupowałbym tego domu.

Brak drogi dojazdowej do domu to poważna wada prawna zatajona przez sprzedającego (to chyba może być powodem do rozwiązania umowy i zwrotu zadatku). Jeśli podpisywaliście umowę przedwstępna u Notariusza to on powinien to wyłapać i poinformawać Cię o tym.

Tak czy inaczej sprawa będzie musiała zakończyć się w sądzie - o ustanowienie drogi koniecznej.