Kredyt hipoteczny 500-550 tyś. zł na zakup działki i budowę domu

[wookash81]

Dzień dobry,

 

Wysokość kredytu: 500-550 tyś. zł

 

Wartość nieruchomości: dom ~400 tyś., działka ~100-150 tyś. / wkład własny: preferowane 0 (wolę mieć gotówkę na koncie czarną godzinę lub po prostu gorszy okres w życiu)

 

Rynek pierwotny/rynek wtórny: pierwotny

 

Rodzaj nieruchomości: dom typu bliźniak, dwa segmenty, oba budowane od razu

 

Metraż nieruchomości: jeden segment do 100m^2 w zależności od projektu i kosztorysu możliwego do zaakceptowania przez bank, czyli całość do 200m^2 (przy czym może to oczywiście być np. 2x80m^2 jeśli kosztowo 2x100m^2 okaże się nierealne dla banku)

 

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): woj. śląskie

 

Stan zaawansowania inwestycji: oba segmenty gotowe do zamieszkania (idealnie aby kredyt uwzględniał także koszta wyposażenia przynajmniej jeśli chodzi o kuchnie i łazienki obu segmentów)

 

Waluta kredytu: obojętnie, bardziej niż waluta liczą się warunki kredytu i rata, niemniej zarabiam głównie w PLN, sporadycznie obsługuję również klientów zagranicznych

 

Pożądana długość okresu kredytowania: 25-30 lat, ewentualnie 35 lat o ile istotnie lepsze warunki będą bądź będzie to niezbędne do uzyskania odpowiedniej zdolności kredytowej

 

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 1

 

Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: min. 5000 zł netto/mc w każdym miesiącu przez ostatnie 2,5 roku

 

Źródło uzyskiwania dochodów: własna działalność gospodarcza (główne źródło dochodu) i umowa o pracę (zawsze na najniższą krajową)

 

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód: działalność gospodarcza od 2008 roku, ostatnia umowa o pracę od ponad roku na okres bezterminowy

 

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 31

 

Aktualne obciążenia kredytowe: brak (tzn. mam aktywną kartę kredytową z limitem 5 tyś. i debet też 5 tyś., ale mało korzystam i mogę w każdej chwili zlikwidować, trzy inne zapomniane karty/limity właśnie są na etapie likwidacji)

 

Historia w BIK: 558 punktów (5 gwiazdek)

 

Dodatkowe informacje/pytanie: dom to bliżniak, w jednym segmencie planuję zamieszkać ja, w drugim moi rodzicie; budowa domu odbywałaby się częściowo metodą gospodarczą, tzn. stan surowy zamknięty plus wszystkie instalacje wykonałaby zewnętrzna firma, a pozostałe prace wewnątrz w tym wykończeniowe wykonałbym we własnym zakresie z ojcem, który zajmuje się tym zawodowo - czy taka forma prac ma jakiś wpływ na wycenę nieruchomości przez bank i ocenę czy dany projekt da się zrealizować za zakładane pieniądze?

 

Zdaję sobie sprawę, że moja zdolność może być na granicy deklarowanej kwoty, dlatego podaję też od razu potencjalne metody podniesienia zdolności:

 

Wariant 1: do kredytu dołącza moja siostra lat 27, niestety zarabia obecnie jedynie ~1300 netto, umowa od niespełna roku na czas określony (do 2015) i samotnie wychowująca dziecko (bez zasądzonych alimentów), do tego z kiepską historią w BIK (wynik bardziej roztargnienia niż złej woli, ale banku to raczej nie interesuje), zatem nie wiem czy ten wariant ma sens?

 

lub

 

Wariant 2: do kredytu dołączają moi rodzice lat 55, bez stałych udokumentowanych dochodów, natomiast z mieszkaniem w bloku o wartości realnej (nie ofertowej) 150-180 tyś. - mieszkanie to docelowo zostanie sprzedane lub wynajęte, skoro rodzice będą mieszkać w drugim segmencie domu, tymczasem mogłoby posłużyć jako element dodatkowego zabezpieczenia kredytu i podniesienia zdolności; jeśli problemem jest wiek lub brak dochodów rodziców to mieszkanie mogłoby zostać przepisane na mnie i rodzice nie dołączaliby oficjalnie do kredytu; w tym wariancie ważne jest to byśmy mogli mieszkanie bez problemu sprzedać po wprowadzeniu się do gotowego domu, a uzyskane pieniądze nie szły do banku jako gotówkowe zabezpieczenie na koncie czy przedterminowa częściowa spłata kredytu, tylko były do naszej dyspozycji w całości lub przynajmniej w dużym procencie rzędu 50-75%.

 

Oprócz samej zdolności prosiłbym o informację jak to najlepiej rozegrać pod kątem działka/dom - działki jeszcze nie mamy, nawet upatrzonej, nie chcemy działać "na hura" tylko sobie na spokojnie fajną działkę znaleźć. I tutaj pytanie czy gdy taką działkę znajdziemy to czy wnioskować o kredyt na samą działkę, a później osobno na dom, czy od razu na całość? Chodzi tutaj też o to, że o kredyt na samą działkę może być dużo prościej (czy nie?) i mniejsze ryzyko, że ktoś nam ją sprzątnie sprzed nosa w razie gdyby bank przedłużał uzyskanie kredytu na całość.

[lzalewski]

Rozdziel dochód z tytułu umowy o pracę i z tytułu działalności gospodarczej. W przypadku działalności podaj dochód za rok 2011, 2012 oraz za rozliczone m-ce roku bieżącego.

Siostra nie pomoże - po pierwsze historia kredytowa, po drugie mały dochód na 2 osoby.

Rodzice również nie pomogą. Posiadanie zabezpieczenia nie świadczy o zdolności kredytowej. O tym świadczą dochody i posiadane zobowiązania.

Jeśli mieszkanie ma być docelowo sprzedane, to nie ma sensu. Będzie później problem z wyłączeniem tego zabezpieczenia.

[wookash81]

Jasne - rozdzielone dochody wyglądają tak:

 

UoP:

* 2013: 1135 zł netto wpływu na konto (1600 brutto na umowie)

* 2012: 1065 zł netto wpływu na konto (1500 brutto na umowie od lipca 2012)

* w pierwszej połowie 2012 oraz w latach 2011 i 2010 też miałem podobne umowy, ale z inną firmą.

 

DG:

* do maja 2013: przychód 49000, koszty 28000, dochód 21000 (sporo inwestycji zawsze mam w I połowie roku),

* 2012: przychód 121700, koszty 43500, dochód 77200 (zaliczka na PIT 9700)

* 2011: przychód 141000, koszty 75600, dochód 65400 (zaliczka na PIT 7400)

 

Kwoty przychód/koszty/dochód/zaliczka PIT to pozycje 51, 52, 53 i 55 z PIT36, bo nie wiem jak to inaczej podać by miało ręce i nogi z uwzględnieniem UoP. Dzięki UoP z tytułu prowadzenia DG płacę tylko ubezpieczenie zdrowotne.

[lzalewski]

Na obecną chwilę zdolności na uzyskanie kredytu na oba cele mieć nie będziesz. Dobrym rozwiązaniem będzie więc w tej chwili uzyskanie kredytu na zakup działki, spokojne przygotowanie się do uzyskania kredytu na budowę i wówczas staranie się o kredyt na budowę. Powinieneś zainteresować się przede wszystkim bankami, w których są najmniejsze koszty wejścia i wyjścia z kredytu. Marża nie powinna być tutaj czynnikiem decydującym, jednak od dziś pojawiła się bardzo dobra oferta Banku Pocztowego (marża 1,2%, prowizja 0%, AVIVA 2,7%). Przy szybkim refinansie można odzyskać składkę ubezpieczenia za niewykorzystany okres. Maksymalne LTV to jednak w tym przypadku 90%.

Przed staraniem się o kredyt na działkę ograniczaj jak najmocniej koszty. Zakładając, że udałoby się doprowadzić do średniego dochodu na poziomie roku 2012 problemu ze zdolnością być nie powinno.

[wookash81]

Dzięki za szybkie odpowiedzi i podpowiedź!

 

Trzy pytanka dodatkowe:

1. Co ogranicza moją zdolność na dzień dzisiejszy - czy to, że ostatnia UoP nie ma jeszcze pełnego roku (ale za 2 tygodnie będzie) i nie jest brana pod uwagę czy raczej dochód z DG w roku 2013?

2. Jaką miałbym maksymalną realną zdolność kredytową przy podanych parametrach na dzień dzisiejszy?

3. Jakie koszty mam ograniczać przed staraniem się o kredyt na działkę i dlaczego?

 

Generalnie nie jestem pod presją czasu, tzn. jedyne co mnie "pośpiesza" to zasady, które mają wejść w przyszłych latach czyli konieczność posiadania wkładu własnego (marne 5% od 500 tyś. to już 25 tyś., mam gotówkę, ale nie chcę tych pieniędzy ruszać na ten cel) i chociażby brak możliwości odliczenia VATu za materiały budowlane (zawsze to też jakiś pieniądz).

[lzalewski]

1. Zdolność ogranicza dochód. Nie chodzi tutaj o formę umowy. Obniża tą zdolność dochód z działalności gospodarczej, który jest niższy w roku bieżącym niż ubiegłym.

2. Są tylko 2 banki, które są w stanie zrobić jednocześnie kredyt na zakup nieruchomości i budowę domu. Są nimi Eurobank i DB. Obydwa nie należą do banków, które zbyt dobrze liczą zdolność. Obecnie zdolność jest na maks. 350tys.

3. Jakiekolwiek, które wpływają na dochód z tytułu działalności gospodarczej. Tylko podwyższając dochód z tytułu działalności jesteś w stanie poprawić zdolność.

4. Wkład własny będzie musiał być. W obydwu powyższych bankach występuje obowiązek posiadania min. 10% wkładu własnego dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Choć przy budowie domu dość łatwo jest to uzyskać nie wkładając fizycznie tych środków, a poprzez wycenę.

[wookash81]

A banków kredytujących budowę domu i jednocześnie refinansujących kredyt na działkę będzie więcej niż dwa?

 

Chodzi mi jeszcze po głowie by po prostu działkę kupić w jakiś inny sposób - idealnie gdyby mogli ją kupić rodzice pod zastaw swojego mieszkania (i oczywiście nabytej działki), tyle że ich dochody na papierze to zero, a bez tego to chyba żaden bank na to nie pójdzie?

[lzalewski]

Taki kredyt uzyskasz w większości banków.

Jak wspomniałem wcześniej - posiadanie zabezpieczenia nie świadczy o posiadaniu zdolności kredytowej. Brak dochodów dyskwalifikuje, a banków nie interesują ewentualne zarobki w szarej strefie.