Kredyt na zakup działki i budowę domu

[abwgdzl]

Proszę o poradę. Chciałbym wziąć kredyt na zakup działki i w niedługim czasie (ok. 6 miesięcy) rozbudować go o kredyt na budowę domu.

 

Kwota kredytu na zakup działki: 200000, wkład własny 50000.

Do tego w przyszłości chciałbym dobrać ok. 400000 na budowę domu.

 

Wybrałem trzy oferty banków:

 

PKO BP: marża 1,5%, prowizja 1,7%, konto+karta kredytowa, brak ubezpieczeń, bezpłatna częściowa spłata po 3 latach, wypłaty transz na budowę domu po inspekcji (płatnej)

ING: mają obecnie dwie oferty:

a) brak prowizji, marża 2,05%, brak dodatkowych opłat/ubezpieczeń, wypłata transz na budowę domu na podstawie zdjęć

b) prowizja 2,2%, marża 1,65%, reszta j.w.

BGŻ: marża 1,4%, prowizja 2%, konto+karta kredytowa, brak ubezpieczeń, 2% prowizji od wcześniejszych spłat, nie wiem jak z wypłatą transz

 

Która z tych trzech ofert będzie najlepszym wyborem jeśli chodzi o zakup działki i późniejszą budowę domu? Patrząc na sprawę tak szerzej, nie tylko skupiając się na najniższym oprocentowaniu ale również na tym, jak bank współpracuje przy finansowaniu inwestycji niełatwej jaką jest budowa domu. Jakieś rady/sugestie na bazie Waszych doświadczeń? Czy w przypadku ING podwyższenie później kwoty kredytu o kredyt na zakup domu (całość wyjdzie powyżej 500 tysięcy) może zmienić warunki oferty na lepsze w stosunku do pierwotnego kredytu na zakup działki?

 

PS. Nie rozważam na tę chwilę innych banków niż wyżej wymienione.

 

Pozdrawiam,

abwgdzl

[lzalewski]

Wysokość kredytu.

Wartość nieruchomości / wkład własny.

Rynek pierwotny/rynek wtórny.

Rodzaj nieruchomości.

Metraż nieruchomości.

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto).

Stan zaawansowania inwestycji.

Waluta kredytu.

Pożądana długość okresu kredytowania.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.

Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.

Źródło uzyskiwania dochodów.

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód.

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców.

Aktualne obciążenia kredytowe.

Historia w BIK.

[abwgdzl]

Wysokość kredytu. 200 000

Wartość nieruchomości / wkład własny. 250 000 / 50 000

Rynek pierwotny/rynek wtórny. Rynek wtórny

Rodzaj nieruchomości. Działka budowlana

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 20 lat

 

Pominąłem informacje nieistotne. Nie szukam oferty ani symulacji zdolności. Proszę wyłącznie o radę odnośnie pytań zadanych w pierwszym poście.

[lzalewski]

Z powyższych podejrzewam, że żadna nie jest najlepszą z możliwych do uzyskania. Jeśli wybór miałby być jednak wyłącznie spośród tych banków, to ING.

[abwgdzl]

Co przemawia za ING?

 

Która opcja, bez prowizji czy z niższą marżą?

[lzalewski]

Przy zakupie działki powinniście się kierować najmniejszymi kosztami wejścia i wyjścia z kredytu. Nie powinniście wychodzić z założenia, że za 6 miesięcy będziecie brać kredyt na budowę w tym banku, który sfinansuje Wam zakup działki. W każdym z powyższych banków występuje prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. ING jako jedyny z nich nie pobiera prowizji za udzielenie (opcja z wyższą marżą). Ewentualnie można pomyśleć jeszcze o opcji PKO BP z ubezpieczeniem od ryzyka utraty pracy. Wówczas za niewykorzystany okres ubezpieczenie to zostałoby spłacone.

Osobiście wybrałbym opcję kredytu na zakup działki w Pocztowym (brak prowizji za wcześniejszą spłatę) lub zastanowiłbym się nad uzyskaniem jednocześnie kredytu na zakup działki i budowę domu. Jednak bez podania wszystkich parametrów nie da się wskazać optymalnego rozwiązania.

 

Czemu wybór padł akurat na te banki?

[abwgdzl]

Zdecydowana większość banków będzie miała koszty wyjścia do 3 lat. Kredyt na budowę muszę wziąć w tym samym banku (dwa banki nie wpiszą swoich hipotek do tej samej KW) lub refinansować (ale tutaj wracamy do prowizji za wcześniejszą spłatę). Kredyt na całość odpada, bo nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, będzie na przestrzeni kilku miesięcy.

 

Wybór jest dosyć prosty, szukaliśmy ofert bez dodatkowych kosztów w postaci ubezpieczeń na życie/utratę pracy/itp. Im prostsza w konstrukcji oferta, tym lepiej. Trochę zły okres trafiłem bo spora część banków od 1 lipca podniosła marże - jeszcze pod koniec czerwca oferty w w/w bankach wyglądały lepiej.

 

W PKO mamy już właściwie decyzję. W ING właściwie też, przy czym tutaj rozważam jeszcze negocjacje warunków, pozostaje też wybór opcji. Przychylam się do opcji bez prowizji, która zrównoważy wyższą marżę w ciągu 3 lat, więc de facto na jedno wychodzi a nie wykładam kilku tysięcy na początku inwestycji.

 

Tak jak pisałem na początku istotne dla mnie są kwestie związane z prowadzeniem kredytu na budowę domu. Słyszałem, że ING jest w tej kwestii dosyć elastyczny (zarówno jeśli chodzi o kosztorys jak i wypłatę transz bez faktur). Jest to pewien argument dla mnie.

[lzalewski]

Są dwa banki, które są w stanie udzielić kredytu jednocześnie na zakup działki i budowę domu bez pozwolenia na budowę - DB i Eurobank. Problemu z tym nie ma szczególnie Eurobank.

Kosztów wejścia i wyjścia z kredytu nie ma praktycznie w Pocztowym. Przy uruchomieniu kredytu występuje ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy, jednak przy wcześniejszej spłacie zwracana jest składka za niewykorzystany okres. Prowizji za wcześniejszą spłatę nie ma.

Faktur za materiały i robociznę nie ma w większości banków. Powinniście skupiać się na jak najlepszej ofercie. Jeśli tylko będziecie budować zgodnie z harmonogramem to żaden bank nie będzie robił problemów. Jeśli nie będziecie się do tego stosować, to w każdym możecie mieć problemy.

W przypadku ING powinien być wybór opcji bez prowizji za udzielenie.

[abwgdzl]

W DB czas procesowania wniosku jest ciężki. Z kolei Eurobank to bank "czepialski" - dla osób prowadzących działalność to naprawdę droga przez mękę (koleżanka ma za sobą dopiero co skończoną batalię, na szczęście wyrobiła się z wypłatą kredytu na ostatnią chwilę) i nie jestem przekonany, że niska marża to rekompensuje. Dla mnie liczył się jeszcze czas, a zarówno BGŻ jak i ING szybko przerobiły wniosek, PKO trochę dłużej ale bez tragedii.

 

Banku pocztowego wcześniej nie rozważałem, ale pobieżne spojrzenie na listę wymaganych dokumentów i chociażby pity potwierdzone przez US sugerują mi, że z dostarczeniem kompletu dokumentów a tym samym czasem procesowania wniosku nie byłoby różowo.

 

Dzięki za dyskusję i sugestie, są pomocne.

[GPO Finanse]

W DB czas procesowania wniosku jest ciężki. Z kolei Eurobank to bank "czepialski" - dla osób prowadzących działalność ..... i nie jestem przekonany, że niska marża to rekompensuje. Dla mnie liczył się jeszcze czas ....

 

Banku pocztowego wcześniej nie rozważałem, ale .... chociażby pity potwierdzone przez US sugerują mi, że z dostarczeniem kompletu dokumentów a tym samym czasem procesowania wniosku nie byłoby różowo....

 

Jestem tego samego zdania co Izalewski - biorąc 600 tyś kredytu powinniście się kierować jak najlepszą ofertą, a nie czasem procesowania wniosku czy ilością dokumentów, które trzeba zebrać.

A biorąc pod uwagę wciąż wzrastające marże dobrze jest rozważyć wzięcie całego kredytu na budowę teraz. Oczywiście zawsze można liczyć na jakąś promocję, ale im wyższe marże tym wyższe promocje.

Podobnie jak Izalewski dokonałabym innego wyboru banków. Zadał Pan/i pytanie więc odpowiadamy, ale oczywiście wybór należy do klienta.

[abwgdzl]

Czas procesowania jest bardzo ważnym elementem. Nie każdy ma możliwość czekania 1,5 czy 2 miesiące na rozpatrzenie wniosku. Gdybym miał prostą sytuację typu dwie umowy na czas nieokreślony i minimum dokumentów do skompletowania może i bym spróbował, niemniej tak nie jest i niestety jako przedsiębiorca mam trochę grubszą teczkę do skompletowania, a do tego banki wcale nie ułatwiają procesu.

 

Przy ratach malejących (takie wyłącznie rozważam) i okresie 20 lat, różnica pomiędzy marżą 1% a marżą 2% to 20 tys. złotych na CKK. Oczywiście mieć 20 tys. a nie mieć to istotna sprawa, niemniej koszty te w tak długim okresie przestają mieć aż tak na znaczeniu.

 

Banki wybrałem świadomie z różnych względów o których nie ma sensu teraz pisać. Czasem mam po prostu wrażenie, że wybór kredytu hipotecznego to pogoń za cyferkami i licytacja kto da niższy procent. W tym wszystkim zapominamy o dodatkowych kosztach chociażby ubezpieczenia od utraty pracy, które stanowi kilka procent wartości kredytu. Izalewski napisał, że część kosztów zostanie zwrócona przy wcześniejszej spłacie. Sęk w tym, że biorąc kredyt na 20 lat nie planuję jego spłaty po 2 czy 3 latach, więc nie ma czego nadpłacić, a i po tych trzech latach bank będzie nadal wymagał ubezpieczenia co spowoduje wyższe koszty kredytu. Suma sumarum nagle się okaże, że mimo, że marża będzie niższa o prawie 1% to CKK wyjdzie podobnie.

 

Na tę chwilę skłaniam się chyba do ING w opcji bez prowizji. Koszty wyjścia są rozsądne, koszty wejścia zerowe. Marża nie jest najniższa ale oferta jest czytelna, brak ukrytych kosztów.

 

Ostatnie pytanie, czy warto skorzystać z ubezpieczenia (w pakiecie minimum) w ING? Liczą sobie bodajże 25 zł za każde 100 tys. zł miesięcznie, obniżając przy tym marżę o 0,1%. Wiadomo, że koszt przewyższa obniżkę, przy czym jest to zawsze jakieś zabezpieczenie. Jak to wygląda pod kątem konkurencyjności innych ubezpieczeń na życie na rynku?

 

Pozdrawiam!

[GPO Finanse]

Czas procesowania jest bardzo ważnym elementem. Nie każdy ma możliwość czekania 1,5 czy 2 miesiące na rozpatrzenie wniosku. Gdybym miał prostą sytuację typu dwie umowy na czas nieokreślony i minimum dokumentów do skompletowania może i bym spróbował, niemniej tak nie jest i niestety jako przedsiębiorca mam trochę grubszą teczkę do skompletowania, a do tego banki wcale nie ułatwiają procesu.

 

Każdy musi udokumentować swoje zarobki - będąc przedsiębiorcą nie prowadzi Pan buchalterii "piórem na papierze" - bez przesady z tym kompletem dokumentów, jest standardowy, wystarczy kilka enterów komputera i PIT za ostatni rok.

 

 

Przy ratach malejących (takie wyłącznie rozważam) i okresie 20 lat, różnica pomiędzy marżą 1% a marżą 2% to 20 tys. złotych na CKK. Oczywiście mieć 20 tys. a nie mieć to istotna sprawa, niemniej koszty te w tak długim okresie przestają mieć aż tak na znaczeniu.

 

Mając możliwość wydać 75 tyś Pan wybiera 95 tyś - gratuluję gospodarności.

 

Banki wybrałem świadomie z różnych względów... Izalewski napisał, że część kosztów zostanie zwrócona przy wcześniejszej spłacie. Sęk w tym, że biorąc kredyt na 20 lat nie planuję jego spłaty po 2 czy 3 latach ...

 

I tu jest niezrozumienie. Sedno mojej wypowiedzi [i Izalewskiego, chyba] było takie, żeby teraz wybrać najtańszy z możliwych na zakup ziemi, a za 6 miesięcy ten właściwy z konsolidacją tego na działkę.Tak się to najczęściej robi, gdy nie można jednocześnie wziąć całości.

 

 

 

Ostatnie pytanie, czy warto skorzystać z ubezpieczenia (w pakiecie minimum) w ING? Liczą sobie bodajże 25 zł za każde 100 tys. zł miesięcznie, obniżając przy tym marżę o 0,1%. Wiadomo, że koszt przewyższa obniżkę, przy czym jest to zawsze jakieś zabezpieczenie. Jak to wygląda pod kątem konkurencyjności innych ubezpieczeń na życie na rynku?

 

Moim zdaniem nie warto.

[abwgdzl]

Co do dokumentów, nie będę wdawał się głęboko w dyskusję. Każdy widzi to co chce zobaczyć. Dla mnie np. żądanie Eurobanku na tydzień przed terminem podpisania aktu na dostarczenie zaświadczenia o niezaleganiu z US, ponieważ poprzednie dotyczyło stanu na miesiąc wcześniej (przy czym przedsiębiorca rozlicza się kwartalnie i w tym czasie nie zmieniły się zobowiązania wobec US) jest przykładem dla którego należy takie banki omijać szerokim łukiem.

 

Odnośnie gospodarności - nie rozumiemy się. Ja nie zamierzam spłacać tego kredytu przez 20 lat. Tak naprawdę zamierzam go spłacić po 3-6 latach. Chciałem tylko pokazać, że przy tej skali kredytu i innych wydatkach, które kredyt wzięty na budowę domu w banku "nieprzyjaznym" temu typom inwestycji może przysporzyć, kwota odsetek przestaje być głównym argumentem.

 

Różnica między aktualną ofertą ING (w opcji bez prowizji) a np. tak zachwalanym Bankiem Pocztowym z niską marżą, brakiem prowizji i ubezpieczeniem w okresie 3 lat jest żadna, lub wręcz jest na korzyść ING. Po 3 latach koszty wyjścia z ING są zerowe, więc wracamy do punktu wyjścia.

 

Co do samego procesu wnioskowania o kredyt, w moim przypadku ilość dokumentów potrzebna do skompletowania to mimo wszystko spora ilość pracy i latania po urzędach. Stąd moja preferencja wyboru banku, który za 6 miesięcy nie będzie chciał ode mnie setek dokumentów i nie będzie robił problemów z powiększeniem kwoty kredytu na nowy cel.

 

Wciąż nie otrzymałem pytania na najbardziej interesujące mnie pytanie. Czy banki, które wymieniłem są "przyjazne osobom budującym domy" czy też są na rynku inne bardziej elastyczne i liberalne w tej kwestii.

[PlanFinance]

Co do dokumentów, nie będę wdawał się głęboko w dyskusję. Każdy widzi to co chce zobaczyć. Dla mnie np. żądanie Eurobanku na tydzień przed terminem podpisania aktu na dostarczenie zaświadczenia o niezaleganiu z US, ponieważ poprzednie dotyczyło stanu na miesiąc wcześniej (przy czym przedsiębiorca rozlicza się kwartalnie i w tym czasie nie zmieniły się zobowiązania wobec US) jest przykładem dla którego należy takie banki omijać szerokim łukiem.

.

 

Wynika to z Twojej nieznajomości tematu. Zaświadczenia z US i ZUS są ważne 1mc. Dodatkowo okresowość w jakiej się rozliczasz nie ma znaczenia z prostego powodu. Niezaleganiu z podatkami nie wynika tylko z podatku dochodowego czy VAT. Większość banków będzie żądała ponowienia zaświadczeń na sam koniec jeśli dostarczone do analizy są starsze niż 1mc.

 

 

Różnica między aktualną ofertą ING (w opcji bez prowizji) a np. tak zachwalanym Bankiem Pocztowym z niską marżą, brakiem prowizji i ubezpieczeniem w okresie 3 lat jest żadna, lub wręcz jest na korzyść ING. Po 3 latach koszty wyjścia z ING są zerowe, więc wracamy do punktu wyjścia.

 

Do tej pory nikt nie podał Ci prawidłowej opcji w Pocztowym. Z ubezpieczenia AVIVA możesz zrezygnować na następny dzień po uruchomieniu kredytu. W takiej sytuacji masz niemal zerowe koszta wyjścia i wejścia. Marża rośnie w takim wypadku o 0,45 p.p. Wobec ING Bank Śląski 0,4 p.p lepiej.

[GPO Finanse]

..... ilość dokumentów potrzebna do skompletowania to mimo wszystko spora ilość pracy i latania po urzędach. Stąd moja preferencja wyboru banku, który za 6 miesięcy nie będzie chciał ode mnie setek dokumentów ....

 

Wybierając opcję: teraz kredyt na działkę, później na budowę - w każdym banku, za 6 miesięcy będzie Pan/i musiał/a zbierać od nowa wszystkie dokumenty, niestety.

 

Wciąż nie otrzymałem pytania na najbardziej interesujące mnie pytanie. Czy banki, które wymieniłem są "przyjazne osobom budującym domy" czy też są na rynku inne bardziej elastyczne i liberalne w tej kwestii.

 

PKO BP - bardzo wymagający,

ING - lepszy

BGŻ - nie mam zdania

 

Generalnie zasada jest prosta: jeżeli klient wywiązuje się z wszelkich terminów i powinności to każdy bank jest "przyjazny".

[abwgdzl]

Dzięki za odpowiedź. Tak jak pisałem wcześniej nie mam już czasu na składanie wniosków w innych bankach. Jeśli dobrze rozumiem, na tę chwilę ING z tych trzech wygląda najrozsądniej w opcji bez prowizji i bez ubiezpieczeń.

[abwgdzl]

Czy przy założeniu, że nie zamierzam wychodzić z kredytu, opcja PKO BP, marża 1.48%, prowizja 1.6%, brak dodatkowych ubezpieczeń, jedynie konto i karta kredytowa, które i tak już*posiadam w tym banku jest na tę chwilę akceptowalną ofertą (jeśli chodzi o PKO)?

[GPO Finanse]

Jeżeli to jest kredyt na tę działkę - to jak na dzisiejsze warunki w PKO BP jest to bardzo dobra oferta.

[abwgdzl]

Tak, to jest kredyt na opisaną w pierwszym poście działkę. A jak to wygląda porównując tę ofertę do oferty ING, brak prowizji, marża 1,9%, brak ubezpieczeń, darmowe konto z wpływem 2K miesięcznie?

[PlanFinance]

Jeżeli to jest kredyt na tę działkę - to jak na dzisiejsze warunki w PKO BP jest to bardzo dobra oferta.

 

Ja bym wziął pod uwagę problemy z kredytowaniem budowy oraz ewentualnym refinansowaniem do 2 banku. ING dla mnie jest lepsze.

[GPO Finanse]

Ja bym wziął pod uwagę problemy z kredytowaniem budowy oraz ewentualnym refinansowaniem do 2 banku. ING dla mnie jest lepsze.

 

Oczywiście, zgadzam się, ale to nie zmienia faktu, że oferta sama w sobie bardzo dobra.

[abwgdzl]

Czy faktycznie PKO BP jest średnim partnerem jeśli chodzi o budowę domu? Na których etapach współpracy mogą się pojawić problemy? Wyceny, kosztorysu czy wypłaty/inspekcji?

[abwgdzl]

Jest szansa na odpowiedz? Na czym moze polegać trudność w kredytowaniu budowy w PKO?

[abwgdzl]

Jeszcze jedno pytanie. Bardzo proszę o potwierdzenie/ zaprzeczenie, że mój tok rozumowania jest poprawny.

 

1. Biorę kredyt 200 tys. zł na działkę wartą wg. transakcji 300 tys. zł.

2. Po roku chcę wziąć kredyt 400 tys. zł na budowę domu, przyjmijmy, że wartość działki wg. aktualnej wyceny wzrosła do 400 tys. zł.

3. Czy dobrze rozumiem, że wartość nieruchomości docelowej wyniesie wg. wyceny w chwili brania kredytu 800 tys. zł, a działka, którą już*posiadam stanowić będzie 50% wartości, więc LTV dla kredytu na budowę domu wyniesie 50%?

4. Czy dobrze dodatkowo rozumiem, że kredyt 200 tys. zł, który zaciągnąłem rok wcześniej na zakup działki ma znaczenie przy liczeniu mojej zdolności kredytowej ale nie ma znaczenia z punktu widzenia wysokości wkładu własnego?

 

Pozdrawiam

[lzalewski]

Zakładając, że będziesz brać kredyt w kwocie 400tys. posiadając działkę o wartości 400tys., jednak obciążonej kwotą kredytu 200tys., LTV wyniesie 75%.

Kredyt, który weźmiesz na zakup działki najprawdopodobniej będziesz refinansować do banku docelowego. Wówczas będziesz brać łączny kredyt w kwocie 600tys. Wówczas rata kredytu na zakup działki nie będzie brana pod uwagę przy badaniu zdolności. Jeśli kredyt na budowę brać będziesz w banku, w którym weźmiesz kredyt na zakup działki, to rata kredytu na zakup działki będzie stanowiła obciążenie przy badaniu zdolności.