proszę o wyliczenie raty i zdolności - 350 tys, rynek wtórny Warszawa

[nesnesitelna]

Witam,

 

Proszę o informację dot. warunków kredytu w następującej sytuacji:

 

Wysokość kredytu: 350 000 zł

Wartość nieruchomości / wkład własny: 350000/ brak wkładu własnego

Rynek wtórny

Rodzaj nieruchomości: Mieszkanie

Metraż nieruchomości: 65m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): Warszawa

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 25/30 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 3

Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: 8000zł

Źródło uzyskiwania dochodów: umowy o pracę na czas nieokreślony

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód: od 11/2008 i od 10/2007

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 28/33

Aktualne obciążenia kredytowe: brak

Historia w BIK: brak

 

Czy wkład własny w wysokości 10000zł może coś istotnie zmienić?

 

Czy można wziąć kredyt pod hipotekę innego mieszkania (której właścicielem jest jeden z dwóch przyszłych kredytobiorców) gdy wartość tego mieszkania jest niższa (ok 300000zł)

 

Pozdrawiam

[WMichal]

Nie ma sensu wykładania gotówką wkładu własnego w tej wysokości. Natomiast zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach jest zupełnie innym wyjściem. Samo drugie (mniej warte) zabezpieczenie nie wchodzi w grę, gdyż ta wartość określa górną granicę kredytu.

 

Przy zabezpieczniu na 2 nieruchomościach atrakcyjny będzie Credit Agricole:

LTV=53%

marża - 1,2%

prowizja - 0%

Rata - 1 653 zł (30 lat)/1 831 zł (25 lat)

ubezpieczenie na życie - 104,65 zł miesięcznie (wymagane)

ubezpieczenie pomostowe - + 237,31 zł do raty miesięcznie (do momentu ustanowienia hipoteki)

 

Gdyby wycena nieruchomości łącznie przekroczyłaby 700.000 zł można byłoby otrzymać ofertę BGŻ

LTV

marża - 1%

prowizja - 2% (możliwość negocjacji)

Rata - 1 613 zł (30 lat)/1 792 zł (25 lat)

Ubezpieczenie pomostowe - + 120,64 zł do raty miesięcznie (do momentu ustanowienia hipoteki)

 

Przy zabezpieczeniu na jednej nieruchomości (kupowanej) należałoby się skupić na Millennium, gdyż operatem szacunkowym możliwe jest podniesienie wartości nieruchomości przez co obniży się marża kredytowa.

 

LTV=100%

marża - 1,89%

prowizja - 2% (możliwość negocjacji)

Rata - 1 794 zł (30 lat)/1 965 zł (25 lat)

ubezpieczenie na życie - + 70 zł miesięcznie (wymagane)

Ubezpieczenie pomostowe - + 291,55 zł do raty miesięcznie (do momentu ustanowienia hipoteki)

 

Przy wycenie na poziomie min. 389.000 zł

 

LTV=90%

marża - 1,89%

prowizja - 2% (możliwość negocjacji)

Rata - 1 752 zł (30 lat)/1 925 zł (25 lat)

ubezpieczenie na życie - + 70 zł miesięcznie (wymagane)

Ubezpieczenie pomostowe - + 291,55 zł do raty miesięcznie (do momentu ustanowienia hipoteki)

 

W razie pytań proszę o kontakt.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[nesnesitelna]

Dziękuję za odpowiedź.

 

Rozumiem, że w każdej z tych opcji przy braku wkładu własnego dochodzi jeszcze ubezpieczenie niskiego wkładu? Jakiej wysokości?

[lzalewski]

W Millennium nie ma ubezpieczenia niskiego wkładu.

W przypadku kredytu na 100% LTV bardzo dobrze wypadnie DB:

- marża 1,4%

- prowizja 0%

- rata 1689zł/30lat

- ubezpieczenie niskiego wkładu 3150zł/5lat

- Program Systematycznego Oszczędzania - składka za 12m-cy 3156zł, w kolejnych 263zł/m-c

Wymagane konto, karta kredytowa. Okres składkowy przy PSO wynosi min. 5 lat, środki wypłacić można po min. 10 latach.

 

Jeśli udałoby się uzyskać wycenę na poziomie 390tys., to Eurobank:

- marża 1,11%

- prowizja 2% (do negocjacji)

- rata 1633zł

Wymagane konto, ubezpieczenie na życie. W ramach ubezpieczenia niskiego wkładu marża zostanie podniesiona o 0,15p.p. do momentu uzyskania LTV na poziomie 80%. Oferta w tym kształcie dostępna jest wyłącznie u jednego pośrednika.

[nesnesitelna]

Proszę teraz jeszcze laikowi (siebie mam na myśli) wyjaśnić od czego zależy ta wycena?

Czego spodziewać się w sytuacji zakupu mieszkania z rynku wtórnego?

[lzalewski]

Wycena to wartość rynkowa. Opiera się ona na porównaniu cen transakcyjnych dla podobnych nieruchomości i podobnej lokalizacji w określonym czasie.

Musicie przede wszystkim przejrzeć KW mieszkania, sprawdzić czy nie ma zaległości w opłatach wobec spółdzielni/wspólnoty.

[nesnesitelna]

No właśnie, i tu nasunęło mi się kolejne (hipotetyczne) pytanie: a co jeśli KW nie ma ze względu na nieuregulowane kwestie gruntów? Czy zaciągnięcie kredytu na takie mieszkanie jest faktycznie niemożliwe? Czy wówczas jedyną opcją jest kredyt pod hipotekę innego mieszkania?

[PlanFinance]

Podejrzewam że SM nie jest właścicielem gruntu na który stoi nieruchomość?.

[WMichal]

Podaj proszę KW gruntu i wtedy zobaczymy czy da się coś z tym zrobić.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[RobertIND]

Jeśli lokal nie ma założonej KW a grunt nie należy do spółdzielni lub nie jest dzierżawiony to może być problem z zakupem na kredyt. W takiej sytuacji najlepiej i bezpieczniej będzie, żeby sprzedający wcześniej założył KW. Jeśli lokal posiada KW to sprawa jest prostsza.

[nesnesitelna]

Sprawa jest jeszcze do wyjaśnienia z właścicielem więc nie znam szczegółów, ale lokalizacje, które mnie interesują miewają problemy z gruntami.

 

Pojawiła się natomiast inna alternatywa w odmiennym wariancie cenowym i miałabym prośbę o informacje dot. raty takiej sytuacji:

 

Wysokość kredytu: 300 000 zł

Wartość nieruchomości 280000zł (+20000 na remont) bez wkładu własnego

Rynek wtórny

Rodzaj nieruchomości: Mieszkanie

Metraż nieruchomości: 60m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): Mazowieckie/Legionowo

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 20/25 lat

 

pozostałe kwestie oczywiście bez zmian

 

Będę wdzięczna za informację

[RobertIND]

Millennium (w przypadku zabezpieczenia tylko na kupowanej nieruchomości):

- 1913 zł (20 lat) / 1683 zł (25 lat)

[nesnesitelna]

Witam,

 

Dziękuję za informację.

 

W związku z tymi wyliczeniami na 20 i 25 lat zaczęłam się zastanawiać który wariant lepiej byłoby wybrać ,zważywszy na fakt że kwota 1913 będzie dla nas dość sporym obciążeniem (realnym do podjęcia ale nazwijmy to "mentalnie" ciężkim). Przez cały okres spłaty różnica w odsetkach tych dwóch opcji sięga około 45 tys. Różnica w kwocie rat to 230zł. Gdyby wybierając wariant na25 lat, dajmy na to te 200zł regularnie (dobrowolnie) oszczędzać przez 20 lat, to zakładając oprocentowanie około 5% można uzbierać około 70tys. Kwota ta przez ostatnie 5 lat spłaty kredytu mogłaby zmniejszyć miesięczną ratę do jakiś 400zł, co w zasadzie byłoby już nieodczuwalne dla budżetu.

 

Tu mam pytanie do znawców tematu – czy w moim rozumowaniu jest jakaś błąd/dziura? Dodam od razu że nie chodzi mi tu o jakąś przymusową formę oszczędzania z absolutnym brakiem możliwości wypłaty środków przez te 20 lat, tylko o coś bardziej liberalnego… w razie w.

 

Drugie pytanie dotyczy kredytów walutowych – czy jeszcze ktoś ich udziela i czy są one osiągalne i opłacalne, przy założeniu właśnie takiego długoterminowego oszczędzania kwoty, która byłaby różnicą z rat w PLN a euro?

[RobertIND]

Co do oszczędzania to jedyną "dziurą" może być stopa zwrotu. Przyjęcie jej na poziomie 5% może okazać się wariantem zbyt optymistycznym. Ciężko jest przewidzieć okres 20 letni, ale dotyczy to również kredytu. Tutaj też stopa procentowa może się zmienić w jedną i w drugą stronę wielokrotnie. Na pewno plusem takiego rozwiązania jest mniejsze obciążenie dla budżetu domowego z jednej strony i tworzenie poduchy finansowej na cięższe czasy z drugiej strony.

Kredyt walutowe przy tych dochodach praktycznie są niedostępne.

[nesnesitelna]

A jakie najlepiej byłoby wykorzystać "narzędzie" do takiego dobrowolnego oszczędzania? Warunkiem jest brak obligatoryjności regularnych wpłat (zakładam, że będą ale nie chcę mieć takiego obowiązku) oraz możliwość wyjęcia środków w (prawie) każdym momencie.

 

Myślę o czymś z niskim ryzykiem, czyli raczej takie pieniądze w skarpecie, tylko zarabiające na siebie.

 

Wiem że to niby trochę poza tematem kredytu, ale od tego uzależniam wybór okresu kredytowania.

[WMichal]

Wtrącę jeszcze słówko o tych gruntach.

Nawet jak uda się założyć KW to przy spółdzielczym prawie własnościowym może być problem z wpisaniem hipoteki.

Po ostatnim zgromadzeniu rady notarialnej, postanowiono, że jeśli spółdzielnia ma kończący się termin dzierżawy gruntów (krótszy niż okres kredytu), to notariusze nie będą przenosić prawa własności!, gdyż sąd nie wpisze w takim wypadku hipoteki. Mało tego, przy zakupie gotówkowym też mogą odmówić sporządzenia aktu.

Także sytuacja gruntów jest tutaj priorytetowa.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[gdanskorunia]

w przypadku banku millenium jaka prowizje mozna wynegocjowac w przypadku kredytu na 350 000 zł

bo doradca w banku twierdzi ze nie ma mowy zejsc...

 

czy trzeba rozmawiac z dyrektorem oddzialu albo dyrektorem regionalnym....?

[lzalewski]

Millennium bardzo usztywniło się w negocjacjach. Rok temu z negocjacjami w tym banku nie było większych problemów. Łatwiej będzie Ci wynegocjować obniżenie marży. PS. Otrzymałeś lepsze propozycje niż Millennium.

[RobertS]

ale obniżenie marży w Mille obowiązuje tylko przez 3 lata, proces w banku szybki (dostałem decyzję w kilka dni), ale każda negocjacja kończy się decyzją odmowną więc nie ma się co na obniżki nastawiać