Kredyt mieszkaniowy w DB czy Pekao? Która ofertę wybrać?

[noname.pawel]

Zastanawiam się nad wyborem:

 

1. DB

 

Wnioskowana kwota 254000 PLN + 6 tyś wkładu własnego

Wartość nieruchomości 260000 PLN

Oprocentowanie 4,1%

marża 1,40%

Okres kredytowania 360 miesięcy

 

Rata kredytu 1226 PLN

Koszty związane z kredytem

Prowizja 0,00 PLN

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 2286,00 PLN

 

Ubezpieczenie pomostowe 1.2 pkt.proc. do momentu wpisu hipoteki do KW

Możliwość zwrotu wkładu własnego bez podwyższania marży

program regularnego oszczędzania do raty 187 zł zwrot po 5 latach

 

2. PEKAO S.A

 

Wnioskowana kwota 262 000 PLN

Wartość nieruchomości 260000 PLN

Oprocentowanie 4,14%

marża 1,25%

Okres kredytowania 360 miesięcy

 

Rata kredytu 1297 PLN z ubezpieczeniem przez 4 lata na wypadek utraty pracy

Koszty związane z kredytem

Prowizja 0,00 PLN

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego 3744,00 PLN

 

Ubezpieczenie pomostowe 211,67 zł do momentu wpisu hipoteki do KW

Polisa na życie na min 64 tyś

Polisa majątkowa na 254 tyś

Opłata za kazdą transzę 200 zł

[Bożena Myszczyszyn]

Zastanawiam się nad wyborem

Opłata za inspekcję będzie w każdym z banków.

Okres pomostowy - porównywalny.

 

Ubezpieczenie niskiego wkładu wyższe w PEKAO SA , ale z kolei bank nie pobiera składki ponownie, a DB po 5 latach pobierze składkę ponownie ( brakujące 20 % spłaca się przez ok. 10 lat).

 

Kwota kredytu w PEKAO SA jest zapewne wyższa, ubruttowiona o koszt CPI ( 2% ).

Polisa na życie przy tej sumie ubezpieczenia zapewne nie będzie mogła być opłacana miesięcznie, zapewne minimum kwartalnie lub półrocznie.

 

Polisa majątkowa będzie w każdym z banków - koszt zależny od ubezpieczyciela.

 

Możliwość zwrotu wkładu własnego bez podwyższania marży

program regularnego oszczędzania do raty 187 zł zwrot po 5 latach

Po 5 latach tylko bank nie weryfikuje dalszego opłacania produktu, ale żeby środki wróciły to perspektywa oszczędzania wynosi 10 lat, co najwyżej po 5 latach można przejść na bezskładkowe ubezpieczenie.

 

Przy niższej marży trochę za wysoka wydaje się być rata podana w PEKAO SA. - dodając do 260.000 koszt CPI 2% rata wychodzi ok 1260 zł .

 

Dodatkowo - w DB po 5 latach nie będzie prowizji za wcześniejszą spłatę , w PEKAO SA będzie 2% do końca trwania umowy z możliwością nadpłat 10% co roku ( co jest związane z aneksowaniem umowy) .

 

Biorąc pod uwagę produkt regularnego oszczędzania w DB łączne obciążenie miesięczne będzie większe , ale jeśli nie jest to problem to skłaniałabym się do DB. Jeśli jest natomiast ryzyko zaprzestania opłacania produktu to wtedy bezpieczniejszy będzie PEKAO SA.

 

Na pewno PEKAO SA ma bardziej rozbudowaną sieć placówek i bankomatów i zapewne lepszą bankowość elektroniczną.

[GPO Finanse]

Z informacji zawartych w poście można wywnioskować, że marża w Pekao SA to nie 1,25% tylko 1,44% [z uwagi na brak wkładu własnego] co razem z nieobowiązkowym ubezpieczeniem CPI czyni tę propozycję gorszą.

[noname.pawel]

ostatecznie w PEKAO S.A dostałem taką ofertę:

 

marża 1,25%

prowizja 0%

ubezpiecznenie pomostowe do momemtu wpisu hipoteki 0,80%

 

Kwota kredytu 264 160 zł

Ubezp. w okresie przejściowym 120,79 PLN / miesiąc

Oprocentowanie 3,95%

Liczba rat 360 miesięcy

Sposób spłaty raty równe 1

 

 

LP Raty kapitałowe Raty odsetkowe Razem do zapłaty

 

1 391,69 886,92 1 278,61

2 392,98 885,63 1 278,61

 

Rozumiem że oferta jest bardziej korzystna niż w DB?

[PlanFinance]

Jeżeli nie ma CPI to oferta jest świetna i oczywiście lepsza od DB.

[noname.pawel]

już jest doliczone do raty kredytu przez 4 lata inaczej maraza była by wyzsza

[PlanFinance]

W takiej sytuacji oferta PEKAO S.A jest moim zdaniem gorsza od Deutsche Bank.

[noname.pawel]

specem nie jestem ale wszędzie pisze że najwazniejsza jest marża , czyli pomimo ze w PEKAO jest nizsza to ta oferta jest gorsza?

[PlanFinance]

Ja to widzę inaczej.

 

PEKAO S.A 259 080 PLN(254 000 PLN + ubezpieczenie)

Rata 1229 PLN

 

Deutsche Bank 254 000 PLN

Rata 1227 PLN

 

Oczywiście należy wziąć pod uwagę PSO i koszty z tym związane.

[noname.pawel]

tzn jest tak

 

Deutsche Bank 260 000 PLN (6 tyś wkładu własnego mi zwracają na konto, kwota kredytu w 100% finansowania)

Rata 1227 PLN

 

 

PEKAO S.A 264 160 zł (dodatkowa kwota na wykończenie, wkład własny pozostaje wpłacony)

Rata 1229 PLN z wliczona składką ubezpieczenia

 

czyli DB ?

[GPO Finanse]

Jeżeli ostateczna marża w Pekao SA to 1,25% to, według mnie, jest to lepsza oferta niż w DB, ale bez ub. CPI.

A raty i koszty przedstawiają się jak poniżej:

 

 

Pekao bez CPI - rata ok 1253 zł [suma odsetek ok. 187 000 zł]

DB - ok. 1256 zł [suma odsetek ok. 192 200 zł]

Pekao z CPI - rata ok 1278 zł [suma odsetek plus CPI - ok. 196 000 zł]

[PlanFinance]

Jeżeli ostateczna marża w Pekao SA to 1,25% to, według mnie, jest to lepsza oferta niż w DB, ale bez ub. CPI.

 

już jest doliczone do raty kredytu przez 4 lata inaczej maraza była by wyzsza

 

 

 

User napisał że bez CPI oferta byłaby inna.

[GPO Finanse]

No to wszystko jasne.

[Bożena Myszczyszyn]

specem nie jestem ale wszędzie pisze że najwazniejsza jest marża , czyli pomimo ze w PEKAO jest nizsza to ta oferta jest gorsza?

 

to zależy

 

zakładając tę samą kwotę netto 260.000 zł ( to co faktycznie otrzymuje kredytobiorca na różne cele)

przy marży 1,40 % rata = 1.256,31 zł

przy marży 1,25 % rata = 1.233,79 zł

różnica 22,52 zł

 

i teraz różnicę na racie będącą skutkiem niższej marży należy porównać z kosztami jednorazowymi

w DB zakładamy 0 zł, bo teoretycznie wpłaty z PSO kiedyś wrócą

w PEKAO SA jest 2% za CPI ( + większe ryzyko poniesienia kosztu prowizji za wcześniejszą spłatę )

 

2% od 260.000 zł = 5.200 zł / 22,52 zł = ok. 230 miesięcy - jest to czas potrzebny na "zwrot" kosztu początkowego oferty z niższą marżą poprzez comiesięczne oszczędności na racie ,

 

jeśli np. po 10 latach zostanie nieruchomość sprzedana lub zmieniony bank ( i dojdzie 2% za wcześniejszą spłatę) to nie zdąży się zwrócić koszt początkowy i ta oferta z niższą marżą będzie w ogólnym rozrachunku droższa

 

na moment zawierania umowy trudno przewidzieć co się stanie w przyszłości, więc do wyboru banku dochodzą też inne czynniki, jak takie, w którym banku po prostu wolelibyśmy mieć kredyt, albo co z warunków dodatkowych bardziej odpowiada:

czy opłacanie ubezpieczenia kapitałowego w DB i odkładanie środków na przyszłość

czy opłacanie polisy na życie w PEKAO SA ( z której w razie zdarzenia całość idzie na spłatę kredytu )

 

tzn jest tak

 

Deutsche Bank 260 000 PLN (6 tyś wkładu własnego mi zwracają na konto, kwota kredytu w 100% finansowania)

(...)

PEKAO S.A 264 160 zł (dodatkowa kwota na wykończenie, wkład własny pozostaje wpłacony)

 

Jak faktycznie przedstawiają się kwoty netto i cele kredytu, bo PEKAO SA nie jest dla mnie jednoznacznie określone? czyli jak rozumiem :

 

DB

koszt inwestycji 260.000 zł

kwota kredytu netto 260.000 zł , z czego 254.000 idzie na zakup ( lub inny cel mieszkaniowy) + 6000 zł jest refinansowaniem poniesionych wcześniej wydatków

(wkład własny refinansowany nie jest już wkładem własnym )

 

PEKAO SA

jaka kwota jest na wykończenie ? czy 10.160 zł ?

bo skoro wpłata środków własnych 6 tys nie jest refinansowana to koszt inwestycji wynosi 254.000 za zakup ( lub inny cel mieszkaniowy) + 6000 zł wkład własny + kwota na wykończenie ( ile ??? )

 

i jaka jest w związku z tym kwota netto kredytu ( bez CPI ) ? 254.000 + ile.... ?

 

gdyby założyć, że 264.160 zł to całkowita kwota kredytu ( brutto) , to odejmując od tego 2 % tj. 5.283,20 zł ( koszt CPI ) , zostaje jako kwota netto 258.876,80 zł , z czego 254.000 idzie powiedzmy na zakup , czyli na wykończenie teoretycznie zostałoby 4.976,80 zł ...

to jak jest dokładnie z kwotami i celami w PEKAO SA ?

 

jeszcze zwrócę uwagę, że koszt ubezpieczenia 4-letniego CPI to 2% i jest to składka płatna jednorazowo z góry za cały okres ( a nie miesięcznie ) , ale kredytowanie tej składki ( doliczenie do kwoty kredytu ) odnosi skutek, że rata wzrasta w całym okresie kredytowania