Proszę o pomoc - rzeszów, kredyt mieszkaniowy na 150 tys

[wojtek1982]

Witam,

 

Wysokość kredytu. – ~150 000

Wartość nieruchomości / wkład własny. – 300 000/ 150 000

Rynek wtórny

Rodzaj nieruchomości. - mieszkanie

Metraż nieruchomości. - 57- 75 m2

Lokalizacja nieruchomości - podkarpackie/Rzeszów

Waluta kredytu. Pln

Pożądana długość okresu kredytowania. - 20 - 25 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. - 1 (ja)

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę – 5500 z ostatnich 6 m-cy

Źródło uzyskiwania dochodów - ja umowa na czas nieokreślony

Okres trwania umowy: od 2008 roku

Wiek kredytobiorcy: 31 lat

Aktualne obciążenia kredytowe. – brak

Historia w BIK. – spłacony dawno temu kredyt studencki (30 tys zl)

 

Tak więc przymierzam się do kupna mieszkania. Chciałbym kupić coś na rynku wtórnym za ok. 300 tys. (+/- 30 tys). I tak - mam własnej wpłaty ok. 150 tys. Nie pracuję na miejscu więc od najbliższego poniedziałku mam 2 tyg urlopu aby obejrzeć mieszkania, znaleźć coś i zapytać banki o ich oferty i złożyć wnioski. Zamierzam się również przejść do Open Finance oraz Expandera. Kto da mi najlepszą ofertę tę wybiorę...

Z waszej strony chciałbym uzyskać kilka porad. Mało już mam czasu na lekturę, nie przygotowałem się dobrze i chciałbym przede wszystkim wiedzieć jak mam porównywać oferty z poszczególnych banków. Jakich używać wskaźników, tak aby móc powiedzieć - "ta oferta jest najlepsza". Wiem że wiele banków ma na pierwszy rzut oka lepsze oferty a potem się okazuje ze coś zupełnie innego. Czyli podsumowując:

- czym się mam kierować przy wyborze - RRSO czy jeszcze jakieś inne wskażniki??

- czy w ogóle jakikolwiek bank dopuszcza wcześniejszą spłatę kredytu bez okresów przejściowych i odsetek karnych?

- oraz, wiem że za 2/3 tyg może się to zmienić, ale jakie są w tej chwili najlepsze oferty banków biorąc pod uwagę powyższe dane,

- czy warto brać raty malejące ( skłaniam się ku tej opcji)

Pragnę dodać że nie mam konta ROR w żadnym z banków w PL. Więc nie kwalifikuje się na zniżki dla obecnych klientów..

Mieszkanie na początku pójdzie pod wynajem. Z czasem w nim zamieszkam. Chciałbym aby pieniądze z wynajmu pokrywały ratę kredytu. Zakładając, że wziąłbym raty malejące na 20 lat to byłoby tak na styk jeśli chodzi o pieniądze z najmu / rata kredytu. Bezpieczniej byłoby na 25 lat...

 

Proszę o opinie /poprawki wskazówki...

Z góry dziękuję

Pzdrawiam

[Bożena Myszczyszyn]

- czym się mam kierować przy wyborze - RRSO czy jeszcze jakieś inne wskażniki??

RRSO podarowałabym sobie jako wyznacznik doboru oferty - jedynie duża rozbieżność pomiędzy oprocentowaniem nominalnym a rzeczywistym powinna zastanowić.

Chcąc porównywać na bazie RRSO należy liczyć się z tym, że:

- nie każdy kalkulator bankowy wylicza tę wartość

- RRSO jest podane w formularzu informacyjnym, ale tutaj znowu jest różna praktyka, niektóre kalkulatory pozwalają wydrukować formularz od razu, ale dla niektórych banków otrzymujemy taki formularz dopiero po wprowadzeniu wniosku albo tuż przed zawarciem umowy kredytowej , czyli na bardzo wstępnym etapie ten element porównawczy może być ułomny

- RRSO uwzględnia koszty kredytu ( również te ponoszone poza bankiem, ale w związku z zakupem na kredyt np. koszty sadowe, koszt ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia na życie) , ale są to koszty szacunkowe uwzględniające maksymalne stawki dla kredytobiorcy - w rzeczywistości koszt może być inny bo np. znajdziemy tańszego ubezpieczyciela

 

PORÓWNAĆ należy:

marżę

wysokość raty ( w każdym z banków przy tym samym WIBOR)

prowizję za udzielenie

koszty obowiązkowych ubezpieczeń (jednorazowe i miesięczne )

warunki utrzymania marży ( czy są realne i ile kosztują)

wysokość marży w razie nie dotrzymania warunków

prowizję za wcześniejszą spłatę (i zasady )

koszt prowadzenia ROR ( choć nie ma gwarancji, że jeśli dziś nie ma prowizji, to za 3 lata się nie pojawi)

czasem dostępność bankomatów, bankowość elektroniczną, jakość obsługi itp... (nie tylko cena jest ważna )

 

- czy w ogóle jakikolwiek bank dopuszcza wcześniejszą spłatę kredytu bez okresów przejściowych i odsetek karnych?

TAK , 0% od początku : POCZTOWY , Credit Agricole ( w ramach promocji )

 

w następnej kolejności są banki stosujące prowizję w pierwszym okresie, ale dające "furtki" w postaci częściowej spłaty bez prowizji

ING, WBK, BPH (50%)

Millennium, Eurobank (30 %)

 

- oraz, wiem że za 2/3 tyg może się to zmienić, ale jakie są w tej chwili najlepsze oferty banków biorąc pod uwagę powyższe dane

LTV będzie w przedziale 50 - 55 %

 

Dobra będzie oferta Credit Agricole z pakietem Szafir

• marża 1,20%
  
• prowizja za udzielenie 0%
  
• prowizja za wcześniejszą spłatę 0%
  
• ubezpieczenie na życie ( 0,0299% miesięcznie ) lub ubezpieczenie od utraty pracy ( 0,028%)
  
• wymagany ROR, wpływ dochodów, konto oszczędnościowe, ubezpieczenie nieruchomości

tylko - ubezpieczenie jest pod warunkiem zamieszkiwania na terenie RP i podlegania przepisom prawa polskiego w zakresie emerytur i rent - kwestia czy warunki są do spełnienia w kontekście poniższego :

Pragnę dodać że nie mam konta ROR w żadnym z banków w PL. Więc nie kwalifikuje się na zniżki dla obecnych klientów...

I tu pytanie, czy dochód jest z umowy o pracę za granicą ?

A jeśli tak, to czy ten dochód można skierować na rachunek w Polsce ?

 

Jeśli miałoby być bez deklaracji wpływów na ROR, bez wymogu obrotów na karcie debetowej/kredytowej i bez pakietów ubezpieczeń , to wtedy proponuję PKO BP

• marża 1,67 - 1,72 %
  
• prowizja za udzielenie 1,8 - 2%
  
• w warunkach tylko ROR
  
• wcześniejsza spłata 2%, po 3 latach nadpłaty bez prowizji

 

 

- czy warto brać raty malejące ( skłaniam się ku tej opcji)

Rata równa czasem jest koniecznością z uwagi na zdolność.

 

Zwolennicy raty równej argumentują ten wybór zjawiskiem utraty wartości pieniądza w czasie. Ta sama rata równa z racji utraty wartości pieniądza ( inflacja) za X lat teoretycznie powinna być realnie mniejszym obciążeniem finansowym w stosunku do dochodów niż dzisiaj.

Kolejnym argumentem za ratą równą jest możliwość wykorzystania różnicy pomiędzy ratą malejącą a równą na program regularnego oszczędzania - zgromadzone środki za kilkanaście lat mogą być wykorzystane na nadpłatę kredytu, co odniesie skutek zmniejszenia kosztu odsetkowego.

Ustalenie obciążenia miesięcznego na niższym poziomie (rata równa) z jednoczesnym oszczędzaniem ( niekoniecznie w długoterminowych programach, każda forma jest dobra ), daje większą elastyczność z poradzeniem sobie np. z sytuacjami okresowej utraty źródła dochodu lub z problemami zdrowotnymi , bo łatwiej w takiej sytuacji mieć mniejszą ratę niż restrukturyzować kredyt , a dodatkowo, jeśli rzeczywiście ta różnica była odkładana to jest "poduszka finansowa".

Takie rozwiązanie daje wybór, bo efekt zmniejszenia kosztu odsetkowego można uzyskać zarówno przez nadpłatę kredytu, przez ustalenie krótszego okresu kredytowania lub wybór rat malejących.

 

Z kolei za ratą malejącą przemawia fakt :

• niższy koszt odsetkowy ( choć nie to jest najważniejsze )

• od samego początku widać jak ubywa kapitał kredytu (lepszy jest sen z mniejszą kwotą kredytu ) ,

• tak naprawdę nie wiadomo, czy za 15-20 lat nadal będziemy zarabiać tyle co teraz, nie wspominając o okresie 30-35 lat kredytowania, więc wcale realny dochód nie musi być porównywalny z dzisiejszym i być może lepiej zapewnić sobie mniejszą ratę za X lat na wypadek gorszej pracy, spadku aktywności zawodowej itp. (mniej więcej od połowy okresu kredytowania rata malejąca jest mniejsza niż rata równa analogicznego kredytu)

• mogą dojść inne obciążenia ( dzieci ) i być może za 10-15 lat lżej byłoby spłacać ratę malejącą, która przecież też straci na wartości realnej

 

 

Przy kwocie kredytu 150.000 zł i okresie kredytowania 20 lat wybór nie ma aż tak wielkiego znaczenia, różnica na racie pomiędzy jedną a drugą formułą spłaty to jakieś 200-250 zł , różnica na koszcie odsetkowym ok. 10.000 zł ,

a licząc bardzo ostrożnościowo z odkładanych 200 zł na 3% można uzbierać po 20 latach równolegle ok.65.000 zł

[PlanFinance]

BGŻ

Marża 1%

Rata 883 PLN

Prowizja 0,5% 750 PLN

Konto + wpływ 2000 PLN/5000 PLN(18 PLN/0 PLN), karta kredytowa + obrót 500 PLN/mc, ubezpieczenie nieruchomości poprzez bank

[Bożena Myszczyszyn]

Chciałbym kupić coś na rynku wtórnym za ok. 300 tys. (+/- 30 tys). I tak - mam własnej wpłaty ok. 150 tys.

+

BGŻ Marża 1%

 

Marża BGŻ pod warunkiem, że to będzie 300 tys i LTV nie przekroczy 50%.

 

Jeśli byłoby "+" te 30 tys, czyli kwota kredytu 180.000 zł i wkład własny 150.000 zł, to ten sam bank zaoferuje marżę 1,45 % ( przy maksymalnych zniżkach ).

 

Jeśli to będzie "-" 30 tys., to co prawda LTV się poprawi, ale będzie inny próg cenowy i w takim przypadku marża w BGŻ też wyniesie 1,45% z uwzględnieniem produktów dodatkowych.

[PlanFinance]

Bożena znowu robisz błędy w ofercie BGŻ. Ta marża obowiązuje od 150 000 PLN. Sprawdź warunki cenowe w swoim banku wiedzy.

[Bożena Myszczyszyn]

Bożena znowu robisz błędy w ofercie BGŻ. Ta marża obowiązuje od 150 000 PLN. Sprawdź warunki cenowe w swoim banku wiedzy.

 

Znowu ?

Wskaż proszę mój poprzedni błąd.

 

Jeśli klient kupuje za 300 tys +/- 30 tys, to z tym minusem będzie cena 270.000 zł

Przy tej cenie i deklarowanym wkładzie własnym 150.000 zł , kwota kredytu wyniesie 120.000 zł, a zatem spadnie poniżej 150 tys, a dla kredytów poniżej 150 tys z LTV do 50% przy maksymalnych zniżkach marża wynosi właśnie 1,45% .

 

Klient kredyt określił jako "około", zatem możliwe jest i mniej niż 150.000 zł

 

Czy teraz się zgadza ?

 

Dodatkowo - wg mojego Banku Wiedzy - jeśli klient z racji braku rachunku w banku polskim potwierdzi, że jest to etat za granicą , to zdaje się BGŻ odpada, tak ?

[PlanFinance]

Znam ofertę BGŻ. Nie musisz mi tłumaczyć. Zwróciłaś mi uwagę, iż popełniłem błąd sama go robiąc. Proszę sprawdzaj wcześniej swoje informacje.

[Bożena Myszczyszyn]

Znam ofertę BGŻ. Nie musisz mi tłumaczyć. Zwróciłaś mi uwagę, iż popełniłem błąd sama go robiąc. Proszę sprawdzaj wcześniej swoje informacje.

 

W żadnym miejscu nie napisałam, że zrobiłeś błąd, potwierdziłam Twoją ofertę, a jedynie pamiętając, że to jest +/- dodałam informację o tym, że przy zmianach kwoty kredytu i LTV warunki mogą być inne.

Swojego błędu poza tym, że być może zbyt skrótowo napisałam i nie zostałam zrozumiana - też nie widzę.