Kupno mieszkania na wynajem w Polsce i późniejsze refinansowanie przez bank

[Chrisdot]

Hej,

mieszkam w Irlandii i planuję zainwestować gotówkę w kupno mieszkania na wynajem w Polsce. Czy po takiej operacji jest możliwość refinansowania tego zakupu przez bank?

Jestem jeszcze zielony w biznesie nieruchomości i nie chcę wejść na minę. Stąd wolę zakup gotówkowy. W przypadku kiedy cała akcja dobrze wypali i będzie dodatni cash-flow chciałbym zaangażować w to bank i wyciągnąć trochę gotówki z inwestycji, aby pakować ją w kolejne mieszkania.

 

Wiki mówi, że refinansowanie to operacja stosowana głównie przez banki centralne. Czy polskie banki komercyjne mają taki produkt?

Jeśli chodzi o mnie, to mam dość spore zarobki i stałą pracę na etacie od 2 lat u tego samego pracodawcy, więc z tym raczej nie będzie problemu.

 

Pozdrawiam

[PlanFinance]

Tak oczywiście jest to możliwe. Refinansowanie poniesionych kosztów mieszkaniowych to nie jest skomplikowana sytuacja. Jedyne ograniczenie dotyczy czasu, który maksymalnie może upłynąć od zaangażowania środków własnych by bank chciał refinansować. Najczęściej do 12 miesięcy.

[Chrisdot]

Czy są szczególne różnice w ogólnych kosztach kredytu hipotecznego vs refinansowego? To jest pytanie na zasadzie 'co się bardziej opłaca'. Rozumiem, że refinansować można na 30 lat?

 

Pozdrawiam.

[lzalewski]

Kredyt na refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe jest udzielany na takich samy warunkach jak kredyt mieszkaniowy.

[Chrisdot]

Chcę sobie zrobić arkusz kalkulacyjny na potrzeby szybkiego obliczania czy dana nieruchomość to dobra inwestycja, czy nie. Potrzebuję do tego średnich danych:

- stopa procentowa

- marża + opłaty i ubezpieczenia + prowizja pośrednika

 

Czy bezpiecznie jest założyć takie wartości:

- stopa = 2.5 (będę robił symulację dla stopy dochodzącej do 6%)

- reszta = 1.8%

co da na dzień dzisiejszy łączny koszt kredytu rzędu 4.3%, a w symulacji 7.8%. Czy są to realne liczby?

 

Ponieważ jest to inwestycja, to chcę zaangażować możliwie najmniejszy kapitał jako wkład własny (w 2014 to będzie 5%), z czym pewnie wiążą się dodatkowe opłaty. Zakładam że te moje 1.8% to pokrywa. Moje zarobki aktualnie to EUR 3k/msc netto + bonusy/akcje. Pracuję 2 lata na umowę o pracę w Irlandii w tej samej firmie, żadnych kredytów, żadnych kart kredytowych, brak auta, więc ze zdolnością/wiarygodnością nie powinno być problemów.

 

I ostatnie pytanie. Może być tak że w pewnym momencie ze względu na spadek cen nieruchomości/czynszów i wzrost stóp zacznę mieć na nieruchomości ujemny przepływ gotówki. W takim przypadku chciałbym spłacić całość za jednym razem, żeby kosztem jednorazowej spłaty przywrócić dodatni przepływ. Czy to wiąże się z dodatkowymi opłatami?

 

Ja wiem, że zadaje pytania na które każdy bank ma pewnie inną odpowiedź. Mnie interesują generalnie średnie lub pesymistyczne warianty, tak żebym mógł w miarę dobrze oszacować zakup.

 

Pozdrawiam.

[PlanFinance]

WIBOR3M/6M estymowany na poziomie 6% to chyba trochę za dużo. Ja szacując dochody/straty opierałbym się na zakresie 2,5% - 5%.

 

Wcześniejsza spłata może wiązać się z prowizją. Zależy to od banku i momentu w którym dokonałbyś tej operacji.

 

Inwestycja w nieruchomość poprzez kredyt to inwestycja długoterminowa ze względu na stosunek kapitału do odsetek w pierwszych latach. Mogą się zdarzyć momenty w których będziesz miał "ujemne przepływy kapitału".

[Chrisdot]

- co w momencie gdy kupie nieruchomosc na wynajem na kredyt i po czasie zglosi sie kupiec ktory chce odkupic? Scenariusz gdzie kupiec placi mi jakas czesc kasy do kieszeni i transferuje pozyczke na siebie wchodzi w gre? Pewnie standardowo musialbym zaplacic jakies prowizje...

- czy moglbym juz teraz wyslac dokumenty do ktoregos z posrednikow tak aby czekaly na okazje w razie gdybym znalazl cos powyzej swoich gotowkowych mozliwosci? Waznosc tych dokumentow to pewnie z 3 miesiace, czyz nie?

- liczenie zdolnosci - rozwazam tez kupno jednej nieruchomosci w Irlandii; czy w momencie kiedy wezme kredyt w IR to moja zdolnosc w PL spada? Czy moge to jakos obejsc? Np. kupuje nieruchomosc w PL za gotowke, pol roku pozniej kupuje w IR na kredyt i w tym samym momencie biore kredyt refinansowany w PL. Czyli de facto w momencie skladania obydwoch wnioskow nie mam jeszcze zadnych kredytow.

[Mr Tomek]

- co w momencie gdy kupie nieruchomosc na wynajem na kredyt i po czasie zglosi sie kupiec ktory chce odkupic? Scenariusz gdzie kupiec placi mi jakas czesc kasy do kieszeni i transferuje pozyczke na siebie wchodzi w gre? Pewnie standardowo musialbym zaplacic jakies prowizje...

takiej opcji właścieie nia ma co brac pod uwagę. Banki w takich sytuacjach wymagają od kupującego całkowitej spłaty twojego kredytu i jesli będzie potrzeba to będzie on musiał wziąść na ten cel kredyt

- czy moglbym juz teraz wyslac dokumenty do ktoregos z posrednikow tak aby czekaly na okazje w razie gdybym znalazl cos powyzej swoich gotowkowych mozliwosci? Waznosc tych dokumentow to pewnie z 3 miesiace, czyz nie?

pewnie że możesz tylko pytanie jakie dokumenty? Nieruchomości jeszcze nie masz więc tylko dokumenty dochodowe - one są ważne 1 miesiąc

- liczenie zdolnosci - rozwazam tez kupno jednej nieruchomosci w Irlandii; czy w momencie kiedy wezme kredyt w IR to moja zdolnosc w PL spada? Czy moge to jakos obejsc? Np. kupuje nieruchomosc w PL za gotowke, pol roku pozniej kupuje w IR na kredyt i w tym samym momencie biore kredyt refinansowany w PL. Czyli de facto w momencie skladania obydwoch wnioskow nie mam jeszcze zadnych kredytow.

jeśli kredyt będzie widoczny w irlandzkim BIK lub np na twoim rachunku to oczywiście obniży zdolność kredytową. Dodatkowo rata kredytu walutowego bedzie pomnozona przez aktualny kurs waluty + 20% więc trochę tej raty może się w oczach polskiego banku zrobić.

Teoretycznie można wnioski równocześnie procesować ale jak by Bank w polsce zarzadał jednak kolejny raz BIK Irlandzkiego do mógłby być problem. Sądzę raczej że to bank irlandzki nie będzie sprawdzał BIK w Polsce więc najpierw kredyt w Polsce a potem w Irlandii

[moloch]

Sporo osób właśnie postępuje w ten sposób i inwestuje kasę w nieruchomości a zwłaszcza w mieszkania, które potem wynajmują komuś innemu. Według mnie to dobra inwestycja. Znam kolesia, który ma 4 na własność i chałupkę w której mieszka więc mieszkania wynajmuje. Byłem ciekaw jak to ogarnia te formalności, czynsze nie czynsze. Korzysta z apki rozliczwynajem i już teraz wiem jak sobie z tym radzi

[Suzana]

Z apki? Co masz na myśli, bo nie rozumiem?

[PlanFinance]

Apka- aplikacja na smartfona

[moloch]

Dokładnie apka- czyli aplikacja niekoniecznie na smartfona ale również. Rozliczwynajem- tak się ona nazywa. Jest to autorski projekt firmy Sofor.

[H24]

Gdzie planujesz kupować nieruchomości w Polsce? Poszukuję inwestorów z gotówką zainteresowanych zakupem nieruchomości atrakcyjnych cenowo. Taką nieruchomość możesz wynajmować lub sprzedać z zyskiem.

[Chrisdot]

Szukam nieruchomosci na Pomorzu. Glownie Gdansk/Gdynia, ale miejscowosci naokolo tez mnie interesuja.

[franklin]

Czy ktoś mógłby podać przykład jednego bądź kilku banków, w którym można wziąć kredyt refinansowy na mieszkanie kupione za gotówkę. Szczerze mówiąc przeglądam oferty banków i nigdzie nie widzę takiej opcji.

[PlanFinance]

Czy ktoś mógłby podać przykład jednego bądź kilku banków, w którym można wziąć kredyt refinansowy na mieszkanie kupione za gotówkę. Szczerze mówiąc przeglądam oferty banków i nigdzie nie widzę takiej opcji.

 

Znam tylko jeden bak, który miałby z tym problem - PEKAO S.A.