kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej

[jacakatowice]

Witam fachowców kredytowych.To mój pierwszy post na tym forum więc proszę o wyrozumiałość za ewentualne potknięcia. Mam firmę działającą jako spółka jawna [ ja + żona] od wielu lat.Firma jest właścicielem budynku 1500m2 ,który jest wynajęty innym podmiotom. Miesięczny dochód to ok 10 000zł netto/mc.Były brane kredyty [łącznie ok 1 mln zł] Aktualnie wszystkie spłacone.Hipoteka czysta.Historia w bankach b. dobra {pkobp,Raiffaisen ,ing ,deutsche] Rozliczam stratę z lat poprzednich [likwidacja remanentu magazynowego po swojej własnej wcześniejszej działalności gospodarczej w tym obiekcie] Więc brak dochodu na papierze. Mam na oku podobny obiekt do kupienia.Chcę sie oczywiście sfinansować kredytem .Mam wkład własny ok 20 % tj 200 000 zł Cena zakupu to 1 mln zł. Potrzebne jeszcze 800 000 zł z jakiegoś banku. Rozumiem ,że zabezpieczenie na kupowanej nieruchomości + mogę dorzucić tą już posiadaną. I teraz pytania...

1. Czy są szanse na kredyt mimo straty ?

2. Jaki bank najlepszy jeśli tak ?

3. Równocześnie,żona chce wyjść ze spółki jawnej ,przekazując mi udziały umową notarialną darowizny [bez podatku wśród najbliższej rodziny,mamy rozdzielność majątkową] Czy nowo powstała moja własna jednoosobowa działalność gospodarcza ,będzie traktowana jako nowy podmiot ? I z ewentualnego kredytu nici ?

Z góry dziękuję za wszelkie merytoryczne podpowiedzi

[jacakatowice]

PKD to 68.2. Przychód łączny firmy ok 15000 zł/mc ,dochód ok 10000 zł/mc netto.Oczywiście kupowany budynek też byłby przeznaczony na wynajem .Obiekt o pow .ok 1200m2 działka 3000m2. są to hale ,magazyny ,biura. Zakup od syndyka. Szacowany czynsz przy wynajęciu chociaż 70% powierzchni to minimum 15 000 zł netto/mc.Dobra lokalizacja na śląsku. Mam wątpliwości co do ostatniego punktu.Będzie to kontynuacja. Ta sama działalność ,ten sam budynek ,ta sama osoba,czyli ja. Ale będzie zapewne nowy NIP.Mój prywatny .spółka ma inny. Uważa Pan ,że to bez znaczenia dla banków ? w PKO bp jestem np b.dobrze znany .Mam status klienta Platinium z osobistym doradcą.Dostawałem tam kredyt gotówkowy , 200 000 zł na oświadczenie !! w 2010 roku.Teraz oferują nawet 250 000 prywatnego kredytu gotówkowego bez żadnych zabezpieczeń.Tylko ,że teraz oświadczenie nie wystarcza.Chcą PIT z dochodem .A tego nie mam z powodu opisanej straty w firmie.Była to czysta operacja księgowa. Z roku na rok przenosiłem magazyn części samochodowych o wartości ok 300 000 zł. Części te de facto nadawały się już tylko na śmietnik ,więc w końcu je utylizowałem .I stąd ta strata. Firma jest na Książce przychodów i rozchodów.Podatek liniowy 19 % Jeśli to możliwe wolałbym uniknąć tworzenia nowych spółek .Chyba ,że to b.korzysne

[jacakatowice]

Częściowo budynek do kupna ma już najemców.Czyli reasumując uważa Pan ,że ta strata nie stanowi przeszkody do uzyskania kredytu ? Nie dojdzie do zmian osobowych w spółce ,tylko zostanie ona zlikwidowana w KRS .Nie ma innej możliwości.Bo zostanę sam .Mój kolega miał podobną sytuację ,tylko spółka z ojcem. Ten przekazał mu udziały darowizną jako synowi bez podatku.Zaś on sam kontynuował dokładnie tą samą działalność w tym samym miejscu ,ale jakby pod "innym szyldem" Już nie jako spółka tylko zwykła DG. Akurat on nie korzysta z kredytów ,więc nie mógł mi powiedzieć jak banki to traktują .Jako nowa firma czy kontynuacja.Być może w różnych bankach jest różnie.A co do tego statusu Golda. Ewentualny kredyt chcę zaciągnąć już na własną firmę jednoosobową [żona nie chce się już do tego mieszać -boi się kolejnych kredytów]Więc myślę ,że to może mieć znaczenie.

[karolinaw]

nie stanowi w zaden sposob. ile ma Pan lat ? Max 20 lat do 70 roku życia - bank - mBank, obie nieruchomości pod zabezpieczenie

[jacakatowice]

mam dokładnie 50 .To bym się zmieścił do 70. A ta strata ?? Wiem ,że przy DG jest trochę inaczej niż przy zwykłym kredycie prywatnym.Uważa Pani ,że Mbank najlepszy ??

[jacakatowice]

Dziękuje za informacje.O Mbank nie pomyślałem .W sumie to bez znaczenia czy miałem z nim wcześniej do czynienia ,czy nie. 17 lat też może być .Myślę ,że rata byłaby ok 6000-7000 /mc.I tak zawsze staram się spłacać wcześniej.Trzeba porządnie sprawdzić ewentualną umowę ,czy jest taka opcja.

[jacakatowice]

Bardzo bym prosił. Zerknąłem na ich stronę. Pisze ,że prowizja za wcześniejszą spłatę całości lub części to 0.Ale może jest"troszeczkę" inaczej .Zależy mi ,żeby w miarę wolnych środków "rzucać" je do banku od razu ,zmniejszając koszt pieniądza.Czy dobrze zrozumiałem ,że nawet takie częściowe spłaty przed upływem 5 lat obarczone są tą prowizją ??

[karolinaw]

ew ile ma Pan straty i ile amortyzacji ?

 

mbank - rata na 17 lat 6100. prowizja ok 1-2%, bez ubezpieczeń, jedynie pomostówka 0,2% kwoty kredytu. Jeżeli ma Pan amortyzacje znaczną ( a powinna jakaś być solidna ) może uda się nie na inwestycyjny a na zwykłą pożyczkę - nie ma opłat za wcześniejszą spłatę

[jacakatowice]

Amortyzacji już nie mam.Strata za 2012, Przychód 180 000zł .koszt uzyskania 226 000 zł .Strata ok 45 000. Za 2013 wstępnie podobne wartości . ZA 2011 strata wynosiła ok 400 000. Za 2012 rozliczono ok połowę i drugą połowę za 2013. Tak ,że dochód na papierze wyjdzie dopiero za 2014 rok

[karolinaw]

a na kpir jak to wyglada ? Bo stratę rozlicza się na picie, nie na kpir

[jacakatowice]

Wstępnie dochód za 2013 wyszedł ok 70 000 ..minus strata z lat poprzednich na picie za 2012 miałem -45000

[karolinaw]

to troszkę mało - zostaje KI w mbanku

[jacakatowice]

Dla mnie chyba jednak kredyt lepszy.Większe pole manewru. Wcześniejsza spłata itp. No i jestem właścicielem w papierach .Mogę ewentualnie znależć klienta za np pare lat i sprzedać obiekt .Przy leasingu właścicielem bank .Trochę gorsza sytuacja w papierach ,jak dla mnie

[karolinaw]

Zrobilam standardowa marze na KI bez mech bilnsujacego i bez ubezpuecaenia