Kredyt 180 tys, MDM, najkorzystniejsza oferta - szybsza spłata

[Adiszcze]

Witam,

 

zastanawiam się nad kupnem mieszkania, a właściwie nad formą finansowania zakupu:)

 

Prosiłbym o wskazówki fachowców jaka forma kredytowania i w jakim banku będzie dla mnie najdogodniejsza.

 

Oto detale:

 

Kredyt MdM - 180 000 zł

Wartość nieruchomości - 270 000 / wkład własny - 65 000 / dopłata MdM okolo 25 000

Rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości - mieszkanie

Metraż nieruchomości -49

Lokalizacja nieruchomości - wielkopolska

Stan zaawansowania inwestycji - wybudowane

Waluta kredytu - PLN

Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc - 11 000/ 22 000

Źródło uzyskiwania dochodów - umowa o pracę na czas nieokreślony

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód - od 3 lat, na czas nieokreślony

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców -

Aktualne obciążenia kredytowe - brak

Historia w BIK - OK

 

Zastanawiam się czy brać kredyt na 25 lat czy na 30.

Akceptuję raty do 1300zł miesięcznie.

Pytanie czy raty malejące czy równe.

 

Chciałbym też spłacić kredyt szybciej.

Pytanie ile spłacać co rok...

 

 

Z gry dziękuję za pomoc i wskazówki:)

[GPO Finanse]

Czy to mieszkanie znajduje się w Poznaniu? Bo jeżeli nie to nie kwalifikuje się do MDM.

[Bożena Myszczyszyn]

Zastanawiam się czy brać kredyt na 25 lat czy na 30.

Akceptuję raty do 1300zł miesięcznie.

Pytanie czy raty malejące czy równe.

 

Chciałbym też spłacić kredyt szybciej.

Pytanie ile spłacać co rok...

 

Dochód to suma za 3/6 miesięcy , nie średnia ?

 

 

Dla mieszkania 49 m2 w cenie 270.000 zł , lokalizacja Poznań , dopłata = 24.965,50 zł

łączny wkład własny = 90.000 zł ( 33% wkładu własnego) ,

kredyt = 180.000 zł

 

W lutym będzie dostępna w MDM również oferta Alior i GNB, ale nadal PKO BP i PEKAO SA to lepsze opcje

 

1) PKO BP

marża 1,70 %

prowizja za udzielenie 1,80% płatna gotówką

w warunkach ROR bez wymogu wpływów

wcześniejsza spłata - częściowa prowizja 1,5% przez 3 lata ( potem bez opłat), całkowita 2% w całym okresie kredytowania , nadpłata standardowo zmniejsza ratę, skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie wymaga aneksu

 

25 lat

rata równa 990,31 zł , ( koszt odsetkowy 117.092 zł )

rata malejąca pierwsza 1260 zł , 120-ta 998 zł, 180-ta 866 zł ( koszt odsetkowy 99.330 zł )

 

30 lat

rata równa 901,37 zł , ( koszt odsetkowy 144.493 zł )

rata malejąca pierwsza 1160 zł , 120-ta 941 zł, 180-ta 831 zł ( koszt odsetkowy 119.130 zł )

 

Jeśli są planowane nadpłaty kredytu to lepiej pozostać przy 25-letnim okresie i raty malejące.

 

 

Inny wariant w PKO BP to np.

marża 1,50 %

prowizja za udzielenie 0%

w warunkach ROR, karta kredytowa, ubezpieczenie od utraty pracy i upadłości 3,25 % płatne gotówką ( ochrona na 4 lata )

 

2) PEKAO SA - wypada gorzej

marża 1,99 %

prowizja za udzielenie 1,99 % , płatna gotówką

w warunkach ROR, wpływ wynagrodzenia, karta kredytowa lub ubezpieczenie nieruchomości

z racji jednego kredytobiorcy wymagane ubezpieczenie na życie z SU na 25% kredytu = 45.000 zł ( polisa indywidualna)

wcześniejsza spłata w całym okresie 2% z możliwością nadpłaty w każdym roku kredytowania 10% bez prowizji ( można zarówno zmniejszyć ratę jak i skrócić okres kredytowania, przy czym każda nadpłata wiąże się z zawarciem aneksu, koszt 50 zł )

 

na 25 lat

rata równa 1.020 zł ( koszt odsetkowy 126.002 zł )

rata malejąca pierwsza 1.303,50 zł ( koszt odsetkowy 105.876 zł )

 

myślę , że dla decyzji czy raty równe czy malejące i jaki okres przykład wyliczeń dla PKO BP powinien wystarczyć, stąd PEKAO SA skrótowo

[Endrju87]

Witam,

a dlaczego prowizja dla PKO BP 1,8% a nie 2% ?

[Bożena Myszczyszyn]

Witam,

a dlaczego prowizja dla PKO BP 1,8% a nie 2% ?

 

Taka wysokość prowizji została ustalona pomiędzy bankiem a firmą doradztwa finansowego - moi klienci mają taką stawkę.

[Adiszcze]

Witam ponownie,

 

dziekuje za wszystkie wypowiedzi.

 

Dodaje to czego brakowało w moim poście:

 

Tak - jest to mieszkanie w poznaniu.

3/6 miesięcy - to była suma zarobków - niestety nie średnia:(

 

Pani Bożeno dziękuję za tak dokładne wyliczenia:)

 

Czy opłaca mi się wcześniejsza spłata kredytu, czy lepiej te pieniądze wrzucić na lokatę?

[Bożena Myszczyszyn]

Czy opłaca mi się wcześniejsza spłata kredytu, czy lepiej te pieniądze wrzucić na lokatę?

 

To zależy, bo ewentualna nadpłata kredytu nie jest tylko kwestią czysto finansową.

 

Każda nadpłata zmniejsza koszt odsetkowy kredytu, pozwala wcześniej spłacić zobowiązanie.

Zysk z lokaty bankowej/konta oszczędnościowego na pewno nie zrekompensuje zapłaconych w tym samym czasie odsetek od kredytu.

 

Jednakże to zależy od tego jakie wydatki są planowane w przyszłości oraz jakie oszczędności są już zgromadzone i pozostaną jako rezerwa.

W perspektywie np. 10 lat może się zdarzyć konieczność remontu mieszkania, kupna samochodu itp - lepiej mieć wtedy swoje oszczędności nawet kosztem większego salda kredytu mieszkaniowego, to i tak tańsze niż potem w razie potrzeby korzystanie z kredytów konsumpcyjnych.

 

Warto zostawić sobie jako poduszkę bezpieczeństwa przykładowo równowartość rocznych dochodów ( absolutne minimum dla własnego bezpieczeństwa to 3 pensje ) - pozwoli to przeżyć i terminowo spłacać raty w przypadku np. utraty zatrudnienia czy problemów zdrowotnych.

 

Wzrost dochodów / dobre dochody to perspektywa do pewnego momentu np. 45-50 roku życia, nie zawsze, ale można się spodziewać w wieku np. 50 lat dużo gorszej sytuacji pod względem dochodów ( a już na pewno po przejściu na emeryturę ), a rata kredytu zostaje, wydatki najczęściej zostają takie same, lub nawet większe - z tej perspektywy równolegle do spłacanych rat kredytu i tak powinien być budowany kapitał na przyszłość.

 

Poza tym zarówno oprocentowanie kredytu jak i oprocentowanie lokat są skorelowane z rynkiem.

Mając jedno i drugie ryzyko się rekompensuje - mniejszy koszt kredytu oznacza mniejszy zysk z oszczędności, wzrost WIBOR i droższy kredyt zostanie zrekompensowany przez większy zysk z oszczędności,

mając tylko jedną stronę zmiany rynkowe mogą być bardziej dotkliwe.

 

Sens nadpłaty zależy więc od tego ile oprócz kwoty przeznaczonej na nadpłatę jeszcze zostanie i od planów na przyszłość.

 

Polecam bardzo dobry artykuł

Dlaczego warto oszczędzać długoterminowo

[Adiszcze]

Pani Bożeno jak zwykle cenne porady i słowa, które warto wziąć do serca. Dziękuję.

 

Czy jest szansa, abym dostał kredyt (korzystająć z usług doradcy) na jeszcze lepszych warunkach niż Pani mi to przedstawiła?

Np w pekao/pko z prowizją 1,3% itd?

 

Czy są to już najniższe możliwe koszty wzięcia kredytu?

 

Jakie warunki może zaprezentować nam alior na poczatku lutego?

Czy warto czekać na kolejne 3 banki?

[Bożena Myszczyszyn]

Czy jest szansa, abym dostał kredyt (korzystająć z usług doradcy) na jeszcze lepszych warunkach niż Pani mi to przedstawiła?

Np w pekao/pko z prowizją 1,3% itd?

 

Szanse znikome.

PEAKO SA często negocjuje w zamian za ubezpieczenie CPI ( od utraty pracy) , które kosztuje 2% kwoty kredytu - w zamian może być zerowa prowizja i coś na marzy, ale w ofercie standardowej prowizja wynosi mniej niż ubezpieczenie więc coś za coś.

Czasem można coś obniżyć na końcowym etapie mając już decyzje ostateczne dwóch banków na zasadzie konkurencji i walki o klienta ( tylko czy teraz te dwa banki muszą walczyć ? ) , ale nie zawsze to działa.

Jak będą wyglądały negocjacje przy ofercie MDM to "wróżenie z fusów".

Banki wyceniają też pracochłonność wniosków, a MDM jest bardziej pracochłonny i czasochłonny .

Na teraz jest mała konkurencja, jeśli oferty skupiają się wokół głównie dwóch banków to banki i tak mają dość klientów, jeden mniej, jeden więcej nie robi różnicy, i tak mają co robić, nie muszą zabiegać o nowe wnioski.

Raczej nie nastawiałbym się na to, że będzie taniej.

Jedynie w PKO BP można manewrować produktami.

 

Jakie warunki może zaprezentować nam alior na poczatku lutego?

Czy warto czekać na kolejne 3 banki?

 

BOŚ to dopiero kwiecień - na dziś mają przyzwoitą ofertę.

 

Alior - na dziś przy jednym kredytobiorcy marże zaczynają się od 2,2% w górę z prowizją 2% + polisa na życie na cała kwotę kredytu ,

marża promocyjna zaczyna się od 1,6% ale w zamian za ubezpieczenie Europa, które kosztuje 10% kwoty kredytu i można to skredytować, ale oddzielną pożyczką - uważam, że lepiej mieć wyższą marżę i mniejsze zadłużenie niż przez 5 lat spłacać tylko koszt ubezpieczenia

 

GNB - przy średnim BIK marża na dziś to 2,27% , prowizja ( 4%) zamienna z ubezpieczeniami itd...

 

Banki, które wejdą na początku lutego nie będą lepszymi propozycjami, nadal ostateczny wybór będzie zapewne miedzy PKO BP i PEKAO SA

[_nena_]

Napisała Pani odnośnie Pekao SA, że "wcześniejsza spłata w całym okresie 2% z możliwością nadpłaty w każdym roku kredytowania 10% bez prowizji (można zarówno zmniejszyć ratę jak i skrócić okres kredytowania, przy czym każda nadpłata wiąże się z zawarciem aneksu, koszt 50 zł )".

 

Mi w oddziale powiedziano, że do MDM są inne warunki wcześniejszej spłaty (mam tak też wydrukowane na formularzu informacyjnym) tj.

 

1) Za wcześniejszą częściową spłatę - 2% od całej kwoty podlegającej spłacie

2) Za wcześniejszą całkowitą spłatę - 3% od spłacanej kwoty.

 

Czy to może się różnić w zależności od oddziału?

[Bożena Myszczyszyn]

Mi w oddziale powiedziano, że do MDM są inne warunki wcześniejszej spłaty (mam tak też wydrukowane na formularzu informacyjnym) tj.

 

1) Za wcześniejszą częściową spłatę - 2% od całej kwoty podlegającej spłacie

2) Za wcześniejszą całkowitą spłatę - 3% od spłacanej kwoty.

 

Czy to może się różnić w zależności od oddziału?

 

Różnić się na pewno nie może, bo oferta jest jedna, co najwyżej szwankuje przepływ informacji.

 

Nie dostaliśmy nowej taryfy, na stronie banku jest również ta ze starymi stawkami

https://www.kredyty-hipoteczne.pekao.com.pl/_pdf/wyciag_z_taryfy_prowizji_i_oplat.pdf , a pracownik banku tylko mi potwierdził, że nadpłata bezprowizyjna 10% zostaje dla MDM nic nie pisząc o wzroście prowizji.

 

Wyjaśnię to.

 

 

Uzupełnienie :

Mam już nową taryfę, obowiązuje dla umów zawartych od 25 stycznia 2014.

 

Faktycznie dla MDM jest zmiana :

Prowizja za wcześniejszą częściową spłatę kwoty kredytu każdorazowo prowizja pobierana jest od całej kwoty podlegającej spłacie 2% min 200,00 zł

Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kwoty kredytu jednorazowo od spłacanej kwoty kredytu 3% min 300,00 zł

 

Niestety w MDM każda nadpłata nawet najmniejsza będzie z prowizją ( z wyłączeniem dodatkowego wsparcia 5%)

[_nena_]

Czyli rozumiem, że jeśli nadpłacam np. 50.000 z pozostałych do spłaty np. 200.000, to 2% będzie od kwoty 50.000, a nie od 200.000?

Bo nie do końca dla mnie to jest jasne...

Czy jest szansa na wynegocjowanie innych warunków wcześniejszej spłaty?

[Bożena Myszczyszyn]

Czyli rozumiem, że jeśli nadpłacam np. 50.000 z pozostałych do spłaty np. 200.000, to 2% będzie od kwoty 50.000, a nie od 200.000?

Bo nie do końca dla mnie to jest jasne...

Czy jest szansa na wynegocjowanie innych warunków wcześniejszej spłaty?

 

Tak , prowizja będzie od kwoty nadpłaty, czyli 50.000 zł .

 

Negocjować można wszystkie elementy ceny kredytu, co najwyżej bank się może nie zgodzić, trzeba to jednak robić na etapie przed podpisaniem umowy kredytowej.