System odsetek kredytów hipotecznych, sprzedaż nieruchomości po paru latach

[cold]

Witajcie,

 

Załóżmy, że kupuję mieszkanie za 100 tys PLN. Daję 5% wkładu własnego (5000zł) i biorę kredyt na 95 tys PLN na 30 lat, raty równe, oprocentowanie załóżmy 5%. Każdego roku zapłace więc 95 tys * 5% = 4750 PLN. 4750 * 30 lat = 142 500 PLN. Bank więc pożyczając mi te 95 tys PLN zarobi dodatkowe 47 500 PLN w ciagu tych 30 lat kredytowania.

 

Załóżmy, że za 10 lat chcę sprzedać to mieszkanie oraz że ceny mieszkań na rynku urosły i będzie możliwe sprzedać je za 120 tys PLN. W ciągu tych 10 lat zostanie spłacona 1/3 kredytu, a więc 47 500 zł. Do spłacenia kredytu zostaje więc jeszcze 142 500 - 47 500 = 95 tys PLN. Sprzedając więc za 120 tys będę musiał zapłacić bankowi resztę (spłacić całkowicie kredyt) czyli 95 000, więc podsumowując mój zysk z tej sprzedaży to będzie 25 tys PLN.

 

Czy moje myślenie jest dobre? Są tu jakieś błędy? Tak to rzeczywiście działa? Nie znam się (jeszcze) na kredytach, a jedynie biorę wszystko na logike.

 

Ale załóżmy, że chciałbym mieszkanie sprzedać już po roku (z jakichś ważnych przyczyn), np. wyjazd na inny kontynent i niemożność zarządzania najmem itp (chodź taka sytuacja raczej jest mało możliwa ;) to załóżmy tak dla teorii, że jest). Rynek mieszkań jest ten sam, więc sprzedaję swoją nieruchomość po roku za 100 tys PLN. W ciągu roku spłaciłem 4750 zł z 142 500 zł które jest do zapłaty. Wychodzi więc że 142 500 - 100 000 - 4750 = 37250 zl do zapłaty bankowi mimo sprzedaży nieruchomości. Jest to więc potężna strata. Czy tak rzeczywiście jest ? Czy może nie powinienem zakładać 142500 a inną kwotę (np. 95 tys)...

 

Dzieki z gory za wyjasnienie!! pozdrawiam cieplo!

[Doradca Lubuskie]

Bank nigdy z góry nie nalicza odsetek do kredytu. Wyliczanki Pana są błędne.

Rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej.

Z każdą ratą kwota kredytu pomniejszana jest o spłaconą część kapitałową.

Na początku kredytu zawsze rata odsetkowa jest dużo wyższa niż kapitałowa tak więc początkowo mało będziemy spłacać kapitału.

[PlanFinance]

Twój sposób wyliczania odsetek jest zły. Wzór wygląda zupełnie inaczej. Dla przedstawionej sytuacji suma odsetek dla raty równej 88 593 PLN to a dla raty malejącej to 71 448 PLN.

 

Po 10 latach dla raty równej spłacisz ok.20% wkładu, dla raty malejącej ok.30%

 

Za 10 lat będziesz miał kapitał do spłaty w wysokości ~~ 80k PLN dla arty równej i ~~67k PLN dla raty malejącej. Jeśli nieruchomość urośnie do 120k PLN to Twoim dochodem będzie różnica między wartością z dnia sprzedaży i pozostałym kapitałem z dnia spłaty. Nie spłacasz odsetek za nazwijmy to niewykorzystany okres. Co najwyżej prowizja za wcześniejszą spłatę dojdzie dodatkowo.

[cold]

A, ok. Dziekuje za rozjasnienie!!