ocena wartosci nieruchomosci i wkladu wlasnego - zakup domu

[key1]

witam.

 

chcialbym kupic dom w stanie surowym. cena zakupu 600 tys zl.

zeby w nim zamieszkac trzeba go wykonczyc. wydatek 200 tys zl.

po wykonczeniu jego wartosc bedzie ok 1mln zl. (szacunkowo taka jak domow po sasiedzku)

 

chcialbym wziac kredyt 700 tys, a 100 tys swoich oszczednosci przeznaczyc na wykonczenie.

 

pytanie jak zostanie oszacowana w tym przypadku wartosc nieruchomosci i porocentowy wklad wlasny.

 

a) wartosc 600 tys (cena zakupu) a kredyt 700 tys, czyli kredyt na ponad 100% wartosci

b) wartosc 800 tys (wydane na dom) a kredyt 700 tys, czyli kredyt na ok. 90% wartosci

c) wartosc 1mln (wartosc po wykonczeniu) a kredyt na 700 tys, czyli kredyt na 70% wartosc

 

czy ktos wie ktora wersje przyjma banki do wyliczen ?

 

pzdr.

[mariuszbierdzio]

Witam

Wartosc dla banku to 600 000 zł ,jeżeli bedzie to kredyt na sam zakup. Natomiast jezeli do kredytu na zakup bedzie "dodany" kredyt na wykonczenie np 200 000 zl, to wartośc koncowa dla Banku będzie 800 000 zł

[key1]

czy kredyt na zakup z "dodanym" kredytem na wykonczenie jest nadal jednym kredytem hipotecznym, czy sa to dwa oddzielne kredyty ?

 

pytam bo w zaleznosci od udzialu wkladu wlasnego zmienia sie oprocentowanie.

 

jesli jest to jeden kredyt na 800tys, to jest on z ponad 10% wkladem wlasnym.

jesli kredyty sa odzielne, to kredyt na zakup 600tys jest z 0% wkladem wlasnym, a kredyt na remont/wykonczenie 200tys jest z 50% wkladem wlasnym.

 

wydaje mi sie ze opcja pierwsza bylaby generalnie bardziej korzystna dla mnie.

[PlanFinance]

1.Oczywiście odp.b.Do tego musi zgadzać się wartość nieruchomości z bankową wyceną oraz kosztorys dotyczący adaptacji/wykończenia/remontu.

 

2.Jeden kredyt hipoteczny,który opiera się na prognozowanej wartości nieruchomości w chwili ukończenia wszystkich prac.

[Gas]

Co bank to obyczaj.

Istniej możliwość akceptacji odpowiedzi nr 3 z Twojego pierwszego postu. Wycena robiona przez bank domu po wykończeniu (1mln zł) przy założeniu, że kupujesz st. surowy + wykończenie 200TPLN z czego bank 100TPLN i Twoje 100TPLN. Może okazać się, że bank będzie chciał abyś swoje środki wniósł na początek lub naprzemiennie (tzn. np. Ty/Wy 50TPLN, bank 50TPLN, Ty/Wy 50TPLN i bank zamyka inwestycję 50TPLN)

[key1]

rozwiazanie:

c) wartosc 1mln (wartosc po wykonczeniu) a kredyt na 700 tys, czyli kredyt na 70% wartosci

 

jest oczywiscie najlepsze dla mnie, bo wklad banku jest w tym przypadku procentowo najnizszy.

a co nie jest wkladem banku w koncowa wartosc - jest moim wkladem, niezaleznie od tego ile naprawde wydalem.

 

 

tak tez rozumiem odpowiedz uzytkownika PlanFinance pkt2

"2.Jeden kredyt hipoteczny,który opiera się na prognozowanej wartości nieruchomości w chwili ukończenia wszystkich prac."

 

byloby milo.

pozdrawiam.

[PlanFinance]

Źle mnie Pan zrozumiał.Nikt Panu nie da kredytu na nieruchomość wartą 600 000 i 100 000(100 000 wkładu własnego) na adaptację oraz policzy np.marżę na 70% LTV bo finalna wartość wg.Pana będzie wynosiła 1 000 000 PLN.

 

Wycenią obecną nieruchomość.Tutaj ma Pan szansę bo niektóre banki liczą wartość rynkową a nie transakcyjną.Jeśli zawnioskuje Pan o dodatkowe środku na dokończenie to finalna wartość będzie wyglądała tak wartość rynkowa/wartość transakcyjna(zależne od banku) + wkład własny + dodatkowe środki.

[Gas]

PlanFinanse.pl,

często jest tak, że pytania klientów są chaotyczne. Tym razem twoja odpowiedź jest właśnie taka :wink:

Key1 dostanie kredyt na np. 700TPL przy LTV równym 70% jeżeli wartość rynkowa nieruchomości po wykończeniu (100TPLN jego + zamykająca transza z banku 100TPLN) wnosić będzie 1.000TPL na podstawie operatu szacunkowego.

[PlanFinance]

Czysta teoria,moim zdaniem niemożliwe do spełnienia z jednym wyjątkiem.Nieruchomość zostanie wyceniona na 800 000 PLN a kredyt będzie zaciągnięty w banku,gdzie liczy się wartość rynkowa a nie transakcyjna.

[expert]

Panie Michale, chyba lubi Pan, aby ostatnie słowo należało do Pana :roll:

W tym wątku Gas ma rację w 100% - wszystko zależy od banku i stosowanej w nim definicji wkładu własnego (o czym była mowa w innym wątku).

W każdym razie kredyt jest jeden, ale wypłacany w transzach.

Cel inwestycji: zakup działki z rozpoczętą budową + dokończenie budowy

Bank może żądać wniesienia środków własnych przed zamknięciem inwestycji.

[PlanFinance]

Panie Krzysztofie tu nie chodzi o to czy lubię mieć ostatnie zdanie czy nie.Sam skorygowałem swoje wcześniejsze wypowiedzi i faktycznie jest taka możliwość.Moim zdaniem istnieje tylko i wyłącznie w sytuacji gdy nieruchomość zostanie wyceniona na 200 000 PLN więcej od kwoty transakcyjnej.Nie widzę takiej możliwości żeby te 200 000 PLN nadrobić ze środków na adaptację/rozbudowę.Nie widzę takiej możliwości bo moim zdaniem żaden rzeczoznawca się tego nie podejmie.Z drugiej strony kryzys na świecie a OF promuje subprime więc mnie nic nie zdziwi

[expert]

ale tutaj nie ma mowy o żadnym przekręcie - ktoś może sprzedawać "budowę" po kosztach, bo np. nie stać go na dokończenie prac, ale powierzchnia * średnia cena m2* odpowiednie współczynniki (rzetelnie ujmując) może dać kwotę 1 mln zł. Nie wiem, czego rzeczoznawca miałby się nie podjąć... mówimy tutaj o dwóch różnych wycenach - rynkowej (mniej więcej liczonej j.w.) i odtworzeniowej (ile pieniędzy potrzeba na wybudowanie domu-szacunkowo wg. odpowiedniego "katalogu rzeczoznawcy"). A bank może oczywiście mieć jeszcze jeden parametr ograniczający wartość rynkową - kwotę transakcyjną. Jak napisał Gas "co bank to obyczaj"

[PlanFinance]

Panie Krzysztofie nie bardzo rozumiem po co ta dyskusja.Ja skorygowałem swój wcześniejszy post i potwierdziłem zdanie GASa i Pana.Czyżbyśmy się przemawiali kto ma racje podając te same argumenty?.

[expert]

Sprawdzam Pana i już jestem pewny na 100%, że lubi mieć Pan ostatnie słowo... :lol:

 

Ale wracając do tematu - ja z Panem nie dyskutuje tylko "prostuje" informacje. Nie widzę, żeby podał Pan takie same argumenty... Twierdzi Pan, że bank wyceni budynek w takim stanie jakim jest... A ja twierdzę, że bank może wycenić całą inwestycję (zakup + dokończenie budowy) wg. wartości rynkowej po zakończeniu inwestycji (mniej więcej wg. wzoru podanego w wcześniejszym poście) i jeżeli marża jest uzależniona od poziomu LTV to klient będzie miał marżę dla poziomu 70%.

[PlanFinance]

Dlaczego prostowanie nie do końca nieprawdziwych twierdzeń jest uznawane za chęć posiadania ostatniego słowa?.

 

Panie Krzysztofie jak Pan przeczyta dokładnie temat to znajdzie Pan post w którym piszę że budynek może zostać wyceniony wyżej od wartości transakcyjnej.Niektóre banki w przypadku wyższej wyceny biorą ta wartość jako punkt odniesienie do liczenia LTV.Proszę mi wierzyć że znam to rozwiązanie nie od dziś .

 

Proszę oto dowody:

 

Czysta teoria,moim zdaniem niemożliwe do spełnienia z jednym wyjątkiem.Nieruchomość zostanie wyceniona na 800 000 PLN a kredyt będzie zaciągnięty w banku,gdzie liczy się wartość rynkowa a nie transakcyjna.

 

Panie Krzysztofie tu nie chodzi o to czy lubię mieć ostatnie zdanie czy nie.Sam skorygowałem swoje wcześniejsze wypowiedzi i faktycznie jest taka możliwość.Moim zdaniem istnieje tylko i wyłącznie w sytuacji gdy nieruchomość zostanie wyceniona na 200 000 PLN więcej od kwoty transakcyjnej.Nie widzę takiej możliwości żeby te 200 000 PLN nadrobić ze środków na adaptację/rozbudowę.Nie widzę takiej możliwości bo moim zdaniem żaden rzeczoznawca się tego nie podejmie.Z drugiej strony kryzys na świecie a OF promuje subprime więc mnie nic nie zdziwi

 

 

Faktycznie,pierwsze 1-2 post/posty napisałem nie do końca z prawda do czego się przyznałem i szybko to skorygowałem.Jestem tylko człowiekiem i też popełniam błędy.Grunt to szybka weryfikacja i sprostowanie co miało miejsce.

[expert]

dokładnie - nie robi błędów tylko ten, kto nic nie robi.... A Pan na tym forum robi bardzo dużo i za to należą się Panu podziękowania od forumowiczów...

 

no to żeby nie było, że chcę mieć ostatnie słowo odpiszę na pytanie Gas w tym poście. Myślę, że zdanie jest proste i nie wymaga nadinterpretowania. Po prostu Planfinance udziela się na forum i udziela w dużej mierze trafnych porad... a błędy zdarzają się każdemu... ja też min. 2 krotnie przepraszałem za błędne odpowiedzi...

[Gas]

... to ja, ja chcę mieć ostatnie słowo :lol:

Expert, pisząc

expert

 

Dołączył(a): 2008-08-28, 15:10

Posty: 771

Lokalizacja: Częstochowa

2009-09-04, 15:11

dokładnie - nie robi błędów tylko ten, kto nic nie robi.... A Pan na tym forum robi bardzo dużo i za to należą się Panu podziękowania od forumowiczów...

żeby było jasne. Nie miałeś na myśli, że PlanFinanse robi na forum bardzo dużo błędów

[ar2rt]

Ponadto wkład własny powinien być wniesiony na początku a więc w tym przypadku na zakup domu. Wtedy bank policzy niższ LTV i da niższą marżę.Ten sam wkład wnesiony na końcu inwestycji nie powoduje obniżenia LTV i marży. Chyba, że jest jakis bank, który inaczej do tego podchodzi.

[prezesik24]

Jak moge powiedziec jak to jest w DB. Biegly rzeczoznawca przeprowadza wycene, zalozmy na milon zlotych, ta wycena jest przyjeta przez Bank. Dodatkowo klient posiada 100 TPLN wkladu wlasnego. Jezeli chce 700 TPLN kredytu na zakup i wykonczenie, to bank policzy LTV na poziomie 63%, ale poprosi o wklad wlasny na poczatek inwestycji a dopiero potem transza na wykonczenie zostanie wyplacona przez Bank. Pozdrawiam