Kredyt hipoteczny, rynek pierwotny, 55% wkładu, umowa o dzieło

[dsh]

Dzień dobry,

 

Kupuję mieszkanie na rynku pierwotnym za 223 000 PLN.

Podpisałem umowę developerską, mam 3 miesiące na załatwienie kredytu.

Przekazanie praw własności najpóźniej w czerwcu 2015.

 

Kwota kredytu to 100 000 PLN. Kredyt chciałbym wziąć na 5-7lat.

 

Pracuję na umowę o dzieło z przekazaniem praw autorskich (50% kosztów uzyskania przychodu).

W tym momencie (od 4 m-cy) zarabiam ok. 5500 PLN netto. Jest to stała praca a formę zatrudnienia wybrałem sam. Nie utrzymuję nikogo, nie płacę za wynajem mieszkania. Nie mam żadnych innych kredytów oprócz karty kredytowej z limitem 8 600 PLN, która jest prawie niewykorzystywana.

 

Konto od dawna mam w mBanku, więc tam najpierw poszedłem.

 

Propozycja hipotecznego na 60 m-cy to marża 1.65% + WIBOR 3M + ubezpieczenie "bezpieczna spłata" + 2% prowizji za udzielenie.

 

Niestety doradca powiedział, że wymagane jest zatrudnienie od co najmniej 6 m-cy i nie da się tego warunku obejść. Zmieniałem pracę jakiś czas temu i celowo zrobiłem sobie 2 miesięczne "wakacje". W nowej firmie pracuję o 4-ech miesięcy. Formalnie poprzednia umowa skończyła się z końcem listopada zeszłego roku, więc dziura to 3 m-ce.

 

"Doradca" zaproponował mi kredyt gotówkowy na tę samą kwotę, bez zabezpiecznia ani żadnych formalności ("na dowód") z oprocentowaniem 7,89 % (WIBOR 3M + marża 5,17%) + jednorazowo 3000 PLN za ubezpieczenie na życie (0 prowizji za udzielenie). Z gotówkowym nie ma problemu bo mam wysokie wpływy na konto (średnio 8 000 PLN za ostatnie 12 m-cy).

 

Liczyłem koszty obu kredytów razem z ubezpieczniem na okres 5 lat, różnica w całkowitym koszcie wychodzi ok. 6600 na niekorzyść gotówkowego. (Nie uwzględniłem tylko wzrostu marży przy hipotecznym do czasu przekazania praw właśności).

 

Pytanie jest takie - czy brać gotówkowy a później np. refinansować go hipotecznym? Czy próbować w innych bankach lub u doradcy? Czy jakikolwiek bank udzieli mi kredytu hipotecznego biorąc pod uwagę powyższą sytuację?

 

Jeszcze jedna opcja jest taka, że za za 2 miesiące będę już miał wymagane 6m-cy zatrudnienia. Czy jest możliwość uruchomienia procedury wcześniej a dostarczenia zaświadczenia o zatrudnieniu wtedy? Zostanie mi wtedy 1 miesiąc na zakończenie procedury, czy to nie jest już zbyt niebezpieczne jeśli chodzi o terminy?

 

Czy jest jakaś istotna różnica pomiędzy kredytem hipotecznym a gotówkowym (poza oczywistymi) na którą powinienem zwrócić uwagę?

 

Dodam, że jestem programistą, nie mam problemów ze znalezieniem ani utrzymaniem pracy. Słyszałem, że są preferencyjne kredyty dla niektórych grup zawodowych.

[PlanFinance]

1. Kredytu gotówkowego kredytem hipotecznym o marży na cel mieszkaniowy nie zrefinansujesz. Taka operacja będzie oznaczała marżę na poziomie 3%-5% a więc niewielka różnica w stosunku do tego co będziesz miał.

 

2. Umowa o dzieło faktycznie wymaga min.6-miesięcznego stażu pracy i to dosłownie w kilku bankach. 3-miesięczna przerwa niestety wybitnie nie pomaga. Mogą by problemy.

 

3. Nie ma żadnych preferencji dla programistów. Jest to co najwyżej lepiej oceniania branża niż większość.

 

4. Ja bym poczekał gdzieś jak będzie mijać 5,5 miesiąca i zaczął się starać o kredyt hipoteczny. Wcześniej możesz zrobić np.operat, skompletować dokumenty

[dsh]

Dziękuje za odpowiedź.

 

ad 2) Czy są banki, które bardziej liberalnie podchodzą do sprawy? Czy posiadanie już tego 6 miesięcznego stażu pracy będzie wystarczające czy nadal mogą być problemy?

 

Włąśnie policzyłęm RRSO dla obu kredytów, różnica jest ok. 2%. Czy ten kredyt hipoteczny jest tak drogi, czy ten gotówkowy tak tani?

 

Poważnie zastanawiam się nad zaoszczędzeniem nerwów i wzięciem gotówkowego, czy to byłaby bardzo niekorzystna finansowo decyzja? Dodam, żę liczę na to, że kredyt będę wstanie nadpłacać lub spłacić wcześniej.

[PlanFinance]

2. Banki akceptujące 6-miesięczny staż to banki bardzo liberalne. Pomimo tego mogą być problemy bo niestety masz dziurę w pracy a to dla analityka może oznaczać kwestię do zastanowienia. Programista programiście nierówny może sobie pomyśleć.

 

Ciekawe jak policzyłeś RRSO skoro nie znasz wszystkich danych kredytu hipotecznego .

[dsh]

Mam przed sobą propozcyję przygotowaną przez doradcę. Jakie dane kredytu hipotecznego powinienem jeszcze znać?

 

Ponawiam pytanie - czy ten kredyt gotówkowy wypada niekorzystnie?

 

Sprawa jest też irytująca pod tym względem, że gotówkowy mogę mieć na drugi dzień bez dodatkowych formalności.

[PlanFinance]

Jakie dane uwzględniłeś w wyliczeniu RRSO dla kredytu hipotecznego?.

 

Opisz dokładnie jak to wyliczyłeś bo niestety zrobić tego w 3 minuty się nie da w Twojej sytuacji(rynek pierwotny, wypłata w transzach), ba nie da się zrobić tego w 100% celnie więc porównywanie RRSO jest bez sensu.

[dsh]

Jakie dane uwzględniłeś w wyliczeniu RRSO dla kredytu hipotecznego?.

 

Uwzględniłem tylko prowizję, ubezpieczenia, oprocentowanie. Nie uwzględniłem wzrostu marży do czasu przeniesienia praw własności ani wypłaty w transzach.

 

Opisz dokładnie jak to wyliczyłeś bo niestety zrobić tego w 3 minuty się nie da w Twojej sytuacji(rynek pierwotny, wypłata w transzach), ba nie da się zrobić tego w 100% celnie więc porównywanie RRSO jest bez sensu.

 

Rzeczywiście sprawa nie jest prosta. Czy w takim razie ten kredyt hipoteczny może wyjść taniej niż wynikałoby to z tego co widzę teraz na papierze?

 

Rożnica w CKK w okresie tych 5 lat licząc z zapasem nawet 10 000zł nie wydaje mi się aż tak duża. Czy są jakieś przeciwwskazania dla kredytu gotówkowego?

 

BTW CKK dla gotówkowego to jest 20 053 zł.

[PlanFinance]

Wycena, wpisy do KW i zapewne kilka innych mniej lub bardziej istotnych parametrów.

 

Może postaraj się się o kredyt gotówkowy nie uruchamiajł a po 6 miesiącach pracy kredyt hipoteczny. Jak się uda to fajnie będzie taniej, jak się nie uda trudno.