Finansowanie zakupu działki i budowy domu

[mp_krk]

Witam

Planujemy z żoną zakup działki (w zasadzie musimy ją kupić w październiku) a nastepnie budowę domu na tej działce. Poniżej są opisane opcje na jakiem mamy możliwości - proszę o doradzenie jaka opcja byłaby lepsza:

 

1/ Kupno działki bez kredytu (mam mozliwość pozyczenia części pieniędzy od brata a częśc odłożoną), a więc przy kredycie na budowę odpada problem brania pod uwagę już jednego spłacanego zadłużenia na hipotece - więc teoretycznie wieksza zdolność kredytowa, lecz nie będę w stanie wyłożyć pieniężnego wkładu własnego (chyba że bank potraktuje działkę jako wkład własny lub uwzględni tzw wirtualny wkład własny czyli różnicę międzu kwotą kredytu a wartością przyszłą domu)

 

2/ Kupno działki na kredyt z 20%-owym wkładem własnym (13tys); następnie przy kredycie na budowę po uzyskaniu pozwolenia; w tym przypadku przy wyliczaniu zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę spłacane raty z tytułu zakupu działki, ale z mojej strony będę w stanie wnieść pieniężny wkład w wielkości ok. 35-40tys

 

Od tego która z tych opcji jest korzystniejsza zalezy czy kredyt weźmiemy już częsciowo na działkę czy dopiero w styczniu/lutym na budowę.

 

Odnośnie pierwszej opcji: problem w tym że nie każdy bank potraktuje działkę jako wkład własny; poza tym chcielibyśmy uzyskać kredyt w walucie (jest koszystnijeszy niż w PLN nawet w Programie RnS) - nie wiem czy banki udzielą kredytu bez własnego wkładu pieniężnego.

 

Odnośnie drugiej opcji: mozliwość wyłożenia przy kredycie na budowę kredytu pieniżęnego, ale za to posiadanie już jednego obciążenia na działce.

 

Proszę o doradzenie i odpowiedź na którą sytuację banki będą korzystniej patrzeć.

[expert]

odpowiedź nie jest możliwa, bo nie podał Pan swojej sytuacji finansowej. Michał Dawidowicz podał kiedyś szablon opisu...

 

Ma to znaczenie, gdyż może zaistnieć sytuacja gdy każda z tych odpowiedzi będzie korzystniejsza... Jeżeli będą Państwo brać [url2=http://www.kredyt-mieszkaniowy.info/porady/kredyt-na-zakup-dzialki/]kredyt na działkę[/url2] - proszę pamiętać, ze będzie on musiał zostać spłacony, więc istotniejsza od marży jest wysokości opłat okołokredytowych...

[mp_krk]

Witam,

uzupełniając....

 

oboje mamy 26 lat; zarobki netto ok 4200 pln (łącznie), ja mam umowę na czas nieokreślony, żona na czas określony; brak innych zobowiązań etc.

 

Niestety nie mogę znaleźć szablonu więc jeśli jeszcze jakieś info będą potrzebne to uzupełnię.

 

Wracając do Pana wypowiedzi "kredyt na działkę będzie musiał zostać spłacony" - no jak każdy kredyt:-) chyba że chodzi Panu o kwestię spłaty przy otrzymaniu kredytu na budowę czyli refinansowanie kredytu na działkę kredytem budowlanym?

[PlanFinance]

Wysokość kredytu.

Wartość nieruchomości / wkład własny.

Waluta kredytu.

Pożądana długość okresu kredytowania.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę.

Źródło uzyskiwania dochodów.

Aktualne obciążenia kredytowe.

Historia w BIK.

[mp_krk]

Co do wysokości kredytu to tak:

 

W przypadku opcji kredytowania działki i budowy: 52tys na działkę + 250tys na budowę; w tym przypadku wkład własny do kredytu na działkę 13tys (kupujemy ja za 65tys), wkład własny na budowę ok 30-40 tys (obecne oszczędności + to co odłożymy powiedzmy do lutego)

 

W przypadku opcji kredytowania tylko budowy: 300tys na budowę (niestety tu byłby brak pieniżnego wkładu własnego - jego substytut mogłaby pełnić działka)

 

Wartość nieruchomości: działka wg ceny kupna 65tys, dom - trudno powiedzieć bo projekt w przygotowaniu ale myślę że finalnie pewnie ok 400tys

 

Waluta:

 

Jeśli będzie kredyt na dzialkę to w PLN - potem dobierzemy resztę w ramach Programu RnS lub całość (budowa + refinansowanie działki) w EUR/CHF

 

Jeśli kredyt tylko na budowę to albo w Programie RnS (i po 8 latach chcielibyśmy go przewalutować) lub od razu EUR/CHF

 

Długość okresu kredytowania: na 20 lat nie mamy zdolności, optymalnie byłoby 25 lat

 

Liczba osób: 2

 

Dochód łączny netto: 4200 pln

 

Źródło: um. na czas nieokreślony + um. na czas określony

 

Inne obciążenia kredytowe: brak

 

Historia BIK: ok

[expert]

W takim razie proponuję pożyczyć pieniądze od rodziny na działkę, gdyż [url2=http://www.kredyt-mieszkaniowy.info/porady/rodzina-na-swoim-kredyt-z-doplatami/]kredyt z dopłatami z programu RnS[/url2] nie może być przeznaczony na zakup działki...

 

Kolejna kwestia: jaka będzie powierzchnia domu? min. koszt budowy w bankach to 2000-2500 za m2. Więc założone 250.000 może z p. widzenia banku nie wystarczyć na zamknięcie inwestycji. Biorąc 300.000 zł (nawet jak Pan z tego 50.000 odda - w ratach bo transze trzeba rozliczyć-) to i tak może Pan postawić dom do 120-150m2.

 

Next: umowa o pracę żony na czas określony: od kiedy do kiedy? czy jest to pierwsza umowa z tym samym pracodawcą?

[mp_krk]

Opcja jest też taka że biorę kredyt na budowę w walucie więc wtedy kwestia RnS odpada...

 

Żona miała do wczoraj umowę na okres próbny, dziś ma dostać nową - dokładnie nie wiem na jaki okres. Umowa pierwsza z tym pracodawcą ale jest ciągłość zatrudnienia

 

Dom - licząc powierzchnię uzytkową mieszkalną (bez kotłowni, garażu etc) 140m2

 

Bank liczy 2000-2500/m2 ale pow. uż? pow. podłóg?

[expert]

widzi Pan jak ważne są wszystkie informacje? w takim razie sprawa jest załatwiona - pieniądze na działkę trzeba pożyczyć od rodziny...

no i może nawet być problem z kwotą kredytu, bo tak naprawdę kwota kredytu jest "na styk".

[mp_krk]

a mogę prosić o rozrzeszenie? dlaczego "sprawa tak nagle się wyjaśniła"?

[expert]

no jesli chce Pan 300.000 tys. to nikt (no prawie ) Panu nie da 250 tys. na dom o pow. użytkowej 140m2. Jaka jest powierzchnia całkowita? jak bank powiększy min. kwotę kredytu o kwotę kredytu na zakup działki to może się okazać, że nie mają Państwo zdolności na określoną kwotę... więc lepiej mieć działkę i kredyt na dom (wg. parametrów banku) niż nie mieć zdolności na kredyt na dzialkę i dom :wink:

[mp_krk]

Projekt w przygotowaniu więc ciężko mówić o powierzchni całkowitej :cry:

 

Wiec jesli dobrze rozumuje to dostane 300tys zl na budowe domu w przypadku gdy wniose dzialke jako wklad (kupujac ja bez kredytu bede juz jej wlascicielem) i nie wniose wkladu pienieżnego

 

Ale nie dostanę kredytu 52 tys na działkę (wkład własny 13tys) i kredytu za 3-5mies 250tys (wkład własny 40tys) na budowę :?:

 

Przecież suma sumarum wychodzi to samo... :oops:

[expert]

suma sumarum - w większości banków nie dostanie Pan 250 tys. na dom o pow. użytkowej 140 m2. Dokładnie tak jak pisałem... :lol: bo bank nie uwierzy, że postawi Pan dom za taką sumę....

 

staram się pisać jasno... ale postaram się jeszcze jaśniej.... .Licząc 140m2*2000= 280.000 zł to (teoretyczna i naprawdę zaniżona) kwota, którą wg. banku potrzebuje Pan na wybudowanie domu. Przy 2500 zł/m2 to już będzie 350.000 na sam dom, jeżeli chce Pan kredyt na zrefinansowanie kredytu na zakup działki to już potrzebuje Pan 402.000 zł. Mając 40.000 zł wkładu własnego bank będzie chciał, żeby wziął Pan kredyt na 362.000 zl - mam nadzieje, ze poza tymi 40.000 zł bedzie Pan miał środki na opłaty okołokredytowe... bo inaczej trzeba będzie wziąć jeszcze więcej...

 

to jeśli ma Pan 53.000 zl to po co Panu kredyt na działkę? nie lepiej pożyczyć tylko tyle ile Panu brakuje?

[mp_krk]

zdanie banku swoją drogą, ale czy się nie da to inna sprawa :wink:

 

ja nie napisalem ze mam 53tys na dzailke - dzialka kosztuje 65tys z tego 13tys wplacilem...moge pozyczyc od brata czesc(30tys) a czesc dolozyc swoich oszczednosci i kupic ja bez kredytu. ale jako ze do wiosny musze bratu wiekszosc oddac to nie odloze juz nic na wklad wlasny do kredytu budowlanego...a bez wkladu o kredycie w walucie moge zapomniec

 

dlatego zastanawialem sie nad opcja kupna dzialki na kredyt z 20-owym wkldem wlasnym (te 13tys) a potem wziecia kredytu na budowe wykladajac ok 10-13% (jakies 35-40tys). wtedy mialbym szanse na kredyt w walucie

[expert]

powiem szczerze, nie rozumiem, po co Pan tak kombinuje... za pół roku wytyczne mogą być zupełnie inne.... może się też okazać, że za pół roku wcale nie będzie Pan chciał kredytu walutowego :roll: Zresztą w większości banków - działka to tez wkład własny.

 

zdanie banku swoją drogą, ale czy się nie da to inna sprawa :wink:

 

zgadza się, można kupić drzwi za 400 zł i za 2000 zł...albo i więcej :wink:

[PlanFinance]

Tez mi się wydaje że to zbędna kombinacja.

[mp_krk]

moze nie zbedna...bo jak kupie dzialke za kase, to wystarczy np ze rzad wycofa od nowego roku RnS i zostaje na lodzie bo musze wziasc drooogi kredyt zlotowkowy

[PlanFinance]

Myśli Pan że niedługo przed wyborami rząd wycofa program RnS?.Przecież ludzie i developerzy by ich zjedli.

 

Z drugiej strony dlaczego będzie Pan zmuszony wziąć "drogi" kredyt złotówkowy?.Działką może być również wkładem własnym.

[mp_krk]

ale banki przy walucie wola wklad pieniezny..takie zebralem opinie...

[PlanFinance]

O jakich bankach Pan zebrał taką opinie?.Kto był opiniodawcą?.

[mp_krk]

doradca finansowy "ogólny" oraz Polbanku...choc spotkałem też opinię że może działkę spłacić gotówką...

 

po prostu zależy mi na jak najniższych ratach (czyt. korzystnym oprocentowaniu i warunkach) przy kredycie na 25lat...

[expert]

no cóż - Polbank :lol: - jednym słowem - porady najwyższych lotów.... jak coś to może Pan zrefinansować zakup działki... (jakby była konieczność "odmrożenia" gotówki - w niektórych bankach nawet do 5 lat wstecz). Więc po co płacić te odsetki... rodzina nie zarobi tyle na lokacie... a Pan jeszcze musi zapłacić PCC, prowizje etc. Po co?

 

dziwię się, że ludzie lubią gmatwać proste sprawy.... naprawdę: zalecam spokój i chwilę refleksji... jasne - jak doradca "sprzeda" kredyt ma prowizję (w banku plan wykonany), ale na litość.... proszę przemyśleć trochę swoje działania... rozbi Pan jak uważa - ja swoją propozycję podałem...

[mp_krk]

Dzięki za porady...tak po bliższych przemyśleniach faktycznie chyba bardziej opłacalny jest zakup działki za gotówkę i później potraktować już naszą działkę jako wkład własny...

 

...wiadomo, ile procentowo wyjdzie tego wkładu, okaże się dopiero po wycenie działki i finalnej wartości inwestycji przez bank...

 

W każdym razie taka opcja daje chyba późniejszą możliwość wyboru zarówni RnS jak i kredytu w walucie :?

 

A co do finansowania budowy....dom będziemy budować systemem gospodarczym. Które banki dają takie możliwości? Zależy mi przede wszytskim na tym by przy wniosku o kredyt nie tzreba było pokazywać umowy z wykonawcą budynku. Pojawiła się na rynku ciekawa oferta Millenium ale niestety tylko w PLN..

[expert]

A co do finansowania budowy....dom będziemy budować systemem gospodarczym. Które banki dają takie możliwości? Zależy mi przede wszytskim na tym by przy wniosku o kredyt nie tzreba było pokazywać umowy z wykonawcą budynku. Pojawiła się na rynku ciekawa oferta Millenium ale niestety tylko w PLN..

 

Żaden bank nie wymaga, żeby dom stawiała firma budowlana... istotna jest tylko cena m2 jaka Panu wyjdzie... najbardziej liberalne pod tym kątem (generalnie Pan sam określa koszt budowy m2 w kosztorysie) są: BPS, Kredyt Bank, BOŚ. Niestety tylko w PLN Poza BOŚ, ale oferta nijaka...

[mp_krk]

Jeśli PLN to biorę pod uwagę tylko RnS

 

A jeśli chodzi o umowę to spotkałem sie na stronie jakiegoś banku z info o wymaganiu umowy z generalnym wykonawcą lub umowy z pojedynczymi firmami przynajmniej na część pracy

 

Swoją drogą ciekawe dlaczego banki tak uparcie stosuja jakieś głupie przeliczniki...przecież jest zasadnicza różnica między budową kompleksowo przez firmę a budową systemem gospodarczym. Niektóre banki robią takie zróżnicowanie, tj. mają w ofercie kredyt hipoteczny (zakup, budowa syst zleconym) oraz kredyt na budowe systemem gospodarczym...ale nie wiem jak ma się to do stosowania przez nich tych przeliczników