Waluta przy założeniu wcześniejszej spłaty?

[bogna-gr]

Witam

Jak większość na formum chcemy zaciągnąć kredyt. Dotychczas nie było mowy o innej walucie niż CHF (choć dzisiaj to już praktycznie graniczy z cudem, gdyż CHF jak na lekarstwo). Po dzisiejszym spotkaniu z jednym z doradców bankowych mamy już kompletny mętlik, najpierw obstawałam przy kredycie walutowym. Po informacji z mojej strony, że zamierzamy w perspektywie 7-8 lat spłacić kredyt bądź większą jego cześć dzięki sprzedaży mieszkania, doradca stwierdził, że waluta w takim wypadku nie am sensu i kredyt w PLN będzie bezpieczniejszy w sytuacji szybszej spłaty. Bardzo proszę o pomoc w tej sprawie, czy mówił obiektywnie czy nabijał mnie w butelkę z PLN?

Stan faktyczny jest taki,że chcemy kredyt hipoteczny 230.000 zł na dokończenie budowy domu - 162 m2. Według operatu szacunkowego wyceniono nieruchomość 442.000 zł. Stan zaawansowania prac - zrealizowano fundamenty, ściany zewn i wewn parteru, aktualnie jestesmy w trakcie prac - wylewanie stropu. Stan zaawansowania pracy wyceniono na 200.000 zł w operacie. Rodzina 3-osobowa, bez zobowiązań kredytowych, kart itp. Sredni dochód netto z 3 ostatnich miesięcy 4.900 zł. Jakie ryzyko wiąże się z kredytem złotówkowym (oprócz wyższych rat i tym samym całego kredytu) przy wejściu do strefy Euro. I czy w sytuacji gdy euro kosztuje średnio ok. 4,30 zł jest sens kredytu złotowego?? Bardzo proszę o pomoc, od tego zależy pomyślność naszej inwestycji - wymarzonego domu Będę wdzięczna za wszelkie sugestie. POzdrawiam Bogna.

[PlanFinance]

1.Po co sprzedawać mieszkanie skoro można potraktować to jako pasywny dochód,spłacać kredyt z wynajmu(przynajmniej jego większą część) a po jakimś czasie czerpać z tego same korzyści?.

 

2.Doradca miał rację z walutą i wcześniejszą spłatą ,chodzi o spread walutowy(różnica pomiędzy kupnem a sprzedażą-od 5% do niemal 10%).

 

3.W kredycie PLN niebezpieczne to są stopy procentowe ale z tym trzeba się pogodzić w każdej walucie.Jak ruszy na dobre akcja kredytowa,popyt,inflacja to WIBOR moment znajdzie się znowu na 5-,6%.Faktem jest że będą będą możliwości refinansowania ale...

 

4.Kredyt w CHF nie jest cudem tylko sprawą normalną.Po prostu mniej banków go oferuje.Proszę nie wierzyć w słowa medialnych jełopów.

[bogna-gr]

Czyli wniosek z tego, że raczej nadal upierac się przy CHF? Wiem, że każdy doradca finansowy zalecałby raczej zainwestować kwotę z wynajmu mieszkania niż sprzedać mieszkanie i spłacić większą część kredytu. Problem jednak w tym, że ja należę do osób które nie lubią ryzyka i wolę pozbyć się kredytowego balastu jak najszybciej.

Ryzyko podwyżki stóp procentowych istnieje przecież zawsze i przy PLN i przy walucie. raczej wątpliwe by Libor utrzymał się na tak niskim poziomie jak jest teraz czyli ok. 0,3%. Ma Pan rację że zarówno LIBOR jak i WIBOR nie są do przewidzenia.

Przy złotówce jednak mam szanse na niższą marżę, która nadal pozostanie niezmieniona nawet po wejściu do strefy Euro. Do tego stopy srednie stopy procentowe w Europie - ok. 3,75% sa więc niższe niż w Polsce.

Jednego boję się najbardziej gdy chodzi o złotówki - największej niewiadomej - kursu Euro przy wejściu do strefy,ale tego nik nie jest w stanie przeiwdzieć. Zresztą nikt nie jest w stanie przewidzieć czy banki nie będą w tym momencie stoswać własnego przelicznika PLN/Euro i kredyt urośnie do niebotycznych rozmiarów, bo przecież nikt n ie jest w stanie zmusić banku do stosowania sztywnego przelicznika.

Nie jestem analitykiem finansowym, tylko prawnikiem, więc wszelkie niuanse finansowe to dla mnie czysta magia. Co do Ilości CHF na rynku międzybankowym - to wątpliwe by banki dysponowały takimi ilościami waluty jak sprzed kryzysu, biorac pod uwagę koniecznośc podwyższenia rezerw bankowych.

[PlanFinance]

1.Ja nie wnioskuję o upieranie się przy CHF tylko prostuję nieprawdziwe informacje.Kredyty w CHF się robi i nie ma żadnych problemów.Rodzaj waluty nie jest tu żadnym problemem.Owszem duża część banków wycofała ze swojej oferty CHF a nawet i resztę walut ale ma to związek z dywersyfikacją portfela.

 

2.Doradca nie ma żadnego interesu w tym czy Pani spłaci szybciej kredyt czy wolniej.Proszę mi wytłumaczyć jakie jest ryzyko w czerpaniu korzyści z wynajmu mieszkania i spłacania z tego tytułu całej bądź większej części raty?.Kredyt Pani spłaci po jakimś czasie a dodatkowo będzie miała Pani mieszkanie.Dla mnie to jest jasne bo wiem co to dochód pasywny.

 

3.Strefa EUR to melodia przyszłości i raczej się od niej oddalamy niż zbliżamy.Nie zawracałbym sobie w ogóle głowy takimi sprawami .Przed strefą EUR będą jeszcze warunki żeby to wszystko sensownie zrefinansować.

[michalek]

2.Doradca nie ma żadnego interesu w tym czy Pani spłaci szybciej kredyt czy wolniej.Proszę mi wytłumaczyć jakie jest ryzyko w czerpaniu korzyści z wynajmu mieszkania i spłacania z tego tytułu całej bądź większej części raty?.Kredyt Pani spłaci po jakimś czasie a dodatkowo będzie miała Pani mieszkanie.Dla mnie to jest jasne bo wiem co to dochód pasywny.

 

Co kraj to obyczaj. Trzymanie mieszkania pociąga również za sobą kolejne ryzyko - utrata jego wartości.

[PlanFinance]

W długo czy krótkoterminowym okresie?.

[bogna-gr]

NA pewno wynajem mieszkania ma swoje dobre strony jesli chodzi o finansowanie choćby części raty i raczej wątpliwym jest by wartość mieszkania malała, owszem w tej sytuacji ceny mieszkań trochę spadły, ale w długoterminowej perspektywie raczej będzie in plus.

Zobaczymy jak tam z frankami sprawa się potoczy, jutro ma dzwonić broker czy mamy szanse przebrnąć przez analityka z wnioskiem.

Sprawa ma jeszcze drugie dno - chcemy 230 tys., wkład własny jak dotąd 95 tys., brokrer przyjął średnio 2,5 tys za metr 2 powierzchni użytkowej domu+ 1,5 tys za m2 piwnic, co przy domu 162 m2 z podpiwniczeniem stanowi ogółem 445 tys, więc uprzejmie wyjaśnił, że musimy udowodnić jeszcze 125 tys. Gdybym miała taką kasę to nie zawracałabym sobie głowy kredytem hipotecznym. Nie wiem zupełnie jak z tego wybrnąć, bo wszystkie oszczędności władowaliśmy w budowę. Moze coś doradzicie?

[PlanFinance]

Stan prac jest oceniony na 200 000 PLN...o co chodzi z tymi 95 000 PLN?.

 

Nie bardzo rozumiem problemu.

[bogna-gr]

w operacie mamy wkładu ponad 200 tys, bo rzeczoznawca do wkładu wliczył nam działkę 3000 m, a broker przyjmując dane z z kosztorysu sporządzonego przez kierownika budowy, no i oczywiście wskaźniki bankowe cen za m2 domu oddanego do uzytku które podałam wczesniej wyliczył nam wysokość wkładu 95 tys. Nie wliczył działki, nie wiem dlaczego. Dalej brakuje nam 120 tys - (ogółem nieruchomośc z podpiwniczeniem wycenił na 445 tys - 95 tys=350, chcemy 230tys i stąd dziura, że się tak wyrażę) i zupełnie nie wiem jak wyczarować taką kwotę, bo na tak duży kredyt nas nie stać.

Wracam do CHF - sądzi Pan, że kredyt w CHF jest możliwy? Broker poinformował nas, ze dwa banki, które mają jeszcze rezerwę tej waluty to BRE i Nordea. Na resztę która sie pojawia w porównywarkach kredytów nie mamy co liczyc. Zresztą jak nie rozwiążemy problemu brakującej kwoty to raczej nie ma co skłdać wniosku. Czy wszystkie banki przyjmują taki przelicznik 2,5 tys za m2? To paranoja!! Ja mam w rodzinie firme budowlaną, która działa na rynku juz kilkanaście lat i ma duże zniżki w hurtowniach, stąd materiał możemy mieć taniej, lecz banku to nie obchodzi i stwarza się coraz większe sztuczne bariery. Jak tak dalej pójdzie to zrezygnujemy

[PlanFinance]

Nordea osobiście bym odrzucił ze względu an to że kredyt jest denominowany.To stwarza pewne zagrożenie tym bardziej że jest to kredyt budowlany i hipotetycznie wzrost cen materiałów oraz wahania kursowe mogą sprawić niemiłą niespodziankę.

 

Proponowałbym zastanowić się nad ofertą GE Money .Po doliczeniu prowizji 0,6%,ubezpieczeń na życie 0,7%(1 rok),ubezpieczenia od utraty pracy 2,2%(2 lata) rata wyniesie ok. 1 174,41 zł(kredyt 230 000 + 3,5%-prowizja + ubezpieczenia).Opłaty te są skredytowane doliczone do kredytu.W razie problemów z kwotą "niezbędną" do budowy można dogadać się z nimi co do pokazania środków na rachunku,mieszkania itp.

[bogna-gr]

Witam ponownie

Dziekuję za podpowiedź, nam broker poddał pod wątpliwosc GE twierdząc, że w tym banku o CHF można pomarzyć, ale jesli tylko będziemy mieć tam zdolność na pewno złożymy wniosek Mam nadzieję tylko że przy tej kwocie stosunkowo niskiej jesli chodzi o kredyty hipoteczne nie będą chcieli objąć hipoteką też mojego mieszkania, bo z tego co słyszałam od osób mających kredyt w CHF w GE ich zakusy jesli chodzi o zabezpieczenie kredytu czasami siegają dość daleko. Pozdrawiam serdecznie.

[Gas]

GE Money Bank:

bogna-gr

Dołączył(a): 2009-10-08, 12:11

Posty: 6

WALUTA CZY PLN PRZY ZAŁOŻENIU WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY?? 2009-10-08, 12:28

...

Stan faktyczny jest taki,że chcemy kredyt hipoteczny 230.000 zł na dokończenie budowy domu - 162 m2. Według operatu szacunkowego wyceniono nieruchomość 442.000 zł. Stan zaawansowania prac - zrealizowano fundamenty, ściany zewn i wewn parteru, aktualnie jestesmy w trakcie prac - wylewanie stropu. Stan zaawansowania pracy wyceniono na 200.000 zł w operacie.

Według banku koszt budowy domu 162m2 to w zależności od standardu wykończenia ok. 405 tyś zł. Jeżeli twierdzisz, iż wylewacie strop parteru (przyjmuję dom z poddaszem użytkowym) bank uzna Wasz wkład na poziomie ok. 30%. Tak więc z bankowego kosztu budowy domu tj. 405TPLN wykonaliście prace za jakieś 144TPLN - pozostaje: 405TPLN - 144TPLN = 261TPLN. Jeżeli zamierzacie zaciągnąć 230TPLN bank zada pytanie "skąd pozostała kwota" (no może z tym cytatem to przesadziłem ) czyli różnica między "bankową" pozostałą kwotą do dokończenia budowy(261TPLN), a wnioskowaną kwotą kredytu (230TPLN).

Jeżeli wykażecie się posiadanym majątkiem (nie jako zabezpieczenie kredytu), np. w postaci nieruchomości, to wniosek jest jak najbardziej do zaakceptowania. Bank widzi wówczas, iż klient posiada majątek, który w razie potrzeby (jeżeli nie starczy klientowi środków na wykonanie prac za wnioskowane 230TPLN) może sprzedać.

PlanFinance.pl

...

Proponowałbym zastanowić się nad ofertą GE.Po doliczeniu prowizji 0,6%,ubezpieczeń na życie 0,7%(1 rok),ubezpieczenia od utraty pracy 2,2%(2 lata) rata wyniesie ok. 1 174,41 zł(kredyt 230 000 + 3,5%-prowizja + ubezpieczenia).

Kosztem jest wyłącznie prowizja 3,5% lub zamiennie: ubezpieczenia 2,9% wraz z prowizją 0,6% - łącznie też 3,5%. Koszty rzeczywiście są kredytowane i faktycznie można wyłącznie pokazać mieszkanie jako posiadane środki zabezpieczające różnicę między tym co wymaga bank, a wnioskowaną [rzez Was kwotą.

bogna-gr

... Mam nadzieję tylko że przy tej kwocie stosunkowo niskiej jesli chodzi o kredyty hipoteczne nie będą chcieli objąć hipoteką też mojego mieszkania, bo z tego co słyszałam od osób mających kredyt w CHF w GE ich zakusy jesli chodzi o zabezpieczenie kredytu czasami siegają dość daleko.

To o czym piszesz to nie "zakusy" na drugą nieruchomość tylko propozycja np. niższej marży - kliencie daj większe zabezpieczenie damy Tobie niższe oprocentowanie. W sytuacji, gdy klient wnioskuje o kredyt na np. zakup nieruchomości w 100% jego ceny, druga nieruchomość jest rozwiązaniem wymaganego 20%-wego wkładu własnego

[bogna-gr]

Mogłabym otrzymac jakieś namiary na dobrego doradcę z GE Money z Katowic? Jeśli oferta będzie podobna to na pewno złożymy tam wniosek.

Co do kwestii mieszkania - to w perspektywie obniżenia marży oddałabym go jako zabezpieczenie, ale rzecz w tym, że chciałabym go w nieodległej przyszłości sprzedać, a z hipoteką będzie cięzko. Do tego nigdy nie mam pewności, że bank zgodzi się na zwolnienie mieszkania z zabezpieczenia gdyby znalazł się kupiec. Pozdrawiam i z góry dziękuję za odpowiedź.

[bogna-gr]

Ponawiam pytanie o doradcę kredytowego z GE MONEY?? Czy znacie kogos z Katowic?? Oczywiście sensownego. Muszę się spieszyć bo mam komplet dokumentów i nie chce by sie przedawniły przed złożeniem wniosku tz. chodzi mi o KW, wypis z rejestru gruntów i mapka. Zazwyczaj banki uwzględniają ważność tych dokumentów - 1 mies od dnia ich wystawienia.

[bogna-gr]

Dziś się dowiedziałam, że w Katowicach nie mam co liczyc na doradcę kredytowego z GE MONEY, bo najbliższy jest z Tychów, ale przyjedzie na spotkanie do Kato. Ciekawe co nam przedstawi. Juz mam mętlik każdy doradca inaczej oblicza nasz wkład własny, wartośc przyszłą nieruchomosci itd. Naprawdę żeby teraz wziąć kredyt to trzeba być naprawdę bardzo cierpliwym, do tego znać tajniki działania banków, choć tego pewnie nikt nie zgadnie. Bank i tak przy kredycie wyjdzie na swoje.

Niestety czas jest nieubłagalny, dokumenty ma z 21.09. i nadal nie złożyłam ani jednego wniosku kredytowego. Jutro idziemy do mBanku, ale zapewne znów usłyszymy, ze w naszej sytuacji 230 tys na dokończenie budowy domu to za mało i że potrzeba jeszcze znaleźć szybko 120tys czyli tzw. dziurę (nie mylić z budżetową pomiędzy wyliczoną wartością za nieruchomość a tym ile włożyliśmy w budowe i ile chcemy kredytu. MOże ktoś doradzi, gdzie jeszce możnaby składać wniosek w CHF oprócz GE, mBanku, multiBanku?

[PlanFinance]

Proszę się zwrócić do Krzysztofa Fiuka(nick na forum expert).

 

Przy wyborze Mbank/Multibank proszę się zapytać kiedy można zrezygnować z ubezpieczeń.