czy warto nadpłacić kredyt?

[mariusz_akces]

Witam,

dziś podpisałem umowę kredytową z PKO BP na promocyjnych warunkach (targi branżowe), kwota kredytu i zarazem wartość nieruchomości to 428.000, bez wkładu własnego, na 30lat, waluta PLN, wydaje mi się że warunki są całkiem atrakcyjne.. :?:

prowizja: 0,3%

marża: 2,1% + WIBOR 3M

ubezp. niskiego wkł.: 2825 / 3lata

rata: 2680

 

ponadto posiadam mieszkanie, wartości około 350.000, obciążone kredytem w CHF, do spłaty pozostało około 80.000 (30.000 CHF), rata miesięczna obecnie 750zł. Zastanawiam się co robić, sprzedać to mieszkanie (po spłacie banku zostałoby około 270.000) i nadpłacić tą kwotą kredyt na nowe mieszkanie, czy wynajmować, zysk z najmu to 1300-1400zł/mc ale rata w CHF nadal pochłaniałaby 750zł, czy też są jeszcze lepsze możliwości :?: nadpłata w PKO BP to 0,5% w pierwszych 2 latach, co robić?, proszę o radę

[PlanFinance]

Zależy jak kształtują się Pańskie zarobki jeśli rata-dochód z wynajmu nie wpływają znacząco na budżet to moim zdaniem lepiej zostawić tak jak jest.

[michalek]

A jak uważacie w przypadku kiedy nominalne oprocentowanie kredytu PLN jest np. 6.50% i nie posiadamy innego mieszkania które można by wynajmować, lecz po prostu otrzymujemy zastrzyk gotówki, warto nadpłacić kredyt ?

 

Ja widzę to tak. Jest kredyt na 200000 zł na 30 lat. Rata wynosi około 1264 zł. Wygraliśmy w totka 100000 zł. Możemy więc płacić około 645 zamiast 1264 zł (uwzględniając prowizję przypuśćmy 2%).

 

Dobra lokata netto to około 5.5% a więc 1 p.p. mniej niż oprocentowanie kredytu.

Trzymając przez rok 100000 zł na lokacie wyjmujemy 105500 zł. Różnica w ratach (bez nadpłaty, z nadpłatą) przez rok to 7428 zł. Oczywiście nie nadpłacając zostaje nam jeszcze 100000 zł gotówki.

 

I teraz przyjmując stały poziom oprocentowania kredytów i lokat, z lokaty rocznej 100000 zł po 30 latach otrzymujemy : 100000*(1+0,055)^30 = 498400 zł ; z lokaty miesięcznej przy takim samym oprocentowaniu rocznym : 100000*(1+(0,055)/12)^360 = 518750 zł.

 

Zaś oszczędzając 619 zł miesięcznie (z różnicy wynikającej między ratą z nadpłatą i bez nadpłaty) i przeznaczać je na lokaty miesięczne z N-tego elementu szeregu geometrycznego: 568100 zł.

 

Różnica przyszłego kapitału wynosi około 568100 zł - 518750 zł =~ 50000 zł

 

Cofając kapitał z momentu T30 na T0 (przy stopie 5,5%) otrzymujemy różnicę 10000 zł.

 

 

No i teraz rodzą się pytania :

 

1. Czy powyższe obliczenia nie zawierają gdzieś błędu ?

 

2. Jeśli nie, to tak naprawdę jaki jest sens wcześniejszej nadpłaty (jeśli koszt nadpłaty byłby 3% czy więcej zamiast 2% - różnica będzie jeszcze mniejsza) ?

 

3. Czy macie jakieś inne argumenty za/przeciw wcześniejszą nadpłatą przy powyższych parametrach (kredyt w pln na 200000 / 30lat ; ew. nadpłata 100000)

 

Pozdrawiam

[mariusz_akces]

prowadzę działalność gosp., narazie powiedzmy jest o.k. ale nie wiem co bedzie za rok, dwa.. też skłaniam sie ku opcji wynajmu ale przeraża mnie użeranie się z wynajmującymi i ewentualne problemy ze znalezieniem chętnych na wynajem lub ich ciągłą zmianą, sprzedaż to trochę pozbycie się problemu ale zarazem dochodu pasywnego hm, mam czas na decyzje do 06.2010 może coś nasunie się jeszcze do głowy :wink: dziękuje za podpowiedź

[expert]

No i teraz rodzą się pytania :

 

1. Czy powyższe obliczenia nie zawierają gdzieś błędu ?

 

2. Jeśli nie, to tak naprawdę jaki jest sens wcześniejszej nadpłaty (jeśli koszt nadpłaty byłby 3% czy więcej zamiast 2% - różnica będzie jeszcze mniejsza) ?

 

3. Czy macie jakieś inne argumenty za/przeciw wcześniejszą nadpłatą przy powyższych parametrach (kredyt w pln na 200000 / 30lat ; ew. nadpłata 100000)

 

Pozdrawiam

 

Błędów jest wiele - pierwszy rzucający się w oczy - nie uwzględnił pan podatku Belki. Kolejny - założenie - brak różnicy w oprocentowaniu pomimo zróżnicowanego okresu (tak to tylko na koncie oszczędnościowym da się oszczędzać). No to załóżmy, że będziemy zakładać lokaty O/N przy takim samym oprocentowaniu, a czemu nie? :lol: Proszę zapoznać się z terminem kapitalizacji odsetek. Czy przypadkiem nie spotkał się Pan z przedstawicielem OVB, OVH, IDF, PDF czy innej firmy oferującej produkty systematycznego oszczędzania? Procent składany bardzo fajnie wyglada na symulacjach - pytanie czy klienci w ostatnich 2 latach potwierdzą "realizm" tych prognoz.

Z tego co widzę (pomimo błędów w rozumowaniu) sam udowodnił Pan, ze korzystniej nadpłacić kredyt i różnicę na racie odkładać na lokatę a w pkt. 3 pisze Pan czy są jakieś argumenty za wcześniejszą spłatą... otóż odpowiadam - są, ale to zależy od indywidualnych preferencji klienta. Zresztą gdyby iść tym tropem - dlaczego ludzie nie biorą kredytów na maksymalny okres kredytowania?

Niemniej rzeczywiście - jeżeli ma Pan stabilną sytucję finansową - proponowałbym pozostawić mieszkanie jako zabezpieczenie "na czarną godzinę". Zresztą jak już chce Pan sprzedać mieszkanie to będzie musiał Pan spłacić kredyt w CHF. Po jakim kursie kredyt był uruchamiany? jeżeli już nadpłacać (lub całkowicie spłacić) to po kursie sprzedaży nie wyższym niż kurs kupna, po którym uruchomiono kredyt.

[michalek]

No i teraz rodzą się pytania :

 

1. Czy powyższe obliczenia nie zawierają gdzieś błędu ?

 

2. Jeśli nie, to tak naprawdę jaki jest sens wcześniejszej nadpłaty (jeśli koszt nadpłaty byłby 3% czy więcej zamiast 2% - różnica będzie jeszcze mniejsza) ?

 

3. Czy macie jakieś inne argumenty za/przeciw wcześniejszą nadpłatą przy powyższych parametrach (kredyt w pln na 200000 / 30lat ; ew. nadpłata 100000)

 

Pozdrawiam

 

Błędów jest wiele - pierwszy rzucający się w oczy - nie uwzględnił pan podatku Belki. Kolejny - założenie - brak różnicy w oprocentowaniu pomimo zróżnicowanego okresu (tak to tylko na koncie oszczędnościowym da się oszczędzać). No to załóżmy, że będziemy zakładać lokaty O/N przy takim samym oprocentowaniu, a czemu nie? :lol: Proszę zapoznać się z terminem kapitalizacji odsetek. Czy przypadkiem nie spotkał się Pan z przedstawicielem OVB, OVH, IDF, PDF czy innej firmy oferującej produkty systematycznego oszczędzania? Procent składany bardzo fajnie wyglada na symulacjach - pytanie czy klienci w ostatnich 2 latach potwierdzą "realizm" tych prognoz.

Z tego co widzę (pomimo błędów w rozumowaniu) sam udowodnił Pan, ze korzystniej nadpłacić kredyt i różnicę na racie odkładać na lokatę a w pkt. 3 pisze Pan czy są jakieś argumenty za wcześniejszą spłatą... otóż odpowiadam - są, ale to zależy od indywidualnych preferencji klienta. Zresztą gdyby iść tym tropem - dlaczego ludzie nie biorą kredytów na maksymalny okres kredytowania?

Niemniej rzeczywiście - jeżeli ma Pan stabilną sytucję finansową - proponowałbym pozostawić mieszkanie jako zabezpieczenie "na czarną godzinę". Zresztą jak już chce Pan sprzedać mieszkanie to będzie musiał Pan spłacić kredyt w CHF. Po jakim kursie kredyt był uruchamiany? jeżeli już nadpłacać (lub całkowicie spłacić) to po kursie sprzedaży nie wyższym niż kurs kupna, po którym uruchomiono kredyt.

 

Belka uwzględniona. Niestałość oprocentowania depozytów w zależności od długości rzeczywiście nieuwzględnione choć obecnie najlepsza lokata 6m bez belki 5.65, lokata miesięczna-2 miesięczna 5.5% netto, tak więc różnice niewielkie. Proszę Pana, skoro Pan wytyka błędy, to proszę pokazać symulację jaka wg Pana będzie rzeczywista - nie sposób pokazywać błędy Lecz grunt pokazać "prawidłowe" rozwiązanie - podpowiem, ani Pan, ani ja nie jesteśmy w stanie wyliczyć dokładnych wartości

 

A co do wyników - to właśnie te zdyskontowane 10000 nie pokazuje przewagi nadpłaty przy takiej kwocie kredytu :lol:

 

Po trzecie, jaki kredyt w CHF i jakie mieszkanie na sprzedaż ?

[expert]

Panie Michałku, jest Pan wyjątkowo aktywnym forumowiczem - niektórzy doradcy nie mają tak dużego "dorobku" w tak krotkim czasie... może nawet ja nie mam w przeliczeniu na miesiące (zaznaczę, że nie liczyłem, bo nie jestem tu po to, by "nabijac" sobie liczbę postów).

 

Mieszkanie na sprzedaż, CHF... to może przeczyta Pan pierwszy post, zamiast się ze mnie naśmiewać? może jestem subiektywny, ale moja odpowiedź bardziej pomoże autorowi wątku niż Pana.

Poza tym - "belka uwzględniona"? to oprocentowanie nominalne musiałoby wynosić ok. 6,8% i to założył Pan constans oprocentowania bez względu na długość lokaty...

Czego ma dowodzić to proste wyliczenie i czego Pan ode mnie oczekuje?

[michalek]

Panie Michałku, jest Pan wyjątkowo aktywnym forumowiczem - niektórzy doradcy nie mają tak dużego "dorobku" w tak krotkim czasie... może nawet ja nie mam w przeliczeniu na miesiące (zaznaczę, że nie liczyłem, bo nie jestem tu po to, by "nabijac" sobie liczbę postów).

 

Mieszkanie na sprzedaż, CHF... to może przeczyta Pan pierwszy post, zamiast się ze mnie naśmiewać? może jestem subiektywny, ale moja odpowiedź bardziej pomoże autorowi wątku niż Pana.

Poza tym - "belka uwzględniona"? to oprocentowanie nominalne musiałoby wynosić ok. 6,8% i to założył Pan constans oprocentowania bez względu na długość lokaty...

Czego ma dowodzić to proste wyliczenie i czego Pan ode mnie oczekuje?

 

Co do CHF i mieszkania - to proszę cytować odpowiednio, by nie było wątpliwości do kogo się odpisuje.

 

Czego ma dowodzić zdanie o mojej aktywności na forum ? Proszę o wyjaśnienie Pana experta.

Proszę się nie unosić, z nikogo się nie naśmiewam, ja tylko prosiłem o Pana "prawidłowe" symulacje, gdyż podważył Pan moje.

W każdym bądź razie to Pan zaczął jakieś dziwne insynuacje np. że niby spotykałem się z jakimiś doradcami OF etc.

 

Co do oprocentowania lokat to wyjaśniłem to w powyższym poście. Co do stałości również, również stałość oprocentowania kredytu nigdy nie będzie zachowana.

[expert]

:lol: Panie Michałku, ale co mam Panu udowodnić, że warto wziąć kredyt i wpłacić na lokatę? przecież to nielogiczne... bo bank musiałby sfinansować nabycie gotówki, opłacić funkcjonowanie struktury, sfinansować podatek belki do budżetu i jeszcze miałby klient zarobić... o jaką symulację Panu chodzi? w sprawie stricte tematu wątku symulacji nie da się zrobić, bo zbyt wiele czynników jest niewiadomych (a najważniejsza to kurs po jakim kredyt był uruchomiony, opłata za wcześniejszą spłatę, obecną wartość nieruchomości, szacunkowa wartość nieruchomości w tamtym regionie, możliwość wynajmu i szacunkowe przychody z tego tytułu). Banalna symulacja to nie wszystko.... wielu doradców (zwłaszcza bankowych) poza symulacją niewiele potrafi ba, nawet ostatnio mimowolnie byłem świadkiem jak "doradca bankowy" wyliczał klientowi ile musi wziąć kredytu, by po odjęciu prowizji zostało 4.000 zł "na rękę". Dziewczynka zrobiła z 10 symulacji, a wystarczyło tylko podzielić 2 liczby :lol:

[expert]

Czego ma dowodzić zdanie o mojej aktywności na forum ? Proszę o wyjaśnienie Pana experta.

Proszę się nie unosić, z nikogo się nie naśmiewam, ja tylko prosiłem o Pana "prawidłowe" symulacje, gdyż podważył Pan moje.

W każdym bądź razie to Pan zaczął jakieś dziwne insynuacje np. że niby spotykałem się z jakimiś doradcami OF etc.

 

Jeszcze 2 rzeczy:

a) nie chodzi o stałość w czasie, ale różnicę w oprocentowaniu w zależności od długości trwania lokaty. Pan zakłada, że lokata miesięczna jest tak samo oprocentowana jak roczna... proszę zapoznać się z terminem kapitalizacji...

b) nie mówiłem o doradcach OF - przy niektórych doradcach z ww. firm (ludzie, których znam, więc mogę coś o nich powiedzieć), pracownicy OF to "profesjonaliści" :lol:

 

W tych firmach kładzie się duży nacisk na teorię procentu składanego... przedstawił Pan wyliczenia, więc nie jest u Pana tak źle z matematyką więc ja się pytam, jakie założenia muszą być spełnione, aby to mogło funkcjonować? czy przypadkiem szereg nie musi być zbieżny? średnia średnią, ale duże wahania rozsypują całą teorię, o czym przekonali się klienci z 2007 roku niech nawet średnia będzie wyższa niż to zakładali "doradcy" to jeszcze kilka lat muszą poczekać, żeby "nominalnie" odrobić swój zainwestowany kapitał! Nie mówiąc o zyskach... z inwestycji (nawet w ujęciu nominalnym) :twisted:

 

Pana aktywność jest imponująca - zadaje Pan "niestandardowe" pytania, drąży różne wątki, szczegóły (i to akurat dobrze), a teraz po postach widzę, że trochę bawi się Pan w doradcę... nie szkoda Panu czasu? z uwagi na pogodę - dziś mam wolniejszy dzień, więc poudzielam się na forum, ale ostatnio nawet byłem zmuszony do poświęcania temu forum nie więcej niż 15-20 min. dziennie.

[michalek]

Nie bawię się w doradcę, próbuję przedyskutować sprawę opłacalności wcześniejszej nadpłaty kredytu hipotecznego. Nie wiem po co Pan porusza cały czas termin kapitalizacji, który jest terminem prostym, i wyjaśniłem już wyżej uzasadnienie i potwierdzenie przyjęcia takich a nie innych założeń.

Dodatkowo nigdzie powyższych obliczeń nie traktowałem jako pewnik, szczególnie, iż zauważył Pan że stałość różnicy między oprocentowaniem kredytów a depozytów to raczej dość trudne do osiągnięcia założenie.

 

Co do spędzania czasu, to ja akurat uznaję zasadę, że człowiek się uczy przez całe życie, więc pogłębiam wiedzę tu i ówdzie, na różne tematy, akurat teraz nt. kredytów hipotecznych, gdyż nadmiaru wiedzy nigdy za wiele, tym bardziej gdy jestem bezpośrednio zainteresowany.

 

Wracając do tematu, to zauważyłem subiektywny plus trzymania pieniędzy zamiast nadpłacania.

Otóż nadpłacając kredyt hipoteczny, potrzebując pieniądze np. na samochodów czy inne rzeczy - musimy zaciągnąć wysokooprocentowany kredyt.

[expert]

a więc tak jak pisałem - wszystko zależy od indywidualnej sytuacji i preferencji klienta 8)

[expert]

ja akurat uznaję zasadę, że człowiek się uczy przez całe życie

 

też jestem tego zdania... zresztą nie twierdzę, że jestem nieomylny :roll: min. 2-krotnie na tym forum przyznałem się do błędu... ale Pana symulacja niczego nie dowodzi...

[michalek]

ja akurat uznaję zasadę, że człowiek się uczy przez całe życie

 

też jestem tego zdania... zresztą nie twierdzę, że jestem nieomylny :roll: min. 2-krotnie na tym forum przyznałem się do błędu... ale Pana symulacja niczego nie dowodzi...

 

Zgadza się, niczego nie dowodzi, tylko może IMHO pokazać co by było gdyby owe sztywne parametry się utrzymały - wtedy różnice nie są jakieś kolosalne. Parametry które przyjąłem są nieco nagięte, jednak tak samo nie przekonuje mnie mówienie, że skoro stopy procentowe spadły z 6% to niedługo znów ujrzymy taki poziom. W ten sposób możemy również założyć, że pojawią się lokaty na 10% jakie były jakiś czas temu... W związku z tym myślę, że jednak trzeba pozostać przy opinii, że nadpłata rzeczywiście zależy od jakichś indywidualnych preferencji, sytuacji, a nie ma widocznych od razu finansowych korzyści.

[expert]

Wszystko trzeba przekalkulować, bo i finansowe korzyści mogą być wyraźne... zresztą załóżmy, że nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę (np. przy kredytach konsumenckich lub po 5 latach w większości banków)... wówczas trzymając się Pana teorii lokata zarabiałaby na kredyt...a przynajmniej niewiele klient dopłacałby do zabezpieczenia jakim jest gotówka na lokacie.

 

nie uważa Pan, że to nierealne? Oczywiście jeżeli ktoś miałby zaraz zaciągnąc kredyty gotówkowe to oczywiście, że lepiej nie nadpłacać...