Zadanie dla kreatywnego doradcy

[Chrisdot]

Hej, udzielałem się na tym forum już kilka razy w sprawie mniej typowej, bo inwestycje w nieruchomości. Przejdę do rzeczy. Aktualnie pracuję w USA na etacie, zarabiam z bonusami netto USD ~7.5k, z czego miesięcznie zostaje mi USD 3k.

Mój majątek na dzień dzisiejszy:

- kawalerka w Gdańsku o wartości ~100k PLN, zostało 80k PLN do spłacenia; jest wynajmowana, przynosi 800PLN/msc przychodu

- kawalerka w Warszawie od dewelopera o wartości EUR 48k, zostało EUR35k do spłacenia (jeszcze nie wybudowana)

- gotówka 50k PLN

- akcje (głównie od pracodawcy) ~120k PLN

 

Chcę się dalej rozwijać jako inwestor w nieruchomości w Polsce. Niestety z powodu rekomendacji S nie mogę brać kredytów w PLN na zakup nieruchomości w Polsce. Nie chcę też brać kredytu w USD. Czy ktoś ma kreatywne pomysły jak odblokować mnie na Polski rynek nieruchomości?

 

Podpowiem co mam na myśli:

- sztuczne zbudowanie zdolności kredytowej w PLN

- znalezienie banku, który weźmie pod uwagę dochody w PLN i USD (od stycznia 2015 mam udokumentowane dochody z wynajmu w PLN)

- pożyczki pozabankowe (tyle że tu oprocentowanie musi być

- może założenie firmy i wejście w kredyty inwestycyjne w oparciu o biznesplan i przyszłe zyski z najmu (byłbym w stanie kupić kamienicę, gdzie wszyscy lokatorzy wynajmują mieszkania i mają podpisane umowy najmu; ja bym jako nowy właściciel przejął kamienicę z lokatorami; sądzę, że to jest jedyna opcja na udowodnienie bankowi przyszłych wpływów z najmu)

- kupowanie nieruchomości za gotówkę i ich wynajem do czasu, aż miesięczne dochody osiągną minimum ~2.5k PLN; od tej kwoty banki powinny zacząć być chętne do udzielenia kolejnych kredytów (lub pożyczek zabezpieczonych hipoteką)

- jestem też otwarty na założenie spółki

 

Czy jest tu ktoś kto się orientuje w temacie i jest w stanie mi pomóc?

[RobertS]

Abyś mógł otrzymać kredyt w PLN dominujący dochód musiałbyś mieć właśnie w tej walucie. Skoro zarabiasz ok. 7,5kUSD netto to dochód w PLN musiałbyś mieć na poziomie ok. 25kzł netto. No chyba, że nie chciałbyś się chwalić, że masz taki dochód i banki będą bazować tylko na tym co uzyskujesz w PLN.

Pożyczki pozabankowe to ok. 5% w skali miesiąca. 9% rocznie to wartość nierealna.

Założenie firmy, sfinansowanie zakupu kredytem inwestycyjnym teoretycznie możliwe. Na przychód możesz dostać kredyt w Idea Banku (wysoki wkład własny, okres kredytowania do 10 lat...) i pewnie w niektórych bankach spółdzielczych. Warunki zbliżone do kredytów gotówkowych niż hipotecznych.

 

Dlaczego nie chcesz kredytu w USD? Ta opcja wygląda najrozsądniej z uwagi na brak ryzyka kursowego. Jeżeli sytuacja się zmieni to możesz przecież przewalutować...

[Mr Tomek]

w "sztucznym" budowaniu zdolności nie pomożemy bo pewnie na to jakiś paragraf by się znalazł

 

Tak jak pisał Santinel rekomendacja zrobiła dużą krzywdę dla osób mających dochód w walucie - muszą brać kredyt w dominującej walucie

Jeśli nie chcesz USD (dlaczego ?) to trzeba będzie ten dochód przemiczeć bo pewnie jeszcze długo nie zrównasz dochodów w PLN z dochodami w USD

 

Dochody z najmu po 12 mcach - standardowo

 

PKO BP ma kredyt mieszkaniowy biznes gdzie liczenie zdolności można oprzeć o przyszłe wpływy z najmu (przyjmują % zakładanego dochodu z najmu)

Ale wszystkie twoje zobowiązania będą widzieć więc ze zdolnością na razie krucho będzie

Musiałbys zatem poczekać aż drugie mieszkanie zacznie zarabiać i wtedy może coś by się udało ....

 

Wg mnie lepiej się skupić na USD

 

A tak z czystej ciekawości - jak wygląda % kredytów gotówkowych i hipotecznych w USA ?

[Chrisdot]

Akurat jeśli chodzi o kredyty hipoteczne w USA, to oferta jest naprawdę niezła. Byłem w jednym banku, aby rozeznać temat i otrzymałem ofertę w stylu:

kredyt na 30 lat, oprocentowanie łączne, niezależne od LIBOR: 3.7%

kredyt na 30 lat, oprocentowanie łączne, zależne od LIBOR: 3.1%

Przy czym w drugim przypadku bank daje gwarancję, że łączne oprocentowanie nie może być wyższe niż 8%. Moim zdaniem warunki naprawdę niezłe. Dodatkowo banki są dość elastyczne pod względem zabezpieczenia. Moga np. przyjąć akcje zamiast gotówki jako wkład własny. Rozważą w zasadzie jakiekolwiek aktywa.

Wkład własny zwykle na poziomie 20%, przy spełnieniu jakichś tam warunków (odp. zarobki, odp. nieruchomość itp.) mogą zejść do 10%. Poniżej 10% nikt nie daje.

 

Kredytu w USD nie chcę ponieważ nieruchomość w Polsce będzie przynosić wpływy od najemców w PLN. Dodatkowo spodziewam się wzrostów USD, przynajmniej w krótkim terminie. Nie chcę uzależniać biznesu od kursu waluty.

 

Rozumiem, że muszę teraz zbierać gotówkę i w ten sposób kupować mieszkania, aż osiągnę dochód z najmu rzędu 2500PLN/msc, czy wtedy banki zaczną ze mną rozmawiac?

W tym przypadku założenie jest takie, że mogę wziąć pożyczkę pod zastaw hipoteki i po roku powtarzać.

 

Co do kredytu w USD - czy po powrocie do Polski mógłbym przewalutować na PLN?

[Chrisdot]

Mam nowy pomysł. Czy jeśli kupię nieruchomość na 'kredyt od sprzedającego', czyli spiszę notarialnie umowę ze sprzedającym, że płacę mu raty i wpiszę go na hipotekę, czy wtedy bank będzie widział taki dług?

Pytam stąd, że płacę podatek 8.5% ryczałt, więc bank widzi całe wpływy z najmu. Jeśli nie będzie widział tego długu, to moja zdolnośc kredytowa wzrośnie.

 

Pozdrawiam.