Spłata kredytu hipotecznego czy kupno nowego mieszkania?

[Querim]

Witam wszystkich

 

Mam zaciągnięty kredyt złotówkowy w banku PKO BP na mieszkanie, w którym mieszkam, na kwotę 260 000 zł(do spłaty pozostało 240 000 zł, jeszcze przez 31 lat). Oprócz tego, posiadam 2 sąsiadujące działki budowlane pod Wrocławiem - łączna cena orientacyjna za nie to ok. 300 000 zł. Planuję je sprzedać w ciągu najbliższego roku-dwóch lat, i zastanawiam się co zrobić z uzyskanymi pieniędzmi. Czy lepiej spłacić kredyt i pozbyć się 30letniego ciężaru w postaci kredytu, a pozostałą kwotę w coś zainwestować (co sugeruje moja mama, która jest przeciwnikiem wszelkich kredytów i jakiegokolwiek uzależniania się od instytucji finansowych), czy raczej kupić za te pieniądze mieszkanie w Warszawie i je wynajmować, a za pieniądze z wynajmu spłacać kredyt? Koszt najmu szacuję na ok. 2500 zł, po odjęciu czynszu, opłat i podatku zostałoby z tego ok. 1300-1500 zł (akurat na ratę mojego kredytu). No i dodatkowo byłoby 2 mieszkanie, które bym wynajmował,a w razie czego mógłbym je sprzedać. Wydaje mi się że druga opcja jest bardziej opłacalna finansowo w dłuższej perspektywie. Co o tym sądzicie?

[Doradca Lubuskie]

Musisz sobie zrobić tabelą z plusami i minusami obu rozwiązań. Potem zobaczyć co ma więcej zalet.

 

Ja sam jestem tego zdania że jeżeli mam inwestycję która przyniesie mi większy zysk niż spłacenie i tak taniego kredytu, to wybieram inwestycję

[Querim]

Przeanalizowałem to w najprostszy sposób:

A) sprzedaż działki i spłata z tych pieniędzy hipoteki = jestem wolny od kredytu, mam jedno mieszkanie i tyle.

Z własnych pieniędzy oddałem bankowi ok. 300 000 zł.

B) sprzedaż działki i zakup za te pieniądze nowego mieszkania pod wynajem = dochód z wynajmowanego mieszkania idzie na raty mojego kredytu, zatem ze swoich pieniędzy nie wykładam już nic na spłatę tego kredytu. Z własnych pieniędzy dałem bankowi tyle ile do momentu rozpoczęcia wynajmowania nowo zakupionego mieszkania, czyli ok. 30 000 zł.

Po 30 latach (teoretycznie) mam spłacone swoje mieszkanie plus drugie, wynajmowane. Oczywiście dochodzą do niego dodatkowe koszty (np. wymiany mebli, naprawy sprzętu AGD czy remontu co jest nieuniknione przy wynajmowaniu przez długi czas) ale w wymiarze wieloletniego zarobku nie są straszne.

 

Jest to czyste rozważanie teoretyczne, wiadomo że różne sytuacje mogą się zdarzyć (np. brak chętnych na wynajem przez jakiś czas, utrata pracy, wyższa rata kredytu przy podwyższonych stopach procentowych, spadek wartości mieszkania itp.), ale w gólnym rachunku chyba rozwiązanie B jest bardziej lukratywne.

[abes216]

Do kalkulacji musisz tez brac pod uwage oszczednosc odsetek ktore bylyby na plus w razie jednorazowej splaty kredytu. Ja na Twoim miejscu jednak bym sprobowal opcji B, przeciez kupisz mieszkanie za gotowke ktore za zadanie ma Ci splacac kredyt. Jesli po kilku latach nie przyniesie to oczekiwanego efektu, zawsze mozesz sprzedac to mieszkanie i splacic kredyt. Wynajmujac najbardziej bym sie obawial zniszczen powstalych po np. studentach ktorzy wynajmowali je przez rok szkolny. Zeby wynajac ponownie musisz zainwestowac kilka tys. zeby doprowadzic do stanu uzywalnosci ;)

[Doradca Lubuskie]

Zawsze jest jakieś rozwiązanie.

 

Z działkami nic nie zrobisz, jedynie możesz je sprzedać a pieniądze zainwestować np. w zakup nieruchomości

[Querim]

Z odsetkami racja - stanowią one prawie połowę kredytu spłacanego wg harmonogramu. Tyle że to drugie mieszkanie będzie na to zarabiać. Też obstawiam opcję B.

Wynajem - tu nigdy nie wiadomo na kogo się trafi. Sam wynajmowałem mieszkania i pokoje ponad 10 lat, wiem że gdy samemu trzeba zapracować na opłacenie czynszu, a nie dostaje kasy od rodziców, bardziej dba się o wynajmowane lokum. Ale to kwestia odległa, najpierw to mieszkanie trzeba kupić

[skowronek]

witaj, mnie w oczy od razu rzuciła sie szacunkowa kwota z najmu mieszkania za 300tys w Warszawie, z doświadczenia 6letnie wynajmowanie, potem zakup mieszkania w stolicy. Moge powiedziec tak na szybko bez sprawdzania ze za te kwote kupisz takie mieszkanie ktore wynajmiesz za max 1800, a srednio 1500-1600zl. Musisz to dobrze doszacowac, sprawdzajac ceny dokladnie. Pozdrawiam

[Querim]

Akurat tu się nie zgodzę. Ja wynajmowałem przez 10 lat, "zaliczyłem" 6 mieszkań. Za 300 000 można znaleźć zarówno 1-pokojowe mieszkanie w dobrej lokalizacji, prosto od dewelopera, nieumeblowane, jak i 3-pokojowe mieszkanie z lat 60-tych z wyposażeniem (sam takie wynajmowałem) do którego z miejsca się można wprowadzić. I tak jak za kawalerkę można wziąć 1800 zł, to w przypadku mieszkania 3-pokojowego spokojnie 2400 zł. Podobnie - za taką samą kawalerkę (mówię o metrażu) można wziąć z wynajmu zarówno 1200 jaki 2000 zł, a za 3 pokojowe - od 1500 do 2500 zł. Czynników jest więcej niż tylko cena zakupu mieszkania - przede wszystkim standard i wyposażenie oraz lokalizacja i skomunikowanie z wybranymi częściami miasta.