Przewalutowanie kredytu + kredyt na kolejną nieruchomość

[marcinwrz]

W tej chwili jestem posiadaczem kredytu, ok. 30000EUR w PKO. W związku z planowanym nowym kredytem i warunkami rynkowymi, które mamy teraz (umacniający się złoty + porównywalane oprocentowanie w EUR i PLN (uwzględniając marżę) ) chciałbym przeewalutować kredyt.

W umowie jest zapis o prowizji za przewalutowanie 0,8% + przeliczenie kredytu po tabeli bankowej dla dewiz.

Czy jest jakaś opcja np. refinansowania tego kredytu tak, aby uciec przed tymi opłatami?

W celu poprawienia pozycji negocjacyjnej jestem w stanie wziąć pod uwagę inne produkty oferowane przez bank (z kredytem na nową nieruchomość włącznie - szczegóły nowego kredytu poniżej).

 

Kredyt standardowy

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: max dostępny

Wysokość kredytu 150 000

Wartość nieruchomości / wkład własny. 200 000/50 000

Rynek wtórny.**

Mieszkanie własnościowe

Metraż nieruchomości: 60

Lokalizacja nieruchomości: dolnośląskie

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 4 (dwójka dzieci)

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 31 i 30 lat

Aktualne obciążenia kredytowe: 140EUR/m-c

Historia w BIK: czysto

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: umowy o pracę na czas nieokreślony 5500+2500=8000 PLN/mc

Umowa zlecenie/o dzieło:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 6mc/12mc: 1000PLn/mc

Inne istotne informacje:

[Mr Tomek]

co stanowi zabezpieczenie tego kredytu w EUR ?

 

Od opłat za bardzo nie uciekniesz - są określone w tabeli opłat i prowizji. Możesz jedyni wnioskować do banku o ich obniżenie, tak samo możesz wnioskować o zastosowanie korzystniejszego kursu przeliczenia dla spłaty tego kredytu.

[RobertS]

wnioskować możesz o wszystko, ale szansa na to, że bank zgodzi się na jakieś obniżki jest nikła...

[marcinwrz]

Wiem, rozmawiałem już z PKO. Nie czują potrzeby zejścia z ryzyka walutowego, bo zero pola do negocjacji :/

Bardziej jestem ciekaw, czy jest opcja przeniesienia kredytu do innego banku + przy okazji przewalutowanie np. po średnim NBP (wiem, że przy okazji jakieś prowizje itp., itd., ale tu jestem w stanie ponegocjować jakieś dodatkowe produkty).

[Mr Tomek]

nie przeniesiesz tego kredytu, bo musiałbyś zarabiać w EUR

Jesli byś przenosił to tylko w złotówkach i tu kurs po jakim bank nowy udzielałby kredytu nie ma żadnego znaczenia - liczy się to jak przewalutowywać będzie pko.

 

jeśli nie chcesz płacić tej prowizji (choc moim zdaniem raczej tu będzie prowizja za wcześniejszą całkowita spłątę wyższa - 2%) to nie ruszaj tego kredytu.

Niech on sobie zostanie w PKO

Nowy kredyt na dobrych warunkach dostaniecie np w ING :

Marża 1,65pp

Prowizja 0%

rata na 20 lat to 854,60zł

wymagane konto z wpływem 2tys/mc

wymagane również ubezpieczenie na życie 52,5 zł/mc malejące wraz ze spłatą kapitału - wymagane przynajmniej przez 3 lata

[marcinwrz]

Pewnie skończy się na zostawieniu tego kredytu w PKO, tak jak jest - ewentualnie duża nadpłata jak kurs jeszcze zjedzie z 5%.

 

Co do tego ING wygląda dobrze. Jest opcja żeby uciec przed ubezpieczeniem na życie? Np. cesja z już istniejącej polisy (w zakładzie pracy w ramach ubezpieczeń grupowych).

[Mr Tomek]

w przypadku rezygnacji z ubezpieczenia marża wzrośnie o 0,2pp, co przy braku prowizji i tak będzie dobrą ofertą

 

Oferta ING jak najbardziej do zastanowienia - ale trzeba by było się streszczać bo obowiązuje do końca kwietnia.

W tym terminie trzeba przynajmniej złożyć sam wniosek, nawet bez papierów dotyczących nieruchomości.

 

Oferty konkurencyjne zawsze da się znaleźć.

 

Pozdrawiam

[marcinwrz]

Z jednej strony kredyt na 20 lat kusi, zawsze zobowiązanie wcześniej z głowy.

Z drugiej strony przy tak niskich stopach, jeśli tylko uda się złapać w miarę przyzwoitą marżę, nie widzę większego sensu w skracaniu maksymalnego okresu kredytu.

Raczej myślałbym o modelu skandynawskim - rolowanie kredytu przy niskich stopach tak długo jak się da i spłata przy wyjeździe stóp (ewentualnie zabezpieczenie stóp w IRS (widziałem, że część banków wprowadza je do oferty dla klientów detalicznych, choć nie orientowałem się jakie są opłaty/prowizje. Na rynku 10Y IRS chodzą niewiele ponad 2%).

[Mr Tomek]

Wibor nie zostanie na tym poziomie po wsze czasy.

W którą stronę bedzie ruch - tego też nie wiadomo

 

Oferty ze stałymi stopami procentowymi w sumie są ewenementem w Polsce i tylko kilka banków ma je w ofercie

jeśli są to z góry klient ma wyższą marżę bo być może stopy wskoczą i biedny bank nie zarobi tyle ile by chciał.

 

Rolowanie to niezły pomysł ale trzeba uważać na opłaty okołokredytowe. Podejrzewam że na świecie nie ma aż tylu opłat co u nas - ah te biedne banki. Zatem dobre warunki na starcie mogą starczyć do końca kredytu.

 

Dłuższy okres kredytowania jak najbardziej jest ok, ale pod warunkiem że będziecie sumiennie w międzyczasie oszczędzać (nie koniecznie mówię tu o jakimś regsie).

Tak czy inaczej kapitał trzeba będzie oddać - niestety

 

w sumie symulacje zrobiłem na taki okres bo nie określiłeś jaki was interesuje.

Maks to 30 lat

[marcinwrz]

Na moje dla Europy możliwy jest scenariusz japoński - tam bujają się z prawie zerowymi stopami już ponad 20 lat. Ale to na pewno nie jest dla mnie podstawa decyzji ;)

 

Zmiany stóp dla banków nie powinny być problemem - od czegoś mają działy zarządzania ryzykiem rynkowym. Spokojnie mogą sobie domknąć pozycję z innym bankiem/klientem. Patrząc na notowania na rynku stopy procentowej uczciwą ceną/stopą na 10Y jest ok. 2,5%+marża - to co jest teraz w ofertach banków to złodziejstwo w czystej postaci (max 5 lat z masakrycznymi stawkami).

Oczywiście jest tak jak mówisz, o wszystkim decydują opłaty okołokredytowe i trzeba się dobrze ustawić na początku, żeby móc później coś negocjować.

[Mr Tomek]

jak się uczciwie policzy opłacalność refinansowania kredytu to niestety bardzo rzadko wychodzi że się kalkuluje.

trzeba by na początku dostać jakąś masakryczną ofertę żeby się to kalkulowało.

Niestety prowizje za wcześniejszą spłatę i prowizja od udzielenia nowego kredytu często zjadłyby cały zysk z niższej marży.

 

Zerowe stopy to tak naprawdę spory problem. Bo okazuje się że gospodarka mimo takich sztucznych zabiegów reanimujących jakoś ruszyć do przodu nie chce.

Chińczycy już się gotują z przegrzaną gospodarką. Jak zwolni u nich, to cały świat dostanie czkawki

 

Niskie stopy niestety nie idą w realną gospodarkę a sztucznie rozdmuchują notowania giełdowe

Ile jeszcze tego dmuchania zostało? Kiedy pęknie kolejna bańka ?

[marcinwrz]

Oczywiście za niskie stopy nie są dobre dla gospodarki i chciałbym ich wzrostu.

Jednocześnie chciałbym uczciwej oferty kredytu na stałej stopie...dostałbym 4-4,5% (z marżą) na 10 lat, to jeszcze dziś składałbym wniosek o kredyt (oznaczałoby to marżę dla banku 2-2,5%, czyli wynagrodzenie w sam raz za moje ryzyko kredytowe i za zarządzanie pozycją tak, aby jazdy na stopach nie zrobiły im krzywdy).

No, ale na takie oferty trzeba jeszcze kilka lat poczekać...pewnie pojawią się jak stopy wyjadą w górę :/

[RobertS]

możesz dostać kredyt ze stałą stopą procentową, oprocentowanie od 4,04% (na 10 lat) i od 3,92% (na 5 lat); jest taka oferta na rynku, ale zainteresowanie klientów jest nikłe...

ta oferta obowiązuje od jutra, do dzisiaj było nieco taniej

 

ps

dlaczego niskie stopy % są złe dla gospodarki? oznaczają one okres, w którym konieczne jest pobudzenie gospodarki poprzez oferowanie "taniego" pieniądza; ma to zachęcać firmy do inwestycji, osoby fizyczne do zakupów

 

wzrost stóp procentowych oznacza, że gospodarka się rozpędza i trzeba zacząć hamować akcję kredytową oraz pojawiającą się inflację

[marcinwrz]

Są narzędziem do napędzania gospodarki, a to oznacza, że gospodarka potrzebuje napędzania. Czyli może nie same niskie stopy są złe a to, że występują one kiedy nie do końca dobrze się dzieje.

Nie przekonasz mnie, że w Japonii dobrze się dzieje w gospodarce.

 

Jesteś w stanie podesłać bliższe szczegóły oferty, o której piszesz? Może być na priv.

[RobertS]

nie dzieje się źle, bo stopy są niskie tylko stopy są niskie, bo nie dzieje się dobrze

(jakoś nie zauważyłem emigracji z Japonii do krajów, w których stopy procentowe są na wyższym poziomie), ale zostawmy to bo to nie forum na makroekonomiczne wywody

 

przedstaw parametry ew. kredytu to podam Ci ofertę na forum, niech i inni zobaczą, że taka oferta na rynku jest ;-)

[marcinwrz]

Kredyt standardowy

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: max dostępny

Wysokość kredytu 160 000

Wartość nieruchomości / wkład własny. 200 000/40 000(20%)

Rynek wtórny

Mieszkanie własnościowe

Metraż nieruchomości: 60-70 m2

Lokalizacja nieruchomości: dolnośląskie

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 4 (dwójka dzieci)

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 31 i 30 lat

Aktualne obciążenia kredytowe: 140EUR/m-c

Historia w BIK: czysto

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: umowy o pracę na czas nieokreślony 5500+2500=8000 PLN/mc

Umowa zlecenie/o dzieło:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 6mc/12mc: 1000PLn/mc

Inne istotne informacje: kredyt oparty na stałej stopie

[RobertS]

GNB

- stałe oprocentowanie 3,94% (przez 10 lat) - oferta VIP ze względu na dochód 8kzł/m-c

- prowizja 0%

- ubezpieczenia (kredytowane) 3,25% (można z nich zrezygnować)

- rata 785 zł

+ konto osobiste z wpływem min. 150% raty kredytu

 

w razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy

[termi]

Jak długi okres kredytowania został przyjęty?