zakup mieszkanie na wynajem.

[Ta Aga]

Witam,

Mam możliwość zakupy mieszkania, oczywiście na kredyt hipoteczny na 20 lat. Tak naprawde mam gdzie mieszkać - u rodziców. raz jest lepiej raz gorzej, ale bezpiecznie i nikt mnie stąd nie wygania. Ale prawda jest taka, że zawsze chciałam mieć własny kąt. Na rodziców nie mam co liczyć - sami nie mają wykupionego swojego mieszkania, żadnej działki, domku, oszczędności. nic co mogłabym dostać w spadku.

Myślicie, że to dobry pomysł zakup mieszkania na wynajem? ja w tym czasie chyba przeprowadzę się do chłopaka. Ma duże, ładne mieszkanie, ale nie chce być do końca życia uzależniona od niego. dzisiaj nigdy nic nie wiadomo.

[Adam Paczos]

Odnośnie mieszkania na wynajem to wiele zależy od tego co i gdzie chcesz kupić

 

Najczęściej warto na początku wyliczyć:

a) po jakim czasie Ci się inwestycja zwróci,

b) rentowność z inwestycji

 

Jeżeli kupisz mieszkanie za 100.000 PLN (dolicz do tego koszty notariusza, prowizji biura, inne).

 

Kalkulator do kosztów notarialnych

(znajdź w wyszukiwarce gooogla- koszty notarialno skarbowe

 

Jeżeli takie mieszkanie wynajmiesz za 800 PLN miesięcznie, to w skali roku masz: 9600 PLN brutto.

Jeżeli planujesz płacić podatki to odlicz od tego 8,5% czyli na czysto 8784 PLN (9600 x 91,5%).

 

a) Po ilu latach Ci się zwróci:

100.000 (ile zainwestowałaś) / 8784 (ile netto zarabiasz w roku) = 11,38 lat

Biorąc pod uwagę 100% obłożenie wynajmu- czyli wynajmujesz 12 miesięcy w roku.

 

b) Rentowność (bardzo uproszczona):

8784 (ile zarobisz w roku) / 100.000 PLN (ile kosztowała nieruchomość) = 8,78%

Czyli to tak jakbyś na lokacie zarabiała ok 8,78% netto

Jeżeli nie uwzględniasz podatków to oczywiście jeszcze wyższa kwota Ci wyjdzie.

 

porównując to z najwyżej oprocentowanymi lokatami bankowymi- ok. 3% brutto i tak jesteś do przodu .

 

Podsumowując:

Przelicz to na konkretnych nieruchomościach. Wybieraj mieszkania dość płynne (łatwe do zbycia i wynajmu). Kawalerki, albo jeżeli Cię stać to najlepiej 2 pokojowe.

 

 

Adam Paczos

[Ta Aga]

dziękuje za odpowiedź, choć z niej wynkia, że warto to zawsze jest jakies ale... w tematach najmu itp. to ja jestem noga;/ może opisze Ci jakim mieszkaniem jestem zaintersowana. 36 mk 2 pokoje, kuchnia, łazienka. mieszkanie znajduje się na 15 min tramwajem od centrum miasta. 2 min od niego znajduję sie podstawówka, plac zabaw dużo zieleni. blok 4 piętrowy, wspólnota, parking, pierwsze piętro.

mieszkanie chce kupić za ok 95 tys. plus koszta sadownicze i notariusz. czyli ok 100000.

nawet nie biorę pod uwagę, że koszta mogą mi się zwrócić szybciej niz 20 lat na które biore kredyt czemu?

bo... rata to (oczywiście przy zmienności WIBORU cięzko to stwierdzic) na dzien dzisiejszy ok. 490 zł

czynsz 320 zł czyli ok. 810 zł. za wynajem mieszkania nie wezme wiecej niż 900 - 1000 zł.( takie sa ceny w tej okolicy)

mieszkanie kupuje tak naprawde gołe tzn. brak lodówki, pralki, mebli. - coś musze kupić, jakos urządzć mieszkanie chociaz prowizorycznie żeby móc wynając za taka kwote.

trzeba tez doliczyć koszty ewentualnych napraw - o ile dobrze wiem należy to do własciciela a nie do wynajmującego. więc ewnetualną kase na nadpłatę nie wiem czy nie lepiej trzymać w "skarpecie" no i najważniejsza ta płynność wynajmu nigdy nie mam pewnośći, że tak będzie...

sama nie wiem co robić...

[simson]

Pytanie jaka jest wartość rynkowa mieszkania i czy opłaca się je kupić.

Czy jest to mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego, czy koszty przyszłych remontów jeśli jest takie są przewidziane, ale najważniejsze że będziesz miała swoje mieszanie, a w życiu nic nie wiadomo.

[Ta Aga]

"Pytanie jaka jest wartość rynkowa mieszkania i czy opłaca się je kupić. " - można to jakoś sprawdzić? tak naprawdę to nigdy nie mam gwarancji, że za lat kilkanaście mieszkania nie pojda w dół;/

mieszkanie jest z rynku wtórnego. ale blok dopiero co ocieplony, klatka odnowiona, ogólnie czyściuitko i schludnie. hmm remonty jako takie no coś tam będę musiała zrobić wiadomo, ale bez szaleństw. łazienka jest w kafelkach - może nie najnowsze i nie największy krzyk mody ale ujdą. panele są na podłogach - choć tez przydałaby im się wymiana. kuchnia sa az 3 szafki - fakt ciężko będzie wcisnąć więcej ale pewnie jakaś mądra głowa coś wymyśli na pewno będzie trzeba wymienić okna. postaram się jeszcze coś zbić z ceny, tak naprawdę to za tą kwotę dostaję gołe mieszkanie;/ i jest trochę roboty...

tez tak myślę, że fajnie, że będę mieć swoje. tak jak pisałam wyżej nie mam co liczyć na mieszkanie od rodziców, dziadków, babc czy wujków;/ jeśli rodzice umrą a ja nie zdążę kupić mieszkania to będę musiała zostać na teraźniejszym - ciężko będzie mi je utrzymać, jest duże, bardzo wysokie czynsze a standard dramat - nie ma nawet ciepłej wody... poza tym dzielnica robi sie sama patologia.

[GPO Finanse]

Z tego co piszesz to chcesz to mieszkanie kupić dla siebie, na przyszłość, a dopóki mieszkasz z rodzicami chcesz je wynajmować. Biorąc pod uwagę to, że kwota z wynajmu będzie pokrywała ratę i czynsz to niczego nie tracisz. Pytanie jest inne - czy stać Cię na ratę i opłaty gdybyś musiała w nim zamieszkać - jeżeli tak to po co dywagacje na temat "czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem"?

[Ta Aga]

oczywiście ze było by mnie stać na mieszkanie gdybym w nim zamieszkała. rata, czynsz i oplaty to ok 40 % moich zarobków - może nawet trochę mniej. specjalnie szukałam takiego mieszkania żeby rata i oplaty mnie nie "zjadły" - nie mam zamiaru pracowac tylko na mieszkanie. czasem trzeba gdzieś wyjść, pojechać...

[Adam Paczos]

Opis, aż za bardzo szczegółowy

 

To, że jest podstawowa to mało istotne - uczniowie szkoły jednak nie wynajmą. Myślę, że atrakcyjność miejscowości pod kątem najmu zwiększają uczelnie wyższe. Jeżeli jest tramwaj to zakładam, że Twoje miasto ma pow. 100.000 mieszkańców.

 

Odnośnie ceny zakupu: sama widziesz tak jak liczyłem w Twoim przykładzie 100.000 PLN>

 

Jeżeli kupujesz za gotówkę - to upraszcza sprawę. Jeżeli kupujesz za kredyt to zwróć uwagę na harmonogram rat kredytu. Jeżeli nawet Twoja rata miesięczna wynosi 490 PLN to w skład raty wchodzą odsetki i kapitał. Z wysokości podanej przez Ciebie raty wynika, że mówisz o modelu rat równych.

 

Tak oto jeżeli rata wynosi 490 PLN, z tej kwoty początkowo odsetki będą stanowić ok. 350 PLN, 140 PLN to kapitał.

 

Sam mam ponad 4 mieszkania wynajmouje, więc odrobinę się w temacie orientuję...

 

Sam traktuje to jako moja przyszła inwestycja. Teraz kredyty zabezpieczające hipotekę się bilansują, zaś za 20, 30 lat będę miał mieszkania bez kosztów spłacania długu.

 

Traktuj to jako inwestycja, którą dzisiaj odkładasz 500 PLN, zaś za 30 lat będziesz miała mieszkanie i co miesiąc ok. 800-900 PLN. Nie masz innej alternatywy przy inwestowaniu w fundusze (lokaty, inne instrumenty), w której nie tylko masz to co wrzuciłaś, ale również nieruchomość. Oczywiście istotne są koszty kredytu (na początku i w trakcie) - po części konsumuje to Twoje przyszłe zyski.

 

Odnośnie pewności i niepewności. Jak nie zaryzykujesz to nie będziesz miała.

Pewną masz lokatę w banku - tylko pytanie czy tak niskie oprocentowanie Cię satysfakcjonuje:)

 

Pozdrawiam

Adam Paczos

[simson]

Oczywiście, że wartość mieszkania spadnie, to jest normalne.

Wartość mieszkania określa rzeczoznawca, ponieważ jest wartość rynkowa i cena jaką Ty zapłacisz za nie.

Jeśli cena przekroczy wartość rynkową, bank przyzna Ci tylko kredyt na wartość zabezpieczenia czyli wartość mieszkania.

Jeśli jesteś w stanie zarobić na niej teraz łatwiej też będzie Ci ją upłynnić w przyszłości, jeśli zdecydujesz, że jednak mieszkasz ze swoim chłopakiem, ponieważ dasz korzystną cenę.

[Ta Aga]

dziękuję wszystkim za odpowiedzi

mam jeszcze jedno pytanie.

orientujecie się może jak sprawa wygląda kiedy np.:

spłacam kredyt 5 lat i nagle tracę pracę. Stwierdzam, że moja sytuacja jest na tyle beznadziejna, że wole sprzedać mieszkanie niż się zadłużać. (przyjmijmy opcje, że akurat wtedy mieszkanie nie jest wynajmowane - brak zainteresowania- czyli wszystkie koszta ponoszę ja)po uzyskaniu zgody banku na sprzedaż mogę mieszkanie wystawić za taką cenę jaka mi się podoba? (oczywiście w ramach rozsądku i porównaniu aktualnych cen mieszkań o podobnym metrażu) czy własnie bank wysyła rzeczoznawcę, który ocenia mieszkanie i nakazuje mi wystawienie go za taką, a taką cenę? czy jeśli np.: po 5 latach, przyjmijmy, że pozostało mi do spłacenia ok 68 tysięcy. mogę sprzedaż mieszkanie za 70 tys. i spokojnie spłacić bank i wyjść na zero, ewentualnie kilka tysięcy do przodu?

pytam ponieważ na jednym z forum przeczytałam rozpaczliwie komentarze osób, które nie dość że straciły prace, zadłużenie w banku rośnie to jeszcze bank wystawia mieszkanie na jakieś licytację po zaniżonych cenach. konsekwencją tego jest to, że taka osoba zostaje bez pracy, bez mieszkania i np.: ma 140 tysięcy długu wobec banku. Pytałam doradce finansowego o taka możliwość. stanowczo zaprzeczał. mówił, że to ja sprzedaje wtedy mieszkanie (za zgodą banku) najlepiej za taka kwotę żeby pokryła kredyt w tym wypadku własnie ok 70 tysięcy i jestem wolna od wszelkich zobowiązań.

[Adam Paczos]

Nieruchomość to jedno, kredyt jest tylko narzędziem do finansowania Twoich potrzeb.

W każdym momencie możesz sprzedać. Jeżeli jest to okres początkowy kredytu i dany bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę - wówczas oprócz kosztów sprzedaży (ogłoszenia, wykreślenie z hipotek) dojdzie Ci prowizja dla banku.

 

Do wystawienia mieszkania na sprzedaż nie potrzebujesz zgody banku ;)

 

Po 5 latach spłaty nie powinnaś wyjść na zero: będziesz miała nadpłacony kredyt, co miesiąc dochody z najmu. Oczywiście musisz włożyć odrobinę pracy, ale finalnie i tak cały biznes powinien się opłacać.

 

Nawet jeżeli stracisz pracę to i tak będziesz opłacać raty z wynajmu.

 

Moja dobra rada: jeżeli coś zarobisz z wynajmu to odkładaj na koncie, nie zaś konsumuj.

Wolne środki mogą sie przydać na drobny remont, nadpłatę kredytu, inne

 

Powodzenia życzę

Adam Paczos

[PlanFinance]

Jeśli spłacasz kredyt terminowo to bank wystawia żadnej zgody tylko zaświadczenie do sprzedaży. Zaświadczenie jest na wezwanie i bank nie może nie wystawić. Sprzedajesz po cenie według własnego uznania z jednym warunkiem. Cena sprzedaży musi wynosić min. kwotę kredytu, jeśli niżesz musisz dopłacić z własnych środków.

 

Sytuacje o których piszesz są inne. To są kredyty w stosunku do których została wszczęta procedura egzekucji i wtedy faktycznie kredytobiorca przestaje mieć cokolwiek do powiedzenia. Dodatkowo większość podobnych przypadków wynika z zaniechania kredytobiorców. Zwyczajnie za późno wzięli się za rozmowę z bankiem i próbę załatwienia sprawy n. sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie. Najpierw ktoś ma w 4 literach problem z później płacze że bank jest niedobry - typowo polskie.

[krzychu001]

Miałem podobny problem jak twój tylko że u mnie sytuacja wygląda trochę inaczej i moja narzeczona się nie zgodziła na zakup mieszkania na wynajem bo mamy już jedno na kredyt w którym mieszkamy.

 

Według mnie powinnaś kupić mieszkanie póki masz pracę i zdolność kredytową. Nie tylko ze względów zarobkowych na tej inwestycji co sam fakt że po spłacie mieszkanie przechodzi na twoją pełną własność. Dziś mieszkasz z rodzicami, masz pracę a za tydzień u chłopaka. Masz gdzie mieszkać to zero stresów a mieszkanie za taką sumę 100 tyś zł warto kupić jak blok jest zadbany. Inwestycja w mały remont + AGD nawet najtańsze nie będzie aż tak strasznie droga. Ktoś je będzie wynajmował to ty nie ponosisz kosztów. Stracisz pracę a mieszkanie dalej będzie wynajmowane to też na tym nie stracisz. W razie czego jakieś oszczędności na taką ewentualność zawsze warto odłożyć aby mieć na 3 miesiące do przodu. Później może trafisz lepiej płatną pracę to tym bardziej nie odczujesz tego kredytu. Co jest istotne to jak zajdziesz w ciąże i urodzisz dziecko to ono ma potem start w życiu w takim mieszkaniu i nie będzie musiało brać kredytu. Ewentualnie na większe ale to zweryfikuje życie. Ja bym się tym kierował.