Zamienię wraz z kredytem bank na inny

[RÓŻA]

Mąż i ja prowadzimy dwie osobne działalności gospodarcze.

 

Mieszkamy w bardzo ładnej i znanej miejscowości turystycznej na Mazurach. Mamy piękny dom (650m kw.)położony nad jeziorem, przy szlaku żeglownym z bezpośrednim dostępem do jeziora, z własnym pomostem, na posesji o wielkości 3200m kw. W centrum miasta, w najlepszym punkcie, mamy 3-piętrowy lokal handlowy o wysokim standardzie. Dwa lata temu wzięliśmy kredyt hipoteczny (pod hipotekę 2 najpiękniejszych nieruchomości w mieście) w BS, wysokooprocentowany (10% w skali roku), długoterminowy w kocie 1 800 000 zł. Do wykorzystania całości do końca tego roku pozostało nam 400 000zł. Rzeczoznawca wyznaczony z banku, znacznie zaniżył cenę nieruchomości. Znacznie!!! Wraz z kredytem, chcielibyśmy zmienić bank na inny, który zaproponuje nam korzystniejsze warunki.

[Gas]

Róża,

jeżeli sprawa jest już nieaktualna to proszę o zignorowanie wpisu.

 

Czy dom 650m2 jest typowym (jeżeli typowym można nazwać dom o takiej powierzchni ) domem jednorodzinnym czy pensjonatem?

Czy wspomniane przez Ciebie "2 najpiękniejsze nieruchomości w mieście" to są nieruchomości mieszkalne czy komercyjne /handlowe/? opis mile widziany

Czy kredyt w kwocie 1800TPL jest kredytem firmowym czy Waszym kredytem prywatnym?

 

To tyle na wstępie

[RÓŻA]

Witaj Gas,

 

1. Dom mieszkalno - pensjonatowy. Ponieważ miejsce jest atrakcyjne, w tym roku, znany architekt, który projektował nam te dwie nieruchomości, wykonał projekt na rozbudowę pensjonatu (10 dodatkowych pokoi 2-os. plus apartament prezydencki) o wysokim standardzie. Mamy już pozwolenie na budowę i pozwolenie wodno-prawne na powiększenie pomostu.

 

2. Drugi budynek to objekt usługowo-handlowy (3 kondygnacje)

a) parter-sklep: biżuteria i zegarki

b) I piętro - kawiarnia z dwoma kioskami internetowymi

a i b) posadzka i schody wyłożone granitem

c) II piętro - pomieszczenie biurowe - działalność moja i męża (sklep) - całoroczna (zwłaszcza moja)

d) małe pomieszczenie biurowe - poddasze

 

nie mamy rozdzielności majątkowej

[pomoc.kredyty]

...Dwa lata temu wzięliśmy kredyt hipoteczny (pod hipotekę 2 najpiękniejszych nieruchomości w mieście) w BS, wysokooprocentowany (10% w skali roku), długoterminowy w kocie 1 800 000 zł...

Ten kredyt hipoteczny jest to pewnie kredyt firmowy gdyż jest to nieruchomość komercyjna. Jak z dochodami za ubiegły i za ten rok?

[RÓŻA]

Kredyt dotyczy firmy męża z przeznaczeniem na spłatę poprzednich kredytów i rozbudowę pensjonatu. Mojej firmy kredyt nie dotyczy, ale jestem wpisana jako współmałżonek.

 

Bilans za ubiegły rok u mnie i u męża na plusie ( 170tys. i 218tys mój)

W tym roku bilans jeszcze nie jest zamkniety, są wyniki na koniec października i jest srtata

- otwarcie 3 nowych lokali w dużych C.H. (wyposażenie, zatowarowanie, itd., itp.), reklama w różnych mediach w tym najdroższa w TV (jeszcze trwa),ale efekty są też najbardziej widoczne.

Łącznie mamy 8 lokali handlowych, w tym 4 w dużych C.H.

[pomoc.kredyty]

Czego Pani oczekuje konkretnej oferty? Ciężko będzie wyznaczyć bank który się tego na 100% podejmie to jest dość duża kwota 1,8 mln zł. Myślę że trzeba "zapytać" kilka instytucji czy podjęłyby się takiej sprawy.

[expert]

Powiem tak, kwota jak na kredyt firmowy wcale nie jest tak porażająca, ale kredyt będzie niezwykle trudny do przeniesienia, kredyt jest na firmę męża, która w zeszłym roku miała dochód 170 tys. (na 10 - max. 15 lat w przypadku firm więc cały dochód ledwo wystarczyłby na pokrycie kredytu), a w tym ma stratę (i tutaj pojawi się ze strony banku pytanie czy firma nie jest przeinwestowana). Trzeba byłoby to robić pod biznes plan i to musi być "ideał" (żeby analityk nie miał się do czego przyczepić). Wspomniała Pani o "całoroczości" działalności... ale napisała Pani "zwłaszcza mojej", czyli u męża jest sezonowość? w jakiej formie jest to działalność (chodzi mi o formę prawną)?

Napisała Pani, że wartość nieruchomości została zaniżona... w takim razie ile warta jest nieruchomość? ile wnieśli Państwo własnej gotówki w tą inwestycję?

Kiedy zaciągnięty był kredyt i jaka jest prowizja za wcześniejszą spłatę? czy mąż ma jeszcze jakieś inne kredyty, leasingi na firmę?

 

Musi Pani wiedzieć, ze w BSach przechodzą tematy, które nie przeszłyby w żadnym banku komercyjnym. 10% - może się okazać, że wcale nie jest to tak dużo uwzględniając ryzyko banku...

[RÓŻA]

Działalość męża prowadzona jest również całorocznie, ale jak już wspomniałam jest to miejscowość na Mazurach, czyli po sezonie prawie nic się tu nie dzieje Szczególnie w pensjonacie.

Forma działalności: osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą.

Kredyt został zaciągnięty w grudniu 2008 na 10 lat.

Nieruchomości warte są 8 - 10 mil

 

Koszty 1/4 pensjonatu były pokryte przez Fare STRUDER

Poza tym inwestycje przeprowadzone zostały ze środków własnych.

 

Kredyt wzięliśmy na rozbudowę pensjonatu

 

Nie rozumiem jakie ryzyko banku?

Wspomniałam, że to są najpiękniejsze i w najlepszych punktach położone nieruchomości w mieście, które rzeczoznawca wyznaczony przez bank, znacznie je zaniżył!

 

Jakie więc ryzyko? Raczej złote zabezpieczenie.

[pomoc.kredyty]

...Nie rozumiem jakie ryzyko banku?

Wspomniałam, że to są najpiękniejsze i w najlepszych punktach położone nieruchomości w mieście, które rzeczoznawca wyznaczony przez bank, znacznie je zaniżył!

Jakie więc ryzyko? Raczej złote zabezpieczenie...

Bank nie będzie patrzył że to są najpiękniejsze nieruchomości w mieście. W pierwszej kolejności przepatrzy dochody Pani męża, a on miał za tamten rok 170 000 zł dochodu mnożąc to przez 10 lat daje 1 700 000 i to jest już mniejsza kwota niż wysokość zaciągniętego kredytu.

[liczysztomasz]

przy bardzo dobrych biznesach duża dochodowość firmy i dobre zabezpieczenie i fakt czy jest nieruchomość łatwo zbywalna w dużym mieście => marże banku w kredytach gospodarczych zaczynaja się od 2%zmałymhakiem+WIBOR 1M(3,51%) tj ok 6,0% jak WIBOR 3M(4,24%) tj niecałe 7.0%.

Natomiast rozpiętość marż jest olbrzymia bo może dochodzić do 8% tj 11,5% oprocentowanie.

Np bank kredyt dla lekarzy o dużych dochodach na budowę przychodni minimalne oprocentowanie zaproponowane jest między 6,5% a 8,5% decyzję podejmie analityk i dział ryzyka banku. 1,5% oprocentowania to rata niższa przy tej kwocie i oprocentowaniu o około 2000 zł przy ratach malejących. Przy takich dochodach więc ewentualnie może Pani zyskać ale nie koniecznie decyzja będzie pozytywna. Poza tym przy przenoszeniu będą koszty prosze przeczytać umowę i przemyśleć dobrze sprawę

[expert]

Nie rozumiem jakie ryzyko banku?

Wspomniałam, że to są najpiękniejsze i w najlepszych punktach położone nieruchomości w mieście, które rzeczoznawca wyznaczony przez bank, znacznie je zaniżył!

 

Jakie więc ryzyko? Raczej złote zabezpieczenie.

 

Nie podała Pani wcześniej wartości zabezpieczenia, poza tym ryzyko sezonowości i przeinwestowania firmy - co właśnie oceni bank jak to napisał liczysztomasz przy decyzji ogólnej i o warunkach cenowych. Zresztą to wszystko co napisał zawarte jest w moim poście (koszty wcześniejszej spłaty etc.) Ponadto zadałem Pani kilka pytań, aby ocenić, czy w ogóle jest sens się tym zajmować...

 

Powiem tak, kwota jak na kredyt firmowy wcale nie jest tak porażająca, ale kredyt będzie niezwykle trudny do przeniesienia, kredyt jest na firmę męża, która w zeszłym roku miała dochód 170 tys. (na 10 - max. 15 lat w przypadku firm więc cały dochód ledwo wystarczyłby na pokrycie kredytu), a w tym ma stratę (i tutaj pojawi się ze strony banku pytanie czy firma nie jest przeinwestowana). Trzeba byłoby to robić pod biznes plan i to musi być "ideał" (żeby analityk nie miał się do czego przyczepić). Wspomniała Pani o "całoroczości" działalności... ale napisała Pani "zwłaszcza mojej", czyli u męża jest sezonowość? w jakiej formie jest to działalność (chodzi mi o formę prawną)?

Napisała Pani, że wartość nieruchomości została zaniżona... w takim razie ile warta jest nieruchomość? ile wnieśli Państwo własnej gotówki w tą inwestycję?

Kiedy zaciągnięty był kredyt i jaka jest prowizja za wcześniejszą spłatę? czy mąż ma jeszcze jakieś inne kredyty, leasingi na firmę?

 

Musi Pani wiedzieć, ze w BSach przechodzą tematy, które nie przeszłyby w żadnym banku komercyjnym. 10% - może się okazać, że wcale nie jest to tak dużo uwzględniając ryzyko banku...

[RÓŻA]

Odpowiedziałam już chyba na wszystkie pytania, poza tym, że nie ma innych kredytów i lasingów.

Jesteśmy w BS, bo jest po prostu "pod ręką", na miejscu. Uważam, że jest to bank bardzo drogi. Przelew krajowy: 1zł. Bardzo drogo! Wypłata własnych środków też nie za darmo: 0,2% !!! Prowizja za prowadzenie konta wysoka. Nie wspomnę już o opłatach za przelewy zagraniczne i za prowizje za prowadzenie kont dewizowych. Kolejna niedogodność jest taka, że wypełnia się ręcznie formularze, aby wykonać przelew zagraniczny. Tzn., że nie mogę dokonać przelewu w godzinach jakie mi pasują, tylko muszę to zrobić w godz. pracy banku. W jakich czasach my żyjemy? Kolejny minus to mało czytene wyciągi, na zwykłych świstkach papieru. BS jest po prostu staroświecki, przynajmniej ten, o którym piszę. A takie działania banku określam jako lichwiarskie. Tym bardziej, że powstają nowe placówki tego właśnie banku w innych sąsiednich miejscowościach.

Dla mnie BS to zdziercy i poza tym nie mam zaufania.

[expert]

Odpowiedziałam już chyba na wszystkie pytania, poza tym, że nie ma innych kredytów i lasingów.

Jesteśmy w BS, bo jest po prostu "pod ręką", na miejscu. Uważam, że jest to bank bardzo drogi. Przelew krajowy: 1zł. Bardzo drogo! Wypłata własnych środków też nie za darmo: 0,2% !!! Prowizja za prowadzenie konta wysoka. Nie wspomnę już o opłatach za przelewy zagraniczne i za prowizje za prowadzenie kont dewizowych. Kolejna niedogodność jest taka, że wypełnia się ręcznie formularze, aby wykonać przelew zagraniczny. Tzn., że nie mogę dokonać przelewu w godzinach jakie mi pasują, tylko muszę to zrobić w godz. pracy banku. W jakich czasach my żyjemy? Kolejny minus to mało czytene wyciągi, na zwykłych świstkach papieru. BS jest po prostu staroświecki, przynajmniej ten, o którym piszę. A takie działania banku określam jako lichwiarskie. Tym bardziej, że powstają nowe placówki tego właśnie banku w innych sąsiednich miejscowościach.

Dla mnie BS to zdziercy i poza tym nie mam zaufania.

 

Powiem szczerze - coraz mniej rozumiem Fakt, że w większości BSów "czas inaczej płynie", ale co do przytoczonych opłat - to chyba nie są tak tragiczne jak na konto firmowe (domyślam się, że związne jest to z nadroższym wariantem konta). Może w takim razie warto założyć konto osobiste i zamiast dokonywać wyplaty z konta firmowego, proponuję zrobić przelew za złotówkę i może Pani z konta prywatnego wypłacić pieniądze bez kosztów. Niestety nie wiem, czy rozliczenie jest w czasie rzeczywistym (ale myślę, że tak).

 

Co do wyciągów i zwykłych świstkach papieru - hmmm, a na czym chciałaby Pani mieć wyciągi? Czy Pani oczekuje konkretnej pomocy czy po prostu chce Pani ponarzekać na swój bank? Przecież może go Pani zmienić (oczywiscie po spłacie tego kredytu, bo wcześniej to raczej niewykonalne). Potem: konto osobiste w BSie+mBank (koszty będą niższe, a wyciągi elektroniczne - wydrukuje sobie Pani wyciągn na czym chce).