Gdzie dostać szybko dobry kredyt na zakup lokalu użytkowego?

[mariko67]

Witam,

 

Jestem Optykiem, prowadzę Salon Optyczny w Warszawie. Chcę kupić na własność lokal użytkowy od developera na rynku pierwotnym. Potrzebuję Kredytu hipotecznego, nowy lokal ma być zabezpieczeniem dla banku.

 

Prowadzę działalność gospodarczą jako osoba fizyczna od 01.05.2013, mam 47 lat.

żona nie pracuje.

 

rozliczam się na podstawie KPiR na zasadach ogólnych

 

rok 2014 zakończyłem z następującymi wynikami:

 

przychód brutto: 650 000 złotych

dochód brutto: 130 000

zysk netto: 105 000

 

Rok 2015 załóżmy wyniki takie same.

 

Rok 2013 był słabszy bo firma się rozwijała. Zysk netto na poziomie 6 500 zł miesięcznie. Obrót tylko 90 000 zł brutto za pół roku.

 

 

Liczę że lokal będzie taki:

 

wartość około 720 000 (60 m2 po ok 12 000 brutto)

wpłata własna: 220 000

kredyt: 500 000

 

kredyt na 20 lat najlepiej ale może być też wersja na 15 lat w PLN.

 

nie mam innych kredytów, kart kredytowych, długów, mam mieszkanie własnościowe 90 m2,

wydatki miesięcznie stałe ok 800 złotych, amortyzacji żadnej nie mam w firmie.

w BiK bez złej opinii.

 

Mam takie pytania:

 

1. Jaka jest moja maksymalna zdolność kredytowa?

 

2. Jaki jest czas załatwiania takiego kredytu? 2-3 tygodnie?

 

3. Ile wynosiłaby rata kredytu?

 

4. Czy w ogóle mam szansę na kredyt większy od 500 000 zł

 

5. Jakiej marży należy się spodziewać i ile wynosi prowizja ?

 

6. Czy trzeba się ubezpieczać na życie?

 

7. Jakie są w ogóle szanse na kredyt? 80%?

 

8. Do jakich banków się udać, które najszybciej dają odpowiedź?

 

 

Pozdrawiam serdecznie i czekam na odpowiedź,

 

Mariusz

[PracownikBanku]

Według mnie jest to do zrobienia tutaj

 

1. BGŻBNPPARIBAS okres kredytowania na max. 10 lat

2. MBANK do 20 lat

 

Wciągu dnia wrzucę dokładne wyliczenia

[mariko67]

Tak myślę żeby spróbować:

 

1. MBANK

2. BZ WBK

3. ING

 

wydaje się, że można powalczyć o prowizję max 1% i marże 3.50 %?

 

A czy w takiej sytuacji szanse są spore czy pół na pół? Można to jakoś oszacować. Ile najlepiej banków obstawić, słyszałem że najlepiej to ze trzy.

[ERATIA]

"Szybko", to w Neobanku czy GNB, ale cena będzie powalająca. Teoretycznie 2-3 tygodnie powinny wystarczyć każdemu bankowi, ale tak naprawdę zawsze zależy to m.in. od ilości wniosków w danym banku na dany moment. A prosta zależność jest taka - im lepsze warunki (tańszy kredyt) tym więcej roboty ma bank

 

Najlepiej powierzyć tę sprawę dobremu pośrednikowi, zamiast samemu latać po bankach (już samo szukanie dobrej oferty wydłuży czas). Czy takie szukanie "na szybko" wynika z podpisanej już umowy z deweloperem i wpłaconego zadatku?

[mariko67]

Bardzo dziękuję za zainteresowanie.

Nie chodzi o to żeby szybko jak najszybciej. Tylko słyszałem że niektóre banki są zawalone ofertami a jak podpiszę z developerem umowę przedwstępną to mam tylko miesiąc na załatwienie kredytu. Może jednak z developerem uda się dogadać i da dłuższy czas np 60 dni. Można tak?

 

Oczywiście chodzi o to żeby warunki były przyzwoite - marża ok 3.50% jest dobra w moim przypadku? Chciałbym żeby była duża szansa na kredyt, np 80% szans że go dostanę i czas 2-3 tygodnie nie dłużej.

 

Coraz więcej powstaje lokali użytkowych w Polsce i mali przedsiębiorcy chcieliby kupić lokal na własność a nie tylko wynajmować. Proszę doradzić małej firmie rodzinnej jakie banki "w miarę szybko i tanio i najważniejsze na pewno"!

 

Mam trochę czasu, przejdę się do tych trzech banków posłucham ofert, powiem o oczekiwaniach.

W najgorszej sytuacji skorzystam tak jak radzicie z pośrednika.

 

Jakie branże są promowane a w jakie banki nie chcą inwestować? Myślę, że lekarze, farmaceuci i optycy - coś ze zdrowiem mają trochę większe szanse na kredyt niż np sklep odzieżowy.

 

Pozdrawiam,

Optyk z Warszawy.

[ERATIA]

W najgorszej sytuacji skorzystam tak jak radzicie z pośrednika.

A my jak oślepniemy to pomyślimy o optyku;). Szkoda że rynek jest tak zepsuty przez nieuczciwych pośredników, że klienci myślą o skorzystaniu z naszych usług "w najgorszej sytuacji"...

 

Ale dość OT.

 

- marża 3,5 przy takim kredycie nie będzie zła, ale też nie będzie żadnym hitem.

- ponownie - często czas oczekiwania jest odwrotnie proporcjonalny do czasu pracy nad kredytem (słynne: "szybko, tanio, dobrze - wybierz dwa").

- z deweloperem wynegocjować można wszystko co mieści się w granicach prawa - oczywiście o ile obie strony sobie z negocjacjami poradzą. 60 dni to nie powinna być żadna "łaska" ze strony dewelopera.

- nikt nie określi szansy na uzyskanie kredytu bez dokładnego zapoznania się ze sprawą i dokumentami. Ostateczną decyzję i tak zawsze podejmuje bank. Jednak jeśli w BIKu nie ma bałaganu, firma ma ponad 2 lata, deweloper jest pewny, a działalność klienta ma zdolność - to "szansa" wynosi 100%.

[mariko67]

Bardzo przepraszam nikogo nie chciałem urazić ;-)

 

Byłem dwa razy u doradcy z Open Finance, jakaś szycha, starszy kierownik czy jakoś tak... mówił za wcześnie, za wcześnie... nawet nie chciał mi wyliczyć zdolności a o wielkości rat to nie było nawet mowy.

 

Drugi doradca bardzo miły nawet się ze mną spotkał... z AVIVA. Założył mi że zdoła wynegocjować marżę o wysokości nawet 2%!! Obliczył nawet ratę 2 700 zł. Wszystko super tylko to widzę są pobożne życzenia.

Oferta na przebicie całej konkurencji ale mało realna. Ja chcę realnej.

 

Rzucają też teksty w stylu porozmawiamy jak będzie umowa przedwstępna a wcześniej to za wcześnie za wcześnie... a ja chcę coś wiedzieć więcej w temacie. Tu mogę zdobyć trochę wiedzy ale szkoda że nie jesteście z Warszawy.

[ERATIA]

Większość wypowiadających się tu doradców działa na terenie całego kraju. My też.

 

Umowa przedwstępna nie musi być podpisana, ale sam jej projekt + dokumenty nieruchomości dadzą dobry obraz transakcji. Do liczenia zdolności to niepotrzebne wcale, do ogólnej, subiektywnej oceny już tak. Potem i tak te papiery będą konieczne do wniosku.

Do tego dokumenty dochodowe (lub bardzo dokładne informacje oparte o te dokumenty - na forum funkcjonuje całkiem niezły schemat podawania takich danych, choć nie zawsze pasuje do konkretnej sytuacji w pełni).

[PracownikBanku]

To nie ma znaczenia że nie jesteśmy z Warszawy, bo zawsze możemy tam dojechać w razie potrzeby.

 

Zdolność jest na OK 800 tyś

 

Oferta Mbank

kwota kredyty 500 tyś

zabezpieczenie 720 tyś

okres spłaty 240 m-cy

rata 2830 zł

marża banku 1,55% +WIBOR 3M, czyli uwzględniając poziom WIBOR 3M na dzień dzisiejszy 1,68% oprocentowanie kredytu wynosiłoby 3,23%.

Do momentu wpisu hipoteki na rzecz Banku oprocentowanie kredytu wzrasta o 1,5 p.p. Zatem oprocentowanie do czasu wpisu hipoteki wynosiłoby 4,73%. Rata kredytowa do czasu wpisu hipoteki wynosiłaby: stała: 3 225,66 zł

 

Ubezpieczenie nieruchomości - Bank w swojej ofercie posiada możliwość ubezpieczenia nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia nieruchomości przy opłaceniu miesięcznej składki na poziomie 0,0065% od sumy ubezpieczenia = wartości nieruchomości.

Ubezpieczenie będzie konieczne po podpisaniu aktu notarialnego. Składka 46,8 zł miesięcznie. Można skorzystać z dowolnego TU.

 

Ubezpieczenie na życie -nie wliczone do raty.

Składka za ubezpieczenie wynosi 1,4% od wartości udzielonego kredytu tj.7000 zł za okres 2 lat ochrony. Od trzeciego roku składka jest płatna miesięcznie i wynosi 4% bieżącej raty kapitałowo-odsetkowej, więc: do 24 raty stałej doliczona byłaby składka: 113,24 zł.

[PWFinanse]

w mBanku marża 1,55 na zakup lokalu usługowego? To jest marża na kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego, przy komercji marże zaczynają się od 3,7% w standardzie, wszystko oczywiście do negocjacji, zależne od wielu czynników,

 

BZWBK marża możliwa do osiągnięcia 2%, prowizja 1%, okres max 15 lat, raty malejące - pierwsza ok 4300zł

[mariko67]

Dzięki za odpowiedzi ekspertów. Naprawdę doradca jest w stanie wynegocjować marżę około 2% dla lokalu użytkowego? To chyba zastanowię się poważnie nad współpracą z takim czarodziejem. Mnie Panienki z okienka w Mbanku i BZ WBK zaproponowały wstępnie marże w okolicach 4%.

 

Czy doradca finansowy dużo kosztuje klienta czy on bierze tylko wynagrodzenie-prowizję od banku?

 

Mam też pytanie: czy jak czekam na zbudowanie lokalu powiedzmy te 1.5 roku to nie płacę raty tylko odsetki kapitałowe od transz przesyłanych z banku do developera? Kiedy zaczynam spłacać ratę kapitałowo-odsetkową załóżmy że nie chciałem karencji. Wtedy jak lokal jest gotowy do oddania w stanie surowym? Developer informuje bank że już klient może się wprowadzać?

[PracownikBanku]

Przepraszam ja źle zinterpretowałem Pana pytanie i wstawiłem wyliczenia na zakup lokalu mieszkalnego.

Jeżeli chodzi o lokal komercyjny to standard (WIBOR+MARŻA) OK 5,68% , PROWIZJA 3%. Są to warunki do negocjacji ale tutaj takich nie wstawiamy.

[mariko67]

No właśnie te 4% to trochę sporo, dobry doradca na pewno obniży ją w negocjacjach przynajmniej do 3%. A prowizję do 1%. Chyba będę musiał skorzystać a nie samemu się szarpać. Czy ma ktoś z państwa wyliczenia ING w mojej sytuacji?

 

Będę wdzięczny. Bo jakie jeszcze banki można atakować?

[Doradca Lubuskie]

Z tego co wiem to ING w firmówkach nie współpracuje z pośrednikami.

 

Negocjacje zawsze trzeba prowadzić, jednak czy się udają to ma na to wpływ wiele czynników

[karolinaw]

mbank marża 1.55% ? to chyba w korpo tylko i dla dobrych klientów

[mariko67]

Przekonaliście mnie mili Państwo że nie warto jednak samemu próbować sił. Z doradcą raźniej taniej i mniejsze ryzyko wpadki.

[ERATIA]

Czy doradca finansowy dużo kosztuje klienta czy on bierze tylko wynagrodzenie-prowizję od banku?

 

To już zależy od doradcy. My np. nie pobieramy wynagrodzenia od klienta gdy kredyt jest załatwiany w banku, z którego mamy wynagrodzenie, ale zawsze proponujemy klientowi rozszerzenie działań (już za opłatą) na te banki, które z pośrednikami oficjalnie nie współpracują (w sensie - nie płacą pośrednikom. Bo nadal chętnie przyjmują od nas wnioski, negocjujemy z nimi itd.).

 

2% to raczej nikt nie powinien obiecywać. Nie ma rzeczy niemożliwych, ale to będzie bardzo trudne. 2% to średnia marża na kredytach mieszkaniowych w tej chwili...

[mariko67]

A jaka jest taka średnia cena na rynku cena za rozszerzenie działań? Jaki rząd wielkości?

 

Powiedzmy że Doradca współpracuje blisko np z BZ WBK ale składamy również do Mbanku. To jak wejdzie kredyt z MBanku to na ile mam się przygotować? Kwota czy procent od wielkości Kredytu?

[ERATIA]

mBank płaci pośrednikom, więc uczciwy doradca nie powinien za ten bank pobierać opłaty od klienta.

 

Co do ceny usługi pośrednictwa - ciężko mówić o średniej, bo takich danych nikt nigdzie nie ewidencjonuje. Zresztą w tym wypadku wiele zależy od kwoty kredytu, trudności zadania (nakładu pracy) itd. Na pewno jednak powinno to zostać jasno ustalone na początku współpracy.

[ERATIA]

Taa... Idea jest super. Marżę można dostać nawet i zero. Ale polecam poczytać sobie o kosztach "pakietu płynnościowego" i innych pseudoubezpieczeniach przez nich wciskanych.

 

Przy okazji istotna kwestia - marża to nie cały koszt kredytu

[mariko67]

No ale jak ja chcę wziąć 500 000 zł kredytu hipotecznego. Sprawa nie jest trudna, jestem bez zadłużeń. Załatwiamy ten BZ WBK albo Idea Bank i ile wypada zaoferować doradcy? Kilka tysięcy złotych? Może co łaska jak u księdza albo np 1% od kredytu? Podajcie jakąś kwotę proszę.

[ERATIA]

Oba wspomniane banki płacą pośrednikom i ten nie powinien w tej sytuacji pobierać dodatkowego wynagrodzenia.

Pisząc o wynagrodzeniu miałem na myśli uzyskanie kredytu w banku, który nie zapłaci wynagrodzenia doradcy. Wiadomo że nikt za darmo pracował nie będzie i w takim wypadku to klient (Ty) będzie musiał wynagrodzić doradcę.

W przypadku kredytów firmowych jest większa ilość banków, które nie współpracują z pośrednikami (w przypadku hipotek mieszkaniowych jest ich raptem kilka). A tu mamy do czynienia z kredytem firmowym.

Z pewnością nie będzie to "co łaska".

 

Powtarzam jednak - w przypadku uzyskania wynagrodzenia z banku, dodatkowe opłaty od klienta w tym wypadku będą zwyczajnie nieuczciwe (choćby dlatego, że temat nie wygląda na strasznie skomplikowany).

 

Możemy np. wstępnie zaproponować bank, którego nazwy nie chciałbym wymieniać właśnie ze względu na brak współpracy i konieczność podpisania umowy pośrednictwa i wynagrodzenia ze strony klienta, w którym orientacyjnie (bez dokumentów i realnie złożonego wniosku kredytowego nie można określić konkretów) parametry w tym wypadku powinny być: marża około 2,5% (plus minus 0,3 - zależy od zbyt wielu czynników, by ją określić konkretniej), prowizja około 1,5%. Przy tak małej kwocie kredytu pobieramy wynagrodzenie około 1,5%. Oczywiście za sukces - czyli po uruchomieniu kredytu.

 

Idea Bank szczerze odradzamy. Jeszcze 2-3 lata temu można było tam dostać niezły kredyt inwestycyjny na takie kwoty, ale teraz pakiet płynnościowy jest u nich obowiązkowy do wszystkich kredytów, a to podnosi koszt ogromnie (dlatego łatwo schodzą nisko z marżą, bo więcej zarabiają na tych dodatkowych kosztach).

[Doradca Lubuskie]

Proponuję nie wchodzić do rzeki która nazywa się IDEA Bank. Sądzę że najlepszym i najszybszym rozwiązaniem będzie Mbank. U nich negocjacje w większości kończą się pozytywnie dla klienta

[mariko67]

Dzięki za informacje, oczywiście chodzi mi o taką sytuację gdy Doradca nie ma podpisanej umowy z jakimś bankiem a ja proszę Doradcę, żeby mi jednak wysłał również tam ofertę. Dostaję kredyt właśnie w tym banku i trzeba Doradcę nagrodzić za pracę. Czyli np 1.5% od kwoty kredytu to jest już jakaś suma ale zawsze można się potargować tylko najlepiej przed złożeniem wniosku.