PKO BP - zakup od dewelopera a wypłata kredytu po akcie notarialnym

[iwonka86]

Witajcie,

 

Zwracam się z gorącą prośbą o radę co powinnam zrobić. Jestem kropce.

 

Kupuje mieszkanie od Dewelopera który wybudował to mieszkanie dla spółdzielni (spółdzielnia przenosi akt własności). Budowa zakończyła się 16.03.2015 - z ok. 200 mieszkań zostało 5 m.in. moje.

 

Deweloper i spółdzielnia chcą aby bank przelał pieniądze z kredytu przed aktem, radca prawny w banku zaopiniował ponoć że kredyt wypłacą po akcie na co nie chcą zgodzić się ani deweloper i spółdzielnia.

 

Co mam robić - mam decyzję pozytywną a jestem w matni, ani jedna ani druga strona nie chcą ustąpić.

 

Pomocy - macie jakieś wskazówki.

[PlanFinance]

Czy to jest MdM i brak umowy developerskiej?.

[iwonka86]

Nie standardowy kredyt hipoteczny.

Mieliśmy wpierw umowę rezerwacyjną a następnie już właściwą (nie w formie aktu notarialnego, umowa podpisana w biurze sprzedaży)

[PlanFinance]

Poproś o podanie argumentów ze strony analityka. Dziwna to sprawa. PKO BP kredytuje od dziury w ziemi. Nigdy nie miałem takiego problemu w ty banku.

[iwonka86]

Argument jest taki, że budowa została już zakończona i jest pozwolenie na użytkowanie i radca prawny zaopiniował aby kredyt był wypłacony po akcie notarialnym bo potraktowano to jako zakup z rynku wtórnego.

 

Rozmawiałam z prezesami spółdzielni i mówią zę na ponad 200 sprzedanych mieszkań nie było takiego przypadku.

Najgorsze, że doradca w oddziale PKO sam nie wie co ma zrobić - mówi, że jak poszła taka opinia od radcy prawnego to tego już nie zmienią

 

Nie wiem co mam robić, bo umowa jest ważna do 6.10 a bardzo mi zależy na tym mieszkaniu.

[PlanFinance]

Argument jest taki, że budowa została już zakończona i jest pozwolenie na użytkowanie i radca prawny zaopiniował aby kredyt był wypłacony po akcie notarialnym bo potraktowano to jako zakup z rynku wtórnego.

 

Kompletna bzdura. Załatwiałaś kredyt sama jak rozumiem?.

[iwonka86]

Tak, dostałam dobre warunki ale tera jestem w kropce.

Najgorsze że w oddziale nie wiedzą co teraz robić, to jest jakaś masakra.

 

 

Gdzieś na internecie wyczytałam, że:

Na rynku pierwotnym jeżeli budynek jest oddany, zawsze jest wypłata po akcie przenoszącym własność.

 

Czemu napisałeś kompletna bzdura, to co mam teraz robić, masz jakieś sugestie?

[iwonka86]

Kochani jak to jest? PlanFinance napisał że bzdura ale dalej nie wiem co robić. Macie jakiś pomysł, sugestie?

 

PlanFinance rozwiniesz myśl?

[RobertS]

CO do zasady na rynku pierwotnym wypłata kredytu jest przed aktem (potrzebna jest cesja wierzytelności) a na wtórnym po akcie. Sprawa się nieco komplikuje w sytuacji, gdy mieszkanie zostanie oddane do użytkowania. Wtedy analityk w banku (rzadko, ale takie sytuacje mają miejsce) potrafi domagać się wypłaty przed aktem. Miałem kilka razy taką sytuację, ale w innym banku. Jeżeli zbywcą był duży deweloper to analityk finalnie zgadzał się na wypłatę przed aktem a jeżeli jakaś mała firma to bank stawiał na swoim. Zawsze któraś ze stron musiała odpuścić.

 

Jeżeli żadna ze stron nie pójdzie na ustępstwo to nie wypłacisz tego kredytu w tym banku. W pytaniu dot. tego czy załatwiałaś kredyt sama chodziło natomiast o to, że w przypadku większych pośredników istnieje coś takiego jak c-la. Osoba z c-li może porozumieć się z kimś z banku na wyższym poziomie. Tutaj jesteś sama i jedynie możesz samodzielnie próbować przekonać dewelopera lub doradcę z banku (który tak naprawdę niewiele może).

[iwonka86]

Deweloper jest ponad 10 lat na rynku, oddał setki mieszkań...

Sentinel75 napisałeś:

Jeżeli zbywcą był duży deweloper to analityk finalnie zgadzał się na wypłatę przed aktem a jeżeli jakaś mała firma to bank stawiał na swoim.

 

co w takim przypadku pisałeś analitykowi w jakich bankach to przechodziło?

[Zembrzuski]

Wypłata po akcie notarialnym jest zawsze bezpieczniejsza i oczywiście dalej jest to "rynek pierwotny" dla Ciebie jest to korzystna sytuacja.

 

Wytłumacz sprzedającemu , że środki będzie miał w 5 dni po przeniesieniu własności ( w akcie notarialnym poddasz się egzekucji co do zapłaty wiec nikt nie powinien robić problemów)

 

Developerzy chcą często całą zapłatę przed aktem dla wygody , ale zawsze można się dogadać , aby zapłacić po akcie notarialnym.

[PlanFinance]

CO do zasady na rynku pierwotnym wypłata kredytu jest przed aktem (potrzebna jest cesja wierzytelności) a na wtórnym po akcie. Sprawa się nieco komplikuje w sytuacji, gdy mieszkanie zostanie oddane do użytkowania. Wtedy analityk w banku (rzadko, ale takie sytuacje mają miejsce) potrafi domagać się wypłaty przed aktem. Miałem kilka razy taką sytuację, ale w innym banku. Jeżeli zbywcą był duży deweloper to analityk finalnie zgadzał się na wypłatę przed aktem a jeżeli jakaś mała firma to bank stawiał na swoim. Zawsze któraś ze stron musiała odpuścić.

.

 

Jakie to ma znaczenie czy budowa jest skończona czy nie?.

 

Do założycielki tematu.

 

Czy na inwestycji jest zabezpieczony kredyt?.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Tak, dostałam dobre warunki ale tera jestem w kropce.

Najgorsze że w oddziale nie wiedzą co teraz robić, to jest jakaś masakra.

 

 

Gdzieś na internecie wyczytałam, że:

Na rynku pierwotnym jeżeli budynek jest oddany, zawsze jest wypłata po akcie przenoszącym własność.

 

Czemu napisałeś kompletna bzdura, to co mam teraz robić, masz jakieś sugestie?

 

Niestety samej będzie trudno. Gdybyś działała z doradcą miałabyś zupełnie inne przełożenie. To takie ostrzeżenie dla innych działających na własną rękę. Osoby w oddziale bardzo często nie wiedzą co w takiej sytuacji zrobić. Bardzo często nie chcą narażać się w centrali i chowają głowę w piasek.

 

Status zaawansowania inwestycji nie ma żadnego wpływu na moment wypłaty kredytu.

[iwonka86]

Nieruchomość była budowana ze środków własnych, nie było na nią kredytu - czy to coś zmienia?

 

No niestety popełniłam błąd, mogłam robić to przez jakiegoś doradcę bo z tego co piszesz to by pomogło.

 

W ogóle to jakaś dziwna sytuacja, deweloper budował to dla spółdzielni - łączy ich jakaś "tajna" umowa o współpracę.

Mieszkania sprzedaje deweloper a własność aktem przenosi spółdzielnia, należy wcześniej zapisać się na poczet członków spółdzielni.

[PlanFinance]

Nieruchomość była budowana ze środków własnych, nie było na nią kredytu - czy to coś zmienia?

 

Zmienia o tyle że gdyby był kredyt to paradoksalnie sprawa byłaby prostsza. Zapłata musiałaby być przed aktem żeby bezobciążeniowo wyodrębnić nieruchomość.

 

No niestety popełniłam błąd, mogłam robić to przez jakiegoś doradcę bo z tego co piszesz to by pomogło.

 

Doradca zewnętrzny zazwyczaj jest bardziej elastyczny i biegły w problemowych kwestiach. Osoby z banku czasem stopuje polityka żeby nikomu nie nastąpić na odcisk.

 

 

W ogóle to jakaś dziwna sytuacja, deweloper budował to dla spółdzielni - łączy ich jakaś "tajna" umowa o współpracę.

Mieszkania sprzedaje deweloper a własność aktem przenosi spółdzielnia, należy wcześniej zapisać się na poczet członków spółdzielni.

 

Nie ma w tym nic dziwnego. Normalna sprawa.

[iwonka86]

 

Osoby z banku czasem stopuje polityka żeby nikomu nie nastąpić na odcisk.

 

 

 

Czyli muszę po prostu udać się do banku i tak się naprzykrzać teraz czekałam na informację od pracownika banku ale z tego co czytam to najpewniej on nie chce się wychylać żeby nie złapać minusów.

 

A doradzicie do kogo w oddziale powinnam się udać - może do dyrektora i to z nim rozmawiać?

[PlanFinance]

Ja bym uderzał do dyrektora jeśli doradca nie jest w stanie nic załatwić. To jest kredyt z ubezpieczeniem czy prowizją?.

[Zembrzuski]

Analityk zaproponował wypłatę po akcie ponieważ taj jest prościej i bezpieczniej dla Ciebie, pozostaje kwestia wytłumaczenia developerowi. ( wypłata przed aktem wymaga zaakceptowania umowy przelewu wierzytelności przez developera i spółdzielnie i to czasem komplikuje wiec zaproponowano proste rozwiązanie)

 

Tutaj developer buduje na gruncie spółdzielni i dlatego są 2 podmioty , będziesz "członkiem" tej spółdzielni

[PlanFinance]

wypłata przed aktem wymaga zaakceptowania umowy przelewu wierzytelności przez developera i spółdzielnie i to czasem komplikuje wiec zaproponowano proste rozwiązanie)

 

Twoim zdaniem jak kupujesz klasycznie od developera, który buduje nieruchomość poprzez zewnętrznego generalnego wykonawcę to generalny wykonawca również podpisuje cesję?.

 

Jak spółdzielnia niby sama ma budować?. Przecież to zazwyczaj jest Pan prezes, konserwator i 30 sekretarek. Buduje za pomocą generalnego wykonawcy a że przy okazji to jest developer to inna kwestia.

[iwonka86]

Tak zrobię pójdę do dyrektora, dziękuję za wskazówki.

 

Ps. a jest jakaś ustawa albo paragraf w prawie bankowym która mówi, że wypłata powinna być przed aktem czy po akcie czy to jest wewnętrzna regulacja wewnątrz bankowa?

 

Bo tak myślę, że może warto takie coś przedstawić w spółdzielni jakby było.

 

 

Ja bym uderzał do dyrektora jeśli doradca nie jest w stanie nic załatwić. To jest kredyt z ubezpieczeniem czy prowizją?.

[PlanFinance]

Wewnętrzna decyzja banku.

[Zembrzuski]

Tutaj developer prowadzi sprzedaż, ale sprzedającym jest spółdzielnia , dlatego musi być zgoda/przyjecie do wiadomości przez developera i spółdzielnię.

 

Nie ma regulacji odnoście sposobu wypłaty kredytu pamiętaj ,że analityk może się starać uprościć transakcje ( może mu nie wyszło) lub może być jakiś powód np. już przekroczone czasy aktów notarialnych tej inwestycji lub inne przewinienia develoepra lub spółdzielni względem Klientów więc teraz sposób wypłaty ma być bezpieczniejszy

[PlanFinance]

Tutaj developer prowadzi sprzedaż, ale sprzedającym jest spółdzielnia , dlatego musi być zgoda/przyjecie do wiadomości przez developera i spółdzielnię.

 

Może nie musi. Bank kredytujący będzie interesował podpis ze strony właściciela inwestycji a nie realizatora. Co najwyżej dodatkowo podpis ze strony banku prowadzącego rachunek powierniczy, który zapewne w tym wypadku nie występuje.