Kredyt lub leasing operacyjny nieruchomości (działalność gospodarcza)

[trevvq]

Pytanie dotyczy ogólnych możliwości - może bardziej zorientowani koledzy/koleżanki pomogą?

 

Osoba fizyczna prowadząca działalność od kilkunastu lat, 38 lat, roczne pity za ostatnie lata na poziomie 0,6-0,7 mln dochodu.

 

Temat to zakup kamienicy, mozliwe ze zabytkowej; zakup w 99% inwestycyjny: część kamienicy (parter) wynajęta z przychodem ok 18k/mc, na jednej kondygnacji biuro plan jest na połączone z mieszkaniem, na pozostałych są już apartamenty pod wynajem z dochodem rzędu 10-25k/mc.

 

Wartość kamienicy 4-5m netto; możliwa wpłata własna w zakresie do 30% choć lepsza nizsza (20%?); preferowany okres leasingu 10-15 lat, w przypadku kredytu 15-20, max 25 lat. Leasing bylby korzystniejszy podatkowo, choc musze sie zorientowac jak wyglada kwestia wyceny budynku i dzialki (na dzialke zdaje sie ze musi byc leasing finansowy, tylko na zabudowania operacyjny).

 

Bik i zobowiazania czyste, us i zus czysty, scoring biku to prawie 600, zobowiazan kredytowych brak, dwa samochodu w leasingu, 2 karty kredytowe z limitem 100k kazda. Brak kredytow, pozyczek itp. Ewentualne dodatkowe dwie nieruchomosci pod zabezpieczenie jesli to cos da (choc lepiej byloby tego uniknac) - dom 0,7mln, dzialka rolno/lesna 150k.

 

Kredyt lub leasing albo os fiz albo na czysta (nowa) spółke celową (do ustalenia i przeliczenia).

 

Co z tym tematem można zrobić, czy wystarczy zdolności na 3-4m kredytu, który bank może mieć najlepsze oferty itd itp... Ktoś coś doradzi?

 

Z góry dziękuję.

 

 

/Edit: przychody roczne okolo 3 mln, amortyzacja roczna groszowa (okolo 20k), kpir, branza podwojna (mniej wiecej 50-50 pod wzgledem przychodu/dochodu: ecommerce oraz uslugi marketingowe, warszawa. lokalizacja kamienicy: kujawsko-pomorskie, duze miasto.

[trevvq]

Witam serdecznie,

Temat jest naprawdę interesujący, ale żeby mieć przejrzystość musi Pan wypełnić schemat który nam znacznie ułatwi pracę i większa ilość kolegów będzie mogła się wypowiedzieć.

W przypadku kamienic jest ten problem, że banki już tak chętnie nie finansują zakup kamienic, jeżeli kamienica jest zabytkowa to pojawia się kolejny problem w postaci konserwatora zabytków, żeby w ogóle podejść do tematu lokale w kamienicy muszą wyodrębnione - czyli do każdego lokalu musi być osobna Księga Wieczysta.

W przypadku takich transakcji wkład własny może sięgnąć nawet 40% ale wszystko zależy od miejsca gdzie taka nieruchomość się znajduję.

jeżeli kamienica jest wynajmowana i jest z niej czerpany dochód to będzie trzeba przedstawić wszystkie umowy wynajmu.

Maksymalny okres kredytowania wynosi 20 lat, ale w przypadku zakupu kamienicy okres kredytowania może się skurczyć nawet do 10 letniego okresy kredytowania.

Jeżeli mówimy o leasingu nieruchomości to sprawa jest bardzo mozolna i będzie się to ciągnęło w czasie.

Dla ustalenia ofert proszę wypełnić schemat poniżej.

 

Dzięki za odpowiedź. Poniżej moje i formularz z danymi.

 

Co do zabytkowości - mam na oku zabytkowe i niezabytkowe. Zabytkowe z punktu widzenia sensu inwestycji dotyczącej apartamentów lepsze (w samym centrum starówki).

 

Co do wyodrębnienia lokali w kamienicy - proszę o wytłumaczenie? Czy chodzi o to, żeby np. lokal wynajmowany na gastro był być osobno, lokal wynajmowany na pub w piwnicy był osobno i reszta była osobno - czy to wystarczy biorąc pod uwagę, że wg papierków dla banku możemy zawsze zapisać, że wszystko od 1 piętra w górę idzie na apartamenty pod wynajem - to będzie wynajem dobowy (i wówczas w ogóle nie informować banku, że część 1 piętra będzie mieszkalna/biurowa)? W końcu plan zawsze może się zmienić w trakcie użytkowania kamienicy. Zresztą i tak sam schemat jest do ustalenia, możliwe że kredyt czy leasing byłby na DG i dalej podnajem spółce celowej, która zajmowałaby się tylko apartamentami pod wynajem (tak, żeby wynajem apartamentów nie szedł w DG).

 

 

Typ kredytu: inwestycyjny

Wysokość kredytu: 2,5-3,5m (wartość nieruchomości 4-5 mln, możliwy wkład własny w zakresie do ok 1 mln, max 1,2-1,3 mln ale najchętniej mniej)

Czy kredyt będzie zabezpieczony: moze byc jesli to w czyms pomoze (dom z dzialka ok 600k i osobna nieruchomosc dzialka rolna/lesna ok 150k)

Województwo: moje maz, nieruchomosc kuj-pom (torun lub bydgoszcz)

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 15-20 lat

 

Przychód 2014: 2,9 mln

amortyzacja 2014: ok 20k

dochod: ok 650k

 

Przychód 2015: 3,2 mln

amortyzacja 2015: ok 20k

dochod: ok 650k

 

Forma prawna: DG

Branża: podwojna ecommerce i uslugi marketingowe

Działalność prowadzona od: kilkanascie lat

Rodzaj prowadzonej księgowości: kpir

Aktualne obciążenia kredytowe firmowe: dwie karty kredytowe z limitem 100k kazda; 2 leasingi samochodow osobowych

Historia w BIK: scoring prawie 600

[trevvq]

Witam serdecznie,

Jeżeli chodzi o wyodrębnienie lokali chodzi o to żeby każdy lokal miał własną księgę wieczystą.

Jeden apartament jedna księga wieczysta 200 apartamentów 200 ksiąg wieczystych. Chodzi o to że był papier. Jeżeli nie będzie tego, to zaczną się schody.

Jeżeli chodzi o same budynki to wiąże się to z papierologia ze strony banku jeżeli będzie to nieruchomość zabytkowa papierów będzie więcej: zgody oświadczenia pozwolenia od konserwatora zabytkow etc. Jeżeli nieruchomość nie będzie zabytkiem dokumentów będzie znacznie mniej.

Co do samej transakcji na pewno nie będzie potrzebny biznes plan zostanie to wytłumaczone w ten sposób, że nieruchomość będzie stanowiła centrum szkoleniowe etc, sklep magazyn albonowe biuro oddział zamiejscowy firmy.

Symulację przedstawię jutro.

Pozdrawiam

Aleksander

 

Dzięki za szybką odpowiedź.

 

Co do apartamentów - może niejasno to pisałem. To będą apartamenty dla turystów z recepcją jak w hotelu, jedno-dwupokojowe, z wynajmem dobowym. To tak, jakby wymagać żeby każdy pokój w hotelu miał osobną KW... To na pewno nie do przejścia, szczególnie że chcemy zachować możliwość dzielenia powierzchni wg potrzeb w przyszłości, a osobne KW znacznie to utrudnią.

 

I jeszcze pytanie - pisał Pan, że w przypadku kamienicy okres kredytowania może być skrócony do 10 lat. Czy wystarczy na to zdolności przy tych kwotach?

[trevvq]

Tak, podział typu dwie-trzy KW jest jeszcze do zrobienia. Zresztą papier jest cierpliwy i np. lokal na parterze na gastro osobno i pozostała część jako całość na apartamenty razem z piwnicą zapewne przejdzie, a jak się uda piwnicę wynająć na pub po podpisaniu umowy z bankiem to dla banku raczej już nieważne?

 

Limity kart mógłbym niby zmniejszyć, ale te 4k które zabierają to i tak w sumie niewiele jeśli mamy "zapas" rzędu 16k (zdolność 52 minus rata 36). Jak będzie trzeba to mogę zmniejszyć o 100k (czyli 100k łącznie zamiast 2x100k), ale to raptem da - jeśli dobrze rozumiem - do zdolności tylko 2k/mc, więc chyba nie warto kombinować.

 

Po szybkim przejrzeniu papierów na pit36l za 2015 wyjdzie nieco więcej, około 0,7-0,75 mln dochodu, więc zdolność wzrośnie. Pewnie za ok 2 tygodnie będę miał szczegóły.

 

Żadnych innych kredytów, pożyczek, zobowiązań ani obciążeń (poza 2 leasingami samochodów osobowych, raty łącznie ok 3,5k miesięcznie). Gotówka do zainwestowania w ten projekt w formie wkładu własnego: tak jak pisałem, max 1,2-1,3 mln, ale zdecydowanie wolałbym poniżej 1 mln.

[trevvq]

Dzięki, czekam w takim razie.

[ERATIA]

Witam, poniżej nasza ocena sytuacji:

 

do tematu można podejść, kredyt na historycznych wynikach finansowych z JDG, ale również zakup w ramach tej firmy a nie SPV. Zresztą kamienica obecnie generuje zbyt małe przychody z najmu by opierać się na nich jako przyszłych dochodach, dodatkowo w przyszłości kamienica nie będzie w 100% wynajmowana tylko będzie tam prowadzona własna działalność gospodarcza – oczywiście można również rozpatrywać kredyt pod kątem tych przyszłych dochodów w oparciu o modele finansowe i wskaźniki NPV i IRR, ale jeżeli jest zdolność historyczna to nie ma takiej konieczności.

 

Nie widzimy potrzeby zakładania KW dla każdego lokalu osobno, zresztą domyślamy się, że stanowiłoby to kłopot w domknięciu transakcji ze zbywcą (najpierw usamodzielnienie tych lokali a później założenie KW – może trwać to kilka miesięcy).

 

Dużym atutem jest odpowiedni wkład własny, raczej nie ma konieczności dodatkowego zabezpieczenia w postaci domu, ale warto to mieć w zapasie w przypadku obniżenia wartości nieruchomości przez bank (wycena wyceną a banki sobie...) lub gdyby bank przyjął niższe LTV ze względu na konserwatora.

 

Dużym minusem jest konserwator zabytków, nie warto zatem wskazywać jako celu kredytowania remontu takiej nieruchomości, gdyż spowoduje to dodatkowe wymagania formalno-prawne i może być przeszkodą w szybkiej finalizacji transakcji. Zakładamy, że Pan i tak chce środki tylko na zakup a później zaadaptuje budynek już z własnych środków i wtedy będzie “walczył” z konserwatorem?

 

Zdolność kredytową wstępnie można określić na poziomie potrzeb.

Kredyt na 15 lat, raty malejące lub annuitetowe (prędzej te drugie), oprocentowanie w zależności od banku od 3,9% do 5,7%, raczej bez IRS, koszty wejścia po stronie klienta.

 

Istotny jest stan techniczny nieruchomości, stopień zużycia technicznego, opis co dzieje się obecnie na każdej kondygnacji – to ostatnie by móc ułożyć koncepcję przeznaczenia nieruchomości, którą trzeba wskazać bankowi (oczywiście później ona faktycznie może ulec zmianie).

 

Zakup tego typu obiektu z pewnością korzystny jest podatkowo, można zastosować tarczę podatkową ze względu na przyśpieszoną amortyzację, skutki (efekty) można przedstawić na modelach finansowych.

[karolinaw]

wg mnie tylko celóweczka, PEKAO BH, waluta kredytu PLN

kwota kredytu w PLN 3 000 000

oprocentowanie 5,22%

stawka referencyjna 1,72%

marża kredytu 3,50%

okres kredytowania 180

rodzaj raty równa

Łącznie odsetki w PLN 1 332 426,41

Łącznie do spłaty w PLN 4 332 426,41

 

rata 24-25 tys złotych, wkład własny wymagany to 30%, Pan jako JDG poręczycielem kredytu

[karolinaw]

Jeszcze jedna mała sugestia - jeżeli waha się Pan pomiędzy zabytkową bądź nie, lepiej kupić ta drugą. Banki niechętnie patrzą na budynki z obowiązkowym konserwatorem budynków.

 

Ponadto nie ma potrzeby wydzielania osobnych ksiąg wieczystych na poszczególne lokale o ile nie myśli Pan o odsprzedaniu ich w przyszłości.

[karolinaw]

Ogólnie pomimo mojej wielkiej sympatii do mbanku uważam, że to nie jest wniosek tam po pierwsze niskie LTV na kamienice, po drugie możliwy konserwator po trzecie podział( czas min 6m realny rok, konserwator i koszty liczone w dziesiątkach tysięcy ).

 

Bank nr 1 Pekao BH bank nr 2 - DB

[ERATIA]

mbank to nie jedyny bank na rynku. Zresztą to, że woleliby lokale osobne nie znaczy jeszcze, że nie zrobią całej kamienicy.

Poza tym wydzielenie lokali poza "papierkami" i czasem, może wymagać również zmian technicznych w budynku (nie wiemy jak to wygląda teraz przecież).

Nie ma co się upierać przy tym wydzielaniu.

[karolinaw]

oj, ostatnio mój klient robił podział budynku bez konserwatora i jak zaczął w lutym to skończył w listopadzie

[trevvq]

A jak wygląda kwestia kamienicy wolnej od nadzoru konserwatora z wyjątkiem przedniej ściany? Prościej czy tak samo?

 

I jeszcze jedno pytanie odnośnie podziału lokali - jeśli nie ma podziału czy nie można bankowi w ogóle nie wspominać o najmie dołu, skoro jest zdolność i nie trzeba brać pod uwagę przychodów z najmu?

[karolinaw]

Zgoda konserwatpa bedzie wymagana nadal. Jezeli jako jdg Pan kupuje to jest zdolnosc, sugerowany bank to DB

[trevvq]

Odkopuję temat. Małe zmiany co do samego zamysłu, więc dla ułatwienia jeszcze raz wszystko:

 

Typ kredytu: inwestycyjny

Wysokość kredytu: 0,5-1,0m (wartość nieruchomości około 1,3 mln, możliwy wkład własny w zakresie do 1 mln, ale najchętniej mniej - idealnie byłoby 50% ltv)

Czy kredyt będzie zabezpieczony: moze byc jesli to w czyms pomoze (dom z dzialka ok 600k i osobna nieruchomosc dzialka rolna/lesna ok 150k)

Województwo: moje maz, nieruchomosc kuj-pom (torun)

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 10 lat

 

2014: przychód 2014: 2,9 mln, amortyzacja: ok 20k, dochód: ok 650k

2015: przychód 2014: 3,2 mln, amortyzacja: ok 20k, dochód: ok 650k

 

Forma prawna: DG

Branża: podwojna ecommerce i uslugi marketingowe

Działalność prowadzona od: kilkanascie lat

Rodzaj prowadzonej księgowości: kpir

Aktualne obciążenia kredytowe firmowe: dwie karty kredytowe z limitem 100k kazda; 2 leasingi samochodow osobowych

Historia w BIK: scoring prawie 600

 

Kamienica mniejsza (około 700 m2 plus piwnica około 150 m2), do remontu. Większość lokali pusta, w niektórych są lokatorzy w końcowej fazie "usuwania" (prawie zakończone procedura prawna, w ciągu kilku miesięcy będą usunięci). Jedna KW na całość. Kamienica nie jest wpisana do rejestru zabytków. Plan realnie jak poprzednio - jedno piętro biuro, jedno mieszkanie, reszta apartamenty/pokoje na wynajem krótkoterminowy (mini-hotel). Plan dla banku można odpowiednio

 

Pytania:

- czy w zależności od ltv można wynegocjować lepsze warunki i jeśli tak, jaka jest najlepsze ltv? w tym przypadku nie mam problemu żeby ltv było około 50% jeśli może to pomóc wynegocjować niższą marżę czy prowizję czy inne warunki

- czy zameldowani lokatorzy coś zmieniają dla banku?

- czy jest coś jeszcze ważnego dla banku, na co należy zwrócić uwagę przy tego typu nieruchomości?

- jak jest z wcześniejszą spłatą kredytu inwestycyjnego na firmę - tzn. czy da się wynegocjować brak prowizji za wcześniejszą spłatę, jakiej wysokości prowizja jest zazwyczaj itd?

[karolinaw]

nadal najlepsze banki to DB i mbank

[karolinaw]

jednak mbank bym wyrzucila, o są cięci na kamienice. DB jako bank nr 1

[KARA01]

kredyt inwestycyjny na firmę w PKO BP,

[trevvq]

Ostatnie wykopaliska, bo już decyzja co do kamienicy podjęta (jestem po umowie przedwstępnej) i teraz domykam finansowanie.

 

Typ kredytu: inwestycyjny

Wysokość kredytu: 0,5-0,75m (wartość nieruchomości wg ceny zakupu 1 mln, możliwy wkład własny w zakresie do 0,7 mln, ale najchętniej mniej - idealnie byłoby 50%)

Czy kredyt będzie zabezpieczony: tak, dom z dzialka ok 600k

Województwo: moje maz, nieruchomosc kuj-pom (torun)

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 10 lat

 

Dokładne dane finansowe:

2014: przychód: 2,88 mln, amortyzacja: ok 20k, dochód: 573k

2015: przychód: 3,17 mln, amortyzacja: ok 20k, dochód: 675k

2016-01 do 2016-03: przychód 1,06 mln, amortyzacja ok 5k, dochód 365k

 

Forma prawna: DG

Branża: podwojna ecommerce i uslugi marketingowe

Działalność prowadzona od: kilkanascie lat

Rodzaj prowadzonej księgowości: kpir

Aktualne obciążenia kredytowe: jedna karta kredytowa z limitem 100k; 2 leasingi samochodow osobowych

Historia w BIK: scoring prawie 600

 

Kredyt pod zakup kamienicy (ale z racji na lokatorów jako zabezpieczenie raczej nie przejdzie), albo po prostu inwestycyjny bez rozliczania celu. Kamienica nie jest wpisana do rejestru zabytków.

 

Aktualnie rozważam:

1/ kredyt hipoteczny w Aliorze na 0,5 mln z zabezpieczeniem w postaci domu; oferta sprzed negocjacji: prowizja za udzielenie 2%, marża 2,4% (+wibor 3m), wcześniejsza spłata po 3 latach bez prowizji;

2/ hipoteka biznesowa w DB (zabezpieczeniem dom), podobno tylko 70-75% wartości więc spadamy do poziomu 0,42-0,45 mln (co jest minusem, choć jeszcze zależy to od wyceny domu, którą będę miał gotową po weekendzie), prowizja za udzielenie 2,5%, marża 2,5% (+wibor 3m) i wcześniejsza spłata 3%; dwa parametry z trzech podobno do negocjacji;

3/ pożyczka w ING do 0,5 mln: bez zabezpieczenia marża 4% (+wibor 6m) i 0% prowizji za udzielenie i 0% prowizji za wcześniejszą spłatę LUB z zabezpieczeniem (dom) z marżą 3% (i podobnie 0%+0%) - również oferta sprzed negocjacji;

 

Skłaniam się ku opcji 2, mam nadzieję na wycenę domu bliżej 700k oraz wynegocjowanie marży do 2% oraz 0% prowizji za wcześniejszą spłatę po 3-5 latach. Czy ktoś ma coś lepszego niż te trzy wyżej wymienione opcje?

 

PS. Wszystkie papiery (pit, kpir itp) mam praktycznie gotowe, chcę złożyć wnioski maksymalnie do 20 maja aby uniknąć wymogu przedstawienia kpir za kwiecień (rozliczam się kwartalnie i nie chcę rozliczać pojedynczego miesiąca).

[KARA01]

Proponuję jednak PKO BP na uproszczonych zasadach do 1mln, bez Biznes Planu , na okres 10 lat. decyzja podejmowana w Oddziale.

Prowizja od 1,5% za udzielenie kredytu (zwykle przy dużych kwotach zostaje na tym poziomie) oprocentowanie w oparciu o WIBOR + marża w zależności od oceny Klienta od 2 p.p. , wymagany udział własny 20%.