10% wkładu własnego dla właściciela - przekręt czy norma ?

[Maxx73]

Witam,

Jak w temacie ... Interesuje się kupnem nieruchomości z rynku wtórnego - jest ona warta około 300.000zł. Wiem, że od nowego roku wkład własny podskoczył do góry na 15%.

W związku z tą transakcją mam pewne obawy, ponieważ właściciele chcą ode mnie aż 10% ZADATKU, który jak wiadomo w razie negatywnej decyzji kredytowej jest niezwrotny (ODMÓWILI wpisu w umowę przedwstępną, że np w razie nie uzyskania przeze mnie kredytu zadatek jest zwrotny).

Rozmawiałem z jednym doradcą kredytowym (czy jak to się nazywa) z AliorBank partner. Twierdzi on, że coś tu jest podejrzane bo on często udziela kredytów na hipoteki, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego oraz nie spotkał się z tak wielkim zadatkiem (10%) - bo przecież to wielkie ryzyko dla kupującego - mimo dobrej zdolności zawsze jest ryzyko, że analityk nie przyzna kredytu.

I tu pytanie do Was koledzy co o tym myślicie ? Jeśli to pomoże to chodzi o Poznań... Jestem w kropce, byłem prawie zdecydowany - to moja pierwsza tego typu transakcja, a właściciele upierają się, że 10% wartości nieruchomości to norma...

 

Pozdrawiam serdecznie !

[PlanFinance]

Dalej są banki udzielające kredytu z wkładem 10%.

 

Zadatek 10% owszem jest wysoki. Spotkałem się kilka razy z taką sytuacją. Nie nazwałbym tego przekrętem tylko z tego powodu. Jednocześnie nie nazwałbym jednak tego normą.

[Maxx73]

Czy taka umowa przedwstępna jest wystarczająca? Właściciele zgadzają się na podpis u notariusza, ale raczej wielu nowych wpisów nie zaakceptują - upierają się, że sprzedawali już jedno mieszkanie i taka umowa wystarczyła ... A tak naprawdę ja jako kupujący nie jestem w żaden sposób zabezpieczony i zdaje mi się, że to straszne ryzyko...

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

 

 

Zawarta 17 stycznia 2016 roku w Poznaniu pomiędzy:

 

TUTAJ OCZYWIŚCIE DANE SPRZEDAJĄCEGO I KUPUJĄCEGO

 

 

 

§ 1

Sprzedający oświadcza, że:

1. Jest właścicielem nieruchomości lokalowej (mieszkania) położonej w Poznaniu przy ulicy NAZWA ULICY , o powierzchni 44,9 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr KSIĘGI w Sądzie Rejonowym w Poznaniu V Wydział Ksiąg Wieczystych.

2. Powyższa nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych.

3. Powyższa nieruchomość nie jest przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności ani umowy przedwstępnej zawartej z inną osobą niż Kupujący.

 

§ 2

Sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość określoną w § 1 ust. 1 niniejszej umowy za cenę 295.000,00 (słownie: dwieście dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 00/100) w terminie do dnia 31 marca 2016 r., a Kupujący zobowiązuje się powyższą nieruchomość za wskazaną cenę w wyżej wymienionym terminie kupić.

 

§ 3

Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.

 

§ 4

Kupujący wręcza Sprzedającemu kwotę 29.500,00 (słownie: dwadzieścia dziewięć tysięcy pięćset złotych 00/100) tytułem zadatku. Sprzedający kwituje niniejszym jej odbiór. Kwota ta będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, określonej w § 2 umowy.

§ 5

W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.

 

§ 6

W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.

 

§ 7

Kupujący zobowiązuje się zapłacić pozostałą po odliczeniu zadatku część ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

 

§ 8

Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesieniem własności nieruchomości ponosi Kupujący.

 

§ 9

Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

 

§ 10

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

 

 

 

 

 

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sprzedający Kupujący

 

[Zembrzuski]

maksymalny zadatek to 10% , dla zabezpieczenia umowę przedwstępną spisał bym u notariusza z poddaniem się egzekucji w razie nie wywiązania się z umowy.

 

Sprzedający ustalił warunki korzystne dla siebie, Ty oczywiście ryzykujesz ,że nie otrzymasz kredytowania, możesz już teraz wystąpić o decyzje finansową np. w Pekao SA

[Maxx73]

Czyli w sumie umowa i zadatek ok, tylko dopisać to dobrowolne poddanie się egzekucji przez sprzedającego w razie wycofania się przez niego z transakcji ?

[Zembrzuski]

aby poddanie się egzekucji było skuteczne to musi być umowa u notariusza co powoduje oczywiście dodatkowe koszty ok 700 zł i każda zmiana do umowy również zawsze notarialna, ale w razie czego łatwiej odzyskasz kasę od sprzedającego.

[Maxx73]

Jasne zrozumiałem, że notariusz jest konieczny. Tylko ból jak nie dostane pozytywnej decyzji z banku. 30 tys w plecy ...

[Zembrzuski]

wpisz roszczenie o zawartej umowie przedwstępnej do księgi przy umowie ( koszt 200 zł) i wynegocjuj długi termin na płatność np. 3 m-c to Cie dodatkowo zabezpieczy.

[PlanFinance]

Roszczenie kosztuje 150 PLN.

[t3mpo]

10% to za duże ryzyko. Nigdy, choćbyś był milionerem i miał nieskazitelną historię kredytową nie masz pewności czy bank udzieli Ci kredytu. Ja przy wartości nieruchomości 490k dałem zadatek wysokości 5000zł i to był max co zgodziłem się zaryzykować.

[hfc]

Nie wiem, czy jest to norma, ale ja właśnie domykam zakup i u mnie również był zadatek 10% (od kwoty 500k). Przy czym, uzgodniliśmy ze sprzedającym, że zadatek podlega zwrotowi w przypadku 3 odmownych decyzji udzielenia kredytu.

 

Przy takich kwotach, konieczna byłaby moim zdaniem umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, ale i współpraca z pośrednikiem kredytowym jeszcze przed zawarciem tej umowy. U nas tak właśnie było. W razie czego, pośrednik wstępnie oszacuje ryzyko odmownej decyzji banku. Na pewno nie wpłacałabym 10% nie znając choćby wstępnie opinii pośrednika co do zdolności kredytowej i stanu prawnego nieruchomości (niespodzianki w księdze wieczystej czy innych dokumentach też mogą być podstawą do odmowy kredytu).

[PlanFinance]

maksymalny zadatek to 10% , dla zabezpieczenia umowę przedwstępną spisał bym u notariusza z poddaniem się egzekucji w razie nie wywiązania się z umowy.

 

Egzekucję to się stosuje na wypadek braku zwrotu zadatku.

 

Żeby sprzedający nie wycofał się z transakcji to:

 

a) jest zadatek co spowodowałoby konieczność zwrotu w podwójnej wysokości

b) można zastosować wpis roszczeniowy