Kredyt na kupno działki + kilkanaście miesięcy później budowę domu

[teko]

Witam,

 

Chcielibyśmy z żoną kupić sporą działkę budowlaną pod Warszawą.

Upatrzony przez nas grunt to działka budowlano-leśna, nie objęta MPZP, ale w starym planie wygasłym w 2003 r. jest to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, w studium do nowego planu też, więc w nowym planie na 99% też będzie to teren MN.

 

Działka jest duża i droga, więc chciałbym ją podzielić i jedną część sprzedać, spłacając prawdopodobnie całość kredytu, a jakiś czas później zbudować na drugiej działce dom. Problem w tym, że być może podział trzeba będzie odłożyć aż do czasu uchwalenia nowego planu a to może potrwać 3-4 lata.

 

Tu rodzi się oczywiście problem obciążenia hipoteki obu nowych działek kredytem wziętym na działkę przed podziałem. Na ile realne jest "oczyszczenie" hipoteki jednej z działek ustanawiając zabezpieczenie na innej nieruchomości gruntowej (mam jeszcze kilka działek budowlanych pod Warszawą o łącznej wartości ok. 160-180 tys. zł) lub refinansując kredyt nowym zaciągniętym na poczet budowy domu na drugiej działce?

 

Jak zmieni się dla banku sytuacja z hipoteką jeśli drugi kredyt (na budowę) zostanie zaciągnięty, a budowa rozpoczęta, jeszcze przed dokonaniem podziału?

 

A może skoro mam ~50% wkładu własnego a rynkowa wartość działki to spokojnie jakieś 120-130% ceny zakupu, po podziale nie będzie problemów z przeniesieniem całości zabezpieczenia tylko na jedną z działek czy na taką wielkoduszność ze strony banku nie mam co liczyć?

 

Proszę zatem o oferty dla następujących parametrów:

Waluta: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: max 15 lat (na 99% przed upływem 5 lat spłata lub refinansowanie kredytem na budowę)

Wysokość kredytu: 245 000

Wartość nieruchomości / wkład własny: 485 000 / 240 000

Rynek pierwotny/rynek wtórny.: rynek wtórny

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności: działka budowlana / własność hipoteczna z KW

Metraż nieruchomości. ~2600 m2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto):Brwinów, Podkowa Leśna

Stan zaawansowania inwestycji: n/d

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2 + 1

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 32 + 33

Aktualne obciążenia kredytowe,rata kredytu gotówkowego 350 zł (odsetki

od mocno wykorzystywanego limitu w rachunku w wysokości 16000 zł)

Historia w BIK: żona brak, ja - 547 pkt., brak zaległości, jedna

drobna pożyczka spłacona bez problemów w całości

Umowa o pracę: Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: 6800 zł

(do dochodu z tytułu umowy o pracę dochodzą incydentalne umowy o dzieło - nie wiem czy dla banku to się w ogóle liczy - w zeszłym roku łącznie ok. 15000 netto, w tym może być podobnie ale ciężko oszacować jak to się będzie przedstawiać w przyszłości)

 

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód:

żona bezrobotna, ja - u aktualnego pracodawcy umowa o pracę od 09.2014 (09.2014-12.2014 okres próbny, od 12.2014 na czas nieokreślony)

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia: ING.

 

Z góry dzięki!

[PlanFinance]

Podział nieruchomości spowoduje że hipoteka zostanie wpisana w KW każdej z powstałych działek. W zależności od salda kredytu może przekraczać wartość mniejszej działki. Bank może zgodzić się na sprzedaż jednej z nich, spłatę kredytu i bezciężarowe wyodrębnienie ale NIE MUSI. Znane są przypadki, gdy bank w białych rękawiczkach robił klientom problemy byleby kredytu się pozbyć. Rozwiązaniem takiej sytuacji jest przeniesienie kredytu do innego banku. W normalnych warunkach jest ok. ale może być problem rynkowy z udzielaniem kredytów, brak pracy itp.

[teko]

Dziękuję za odpowiedź.

Czy mogę prosić o symulację*raty dla powyższych warunków uwzględniając przede wszystkim niski koszt wcześniejszego "wyjścia" z kredytu?

 

Z góry dziękuję.

[teko]

Nikt, nic?

[PlanFinance]

BGŻ/242k PLN/15 lat

Marża 1,8%

Rata 1743 PLN

Prowizja 1%

Wcześniejsza spłata 2% przez pierwsze 5 lat. Jest opcja żeby uniknąć tego kosztu i wyniósł 0 PLN

Wycena 270 PLN

Konto + wpływ 5000 PLN

 

Oczywiście trzeba zabezpieczyć się 1/2 ofertami.

 

Zapraszam w razie zainteresowania, bezpłatna pomoc w przypadku współpracy. Jestem z Warszawy.

[Mr Tomek]

ING też będzie miało ciekawą ofertę:

 

Nazwa banku: ING

Wysokość kredytu: 245.000 pln

Marża: 1,9pp

Koszta startowe(prowizja/ubezpieczenia jednorazowe):0% prowizji, wycena 350zł,

Rata: ok 1771

Okres kredytowania: 15 lat

Ubezpieczenie na życie*: wymagane zgodnie z ofertą banku, koszt to 0,035% salda kredytu miesięczne, malejące co miesiąc wraz ze spłatą kapitału, czyli składka od 85,75

Ubezpieczenie niskiego wkładu*: nie wymagane

Produkty dodatkowe: konto z wpływem 2tys/mc oraz w/w ubezpieczenie na życie

Prowizja płatna dla pośrednika i ewentualna wysokość Tak/Nie: nie

 

Produkty dodatkowe wymagane przez min 3 lata

Prowizja od wcześniejszej spłaty to 2% w ciągu pierwszych 5 lat