Kredyt hipoteczny, 160 tys., Warszawa

[thinker]

Formularz:

 

Kredyt standardowy/Kredyt MdM*: standardowy

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 10 lat

Wysokość kredytu: 160 tys.

Wartość nieruchomości / wkład własny**: 272 / 112 tys.

Rynek pierwotny/rynek wtórny.***: rynek pierwotny, 25 tys. odłożone na wykończenie

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności: mieszkanie / własność

Metraż nieruchomości: 36m^2

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): Warszawa

Stan zaawansowania inwestycji: oddanie do użytkowania we wrześniu 2016

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 5, docelowo 2 gospodarstwa (1 + 4 (rodzice + 2 siostry))

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 26/50/50 (ja + rodzice)

Aktualne obciążenia kredytowe: kredyt rodziców w PKO BP na dom, na 30lat, 216tys, pozostało 20lat, bieżąca rata 800zł

Historia w BIK: Nie znam scoringu. Oprócz powyższego, kilka malutkich kredytów, bez promblemów.

Umowa o pracę: Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: 22.5 / 45 tys. netto

Umowa zlecenie/o dzieło: Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 6mc/12mc: brak

Działalność gospodarcza****: brak

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód: Umowa o pracę na czas nieokreślony, stały dochód 2400 x 2 = 4800 netto (w tył 25 lat), wynajem mieszkania (innego) 1000 netto (w tył 5 lat, podatki odprowadzane), dodatkowa renta jednego członka rodziny 1700 (na stałe, w tył 10 lat). Mój status: doktorant, mam stypendia roczne i pierwszą umowę o pracę na czas określony, tj. 1.5 roku, która zaczęła się miesiąc temu. Nie będą one uznane przez bank, więc nie doliczałem.

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie?: PKO BP / Tak (i wszystko mamy w tym banku, karty debetowe, jedna kredytową - limit 3000, konta itp.)

Inne istotne informacje:

a) Posiadamy kartę dużej rodziny.

b) Chciałbym by warunki nadpłacania były nie za bardzo ograniczające. Plan mam by kredyt spłacić do 7 lat. Miesięcznie będę w stanie odkładać ok. 1 tys. na cele kredytowe.

c) Preferuję raty malejące.

 

Do tej pory rozważałem dwa banki PKO BP (też ze względu na warunki z kartą dużej rodziny) i ING. Przeczytałem dzisiaj, że w ING zaraz kończy się promocja, dlatego chcę porównać oferty i ew. już podjąć decyzję gdzie złożyć wniosek.

[lzalewski]

Napisz w którym gospodarstwie domowym ile jest osób.

Czy Ty osiągasz dochód?

[thinker]

Napisz w którym gospodarstwie domowym ile jest osób.

 

Zaktualizowałem.

 

Czy Ty osiągasz dochód?

 

Tak, ale nie zostanie on policzony. Dodałem informacje wyżej, by były w jednym miejscu.

 

Jesteśmy na granicy ze zdolnością na zaproponowanych warunkach?

[thinker]

Byłem dzisiaj w ING, i dostałem standardową propozycję:

 

- marża 1.65%

- prowizja 1.65%

- ubezpieczenie na życie 1700 na 36mc

- wycena 350zł

- konto z wpływem min. 2000

- prowizja 2% od nadpłat przez 5 lat, później zero, przy nadpłatach okres kredytowania się skraca

- pomostowe 0.03 wzrost marży do wpisania do księgi wieczyste

- ubezpieczenie mieszkania, podobno wszędzie, i małe pieniądze ~100zł rocznie

- wpis do księgi wieczystej 219zł (później wypis ~100zł)

- brak dodatkowych kosztów

 

W przypadku złożenia wniosku do jutra, warunki takie jak wyżej, później 1.89 marża i prowizja. Do jutra nie mam szans się wyrobić, na piątek dałbym radę.

 

Byłem także w PKO BP, ale nie było możliwości dostania się do doradcy. Poradzili infolinię, na której nie dostałem konkretów. Ciekawi mnie z jakimi warunkami mogę połączyć kartę dużej rodziny, i czy wyjdzie to podobnie jak w ING.

[PlanFinance]

Jesteś którymś tam tysiącem z półki przykładów że załatwianie kredytu może być złym pomysłem. Do jutra trzeba wniosek zarejestrować. Wysyłka kompletu należy dokonać do 10 czerwca. Szkoda że w oddziale tak niewiele wiedzą na temat jednego, jedynego produktu, którym dysponują.

[thinker]

Do jutra trzeba wniosek zarejestrować. Wysyłka kompletu należy dokonać do 10 czerwca.

 

Czy oznacza to, że do jutra wystarczy podać im podstawowe dane do zarejstrowania wniosku, a dokumenty, takie jak zaświadczenie o dochodach i np. kopię umowy deweloperskiej dostarczyć do 10 czerwca?

 

PS W pierszym zdaniu zagubiło się "samemu"?

[lzalewski]

Wniosek trzeba zarejestrować do piątku.

Wystarczą podstawowe dane do zarejestrowania.

[thinker]

Dziękuję. Mam jeszcze dwa pytania:

 

1. Dostałem informację, że złożenie wniosku jest bezpłatne w ING, a wycena jest płatna po dostaniu decyzji, gdybym się zdecydował. Trochę mam do tego podejrzania. Czy jest inaczej?

 

2. Czy ktoś mógłby zaproponować ofertę w PKO BP, lub porównywalną w innym banku, o ile takowa istnieje? Porównam, z tym, co jutro otrzymam. PKO BP podejrzewam, że będzie faworytem, bo nie płacę za wycenę, prowizja jest 50% standardowej, co spowoduje, że oferty z ING i PKO BP będą podobne finansowo. Ponadto, mam oddział w rodzinnym mieście (w odróżnieniu od ING).

[RobertS]

ad. 1

złożenie wniosku jest bezpłatne w każdym banku; w ING za wycenę (350 zł lub własny operat) płacisz PO decyzji wstępnej

 

ad. 2

kupujesz w Warszawie, ale rozumiem, że z Warszawy nie jesteś?

PKO BP ma słabszą ofertę niż ING, ze względu na niską kwotę kredytu uzyskasz marżę 2,1% (obniżka za KK o 0,05pp), dla porównania w ING marża 1,65% lub 1,90% w obecnej promocji

 

w PKO prowizja standardowa ok. 2% czyli płacisz połowę z tego, w ING 1,65% (lub 0% jeżeli marża 1,90%) czyli w ING będzie taniej

[thinker]

kupujesz w Warszawie, ale rozumiem, że z Warszawy nie jesteś?

 

Nie pochodzę z Warszawy, ale mieszkam w Warszawie. Rodzicę są w rodzinnym mieście i wygodniej wszystkim nam byłoby gdybyśmy w nim mogli załatwiać sprawy - nawet w sytuacji kiedy nie byłoby mnie w Polsce, wtedy rodzice mogą załatwić coś w banku w naszym imieniu. Do tego, znajoma rodziców obsługuje kredyty w PKO BP.

 

Dla porównania przejdźmy do konkretów, przyjrzyjmy się poniższym sytuacjom. Nie kodowałem złożonej symalacji, w jednym lub kilku wybranych możliwych scenariuszach, liczenia nadpłat i zmiennych w trakcie kredytowania, których bym się spodziewał. Założyłem model uproszczony. WIBOR ustaliłem na 2%, choć jego wielkość nie ma żadnego wpływu na różnicę (mógłbybyć 0), przy ratach malejących.

 

Kredyt 160 tys, 10 lat.

 

Sytuacja 1 (ING):

- oprocentowanie 3.65 (2 + 1.65), raty malejące, daje odsetki - 29 440

- prowizja 1.65 - 2640

- ubezpieczenie na życie na 36 mc - 1760

- wycena - 350

- 3 miesiące podwyższona marża o 0.3pp - 120

 

Razem: 34 310

 

Update (dodałem drugą opcję ING):

Sytuacja 2 (ING):

- oprocentowanie 3.9 (2 + 1.9), raty malejące, daje odsetki - 31 460

- prowizja 0 - 0

- ubezpieczenie na życie na 36 mc - 1760

- wycena - 350

- 3 miesiące podwyższona marża o 0.3pp - 120

 

Razem: 33 690

 

Sytuacja 3 (PKO BP):

- oprocentowanie 4.1 (2 + 2.1), raty malejące, daje odsetki - 33 073

- prowizja 1% - 1600

- 3 miesiące podwyższona marża, chyba jest o 1.1pp, czyli wyjdzie 440

 

Razem: 35 113

 

Nie liczyłem wpisu do księgi wieczystej, bo jest wszędzie. Tak samo z ubezpieczeniem mieszkania od wypadków losowych. Czy o jakimś składniku kosztów zapomniałem? Czy w którejś składowej się pomyliłem?

Różnica rzędu 800 i 1400, o ile nie zapomniałem o czymś. Sentinel75, czy taką różnicę miałeś na myśli? Do tego u mnie jeszcze dojdą nadpłaty.

 

Sądzę, że nadpłaty wyjdą tak: a) po 1.5 roku zrobię jedną 15 tys (prowizja od niej to jest 2% i 1.5% odpowiednio w ING i PKO BP), b) po 3-4 latach drugą 25-35 tys (2% w ING, 0% w PKO BP). Na takich nadpłatach różnica pomiędzy bankami wychodzi 750zł. One nie zostały wyżej uwzględnione w symulacji odsetkowej, ale zakładam, że dużo do różnicy nie wniosą. Dodatkowa prowizja od nadpłat w ING prowadzi, do tego, że obydwie symulacje 1 i 3 wydawały mi się prawie, że identyczne, i porównanie do 2 której nie wziąłem pod uwagę wcześniej, w której wychodzi łącznie 700zł na korzyść ING.

 

Też trochę psychicznie byłoby mi lżej, gdybym po 3 latach nie płacił prowizji (gdyby się okazało, że mogę jeszcze więcej nadpłacić - nie wiem jak się w życiu potoczy, może tak nie będzie, sytuacje stabilną i jasną mam napewno przez kolejne 3 lata).

 

Nie odbierzcie, tego, że upieram się na PKO BP. Chcę faktycznie zrozumieć różnicę.

[lzalewski]

1. Lepiej w Twoim przypadku wyjdzie oferta ING z marżą 1,9% i 0% prowizji.

2. Ubezpieczenia na życie nie traktowałbym jako zbędny koszt.

3. Wniosek tak czy inaczej powinien trafić do 2-3 banków równolegle. Nawet jeśli koleżanka z PKO twierdzi, ze kredyt dostaniesz na pewno.

[thinker]

Dostałem informacje o ofercie PKO BP:

- marża 1.94

- prowizja 1

- ubezpieczenie na życie 0

- wycena 0

- konto z wpływem min. 5 tys., i karta kredytowa (już posiadamy obydwa, rozumiem, że drugi kredyt nie nakłada ograniczeń)

- pomostowe 0.9pp

 

Czy taka oferta jest możliwa?

 

Wyliczenia:

 

Kredyt 160 tys, 10 lat.

 

Sytuacja 3 (PKO BP):

- oprocentowanie 3.94 (2 + 1.94), raty malejące, daje odsetki - 31 780

- prowizja 1% - 1600

- 3 miesiące podwyższona marża, 0.9pp - 360

 

Razem: 33 740

 

Przypomnienie:

 

Sytuacja 2 (ING):

- oprocentowanie 3.9 (2 + 1.9), raty malejące, daje odsetki - 31 460

- prowizja 0 - 0

- ubezpieczenie na życie na 36 mc - 1760

- wycena - 350

- 3 miesiące podwyższona marża o 0.3pp - 120

 

Razem: 33 690

 

Doliczając straty 700 na nadpłatach w ING, PKO BP na powyższych warunkach według mnie ma finansowo lepszą ofertę, ofertowo dyskusyjnie. Nie pominąłem niczego w kosztach?

[lzalewski]

Jeśli ubezpieczenie na życie traktujesz jako zbędny koszt, to z niego zrezygnuj wówczas marża wzrośnie o 0,1p.p.

Oferta PKO BP to tylko obiecanka. Na dzień dzisiejszy bez pokrycia. Negocjuje się po decyzji kredytowej, a nie przed złożeniem dokumentów.

[thinker]

Jeśli ubezpieczenie na życie traktujesz jako zbędny koszt, to z niego zrezygnuj wówczas marża wzrośnie o 0,1p.p.

 

Szczerze, to jeszcze nie wiem jakie niesie korzyści, i co dokładnie obejmuje. Poczytam później.

 

Oferta PKO BP to tylko obiecanka. Na dzień dzisiejszy bez pokrycia. Negocjuje się po decyzji kredytowej, a nie przed złożeniem dokumentów.

 

Jak zatem proces ten wygląda? Tj.

1. Czyli dane złożone we wniosku nie są aż tak sztywne, że zazwyczaj albo się dostaję decyzje albo nie? Tylko to jest moment, gdzie bank upewnia się, że chce Tobie udzielić kredytu, i może teraz powiedzieć, że na tych warunkach się nie da a na innych tak, np. z wyższą marżą, dłuższy okres kredytowania?

2. Po zaakceptowaniu wniosku przez bank, mogę się negocjować o lepsze warunki?

3. Czy po zaakceptowaniu wniosku mogę zmienić delikatnie kwotę kredytu lub okres kredytowania, jeżeli bank nie będzie miał nic przeciwko?

4. Czy po to jest drugi wniosek, by bank wiedział, że ma konkurenta i musi się liczyć ze swoimi ofertami?

[thinker]

Jutro idę do ING spróbować złożyć wniosek (dzisiaj nie miałem czasu). Czy muszę zwrócić uwagę na dostarczenie jakiś szczególnych informacji, które mógłbym już dzisiaj przygotować, np. danych z umowy deweloperskiej, itp., do zarejstrowania wniosku?

[thinker]

Byłem ponownie w ING (oddział Grójecka 81/87) i rozmawiałem z inną*Panią (poprzedni doradca jest od dzisiaj na urlopie). Dostałem informację, że nie da się*złożyć wniosku. Tj. dokładnie, że potrzeba podstawowego kompletu dokumentów, w tym potwierdzenie o dochodach, a w sytuacji, gdyby jakiejś*cześci brakowało, ale jest złożona większość można kierownika się*dopytać o pozwolenie o dostarczenie (tylko w szczególnych sytuacjach). A do 10 czerwca, to trzeba dostarczyć*dodatkowe dokumenty, gdy ING poprosi o coś.

 

Wniosek podobno składm do nich, a później oni muszą go wysłać do centrali, i tam jest rejstrowany w systemie. Więc to też*nie jest takie bezpośrednie w oddziale.

 

Ponadt informacje od obydwu Pań były sprzeczne, bo pierwsza powiedziała, żę mogę*sam złożyć*wszystko, druga, żę potrzeba 3 osoby do podpisania. Bałagan i logika, zostawiam, bez komentarza.

 

Czy mam jakieś*wyjście?

[PlanFinance]

Masakra.

 

Powtarzam po raz kolejny. Wystarczy sama rejestracja.

 

Wniosek jest rejestrowany w oddziale. Do centrali przesyła się dokumenty do analizy

 

Wniosek zawsze musi być podpisany przez wszystkich kredytobiorców.

 

 

Masz wyjście. Możesz zarejestrować wniosek przez doradcę z forum.

[karolas11]

Wyjście to unikać Pań z oddziałów i udać się do specjalisty

[thinker]

Dziękuję za informacje.

[thinker]

Byłem w innym oddziale, i trafiłem na konkretną osobę. Pani nie ściemniała, dzwoniła za informacją o zasadach, koniec końców wersja przekazana dla niej była, że nie trzeba dokumentów, a tylko wypełniony formularz z podpisami wszystkich 3 osób (których nie jestem w stanie dzisiaj zdobyć).

 

Odpuściłem sobie, w przypadku doradcy potrzebne jest pełne zaangażowanie. Pozostałem przy złożeniu wniosku przez znajomą tylko do PKO BP. Nie jestem świadomy, o negatywach składania do jednego banku w moim przypadku.

 

Gdyby warunki nie były realne, a marża okazałaby się 2.05, zamiast 1.94 to będę w plecy 800zł na różnicy 0.11% przez cały okres kredytowania. Myślę, że takiej ściemy nie dostałem w ofercie. Gdybym np. nie dostał go, to po decyzji będę miał czas na złożenie do innego banku.

[thinker]

Dostałem pozytywną decyzję w PKO BP po 3 tygodniach oczekiwania, nie podpisałem jeszcze umowy.

 

Dzisiaj poczytałem o bilansowaniu (może udałoby się dołożyć do wniosku bez ponownej procedury). Jakie macie opinie o tym systemie? Czy są większe negatywy tego rozwiązania (aktualnie ich nie widzę)?

 

Marża jest zwiększona o 0.5p.p., co w efekcie daje 70-80zł rocznie za pierwsze lata w moim kredycie. Wydaje mi się dużym plusem, zamiast nadpłacać po >=10tys rocznie, odłożenie tych pieniędzy na ew. czarną godzinę na rachunek bilansujący.

 

Rozumiem, że gdy zabiorę pieniądze z tego rachunku, to odsetki od tego momentu są naliczane od większej kwoty, a nie ponoszę dodatkowych kosztów. Istnieje pewnie też ryzyko, że po 3 latach bank może naliczać większe prowizje za warunki bilansowania (umowy są 3 letnie).

[thinker]

Odpuściłem to bilansowanie.

 

Według mnie wyszło perfekcyjnie. Oferta łącznie cenowo lepsza niż ta w ING z czasów 1.65, a na nadpłatach nie tracę.

 

Wyżej nie policzyłem jeszcze różnicy na wiborze, gdzie mam 3m, a w ING jest 6m, dając potencjalnie jeszcze większą przewagę.

 

Dziękuję udzielającym się osobom.