kredyt na mieszkania na wynajem

[nereus]

Cześć,

rozważam zakup mieszkań na wynajem - kawalerki lub 2-pokojowe. Mam już kredyt hipoteczny na własne mieszkanie + debet i karta kredytowa (jedno i drugie do likwidacji), wszystko spłacane terminowo, więc scoring w BIK powinien być dobry. Nie mam jeszcze upatrzonych konkretnych mieszkań do zakupu, narazie badam możliwości. Dysponuję wolną kwotą 150 tys. zł, którą chcę zainwestować w nieruchomości (wkład własny, remont i wyposażenie). Kwoty poniżej podaję łącznie dla całej planowanej inwestycji. Mam następujące pytania:

1. Czy dla banków ma znaczenie, czy chcę kupić jedno mieszkanie za 750tys czy cztery mieszkania po 187tys?

2. Jaką mam obecnie zdolność kredytową?

3. Czy mogę kupić jeszcze 3-4 mieszkania na zwykły kredyt hipoteczny, czy banki będą chciały dać mi inwestycyjny zamiast zwykłego hipotecznego? Jeśli inwestycyjny - o ile gorsze będą warunki?

4. Czy lepsze warunki dostanę biorąc 1 kredyt od razu na całość (kupując 3-4 mieszkania na raz), czy na jedno mieszkanie na raz i po wynajęciu uwzględniać dochody do następnego kredytu (czyli 3-4 kredyty, co roku jeden)?

 

Kredyt standardowy

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 25 lat

Wysokość kredytu: około 600 000 (o ile starczy zdolności)

Wartość nieruchomości / wkład własny: 750 000 / 150 000

Rynek pierwotny/rynek wtórny: prawdopodobnie pierwotny

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności: mieszkanie, pełna własność z KW

Metraż nieruchomości: 4 kawalerki po 25mkw

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto): Wrocław

Stan zaawansowania inwestycji: w budowie

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 1

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców: 35

Aktualne obciążenia kredytowe: 300 000 do spłacenia w DB (ostatnia rata: listopad 2029), miesięczna rata 2300zł. Karta kredytowa i debet do likwidacji.

Historia w BIK: debet, karta kredytowa, kredyt hipoteczny od 2012, zawsze w terminie

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: 7300zł

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód: > 5 lat wstecz, umowa na czas nieokreślony

Wykonywany zawód: stanowisko kierownicze w korporacji

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie?: DB z kredytem i wynagrodzeniem, mBank aktywnie używany na co dzień.

[RobertS]

Niektóre banki pytają o to czy to będzie pierwsze mieszkanie, czy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych czy wręcz na wynajem.

 

O ile gdybyś kupił drugie na własne potrzeby (zawsze można to jakoś uzasadnić) to 3-4 dodatkowe mieszkania będą raczej oznaczały, że to już zakup inwestycyjny. Wiele zależy od banku. Kredyt może, ale nie musi być droższy.

 

Sam w ten sposób inwestuję i jeszcze mi się nie zdarzyło, abym płacił za kredyt więcej z powodu, że kupuję kolejne mieszkanie. Jednak u Ciebie sytuacja jest dość szczególna, chcesz kupić od razu 3-4 mieszkania.

 

Możesz dostać jeden kredyt na zakup 3-4 mieszkań, ale wystąpi hipoteka łączna i problem będziesz miał jak zechcesz jedno z nich sprzedać.

 

Czyli najlepiej jedno mieszkanie = jeden kredyt.

 

Te 750kzł to już wartość mieszkań po wykończeniu czy tyle za nie zapłacisz? 150kzł masz na zakup czy również na wykończenie (kolejne 150kzł)?

 

Moja opinia (zupełnie subiektywna) jest taka, że kupowałbym te mieszkania po kolei. Najlepiej 20% wkładu własnego. Odbierzesz, wykończysz, wynajmiesz i szukasz kolejnego.

 

Ale nic nie stoi na przeszkodzie, abyś wybrał strategię "idź na całość" i kupił od razu kilka. Musisz zdecydować, które rozwiązanie wybierasz.

 

Zdolność kredytową posiadasz.

 

ING:

- marża 1,69%

- prowizja 1,69%

- rata 744 (149kzł na 25 lat)

+ konto z wpływem min. 2000 zł, ub. na życie 0,035% salda kredytu miesięcznie.

 

ps

ile dostaniesz za wynajęcie takiego mieszkania? 1200 zł netto (nie licząc raty) powinno zostać...

 

Ww. banku ma obecnie bdb ofertę na kredyt hipo, dodatkowo nie robił problemu jak kupowałem kolejne mieszkanie (na wynajem).

 

W razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy. Pomoc doradcy bezpłatna.

[nereus]

Te 750kzł to już wartość mieszkań po wykończeniu czy tyle za nie zapłacisz? 150kzł masz na zakup czy również na wykończenie (kolejne 150kzł)?

Na 750kzł oceniam wartość 4 małych kawalerek po wykończeniu. Niestety mam tylko jedne 150kzł ;-)

Opcja 3-4 na raz jest o tyle kusząca, że można by wynegocjować z deweloperem rozsądniejszą cenę. Przy zakupie jednego rynek wtórny jest raczej bardziej konkurencyjny, ale z kolei stare mieszkanie to potencjalnie większe koszty remontu (wymiana instalacji) i mniej atrakcyjny budynek, co może się odbić na cenie wynajmu.

 

O hipotece łączonej nie pomyślałem - rzeczywiście trochę wiąże ręce. Kupowanie po 1 ma też tą zaletę, że mogę negocjować lepszą cenę za gotówkę a potem refinansować, żeby kupić następne.

 

Dzięki za opinie i podpowiedzi.

[RobertS]

Kup 1-2 mieszkania tak aby wnieść 20% wkładu własnego a wykończenie zrobić za swoje (taka bardziej ostrożna strategia).

Tam gdzie ja kupowałem nie było jakiejkolwiek możliwości negocjacji ceny nawet jak kupujący brali po 4 mieszkania. Tak sobie deweloper wymyślił i miał rację, bo mieszkania błyskawicznie się sprzedały.