Pytania o kredyt w PKO BP i czy dalej w to brnąć - problemy z uzyskaniem informacji od doradców i banku

[dodo02]

Dzień dobry Wszystkim! To mój pierwszy post.

 

Mamy z żoną problem związany z finalizacją umowy kredytowej w PKO BP. Opis jest bardzo długi, ale chciałem podać jak najwięcej informacji.

 

Szablon (kwoty podaję w przybliżeniu do 1 tyś zł):

1. Kredyt standardowy;
   
2. Kredyt w PLN;
   
3. 25 lat / 300 miesięcy kredytu;
   
4. Kredyt na 300.700 zł;
   
5. Mieszkanie+komórka (pomieszczenie przynależne) 422.750 zł + wykończenie 30.000 zł /wkład własny 154.000 zł [dodatkowo kupujemy garaż (miejsce postojowe/udział w lokalu niemieszkalnym) za 26.000 zł w tym samym budynku, ale za "gotówkę" z dodatkowego wkładu własnego - całkowity wkład własny 180.000 zł;
   
6. Rynek pierwotny;
   
7. Mieszkanie w bloku, działka pełna własność;
   
8. Mieszkanie 62 m2, komórka lokatorska ok 4,5 m2;
   
9. Lokalizacja: Warszawa
   
10. Stan zaawansowania inwestycji: dziura w ziemi - wylane fundamenty, wykonywany poziom parkingu podziemnego, ciężko ocenić procentowe wykonanie, blok na 150 mieszkań 5 pięter;
    
11. Nasza rodzina to dwoje małżonków;
    
12. Nasz wiek to 30 i 30 lat;
    
13. Brak obciążeń kredytowych, posiadam kartę kredytową z limitem 1500 zł która miała posłużyć do "wyrabiania wiarygodności". Używam jej regularnie żeby spełnić warunki zerowych kosztów i spłacam od razu po wykonaniu transakcji (kartę zamykam od razu po uzyskaniu kredytu);
    
14. Historia BIK: brak historii żony, moja historia to karta kredytowa uruchomiona w lutym, aktualnie po 5 zapytaniach czterech banków związanych z wnioskami kredytowymi moja ocena punktowa to 508 pkt.;
    
15. Oboje posiadamy umowy o pracę:
    - żona na czas nieokreślony z stałym dochodem (podstawa) 3900 zł netto, staż w firmie 7 lat,
    - ja na czas określony (do końca lipca 2017) ze stałym dochodem (podstawa) 3200 zł netto, staż w firmie 24 miesiące (dostałem list intencyjny o chęci do dalszej współpracy);
    
16. Zawody: główny specjalista-finanse-budżetówka / inżynier konstruktor mechanik;
    
17. Konta bankowe: PKO BP (Inteligo)/wynagrodzenie , Millennium/wynagrodzenie, wspólne konto Millenium;
    
18. Podpisana umowa deweloperska i umowa na garaż, do końca września pierwsza płatność 20% mieszkania+komórki.
    
19. Posiadamy dom w którym mieszkamy, nieobciążony hipoteką, nie będzie przedmiotem zabezpieczenia.
    

 

 

Po długich poszukiwaniach, analizach umowy deweloperskiej, analizach projektów i planów wybraliśmy mieszkanie z rynku pierwotnego i podpisaliśmy umowę deweloperską. Wydaje nam się, że przez ponad 4 mc dobrze odrobiliśmy pracę domową. Do końca września musimy przelać 20% wartości inwestycji na początek umowy. Harmonogram spłat wygląda następująco:

1. Czerwiec 2016 - Rozpoczęcie budowy 20%;
   
2. Styczeń 2017 - Stan "0" - kolejne 10%;
   
3. Maj 2017 - Stan surowy otwarty w zakresie żelbetu - kolejne 20%;
   
4. Lipiec 2017 - Stan surowy zamknięty - kolejne 20%;
   
5. Grudzień 2017 - elewacja - kolejne 15%;
   
6. Luty 2017 - zakończenie prac - kolejne 15%;
   

Oddanie do użytku do maja 2018, przeniesienie własności mieszkania do października 2018/garażu do lutego 2019.

 

Nasz problem

Korzystamy z poleconego doradcy kredytowego dużej agencji nieruchomości, ale nie jesteśmy obecnie już zadowoleni z jego usług. My mu nic nie płacimy - wynagrodzenie banku. Pan ten ma zapewne duże doświadczenie, ale mamy wrażenie że ze względu na awans stracił zainteresowanie nami. Przepływ informacji jest bardzo słaby, dostajemy tylko zdawkowe odpowiedzi. Za jego poradą pod koniec lipca złożyliśmy wnioski do ING, Millenium Pekao S.A i PKO BP. Wszystkie rozpatrzone pozytywnie, jednak dwie pierwsze decyzje już się przedawniły. Z Pekao S.A. był problem, ponieważ po miesiącu mimo zapytania BIKu (mam tam od dawna konto z alertami) i telefonów do pracodawcy nie dostaliśmy odpowiedzi. Po ponagleniu wysłanym przez naszego doradcę poszło kolejne zapytanie do BIK i telefony do pracodawców z banku przy czym kwota kredytu była wyższa o 1 tyś. zł a okres kredytowania inny niż składaliśmy wniosek. Nikt nie potrafił tego wytłumaczyć. Dopiero po tym zapytaniu mogłem wygenerować raport z oceną punktową (okres posiadania karty kredytowej).

Z trzech pierwszych banków dostaliśmy karty informacyjne, z PKO BP od razu umowę. Wybraliśmy PKO BP bo na oko wyglądało najlepiej, tak też nam rekomendował doradca i tylko tu mogliśmy dostać od razu umowę do przeczytania. Po jej przeczytaniu wyszła spora lista pytań i parę rzeczy które wcześniej były nam wytłumaczone inaczej. Między innymi:

1. Marżę musimy zapłacić od razu (jest ona ubezpieczeniem od utraty pracy inwalidztwa itp. rzekomo na 48 miesięcy i potem wygasa. Jest to standard w PKO BP, ale byliśmy przygotowani na co innego, ale trudno, mamy zapas na takie wypadki.

2. Nie mogliśmy zrozumieć skąd dziwne daty uruchomienia kredytu i startu różnych opłat skoro mamy wkład własny na dwie pierwsze transze i jak nas na początku zapewniał doradca umowę podpisujemy teraz na spokojnie, my w tym czasie sobie płacimy z wkładu własnego, a transze kredytu zostają nam wypłacane od trzeciej transzy dla dewelopera tj. w maju 2017.

3. Dodatkowo nie możemy się doprosić "wniosko-polisy" na ubezpieczenie-marżę ponieważ z umowy kredytowej nie możemy wywnioskować wprost, że jest ona tylko na 48 mc. Żeby nie płacić podwyższonej marży musi ona wygasnąć, a jest podana jedynie kwota do zapłaty za 48 mc. Nie jestem prawnikiem, ale w poprzedniej firmie miałem dużo do czynienia z aktami prawnymi i wydaje mi się, że dobrze wnioskuję. Nasze wątpliwości nie zostały rozwiązane przez enigmatyczne odpowiedzi doradcy.

 

Kredyt to standardowa oferta PKO BP "KREDYT MIESZKANIOWY WŁASNY KĄT

HIPOTECZNY Z OPROCENTOWANIEM ZMIENNYM"

Marża 0% (za to ubezpieczenie 9 774,44 zł);

Wibor 3m 1,71%

Marża bazowa 1,6%;

Ubezpieczenie pomostowe 0,9%.

 

Sprawa jest następująca. Za tydzień jedziemy na urlop na dwa tygodnie (wracamy 25 września) i bardzo nam zależy na jego wykorzystaniu, bo przygotowania też wiele nas kosztowały i jeszcze sporo pracy przed nami. Do tej pory nas zapewniano, że możemy sprawy dokończyć po urlopie, a decyzja zachowuje ważność - w umowie nie ma daty ważności, a nie dostaliśmy innych dokumentów które by ją ustalały. Bank gdy dostał podpisaną umowę deweloperską z datą zapłaty 30 września dostał dużego przyspieszenia i z informacji otrzymanych wczoraj od doradcy rozumiemy, że musimy załatwić sprawy do 30 września. Najbardziej nas zaskakuje następująca informacja (od doradcy):

 

Bank ponieważ ma procedury wewnętrzne dotyczące długości trwania decyzji, zaproponował aby teraz do końca września uruchomić bardzo małą cześć kredytu, aby decyzja była w mocy, a potem zgodnie z harmonogramem resztę.

• Zgodnie z aktem notarialnym do 30 września 2016 do zapłacenia jest 83550,39 zł.
  
  
• Klient wnosi 50 000 zł swojego wkładu, z kredytu wypłacamy różnicę, czyli 33 350,39 zł.
  
  

Przy założeniu, że wypłacimy kwotę 33 350,39 zł, szacunkowa rata odsetkowa (okres karencji w spłacie kapitału) wyniesie ok. 180 zł.

 

Nie wiem co o tym myśleć bo zaczniemy płacić odsetki pół roku wcześniej niż mieliśmy. Nie wiem skąd kwota 180 zł, bo nam wychodzi ok 110 zł. Niby kwota uruchomionego kredytu jest niewielka, ale dla mnie ponad tysiąc złotych piechotą nie chodzi, a część pieniędzy za marżę może pracować na lokatach. Dodatkowo nie wierzę, że w ciągu tygodnia, czy to przed urlopem, czy po uda się uruchomić wszystkie sprawy w banku, a warunkiem wypłaty pierwszej transzy jest spełnienie najróżniejszych warunków banku w tym dyspozycji wypłat, opłat marzy i ubezpieczeń itp. nas zobowiązuje data na umowie deweloperskiej ze względu na karne odsetki. Dodatkowo nie możemy uzyskać informacji, czy już teraz musimy wykupić ubezpieczenie od ognia, wody (głodu i wojny ;) skoro nie ma mieszkania, a deweloper na pewno ubezpiecza budowę. Bez tego ubezpieczenia marża idzie do góry.

 

Proszę o doradzenie co w tej sytuacji zrobić.

1. Czy czekać spokojnie na wyjaśnienia i negocjować terminy, a jeśli decyzja wygaśnie starać się ponownie o nową (z tym lub innym doradcą). Do BIKu poszło już pięć zapytań, nie wiem po ilu wiarygodność spada?
   
2. Czy szukać innego doradcy (z naszym chcemy się koniecznie spotkać w poniedziałek i wyjaśnić o co chodzi)?
   
3. Czy kontaktować się bezpośrednio z bankiem zgłaszając problem z doradcą?
   
4. Czy zrobić coś innego - jakie propozycje
   

 

Cały nasz kontakt odbywa się przez doradcę, wykonał on część swojej pracy i nie chciałbym też od razu robić awantury. Niestety wnioski były podpisywane w szaleńczym tempie i złamałem swoją zasadę, że nie podpisuję niczego czego nie rozumiem - nie było czasu na zapoznanie się ze wszystkim - taki styl pracy doradcy, a mieliśmy czekać długo na decyzje przy czym został miesiąc do końca umowy rezerwacyjnej. Nie wiem na jakich warunkach przebiega nasza współpraca, bo nie dostaliśmy do dziś tych papierów mimo, że wielokrotnie o to prosiliśmy.

 

Bardzo proszę o pilną pomoc.

[lzalewski]

Dziwne, że doradca twierdził, że umowę kredytową można podpisać już dziś, a sam kredyt uruchomić dopiero w maju. Z ww. banków możliwe jest to chyba tylko w PKO BP. Moim zdaniem po prostu za szybko zabraliście się za procedury kredytowe. Jeśli pierwsza płatność z kredytu ma nastąpić w maju, to spokojnie mogliście czekać z tym nawet do marca.

Mylisz marżę z prowizją. Marża jest elementem składowym oprocentowania kredytu i nie jest czymś płatnym.

 

W PKO BP do wyboru są dwie opcje:

- z prowizją za udzielenie i bez ubezpieczenia,

- z ubezpieczeniem od ryzyka utraty pracy i 0% prowizji.

W długim okresie kredytowania bardziej opłaca się opcja z ubezpieczeniem. Czy nie otrzymaliście wcześniej symulacji kredytowych, aby móc się z nimi zapoznać?

Kiedy została wydana decyzja w PKO BP?

[dodo02]

Bardzo dziękuję za odpowiedź.

 

Rzeczywiście, pisząc posta coś mnie zaślepiło (chyba nerwy i złość związane z tą sytuacją) i tam gdzie miała być prowizja wpisałem drugi raz marżę. Chciałem edytować post po zwróceniu uwagi, ale nie widzę takiej opcji. Różnicę oczywiście znam

 

W skrócie:

1. Wydawało nam się naturalne, że najpierw dowiemy się czy na 100% dostaniemy kredyt i promesę (nie wiedzieliśmy że banki już ich nie wystawiają), a potem podpiszemy UD.
   
2. W dniu wypełniania wniosków moja umowa o pracę kończyła się równo za rok co słabo wyglądało. Dodatkowo miałem oświadczenie pracodawcy o braku przeciwwskazań do kontynuowania współpracy.
   
3. Decyzję PKO BP wraz ze wzorem umowy (z wypełnioną częścią indywidualną) dostaliśmy 10 sierpnia 2016.
   
4. Umowę deweloperską podpisaliśmy i wysłaliśmy z kompletem dokumentów w dniach 24-25 sierpnia 2016, 2 września otrzymaliśmy zmieniony wzór umowy kredytowej wraz z informacją o konieczności uruchomienia kredytu wraz z pierwszą transzą dla dewelopera.
   
5. Mimo wielu próśb nie otrzymaliśmy symulacji spłaty z PKO BP - za każdym razem bank miał być o to proszony. Po podpisaniu wniósków dostaliśmy tylko tabelkę z porównaniem ofert czterech banków i wyliczonymi ratami. PKO BP wraz z kosztami uruchomienia kredytu wyglądało najlepiej (nie analizowaliśmy jeszcze kosztów ROR kart kredytowych itp).
   

 

W szczegółach

Pierwszy raz spotkaliśmy się z naszym doradcą jakoś w kwietniu jeszcze zanim zaczęliśmy szukać lokalu. Chcieliśmy, żeby ktoś z doświadczeniem i wiedzą określił naszą zdolność kredytową i to na jaką ratę nas stać. Mowa była o pakiecie mieszkanie+komórka+garaż+wykończenie.

Potem spotkaliśmy się jeszcze raz żeby poznać nieco więcej szczegółów gdy już mieliśmy wybrane parę ofert i ustalaliśmy kwotę kredytu oraz nasz dokładny wkład. Wyszczególniliśmy na kartce wszystkie kwoty jakie będą nam potrzebne na obsługę notarialną, koszty udzielenia kredytu (mniej więcej) itp. Wszystko na podstawie wiedzy doradcy. Wtedy rozmawialiśmy, że są banki które od razu chcą spłacenia prowizji, a inne wliczają to w raty. Od początku była mowa, że PKO BP może mieć najkorzystnieją ofertę i że mamy spore szanse na uzyskanie kredytu w tym banku, chociaż nie będzie możliwe negocjowanie stawek.

Wtedy też została poruszona sprawa terminowości mojej umowy o pracę, że został tylko rok i że słabo to wygląda.

Niestety z założenia umowę o pracę na czas nieokreślony dostanę dopiero jak będzie to konieczne, czyli za rok jak nic się nie zmieni.

Uzgodniliśmy, że ze względu na moją umowę lepiej działać szybciej, bo podobno banki nie udzielają już żadnych promes.

Na trzecim spotkaniu gdy już byliśmy zdecydowani na 90% na kupno konkretnego mieszkania wypełniliśmy wnioski kredytowe, dostarczyliśmy oświadczenia pracodawców i wyciągi z kont. Dopiero wtedy okazało się, że musimy od razu doliczyć prowizję we wszystkich powyższych bankach i że możemy jeszcze zmienić wnioski kredytowe na niższy wkład, jeśli to dla nas duży problem. Było to dla nas zaskoczeniem, ale mieliśmy brakującą kwotę.

 

Od razu po tym spotkaniu dostaliśmy tabelkę z wyliczeniami doradcy i porównaniem aktualnych ofert czterech banków z uwzględnieniem aktualnych ofert kredytów. To było ok 20 lipca 2016. Odpowiedzi z ING i Millennium wraz z kartami informacyjnymi dostaliśmy 2-3 sierpnia i te decyzje były ważne do 26 sierpnia. PKO BP odpowiedziało 10 sierpnia przysyłając od razu umowę. Nie ma w niej terminów ważności, ale w § 6, ust. 1 jest następujący zapis:

 

Całkowita wypłata kredytu nastąpi w okresie karencji, o którym mowa w § 7 ust. 2 CSU, jednakże nie później niż do dnia: 01.03.2018 r.,

z

zastrzeżeniem, iż wypłata pierwszej transzy kredytu nastąpi nie później niż do dnia 07.12.2016 r.

 

Tutaj pojawiły się pierwsze większe wątpliwości i pytania skąd ta data skoro pieniędzy od banku będziemy potrzebować dopiero w maju 2107. Odpowiedź była, że nie wiadomo i wszystko będzie wyjaśniane i negocjowane. Przy składaniu wniosków dołączaliśmy też harmonogramy spłat od dewelopera, umowę rezerwacyjną ważną do końca sierpnia 2016 i wzory umowy deweloperskiej. My z założenia umowę deweloperską chcieliśmy podpisać jak najpóźniej ze względu na ustalanie szczegółów z deweloperem. Od razu po przeczytaniu całej umowy PKO BP wysłaliśmy parę pytań do doradcy i banku bo nie wszystko rozumieliśmy lub wydawało nam się inaczej niż było ustalane. Na część z nich otrzymaliśmy odpowiedzi po paru dniach i termin grudniowy miał być wyjaśniany skąd się wziął.

Nie dostaliśmy żadnego oficjalnego wyliczenia rat i harmonogramu spłat od banku.

. Mieliśmy na to czekać.

 

Umowę podpisaliśmy 24 sierpnia i dzień później wysłaliśmy skany brakujących dokumentów dla banku. Jest w niej zapis, że pierwsza transza dla dewelopera zostanie przelana do 30 września 2016 (tak miało być od początku - podpisanie umowy = kasa dla dewelopera.

 

W końcu 2 września dostaliśmy finalną wersję umowy z informacją, że kredyt mamy uruchomić do 30 września bo taka jest data na umowie deweloperskiej. Dodatkowo było napisane to co cytowałem poprzednio, czyli że bank już teraz uruchomi pierwszą transzę. Pojawił się też nowy zapis w § 6 ust. 5 "Warunki wypłaty kolejnych transz kredytu" o następującym brzmieniu:

 

4) przed wypłatą drugiej transzy na rzecz Inwestora udokumentowania zaangażowania na rzecz Inwestora kwoty 104.000,00 zł do łącznej kwoty

154.000,00 PLN stanowiącej wkład finansowy Kredytobiorcy

 

czyli nasz wkład własny - 50.000 zł naszego zaangażowania w pierwszą transzę.

 

Nie bardzo wiem jak to interpretować (nowy wzór czytaliśmy w sobotę) - ale na mój rozum oznacza to, że dopiero gdy wyczerpiemy cały nasz wkład własny bank wypłaci nam swoją drugą transzę co przypada na trzecią transzę dla dewelopera. Tutaj mała dygresja. Uwzględniając harmonogram spłat garażu który jest identyczny jak mieszkania do trzeciej transzy dewelopera zabraknie nam 10 tyś. Co się stanie jeśli nie złożymy wtedy dyspozycji wypłaty pieniędzy od banku a zapłacimy z ewentualnych oszczędności? Kolejna transza jest teoretycznie już w lipcu, ale bank już byłby stratny na odsetkach od dość wysokiej kwoty 20% - trochę tak jak byśmy nadpłacili kredyt jeszcze przy częściach odsetkowych. Nie mogę sobie przypomnieć zabezpieczenia banku na taki wypadek.

 

Jest jeszcze jedna sprawa, której nie potrafi nam wyjaśnić doradca, a bank właśnie zmienił zapisy. Z kredytu na garaż zrezygnowaliśmy, ponieważ jest to osobna umowa cywilno-prawna i potrzebna byłaby kolejna umowa kredytowa (tak nam powiedziano). W związku z tym obniżyliśmy wkład i garaż idzie "za gotówkę". Mimo to w danych do wniosków kredytowych informacja, że kupujemy garaż się pojawiła. Podobno miało to pomóc, ale PKO zaczęło wymagać dodatkowych oświadczeń, że rzeczywiście mamy osobny wkład własny. Garaż nie jest przedmiotem kredytu i będzie miał osobną księgę wieczystą a my udziały.

W pierwszym wzorze umowy bank uzależniał wypłatę ostatniej transzy od wykazania pełnego zaangażowania w kupno miejsca postojowego czyli spłata 100%. Nie podobało nam się to i miało zostać zmienione - garaż jest nam potrzebny, ale jest też zabezpieczeniem na wszelki wypadek. Więc w drugim wzorze wykreślono jeden ustęp, a dodano zaraz po nim kolejny brzmiący następująco (paragraf § 9 "kredytobiorca zobowiązuje się do:):

 

udokumentowania zapłaty na rzecz Inwestora kwoty 25.999,74 zł. stanowiącej cenę nabycia udziału w prawie własności lokalu

niemieszkalnego - miejsce postojowe

 

Nie ma podanej daty do kiedy.

Dlaczego PKO BP tak bardzo zależy na zapisach dotyczących miejsca postojowego? Wysłaliśmy im dodatkowe oświadczenie z podpisami, że mamy zamiar kupić ten garaż i posiadamy na niego własne środki (wyciągi rachunków oszczędnościowych).

[PlanFinance]

Uff ciężko będzie się przez to przebić. Mała rada na przyszłość. Do brzegu, do brzegu i zdecydowanie krócej. Straszysz ludzi takim tasiemcem.

 

Przepływ informacji jest bardzo słaby, dostajemy tylko zdawkowe odpowiedzi. Za jego poradą pod koniec lipca złożyliśmy wnioski do ING, Millenium Pekao S.A i PKO BP. Wszystkie rozpatrzone pozytywnie, jednak dwie pierwsze decyzje już się przedawniły.

 

Nie mieliście pełnych decyzji tylko wstępne. W ING decyzja ostateczna jest ważna 90 dni, decyzja z Millennium jest ważna 60 dni. Decyzje wstępne są ważne 30 dni, po tym trzeba zrobić wycenę i otrzymuje się decyzję ostateczną.

. Z Pekao S.A. był problem, ponieważ po miesiącu mimo zapytania BIKu (mam tam od dawna konto z alertami) i telefonów do pracodawcy nie dostaliśmy odpowiedzi. Po ponagleniu wysłanym przez naszego doradcę poszło kolejne zapytanie do BIK i telefony do pracodawców z banku przy czym kwota kredytu była wyższa o 1 tyś. zł a okres kredytowania inny niż składaliśmy wniosek. Nikt nie potrafił tego wytłumaczyć. Dopiero po tym zapytaniu mogłem wygenerować raport z oceną punktową (okres posiadania karty kredytowej).

 

Kwota i okres nie mają żadnego znaczenia. Tak samo scoring BIK jest zupełnie nieistotny jeśli nie masz opóźnień. Te generowanie historii kredytowej poprzez jakieś zakupy ratalne czy karty kredytowej to typowy urban legend. Gadają o tym mądrale, które chcą błysnąć i proponują takie bezużyteczne rozwiązania.

1. Marżę musimy zapłacić od razu (jest ona ubezpieczeniem od utraty pracy inwalidztwa itp. rzekomo na 48 miesięcy i potem wygasa. Jest to standard w PKO BP, ale byliśmy przygotowani na co innego, ale trudno, mamy zapas na takie wypadki.

 

Marża to składnik oprocentowanie. Ubezpieczenie można przyrównać do najwyżej do prowizji.

 

2. Nie mogliśmy zrozumieć skąd dziwne daty uruchomienia kredytu i startu różnych opłat skoro mamy wkład własny na dwie pierwsze transze i jak nas na początku zapewniał doradca umowę podpisujemy teraz na spokojnie, my w tym czasie sobie płacimy z wkładu własnego, a transze kredytu zostają nam wypłacane od trzeciej transzy dla dewelopera tj. w maju 2017.

 

Czy chodzi o §6 pkt. 5?. Jeśli tak to zwróć uwagę że zdanie zaczyna się słowem "planowana". Można to zmienić jeśli Wam przeszkadza. Robiłem to w zeszłym tygodniu. Jeśli chodzi o daty w PKO BP bardzo ważna jest data całkowitej wypłaty kredytu. Przekroczenie tej daty jest problemowe.

3. Dodatkowo nie możemy się doprosić "wniosko-polisy" na ubezpieczenie-marżę ponieważ z umowy kredytowej nie możemy wywnioskować wprost, że jest ona tylko na 48 mc. Żeby nie płacić podwyższonej marży musi ona wygasnąć, a jest podana jedynie kwota do zapłaty za 48 mc

 

Ubezpieczenie jest wymagane przez 4 lata. Po tym okresie bank zaproponuje odnowienie, ale wtedy to już nie ma wpływu na Wasz kredyt. Generalnie ubezpieczenie należy potraktować jako prowizję w białych rękawiczkach.

 

Do tej pory nas zapewniano, że możemy sprawy dokończyć po urlopie, a decyzja zachowuje ważność - w umowie nie ma daty ważności, a nie dostaliśmy innych dokumentów które by ją ustalały.

 

Decyzja jest ważna 30 dni i w tym czasie trzeba podpisać umowę. Wypłata może nastąpić bodajże w trakcie 3/4mc.

 

Nie wiem co o tym myśleć bo zaczniemy płacić odsetki pół roku wcześniej niż mieliśmy. Nie wiem skąd kwota 180 zł, bo nam wychodzi ok 110 zł.

 

Rata wyniesie ok.100 PLN/mc

 

Dodatkowo nie możemy uzyskać informacji, czy już teraz musimy wykupić ubezpieczenie od ognia, wody (głodu i wojny ;) skoro nie ma mieszkania, a deweloper na pewno ubezpiecza budowę. Bez tego ubezpieczenia marża idzie do góry.

 

Takie ubezpieczenie jest wymagane po końcowym akcie notarialnym.

Z kredytu na garaż zrezygnowaliśmy, ponieważ jest to osobna umowa cywilno-prawna i potrzebna byłaby kolejna umowa kredytowa (tak nam powiedziano).

 

Kompletna bzdura. Wręcz musi to być robione jednym kredytem.

[dodo02]

Nie mieliście pełnych decyzji tylko wstępne. W ING decyzja ostateczna jest ważna 90 dni, decyzja z Millennium jest ważna 60 dni. Decyzje wstępne są ważne 30 dni, po tym trzeba zrobić wycenę i otrzymuje się decyzję ostateczną.

 

W przypadku ING i Millennium wiem, że były to decyzje wstępne ważne 30 dni. W przypadku PKO dokument się nazywał wzór umowy sporządzony 10 sierpnia 2016. Wczoraj nam powiedziano, że mamy czas do jutra, bo do dnia 7.09.2016 jest ważna decyzja (nigdzie ta data nie padła). Potem trzeba zacząć od początku. (Rozmowa telefoniczna z doradcą, podobno twarde stanowisko banku).

 

Kwota i okres nie mają żadnego znaczenia. Tak samo scoring BIK jest zupełnie nieistotny jeśli nie masz opóźnień. Te generowanie historii kredytowej poprzez jakieś zakupy ratalne czy karty kredytowej to typowy urban legend. Gadają o tym mądrale, które chcą błysnąć i proponują takie bezużyteczne rozwiązania.

 

Bardziej mnie zdziwiło, że wniosek wypełniam na jedno, a bank pyta o drugie. Akurat wniosek do PKO S.A. pamiętam dobrze, bo musieliśmy go poprawiać. Myślałem, że standardem jest, że bank raz składa zapytanie, ewentualnie na koniec, żeby się upewnić, że nic się nie zmieniło przez 1-3 mc. Rozumiem teraz, że banki wpisują tam cokolwiek, byle otrzymać informację zwrotną o kredytobiorcy. Zapytanie do BIK poszło 2-3 godziny po moim mailu z pytaniem co z tą decyzją.

 

Marża to składnik oprocentowanie. Ubezpieczenie można przyrównać do najwyżej do prowizji.

Wiem, jak pisałem wcześniej myślałem o jednym, napisałem drugie. Niestety nie można edytować postów...

 

Czy chodzi o §6 pkt. 5?. Jeśli tak to zwróć uwagę że zdanie zaczyna się słowem "planowana". Można to zmienić jeśli Wam przeszkadza. Robiłem to w zeszłym tygodniu. Jeśli chodzi o daty w PKO BP bardzo ważna jest data całkowitej wypłaty kredytu. Przekroczenie tej daty jest problemowe.

 

Decyzja jest ważna 30 dni i w tym czasie trzeba podpisać umowę. Wypłata może nastąpić bodajże w trakcie 3/4mc.

 

Nie. Chodziło o §6 ust 1:

Całkowita wypłata kredytu nastąpi w okresie karencji, o którym mowa w § 7 ust. 2 CSU, jednakże nie później niż do dnia: 01.03.2018 r., z

zastrzeżeniem, iż wypłata pierwszej transzy kredytu nastąpi nie później niż do dnia 30.09.2016 r.

 

Wcześniej było to 16.12.2016 co nam wydawało się za wcześnie. Po dostarczeniu umowy deweloperskiej zmieniono datę na 30.09.2016. Jak pisał przedmówca wygląda na to, że to standard, ale nasz doradca do tego momentu cały czas twierdził, że jakiekolwiek spłaty zaczniemy dopiero w maju 2017. Teraz ma zostać uruchomione 10% wartości kredytu mimo, że nie potrzebujemy. Taki mail wysłał doradca PKO BP:

 

Zgodnie z aktem notarialnym do 30 września 2016 do zapłacenia jest 83550,39 zł.

 

Klient wnosi 50 000 zł swojego wkładu, z kredytu wypłacamy różnicę, czyli 33 350,39 zł.

 

Przy założeniu, że wypłacimy kwotę 33 350,39 zł, szacunkowa rata odsetkowa (okres karencji w spłacie kapitału) wyniesie ok. 180 zł.

 

Po wypłacie kolejnych transz wzrastać będzie kwota raty odsetkowej proporcjonalnie do wypłaconych kwot kredytu.

 

My co najmniej pierwszą transzę dla dewelopera mieliśmy zapłacić sami, żeby nie płącić jeszcze odsetek. Wygląda więc na to, że jednak w naszym przypadku bank zastosował nie 3-4 mc, a dwa trzy tygodnie. Ja to odbieram tak, że bank chce na nas wymusić wcześniejsze płacenie odsetek.

 

Miejsce postojowe

Kompletna bzdura. Wręcz musi to być robione jednym kredytem.

 

Sprawa się zaczęła jak zapytałem przedstawiciela dewelopera czy umowa na miejsce postojowe jest też w formie aktu notarialnego (garaż jest oddzielnym lokalem niemieszkalnym). Powiedział, że można ale to tylko dodatkowe koszty dla nas i załatwimy to umową cywilno-prawną.

 

Jak wspomniałem o tym doradcy kredytowemu podczas kolejnego spotkania powiedział, że w takim razie nie możemy tego zrobić jednym kredytem (na 100% tak powiedział) bo to osobne umowy. Więc wspólnie stwierdziliśmy, że najlepiej będzie kupić to za gotówkę obniżając wkład własny o cenę miejsca postojowego. To było w czasie wypełniania wniosków. Harmonogram spłat miejsca postojowego jest taki jak mieszkania. Rachunek do wpłat inny.

 

Bank twierdzi, że nie może nie wpisać nam do umowy kredytowej tego garażu (warunek wypłaty kolejnych transz) bo jest on zapisany razem z mieszkaniem i komórką lokatorską w umowie rezerwacyjnej. Wczoraj po małym spięciu na linii powiedziano nam, że ten zapis się nie zmieni i koniec.

[PlanFinance]

W przypadku PKO dokument się nazywał wzór umowy sporządzony 10 sierpnia 2016. Wczoraj nam powiedziano, że mamy czas do jutra, bo do dnia 7.09.2016 jest ważna decyzja (nigdzie ta data nie padła). Potem trzeba zacząć od początku. (Rozmowa telefoniczna z doradcą, podobno twarde stanowisko banku).

 

Również mam umowę z 10.08 w PKO BP do podpisu. Muszę podpisać do czwartku co wczoraj ustalałem w swoim oddziale.

Wcześniej było to 16.12.2016 co nam wydawało się za wcześnie. Po dostarczeniu umowy deweloperskiej zmieniono datę na 30.09.2016. Jak pisał przedmówca wygląda na to, że to standard, ale nasz doradca do tego momentu cały czas twierdził, że jakiekolwiek spłaty zaczniemy dopiero w maju 2017. Teraz ma zostać uruchomione 10% wartości kredytu mimo, że nie potrzebujemy. Taki mail wysłał doradca PKO BP:

 

Ok. Prawdopodobnie doradca nie wiedział że PKO BP zmieniło zasady wypłaty transzy nr.1. Do niedawna było tak że transzę nr.1 można było wypłacić nawet po 1 roku od daty podpisania umowy. Kilka miesięcy temu weszły zmiany mówiące o tym że musi to nastąpić w trakcie 3 czy 4 miesięcy. Patrząc na Twój harmonogram jest to jedyna rata w Twojej sytuacji i bank musi zastosować finansowanie naprzemienne.

 

Sprawa się zaczęła jak zapytałem przedstawiciela dewelopera czy umowa na miejsce postojowe jest też w formie aktu notarialnego (garaż jest oddzielnym lokalem niemieszkalnym). Powiedział, że można ale to tylko dodatkowe koszty dla nas i załatwimy to umową cywilno-prawną.

 

Jak wspomniałem o tym doradcy kredytowemu podczas kolejnego spotkania powiedział, że w takim razie nie możemy tego zrobić jednym kredytem (na 100% tak powiedział) bo to osobne umowy. Więc wspólnie stwierdziliśmy, że najlepiej będzie kupić to za gotówkę obniżając wkład własny o cenę miejsca postojowego. To było w czasie wypełniania wniosków. Harmonogram spłat miejsca postojowego jest taki jak mieszkania. Rachunek do wpłat inny.

 

Bank twierdzi, że nie może nie wpisać nam do umowy kredytowej tego garażu (warunek wypłaty kolejnych transz) bo jest on zapisany razem z mieszkaniem i komórką lokatorską w umowie rezerwacyjnej. Wczoraj po małym spięciu na linii powiedziano nam, że ten zapis się nie zmieni i koniec.

 

Wielu developerów szczególnie tych dużych robi 2 umowy. Powodem są oczywiście koszta. Mimo, iż jednostkowo nieduże to w skali np.300 miejsc postojowych idące już w dziesiątki tysięcy PLN. Nigdy się nie spotkałem z sytuacją żeby to był problem. Zrealizowałem takich kredytów zwyczajnie wiele. Zmienić już teraz nic nie zmienicie bo taka jest charakterystyka w PKO BP. Trzeba by zrobić wycenę garażu, przeklikać cały system od nowa, zahaczyć o wydanie nowej decyzji itd. PKO BP tego nie robi i tyle.

[dodo02]

Bardzo dziękuję Wam za odpowiedzi. Każda sporo wyjaśnia.

 

Patrząc na Twój harmonogram jest to jedyna rata w Twojej sytuacji i bank musi zastosować finansowanie naprzemienne.

 

Czy mógłbyś wyjaśnić pokrótce czym jest to finansowanie naprzemienne? Wg mnie z umowy nie wynika wprost, że przy kolejnych transzach dla dewelopera sytuacja się nie powtórzy. Obawiam się tego, że przy drugiej w styczniu zapłacimy całość sami, a bank powie że on też miał partycypować i nie zrobił np. oględzin.

 

Mam jeszcze jedno hipotetyczne pytanie które poruszałem wcześniej. Co jeśli w którymś momencie nie wydamy PKO dyspozycji wypłaty kolejnych środków, a np kolejną transzę spłacimy sami z oszczędności. Nie mogę przypomnieć sobie zapisów w umowie, które by to jakoś obwarowały konsekwencjami. Jest oczywiście informacja o wypłacie całego kredytu do końca okresu karencji. Np jeśli teraz bank wypłaci nam te 10% kredytu to na 3 transzę deweloperską zabraknie nam ok 10 tyś. zł. Nie jest to kwota do niedozbierania, przynajmniej w części. Wtedy przesunęlibyśmy wypłatę kolejnych pieniędzy z banku o dwa miesiące. Niewiele, ale to tylko takie założenie, bo trochę mnie to nurtuje...

 

Trzeba by zrobić wycenę garażu, przeklikać cały system od nowa, zahaczyć o wydanie nowej decyzji itd. PKO BP tego nie robi i tyle.

Dla mnie jest to pierwsza pożyczka i kredyt. Może dlatego tak mnie to denerwuje.

[PlanFinance]

Czy mógłbyś wyjaśnić pokrótce czym jest to finansowanie naprzemienne? Wg mnie z umowy nie wynika wprost, że przy kolejnych transzach dla dewelopera sytuacja się nie powtórzy. Obawiam się tego, że przy drugiej w styczniu zapłacimy całość sami, a bank powie że on też miał partycypować i nie zrobił np. oględzin.

 

Nazwijmy to że standardem w PKO BP jest konieczność wpłaty środków własnych a następnie wypłata kredytu. W tej sytuacji w związku z rozpiętością harmonogramu płatności jest to prawdopodobnie niemożliwe wobec czego trzeba zastosować finansowanie naprzemienne(naprzemiennie bank i kredytobiorca opłacają transze).

 

Wg mnie z umowy nie wynika wprost, że przy kolejnych transzach dla dewelopera sytuacja się nie powtórzy. Obawiam się tego, że przy drugiej w styczniu zapłacimy całość sami, a bank powie że on też miał partycypować i nie zrobił np. oględzin.

 

Nie bardzo rozumiem Twoje wątpliwości możesz wyjaśnić?.

 

Mam jeszcze jedno hipotetyczne pytanie które poruszałem wcześniej. Co jeśli w którymś momencie nie wydamy PKO dyspozycji wypłaty kolejnych środków, a np kolejną transzę spłacimy sami z oszczędności. Nie mogę przypomnieć sobie zapisów w umowie, które by to jakoś obwarowały konsekwencjami. Jest oczywiście informacja o wypłacie całego kredytu do końca okresu karencji. Np jeśli teraz bank wypłaci nam te 10% kredytu to na 3 transzę deweloperską zabraknie nam ok 10 tyś. zł. Nie jest to kwota do niedozbierania, przynajmniej w części. Wtedy przesunęlibyśmy wypłatę kolejnych pieniędzy z banku o dwa miesiące. Niewiele, ale to tylko takie założenie, bo trochę mnie to nurtuje...

 

Brak uruchomienia środków z kredytu po przejściu daty z umowy(maksymalny czas wypłaty kredytu czy jakoś tak) spowoduje, iż te środki przepadną.

 

Dlaczego wypłata środków teraz a nie za 6mc miałaby spowodować brak 10k PLN?.

 

Dla mnie jest to pierwsza pożyczka i kredyt. Może dlatego tak mnie to denerwuje.

 

Każda branża charakteryzuje się kuchnią o której laik niewiele wie. Decyzje nie są wydawane w oddziale tylko gdzieś hen w Polsce w BAH(Biuro Analiz Hipotecznych).

[dodo02]

Do tej pory też myślałem, że najpierw zerujemy nasz wkład własny, a pierwszą dyspozycje wystawienia pieniędzy z banku robimy przy trzeciej racie dla dewelopera kiedy wiemy, że nam zabraknie.

 

Moje wątpliwości dotyczą zapisu z § 6 ("Warunki wypłaty kolejnych transz kredytu") ust. 5 pkt 4 o następującym brzmieniu:

 

4) przed wypłatą drugiej transzy na rzecz Inwestora udokumentowania zaangażowania na rzecz Inwestora kwoty 104.000,00 zł do łącznej kwoty

154.000,00 PLN stanowiącej wkład finansowy Kredytobiorcy

 

Zastanawiam się co bank ma na myśli jako "drugiej transzy na rzecz Inwestora" - czy drugą wg harmonogramu spłat dla dewelopera, czy drugą wypłacaną dla nas przez bank, bo jako "Inwestora" w tej umowie rozumiem dewelopera. Chodzi o to, żeby znowu nie podbijać raty odsetkowej, skoro na drugą wpłatę dla dewelopera wciąż mamy nasz wkład własny. Z drugiej strony rozumiem ten zapis jakbyśmy musieli przy drugiej transzy dla dewelopera wpłacić na rachunek powierniczy cały nasz wkład własny mimo, że druga transza to ok 42 tyś zł.

 

A drugie pytanie dotyczyło takiej sytuacji. Trzymając się sztywno harmonogramu budowy i zakładając że bank przymusił nas do wypłaty 33 tyś już na samym początku to przy trzeciej transzy (wpłaty osiągną 50%) zabraknie nam 10 tyś. zł, żeby dobić do tych 50% bez dalszej pomocy banku. Wtedy dopiero przy kolejnej transzy dla dewelopera byśmy składali dyspozycję przygotowania pieniędzy od banku.