Zakup używanego mieszkania od spółdzielni. Rynek pierwotny czy wtórny?

[balek]

Witam

Jestem w trakcie zakupu mieszkania używanego (z odzysku) od spółdzielni mieszkaniowej.

Czy ktoś może zetknął się już może z taką sytuacją?

Wkład własny już wniosłem a całą procedurę w banku już praktycznie przeszedłem (Polbank). Mam decyzję ostateczną ale umowy jeszcze nie zawarłem.

Problem z zakwalifikowaniem tego mieszkania miałem nie tylko ja ale i jak się okazało doradca w banku no i spółdzielnia. We wniosku doradca zaznaczył, że rynek wtórny (bo mieszkanie używane).

Problem polega na tym, że spółdzielnia nie wyda mi kluczy i nie zawrze ze mną aktu notarialnego dopóki nie dostanie całej kasy (bo tak podobno działa zawsze i tak wynika ze statutu). Natomiast bank do wypłaty środków chcę żebym przedłożył akt notarialny??? I co tu począć?

Dokumenty składałem wymagane dla zakupu na rynku wtórnym ale na wszelki wypadek przedłożyłem też dokumenty wymagane dla zakupu na rynku pierwotnym.

Najgłupsze jest to że w umowie wstępnej (przyrzeczenia), którą złożyłem w banku zawarty był zapis kiedy powinna być zapłata środków i że dopiero w następstwie tego spółdzielnia zawrze ze mną akt notarialny. Mając taką umowę w ręku Bank wydał ostateczną decyzję że wypłaci środki po podpisaniu aktu notarialnego. Głupota!

Tak z perspektywy czasu patrzę na całą transakcję to chyba jest to zakup na rynku pierwotnym, bo spółdzielnia z istoty działa właśnie na tym rynku, głównie budując bloki (ale czasami mając też do sprzedania mieszkania używane) i stosuje procedurę właściwą dla transakcji zawieranych na tym rynku, gdzie normą jest że bank wypłaca środki przed aktem notarialnym, ba nawet gdy mieszkanie czy budynek jeszcze nie istnieje. Stąd też i ode mnie wymagają wpłaty całości środków przed aktem notarialnym.

Natomiast dla transakcji zawieranych na rynku wtórnym regułą jest, że bank wypłaca środki po akcie notarialnym na rachunek w nim wskazany.

I tu chyba błąd nastąpił na samym początku przy wskazaniu, że jest to zakup na rynku wtórnym.

No ale z drugiej strony doradcy w banku też powinni mieć swój rozum i ktoś tam na górze chyba czytał tą umowę przeze mnie przedłożoną? A mimo tego nikt w banku się nad tym dłużej nie zastanowił.

Pomóżcie coś bo już nie wiem z kim i jak gadać?

[PlanFinance]

Jakie fakty wskazują że jest to rynek wtórny/pierwotny?.

[Gas]

Jakie fakty wskazują że jest to rynek wtórny/pierwotny?.

Faktem, że transakcja taka traktowana powinna być jako zakup na rynku pierwotnym jest konieczność zapłaty przed przeniesieniem własności (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Tak samo traktowane są wykupy mieszkań komunalnych z Urzędów Miast czy Gmin, WAM-ów i innych takich:

najpierw protokół z rokowań -> zapłata za mieszkanie -> akt not. przeniesienia własności

[Gas]

...

Wkład własny już wniosłem ...

Jaki był Twój/Wasz wkład własny?

Jaka jest wartość rynkowa nieruchomości a o jaką kwotę kredytu się ubiegasz?

[balek]

Jaki był Twój/Wasz wkład własny?

Jaka jest wartość rynkowa nieruchomości a o jaką kwotę kredytu się ubiegasz?

A jakie to ma znaczenie?

[Gas]

A jakie to ma znaczenie?

Ma znaczenie jeżeli chciałbyś poznać ofertę banku, który:

a) nie będzie stwarzał problemu z tego rodzaju transakcji,

b) może mógłby zaproponować Tobie lepsze warunki cenowe kredytu.

[PlanFinance]

Jakie fakty wskazują że jest to rynek wtórny/pierwotny?.

Faktem, że transakcja taka traktowana powinna być jako zakup na rynku pierwotnym jest konieczność zapłaty przed przeniesieniem własności (np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).

Tak samo traktowane są wykupy mieszkań komunalnych z Urzędów Miast czy Gmin, WAM-ów i innych takich:

najpierw protokół z rokowań -> zapłata za mieszkanie -> akt not. przeniesienia własności

 

 

Chciałbym się dowiedzieć dokładnie jak wygląda sytuacja od strony kupującego a nie od Ciebie Gas .

[balek]

Jakie fakty wskazują że jest to rynek wtórny/pierwotny?.

Myślę, że wynika to z pierwszego postu ale dla porządku:

wtórny głownie dlatego, że mieszkanie jest używane, a

pierwotny, bo kupuję od podmiotu, który budynek, w którym jest lokal wybudował i jednocześnie jest to zakup od podmiotu, który był (jest) pierwszym właścicielem tego lokalu właśnie z racji tego że go wybudował, czyli wg mnie zakup na rynku pierwotnym bo od pierwszego (pierwotnego) właściciela

Poza tym przy składaniu dokumentów przy zakupie mieszkania spółdzielczego na rynku wtórnym bank zawsze wymaga złożenia zaświadczenia wystawionego przed spółdzielnię, że właściciel konkretnego lokalu (członek spółdzielni - sprzedający) nie zalega z opłatami a jak poszedłem po taki papierek do swojej spółdzielni to mnie wyśmiali, że jak to mają sami sobie wystawić zaświadczenie, że w związku ze swoim własnym lokalem nie zalegają sami sobie z opłatami - paranoja! I tu mieli sporo racji.

Spółdzielnia twierdzi (i zresztą wierze im) że nie jedno mieszkanie sprzedali w ten sposób i nikt nigdy nie miał problemów z kredytem tylko może nikt nie brał na taki zakup kredytu akurat w Polbanku albo może inni mieli więcej szczęścia i trafiali na konkretnych doradców.

[balek]

A jakie to ma znaczenie?

Ma znaczenie jeżeli chciałbyś poznać ofertę banku, który:

a) nie będzie stwarzał problemu z tego rodzaju transakcji,

b) może mógłby zaproponować Tobie lepsze warunki cenowe kredytu.

 

No więc myślę, że w mojej sytuacji żaden bank nie zaoferuje mi nic lepszego niż Polbank:

Po pierwsze zdolność, niewiele zarabiam i był to jedyny bank który chciał mi dać taką dokładnie kwotę jaką potrzebowałem (kredyt w EUR)

Po drugie marża 2,7% i wiem, że żaden bank nie da mi niższej (wkład własny na poziomie 35%)

I po trzecie możliwość spłaty w walucie, co jest istotne zwłaszcza biorąc pod uwagę wysoki spread jaki stosuje ten bank (darmowe konto walutowe, możliwość wpłaty waluty w kasie bez opłat - oddział mam po drodze)

[Gas]

...

Spółdzielnia twierdzi (i zresztą wierze im) że nie jedno mieszkanie sprzedali w ten sposób i nikt nigdy nie miał problemów z kredytem tylko może nikt nie brał na taki zakup kredytu akurat w Polbanku albo może inni mieli więcej szczęścia i trafiali na konkretnych doradców.

I dlatego wtrąciłem się do wątku, żeby spróbować dać Tobie alternatywę dla Polbanku, który ze słyszenia parokrotnie wymyślał takie "kwiatki".

Marża na poziomie 2,4% też jest możliwa co prawda przy wyższej prowizji niż Polbank, bo 4,5% ale...

Możliwość spłaty w walucie - i owszem. Co prawda nie w kasie, ale przelewem na bezpłatny rachunek walutowy służący do obsługi kredytu.

Zdolność kredytowa... według mojej wiedzy też liczona liberalnie.

 

Powodzenia

[PlanFinance]

Musiał Pan trafić na jakiegoś żółtodzioba,który nie ma zielonego pojęcia o kredytach hipotecznych.

 

Potwierdzam słowa Gasa co do atrakcyjności oferty GE Money Bank ale jednocześnie trzeba byc przygotowanym że GE Money + mieszkanie od spółdzielni to nie będzie lekka przeprawa.Bank ma dobrą ofertę ale upierdliwy co do dokumentów jest jak mało który.

[Gas]

Michał,

któryś raz piszesz o problemach ("upierdliwości") z dokumentacją.

Skąd tak dramatyczne doświadczenia z GEMB?

[expert]

Michał,

któryś raz piszesz o problemach ("upierdliwości") z dokumentacją.

Skąd tak dramatyczne doświadczenia z GEMB?

 

Zapewne z doświadczenia.

 

Musiał Pan trafić na jakiegoś żółtodzioba,który nie ma zielonego pojęcia o kredytach hipotecznych (...)

 

Moje zdanie o kwalifikacjach pracowników tego banku jest wszystkim znane na forum, ale tak krytyczny w ocenie nie mógłbym być. Wszystko jest kwestią terminologii! Kiedy mamy do czynienia z rynkiem wtórnym? ja określiłbym to jako kolejną tranzakcję danym produktem (nowym lub używanym - nieważne, bo nowe zabawki w sklepie też są na rynku wtónym). Pytanie czy wynajem jest tranzakcją? jeżeli tak - ewidentnie jest to rynek wtórny! Ale idąc dalej - jak udowodnić, że mieszkanie było wynajmowane ;) stan lokalu? a jeżeli pierwotny właściciel wykorzystywał go do własnych celów? wówczas jest to pierwsza tranzakcja... więc proszę Was nie stosujcie tak jednoznacznych opinii, bo to naprawdę jest filozoficzne pytanie i tak naprawdę dotyczy terminologii (która wcale nie jest tak jednoznaczna jakby się wydawało).

Głównym problemem jest tutaj tak mocno marketingowo kreowana "elastyczność" tego banku, bo w praktyce wychodzi jej brak. Faktem jest, ze nie tylko ten bank nie jest przystosowany do realizacji tranzakcji tego typu (licytacje komornicze, przetargi, wykupy).

 

:lol: wszedłem na forum przypadkiem, ale nie mogłem powstrzymać się od komentarza :lol:

Wracam do wypoczynku i przygotowań do Sylwestra, niemniej życzę wszystkim szampańskiej zabawy i szczęśliwego Nowego Roku (bez koszmarnego kaca po przebudzeniu :lol: ) :lol:

[balek]

Oczywiście wszystko jest kwestią terminologii.

Ba nawet gdyby uznać tą transakcję za zakup na rynku pierwotnym to bank ma tą władzę, że może dyktować warunki udzielenia kredytu i nawet w takim przypadku może zażądać podpisania najpierw aktu notarialnego, tyle że z tego co mówił doradca od samego początku to miało nie być problemów z wypłatą kasy przed aktem a ja głupi mogłem się jakoś zabezpieczyć składając wniosek w innym banku, ale w związku z tym że wydawało się na początku że nie będzie żadnych przeszkód to odpuściłem sobie inne banki i skupiłem się na Polbanku. A tak być może dopiero teraz będę musiał rozpocząć procedurę w innym banku/bankach na nieco mniej korzystnych warunkach.

Niestety dzisiaj wyszedł na jaw dodatkowy problem. Poszedłem dziś do banku. Doradca pokazał mi ostateczną decyzję a tam marża 3,2 a miała być 2,7 więc pytam o co chodzi. Co się okazało.

Dwa dni przed złożeniem wniosku kredytowego poszedłem do banku (Polbanku) aby poznać jego ofertę. Doradca zrobił mi symulację i wyszła rata 820 zł i marża 2,7. Jednak przy pierwszym spotkaniu niechcący zawyżyłem swoje średnie zarobki. Jak przyszedłem dwa dni później już złożyć wniosek i miałem w ręku zaświadczenie o zarobkach (o 200 zł niższych niż myślałem) to powiedziałem, że jeśli w jakikolwiek sposób przeszkodzi to w udzieleniu kredytu to mogę poczekać parę dni ze złożeniem wniosku i wtedy będę już miał zaświadczenie o wyższych zarobkach (bo inne miesiące weszłyby do średniej, już po podwyżce jaką miałem w pracy) lub mogę spłacić kredyt studencki (spłacam 200 zł miesięcznie) jeśli jest taka potrzeba bo teoretycznie to też obniża zdolność kredytową. Facet wrzucił już dane rzeczywiste, prawidłowe do symulatora no i powiedział, że jest ok i że nie muszę czekać parę dni bo te zarobki wystarczają i że nie muszę spłacać kredytu bo on też w niczym nie wadzi. Ale baran jeden (za przeproszeniem) nie spojrzał w tym symulatorze, że o ile zdolność mam bez problemu to marża się zwiększa ze względu na stosunek miesięcznych dochodów do wydatków o czym ja nie wiedziałem, że w ogóle jest taka zależność a poza tym z tej drugiej symulacji on nie zrobił wydruku (zresztą nie wydawało mi się to w jakikolwiek sposób potrzebne, skoro wedle jego słów nic się nie zmieniło). No i teraz zamiast raty 820 będzie ponad 870 :evil:

Spytałem czy można to jakoś jeszcze odkręcić (spłacając kredyt studencki lub przedkładając nowe zaświadczenie z zakładu pracy). Odpowiedział, że nie wie, ale nawet jeśli będzie można to trzeba będzie podpisać pewnie aneks do umowy, żeby zmniejszyć tą marżę (aneks-500zł). Więc ja się pytam do jakiej umowy aneks skoro ja jeszcze żadnej nie podpisałem On zaczął się tłumaczyć że niby nie podpisałem ale ona już jest pewnie gotowa tylko jej z centrali nie przysłali, więc aneks będzie potrzebny :x

W związku z powyższym u mnie nastroje nie za bardzo sylwestrowe :cry:

[PlanFinance]

Michał,

któryś raz piszesz o problemach ("upierdliwości") z dokumentacją.

Skąd tak dramatyczne doświadczenia z GEMB?

 

Dramatyczne nie ale niewątpliwie GEMB cechuje upierdliwość/bzdurne warunki.Czasami trzeba udowodnić że nie jest się wielbłądem np.analityk nie rozumie że finalna cena mieszkania budowanego przez spółdzielnię może być waloryzowana :shock: a akt notarialny na członka spółdzielni nie oznacza przeniesienia prawa własności na spółdzielnię :shock: .Niewiarygodne ale prawdziwe .Nie zmienia to jednak faktu że GEMB ma bardzo dobrą ofertę a w wielu przypadkach jest baaaaaaaardzo elastyczne.

 

Moje zdanie o kwalifikacjach pracowników tego banku jest wszystkim znane na forum, ale tak krytyczny w ocenie nie mógłbym być. Wszystko jest kwestią terminologii! Kiedy mamy do czynienia z rynkiem wtórnym? ja określiłbym to jako kolejną tranzakcję danym produktem (nowym lub używanym - nieważne, bo nowe zabawki w sklepie też są na rynku wtónym). Pytanie czy wynajem jest tranzakcją? jeżeli tak - ewidentnie jest to rynek wtórny! Ale idąc dalej - jak udowodnić, że mieszkanie było wynajmowane ;) stan lokalu? a jeżeli pierwotny właściciel wykorzystywał go do własnych celów? wówczas jest to pierwsza tranzakcja... więc proszę Was nie stosujcie tak jednoznacznych opinii, bo to naprawdę jest filozoficzne pytanie i tak naprawdę dotyczy terminologii (która wcale nie jest tak jednoznaczna jakby się wydawało).

Głównym problemem jest tutaj tak mocno marketingowo kreowana "elastyczność" tego banku, bo w praktyce wychodzi jej brak. Faktem jest, ze nie tylko ten bank nie jest przystosowany do realizacji tranzakcji tego typu (licytacje komornicze, przetargi, wykupy).

 

 

Krzysiek na boga o czym Ty piszesz .

 

Ta sprawa jest prosta jak konstrukcja cepa.To jest zwykły rynek pierwotny przy budowie przez developera w tym wypadku przez spółdzielnię.Normalny zestaw dokumentów(jak kupujący chce niech napisze do mnie na PW a prześlę checklistę),umowa,cesja i wypłata w transzach bądź za jednym razem.

[balek]

W Poniedziałek się wszystko wyjaśni, zobaczymy czy mój doradca coś "załatwi" tzn. wyprostuje, jak nie to spróbuje pogadać z dyrektorem oddziału i może z kimś w centrali. Jak nic nie załatwię w 1-2 dni, to zaczynam wszystko od początku, ale jeszcze nie wiem w którym banku. Na tą chwilę chyba znowu w Polbanku ale już na pewno nie w tej placówce!!!

Ciekawe co jeszcze w Nordei wymyślą, bo tam też niezłą ofertę mi przedstawili a 4.01.2010 wchodzą nowe warunki, ciekawe czy coś zmienią w stronę klientów?

 

Ta sprawa jest prosta jak konstrukcja cepa.To jest zwykły rynek pierwotny przy budowie przez developera w tym wypadku przez spółdzielnię.Normalny zestaw dokumentów(jak kupujący chce niech napisze do mnie na PW a prześlę checklistę),umowa,cesja i wypłata w transzach bądź za jednym razem.

Wiem jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie na rynku pierwotnym, tylko że tu też mogą być schody, bo np. potrzeba pozwolenia na budowę a nie wiem czy spółdzielnia tak łatwo mi da a tak poza tym to po co skoro blok stoi już 20 lat :mrgreen: i wg mnie takie pozwolenie nie powinno być potrzebne ale założę się że ten doradca w Polbanku kazałby przedłożyć :lol:

[PlanFinance]

To ja już nic nie rozumiem.Lokal stoi nieużywany od 20 lat?.

[balek]

To ja już nic nie rozumiem.Lokal stoi nieużywany od 20 lat?.

 

Jaki nieużywany? Przecież w tytule tematu jest podane o jaki lokal chodzi

[PlanFinance]

Przepraszam ale musiałem ewidentnie źle coś przeczytać i zrozumieć.Świąteczna beztroska .

 

Administracja ponadto powinna zastanowić się nad aktywowaniem opcji powiadamiania o edycji postów.

[expert]

 

Krzysiek na boga o czym Ty piszesz .

 

Ta sprawa jest prosta jak konstrukcja cepa.To jest zwykły rynek pierwotny przy budowie przez developera w tym wypadku przez spółdzielnię.Normalny zestaw dokumentów(jak kupujący chce niech napisze do mnie na PW a prześlę checklistę),umowa,cesja i wypłata w transzach bądź za jednym razem.

 

Chyba jednak nie jest tak prosta jak Ci się wydaje... ja też skłaniałbym się do terminu "rynku wtórnego" w tym przypadku. Choć chyba w bankach "utarł się" schemat: nowe = pierwotne, stare = wtórny, choćby nawet bylo to nieprawdą.

Panie Balek, oczywiście rozumiem rozgoryczenie działaniem tego banku, ale większą winą obarczyłbym analityka (przynajmniej w tym kontekście)... więc zmiana placówki niewiele zmieni

[balek]

Oczywiście analityk też zawinił, bo mając umowę w ręku, którą zawarłem ze spółdzielnią wydał taką a nie inną decycję ostateczną, która biorąc pod uwagę treść umowy jest nie do zrealizowania. Więc po co wydawać decyzję. Albo analityk przed podjęciem decyzji w ogóle tej umowy (umów - bo były dwie) nie czytał. W ogóle mam podejrzenie że doradca tej drugiej (właściwej) umowy przyrzeczenia nie przesłał wyżej, bo pokazując mi decyzję dopytywał o nią (a miał ją w dokumentacji). Niemniej jednak już w pierwszej umowie były wszystkie najważniejsze postanowienia.

Co do doradcy to po to ma możliwość umieszczania komentarzy przy wnioskach kredytowych, żeby właśnie zwrócić uwagę analitykowi na pewne drażliwe bądź niejednoznaczne kwestie. No i oczywiście doradca dał plamę przy marży!

[balek]

dzisiaj dostałem ostateczną odpowiedź: wypłata po akcie notarialnym :x :cry:

[Gas]

Rozpisz schemat:

Wysokość kredytu.

Wartość nieruchomości / wkład własny.

Rynek pierwotny/rynek wtórny.

Stan zaawansowania inwestycji.

Waluta kredytu.

Pożądana długość okresu kredytowania.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.

Źródło uzyskiwania dochodów.

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód.

Aktualne obciążenia kredytowe.

Historia w BIK.

 

do kiedy musisz wpłacić kasę do spółdzielni?

[balek]

do kiedy musisz wpłacić kasę do spółdzielni?

pierwsza data była: 28.12.2009, składałem o przedłużenie terminu i narazie dostałem do 15.01.2010, ale myślę że w razie czego do końca stycznia poczekają jak napiszę następne podanie

Teraz próbuje jeszcze powalczyć w spółdzielni żeby podpisała akt notarialny przed otrzymaniem pieniędzy i odziwo nie wykluczyli takiej możliwości o ile Polbank się spręży i da mi wreszcie ostateczną decyzję!