Kredyt hipoteczny - Warszawa, 530 000 PLN

[pabloh.ini]

Witam serdecznie Planuję kupno mieszkania w Warszawie, będę wdzięczny za rady dotyczące kredytu. Jeśli pojawią się jakieś pytania, postaram się odpowiedzieć jak najszybciej.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - od 180 do 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 530 000 PLN

4.Wkład własny - 140 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 670 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 65 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 0%. Termin zakończenia: Q2 2020

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 30

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - uboga: lodówka na kredyt 6 lat temu

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 9 200 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 9 200 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

19.Działalność gospodarcza** - zawieszona

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 11 miesięcy

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - analityk

23.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje -

 

Interesuje mnie rata malejąca plus jak najszybsza spłata (najmniejszy całkowity koszt kredytu). Nadpłaty zdecydowanie tak - ale nie w najbliższych dwóch latach, chyba że symboliczne - chcę odłożyć na urządzenie mieszkania 60k.

 

Pozdrawiam

[lzalewski]

W jakiej instytucji jesteś analitykiem?

[PlanFinance]

Kiedy dg została zawieszona? Czy ZUS/US są spłacone?

[Mr Tomek]

co to za deweloper?

jaki ma harmonogram płatności?

[pabloh.ini]

1. Firma prywatna z kapitałem zagranicznym, usługi IT, nie-bank.

2. Zawieszona z dniem 1 listopada 2017 - z chwilą rozpoczęcia pracy na etat. ZUS i US opłacone. Wszystkie składki płaciłem terminowo, ale przez kilka miesięcy nie wysyłałem deklaracji - sprawa wyjaśniona z US. Czy to może mieć wpływ na decyzję kredytową?

3. BI, harmonogram 15%-20%-15%-15%-15%-20%

[pabloh.ini]

Dodam tylko, że ze względu na odległy termin drugiej transzy (20% - 30.03.2019), będę zmuszony (?) do finansowania naprzemiennego - w przeciwnym wypadku (zapłata całej pierwszej transzy ze środków własnych) okres między umową kredytową a drugą transzą (uruchomieniem kredytu) byłby zbyt długi.

 

EDIT: no chyba, że ING - tam jest 180 dni na uruchomienie kredytu

 

Pozdrawiam

[Mr Tomek]

ING rzeczywiście będzie dobrym rozwiązaniem

Tak jak piszesz - dają 180 dni na uruchomienie kredytu

niski koszty ubezpieczenia pomostowego przydają się przy tak długim terminie odbioru

 

Nazwa banku: ING

Całkowita kwota kredytu: 530 000

Liczba rat do spłaty: 132

Oprocentowanie zmienne: 3,64% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 1,79% i marży 1,85%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 4,56%

Rata: 4 878,49

Wcześniejsza spłata: bezpłatnie

Całkowita kwota do zapłaty: 670 289,75

w tym:

Prowizja: 0,00

Odsetki: 113 960,75

Kapitał: 530 000,00

Wycena nieruchomości: Mieszkanie,działka - 420zł

Ubezpieczenie na życie: 17 602,00 cały okres kredytowania; od 185,5/mc wymagane, koszt to 0,035% salda , maleje wraz ze spłatą kapitału

Ubezpieczenie nieruchomości: 7 988,00/cały okres kredytowania; od 50,88/mc; 0,0096%/mc

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie. brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marzy o 0,05pp do czasu wpisu do hipoteki. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie. konto z wpływem 2000zł/mc, ubezpieczenie na życie - produkt wymagane przez min. 3 lata

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu (200 PLN), wykreślenia wpisu (100 PLN) i podatku PCC3 (19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Oczywiście warto zabezpieczyć transakcję 1 lub 2 ofertami

 

W razie zainteresowania ofertą zapraszam do współpracy - bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu

 

ZASADY WSPÓŁPRACY Z EKSPERTAMI

http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-doradcami-z-forum-95178.html

 

Odległość nie ma znaczenia do dalszej współpracy

Chętnie zajmę się procesowaniem wniosku

 

wg mnie lepiej wybrać raty równe i krótszy okres kredytowania niż raty malejące ale dłuższy okres kredytowania

Tutaj masz koszt odsetkowy na poziomie ok 113k, przy ratach malejących na 15 lat byłoby to ok 145k

Ewentualnie wybrać dłuższy okres kredytowania i śmiało nadpłacać - W ING nadpłaty są bezpłatne

 

W tej promocji jest jeszcze wariant z prowizja 1,69% i 1,69 marży, ale przy krótkim okresie kredytowania i opcji nadpłacania będzie on zupełnie bez sensu

[pabloh.ini]

Wielkie dzięki za wyliczenia. Przyznam szczerze, że o ile jestem wielkim fanem, żeby bankowi zapłacić jak najmniej - taka rata wydaje się za duża. To grubo ponad 50% zarobków, w perspektywie pewnie wzrośnie WIBOR - jeśli skoczyłby sobie do 6% (bo czemu nie?), rata wzrośnie do 6,300 i robi się ciepło. Z tego względu rozważałem raty malejące - jeśli spłacamy kapitał szybciej, wzrost WIBOR nie jest już taki straszny. Ale rozumiem, że nie mają one tylu plusów przy krótkim okresie kredytowania.

 

Co rozumiesz przez dłuższy okres kredytowania dla nadpłat? 20 lat? 30 lat? Rata stała czy malejąca? Darmowa nadpłata zmniejsza raty, ale nie skraca okresu kredytowania (taki aneks w ING kosztuje 200zł i pewnie co jakiś czas to się opłaca). Ja jestem bardzo na tak, żeby płacić dużo od samego początku - ale wolałbym spać spokojnie, że jak coś się stanie (lekka obniżka pensji lub wzrost oprocentowania) - to dam radę.

 

Ostatnie pytanie - chyba standardem jest składanie 3 wniosków, co oprócz ING miałoby sens? PKOBP ma duży koszt na start + darmowe nadpłaty, ale tylko zmniejszające ratę (skracanie okresu kredytowania jest totalnie nieopłacalne). Bank Pocztowy ma niby dobre warunki, ale nie wiem jak to wygląda w praktyce - nadpłaty niby za darmo, aneksowane 130zł. Czy może to być lepsza oferta od ING? Ew. jakieś inne banki?

 

Pozdrawiam

[Mr Tomek]

wg mnie też te raty są realnie za duże w stosunku do dochodu

Nie jestem fanem robienia raty "pod korek"

Przy ratach równych na te 11 lat zdolność już była na styk

 

Raty malejące mają oczywiście przewagę w koszcie odsetkowym nad równymi ale tylko przy tym samym okresie kredytowania.

Wybierając raty równe na poziomie 1-ej raty malejącej i tym samym krótszy okres kredytowania - wygrywają raty równe

Przy malejących każda kolejna rata powinna być niższa zatem jest mniejsze ryzyko że w przyszłości jej wysokość przerośnie możliwości spłaty.

 

Ja generalnie jestem zwolennikiem dłuższych okresów kredytowania i oszczędzania lub wygodnego nadpłacania.

Osobiście wolę spać spokojnie i sobie odłożyć kasę niż musieć koniecznie spłacić wysoką ratę.

Nic nie stoi na przeszkodzie aby kredyt na 30 lat spłacić w ciągu lat 10. Wiem że koszt odsetkowy będzie odrobinę wyższy niż przy kredycie na 10 lat, ale komfort spłaty takiego kredytu jest zupełnie inny (czym innym jest możliwość dokonania nadpłaty niż konieczność dokonania spłaty raty)

Tak czy inaczej kwotę kapitału trzeba bankowi oddać

Systematyczne dokonywanie nadpłat potrafi zdziałać cuda.

 

Poza tym może w przyszłości pojawi się jakaś inna możliwość zainwestowania odłożonych środków?

 

PKO BP - średnie, ze względu na wysoki koszt startowy, przy planowanych nadpłątach lub krótki okresie kredytowania bez sensu

 

Ja bym raczej szedł w kierunku Raiffa może, ale zaawansowanie budowy musiałoby być wyższe

[pabloh.ini]

Dzięki za zwrócenie uwagi na możliwość lepszych inwestycji w przyszłości - nie pomyślałem o tym, a to kolejna zaleta niższych rat. Mam tylko jedną wątpliwość, napisałeś:

 

Nic nie stoi na przeszkodzie aby kredyt na 30 lat spłacić w ciągu lat 10. Wiem że koszt odsetkowy będzie odrobinę wyższy niż przy kredycie na 10 lat

No właśnie - czy na pewno będzie wyższy? Wrzuciłem sobie w kalkulator te same parametry, co u Ciebie, a nadpłatę ustaliłem dynamicznie (rata + nadpłata zawsze wychodzi 4878,49zł). Odsetki mi wyszły takie same: 113,960.

 

 

Czy gdzieś popełniam błąd? Rzeczywiście jest tak, że jeśli nadpłata będzie większa od pozostałych należności kredyt będzie skrócony tak czy siak do 11 lat i wyjdzie dokładnie na to samo, co w Twojej symulacji?

 

Pozdrawiam

[Mr Tomek]

tu przedstawiasz rzeczywiście spłatę w 11 lat

trochę trudno wyobrazić sobie taką sytuację, nadpłaty w idealnych kwotach co miesiąc, bez przerwy.

W takiej sytuacji rzeczywiście koszt będzie identyczny

 

Z doświadczenia wiem że zawsze coś się zdarzyć może i w ciągu tych 11 lat jakaś nadpłata się nie uda/samochód się zepsuje itp itd więc będzie jakiś rozjazd

 

 

Ale cieszę się że zrozumiałeś że nie ma co się fokusować na tych odsetkach które widać już teraz - żyć też jakoś trzeba