zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach i inne pytania

[sange27]

Witam wszystkich

Mam trzy pytania do obecnych na forum specjalistów.

1) Planuję budowę domu i potrzebuję na ten cel około 700 tys kredytu (kwota na budowę i wykończenie). Mam jednocześnie mieszkanie warte około 350tys. Mieszkania nie planuje sprzedawać, jeżeli już to tylko w celu częściowej spłaty kredytu i obniżenia raty (gdyby sytuacja życiowa

tego wymagała). Czy warto w takiej sytuacji ustanawiać hipotekę na obu

nieruchomościach? Jakie są wady/zalety takiego rozwiązania?

 

2)Wkład własny to działka o wartości około 150 tys i jeśli jest to konieczne 50-80tys gotówki. Mamy również drugą działkę o zbliżonej wartości którą chcemy przeznaczyć na ogród. Czy, z

punktu widzenia warunków kredytu, opłacalne jest scalenie działek?

 

3) Na jaką ratę mogę liczyć (raty stałe)?

 

Inne informacje:

waluta: CHF, EUR

okres kredytowania: 30 lat

liczba osób: 2

BIK: ok

Dochód netto: 10,5tys (2 umowy o prace na czas nieokreślony).

 

Dziękuje

[PlanFinance]

Im niższy stosunek wartości kredytu do zabezpieczenia(loan to value-LTV) tym niższe oprocentowanie w większości ofert bankowych.Późniejsza ewentualna sprzedaż jednej ze składowych zabepieczenia będzie wymagała zgody banku,aneksowania umowy i być może nastąpi zmiana warunków kredytu.Tutaj żaden doradca nie pomoże ani nie doradzi,może tylko pokazać różnice w racie i wytłumaczyć jak to technicznie wygląda.

 

Można zastanowić się nad scaleniem działki.Nie wszystkie banki zabezpieczą się na innej działce "nie związanej" z budową domu.

 

Przechodząc do kredytu,moje zdanie jest takie że kredyty walutowe denominowane(Deutsche bank,Nordea,Raiifeisen) pomimo bardzo dobrych warunków odpadają.Kredyt rozłożony w czasie wypłacany w transzach grozi poważnymi niedoborami PLN.

 

 

Mogę przygotować symulacje,ale prosiłbym o bliższe określenie parametrów.Szczególnie jeśli chodzi o wysokość kredytu(woli Pan kredytować wszystko czy wykorzystać własne środki pieniężne?) oraz wartość zabezpieczenia(działka,działka + dom,mieszkanie?).

[sange27]

Czyli nie poleca Pan obcej waluty na budowę domu w żadnym wypadku? Przyznam, że trochę mnie to zaskoczyło. Czy banki uruchamiają kredyty na budowę z wypłatą całej kwoty w jednej transzy? Jakie są zalety wypłacenia kredytu w transzach?

 

Co do szczegółowych parametrów, to wartość mieszkania 350tys (w porywach do 400tys).

Koszt budowy i wykończenia domu oceniam na 750tys (180m2 powierzchni użytkowej + garaż 35m2 + piwnica) bez działki.

750tys = 50tys ze środków własnych + 700tys kredytu, ewentualnie 80tys środki własne + 670 tys kredytu.

Działka, na której byłaby budowa (i hipoteka) ma wartość około 140-150tys. Druga działka, niezwiązana formalnie z budową mniej więcej tyle samo.

 

Wracając do mieszkania jako drugiej hipoteki, czy bank może nie wyrazić zgody na sprzedaż mieszkania w celu częściowej spłaty kredytu? Mowa oczywiście o przypadku utraty pracy itp okoliczności.

[PlanFinance]

Kredyty walutowe dzielą się na 2 rodzaje :denominowane i indeksowane.W pierwszym podpisuje Pan umowę na dana ilość waluty w tym przypadku z rozbiciem na transze.Wzrost kursu powoduje że transza jest wyższa i automatycznie idzie na wcześniejszą spłatę,a spadek kursu powoduje że wypłacona transza jest niższa od zakładanej.Premia za ryzyko ;).

 

Przy indeksowanym zawsze dostanie Pan tyle środków wyrażonych w PLN ile trzeba,ale nie można określić ile waluty będzie do spłaty.

 

Osobiście nie spotkałem się z sytuacją odmowy banku,gdy klient chciał sprzedać nieruchomość.Sprzedaż oczywiście celem wcześniejszej spłaty kredytu.