Kredyt na mieszkanie, nowicjusz

[PYRAS13]

kupuje mieszkanie za 210000 zl i niewiem ktory bank warto wybrac. chcialbym kredyt na mieszkanie dostac na 25 lat. i mam pytanie czy zawsze potrzebny jest wklad wlasny. bo jesli to mozliwe to chcialbym bez wkladu wlasnego. i jakie sa oplaty na poczatku dostania kredytu. czekam i zgory dziekuje za odpowiedz. pozdrawiam serdecznie

[Ganesa]

Witam!

Tak więc poradnik dla początkujących(typu "Nauka kredytu w weekend", chyba trzeba by było się zastanowić nad taką pozycją :lol: )

 

A teraz już na poważnie.

Pierwszą rzeczą nad którą trzeba się zastanowić jest waluta kredytu. Obecnie y brać pod uwagę dwie waluty kredytu (złotówki w skrócie PLN lub franki szwajcarskie w skrócie CHF). Wybór waluty decyduje o wysokości oprocentowania kredytu.

 

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch części:

- stopa bazowa banku centralnego - jest to część kredytu wyznaczana na podstawie wytycznych Banku Centralnego danego kraju (w Polsce NBP). Ta część oprocentowania zmienia się w zależności od decyzji Banku Centralnego

- marża banku - stała część oprocentowania doliczana przez banki do stopy bazowej

Oprocentowanie jest wynikiem sumy tych dwóch elementów.

 

Czym różni się kredyt w PLN od CHF?

 

PLN

Obecna polska stopa bazowa (WIBOR) jest bardzo wysoka (ok. 6,1%). Co sprawia, że razem z marżą(ok. 1%) całość oprocentowania jest wysoka. Kredyt w PLN pozbawiony jest tzw. ryzyka kursowego (o ryzyku kursowym napiszę w omówieniu kredytów w CHF).

 

CHF

W Szwajcarii stopa bazowa (LIBOR CHF) kształtuje się na poziomie 2,9%, a marże od 1% do 1,5%. Widać, że kredyt jest tańszy niż kredyt w złotówkach. Niestety jest to kredyt obarczony ryzykiem kursowym. Co to oznacza? Kredyt w dniu podpisania umowy przeliczany jest na franki i taka kwota zostanie zapisana w umowie kredytowej. Raty kredytowe podane zostaną podane również w walucie. Niestety kurs CHF zmienia się codziennie co oznacza, że kwota raty nie można nie jest wyznaczona jednoznacznie aż do dnia spłaty. Powoduje to ryzyko, że przy ewentualnym wzroście kursu franka rata może być sporo wyższa niż w dniu podpisywania umowy.

Na dzień dzisiejszy jedna różnica w racie Pana kredytu między PLN lub CHF wyniesie ok 300 PLN na rzecz franka.

 

Jeśli zdecyduje się Pan na daną walutę (i zostanie potwierdzona zdolność kredytowa) należy zwrócić uwagę na następujące elementy:

1)Marża - ten element już omówiłem powyżej (im niższa marża tym lepij)

2)Prowizja - jednorazowa opłata pobierana przez bank przed uruchomieniem kredytu. W większości banków można koszt prowizji wliczyć w kredyt. Średnia kwota prowizji jaką można zaakceptować to 1%. Istnieją kredyty bez prowizji, ale wówczas na pewno bank rekompensuje ją gdzie indziej (osobiście kredyty bez prowizji budzą we mnie niepokój o ukryte koszty)

3)Ubezpieczenie pomostowe - ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Banki różnie rozwiązują to ubezpieczenie. Najczęściej praktykuje się podwyższenie marży o 1%. Istnieją również opcje z jednorazową składką (moim zdaniem jest to mniej atrakcyjne rozwiązanie)

4)Ubezpieczenie braku wkładu własnego - banki wymagają średni 20% wkładu własnego. Jeśli nie dysponują Państwo taką kwotą lub nie chcą jej inwestować w mieszkanie to bank wymaga ubezpieczenia, które płaci się do czasu spłaty 20% kapitału. Nie jest to jednak bardzo drogie ubezpieczenia (np. podniesienie oprocentowania o 0,2%, obecnie to ok. 20-50PLN miesięcznie)

5)Ubezpieczenie nieruchomości - Wszystkie banki wymagają aby nieruchomość była ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Najczęściej banki proponują własne ubezpieczenia, więc nie trzeba biegać i szukać ubezpieczenia. Szacunkowo ok 150 PLN rocznie.

6)Ubezpieczenie na życie - wymagane w jednych bankach w innych nie. Często dany bank proponuje niższą marżą ale za to obowiązkowe ubezpieczenie na życie, co w rezultacie podraża koszt kredytu. Kredyt brany jest jednak na bardzo długi okres więc takie ubezpieczenie może być dobrym rozwiązaniem.

7)Spread - różnica między kursem kupna, a sprzedaży danej waluty. Jest to bardzo ważny element kredytu. Dla kredytobiorcy najważniejszy jest aby ta różnica była jak najmniejsza. Mechanizm działania spreadu nie jest skomplikowany ale wymaga dużo pisania więc opiszę go pobieżnie. Zaciągając kredyt w walucie obcej zaciągamy kredyt po cenie kupna (dzielimy wnioskowaną kwotę w PLN przez ceną kupna i dostajemy kwotę franków do spłaty),a spłacamy po cenie sprzedaży (spłacając kredyt mnożymy ratę we frankach przez ceną sprzedaży). Na tym przeliczeniu jesteśmy stratni o jakieś 4%.

8 )Wycena - Banki zazwyczaj wymagają wyceny. Koszt tej wyceny waha w zależności od regiony i banku 300 - 1 500 PLN

9)Prowizja za wcześniejszą spłatę - banki muszą pozwolić klientom na wcześniejsza spłatę kredytu, ale niestety mogą to ograniczyć dodatkowymi kosztami

10)Przewalutowanie - możliwość zmiany woluty w trakcie trwania kredytu. Należy wiedzieć czy bank daje nam taką możliwość bezpłatnie, czy wiąże się to z dodatkowymi kosztami

 

Są to najważniejsze (ale nie wszystkie) składowe kredytu hipotecznego. O kredyt można się starać na dwa sposoby:

- samodzielnie chodzić od banku do banku i porównywać oferty

- skorzystać z pomocy firmy doradczej, które świadczą darmową pomoc przy wyborze kredytu (firmą płacą banki za kredyt, klient nie ponosi żadnych dodatkowych opłat)

 

Jeśli wybrałby Pan pomoc takiej firmy i wzbudziłem Pana zaufanie co do mojej wiedzy o kredytach zapraszam do kontaktu drogą mailową lub przez stronę internetową.

 

Pozdrawiam i życzę udanej transakcji

 

Ganesa Finance&Legal

doradztwo finansowo-prawne

[doradca lubelski]

Ja bym polecał nie ograniczanie się jedynie do dwóch walut. Częśto dla zarabiających w walucie korzystne są inne oferty, np. Euro

Inna kwestia to aktualne oferty dolarowe. Oczywiście nie dla każdego a wyłącznie dla osób które zdecydują się podjąć znaczące ryzyko wzrostu kursu

[Ganesa]

Zgadzam się co do EURO z zastrzeżeniem tego, że zarabiając w EURO i zaciągając kredyt w EURO w Polsce należy liczyć się z podwójnym przeliczaniem raty (z EURO na PLN i z PLN z powrotem na EURO) przy każdej takiej operacji się traci. Jest to jednak pomysł tylko dla zarabiających w EURO. Dla zarabiających w PLN nie jest to dobre rozwiązanie. Co do dolara to bym się spierał. Oczywiście ostatnie posunięcia FED-u wyglądają bardzo korzystnie ale tak niski dolar odstrasza. Poza tym wydaje mi się, że obniżki stóp procentowych są chwilowe i mają na celu pomóc osobą spłacającym kredyty hipoteczne złapać chwilą oddechu. Pragnę zwrócić uwagę, że niski kurs dolara zachęca do zakupów detalicznych w stanach (np. komputery). Zainteresowanie tym rynkiem staje się już tak duże na całym świecie, że może wkrótce spowodować wzrost cen w USA, który zmusi FED do ponownego podwyższenia stóp procentowych.

Reasumując: odradzam dolary

 

Pozdrawiam

 

Ganesa Finance&Legal

doradztwo finansowo-prawne