Wstrzymana wypłata kolejnej transzy - dom w budowie

[sirnef]

Cześć,

 

mam rozpoczętą budowę w poprzednim roku we wrześniu , na którą mam kredyt w Millenium. Na początku marca składałem wniosek o wypłatę kolejnej transzy, a ponieważ przekraczała ona połowę kwoty kredytu to na budowie pojawił się wysłannik banku. Po kilku dniach dostałem informację, że nie ma zgody na wypłatę transzy, ponieważ jest niedoinwestowana budowa. Rozbieżność wg wykonanych prac, a kosztorysem, który załączałem do wniosku kredytowego jest na poziomie około 60 000 zł.

 

Faktycznie tak mniej więcej jest (nie wiem jakie konkretnie pozycje z kosztorysu zostały zatwierdzone, a jakie nie, dlatego mniej więcej). Wynika to z faktu, że miałem dość drogą ekipę, która wykonała wszystko do stanu surowego otwartego. Wiem też, że niektóre dalsze pozycje w kosztorysie są zawyżone trochę, bo mam już konkretne oferty od kolejnych wykonawców. Stąd liczyłem, że ta rozbieżność się koniec końców zgubi. Niestety składany kosztorys nie był bardzo precyzyjny, a nie wiedziałem, że będzie skrupulatnie sprawdzany.

 

Bank wymaga bym wykonał z własnych pieniędzy dalsze prace, aż będę mógł na zdjęciach to pokazać i oni odhaczą kwoty z kosztorysu, aż zniknie ta różnica. Niestety nie mam teraz za wiele własnych środków na kontynuowanie budowy. Zbiegło się to wszystko w czasie z pandemią i mój budżet ucierpiał, co spowodowało jeszcze większe komplikacje w odłożeniu tak dużych pieniędzy. Problem jest też taki, że wg kosztorysu budowa miała być zakończona do końca tego roku.

 

Stąd też mam kilka pytań do Was, bo nie wiem za bardzo na czym stoję i może czyjeś doświadczenia coś mi powiedzą.

1) Z umowy nie wynika za bardzo co się stanie gdybym nie dokończył budowy do końca roku (albo ja pewnie nie mogę się tego doczytać). Jakie są prawdopodobne scenariusze?

2) Jakie są szanse na przedłużenie terminu zakończenia budowy? Czy banki są w stanie się na coś takiego godzić? Czy dodatkowo sytuacja z koronawirusem wpływa negatywnie czy pozytywnie w takim przypadku na dotrzymywanie tego zadeklarowanego terminu (w sensie czy bank może spojrzeć na sprawę łagodniej)?

3) Jakie mogą być szanse na wypłacenie transzy, gdybym wykonał prace np. na 30 000 zł? Czy jest sens próbować przekonać bank by mimo niedoinwestowania, ale już w mniejszym stopniu, wypłacił transzę? Jeśli tak to jak coś takiego wykonać? Jakich argumentów użyć?

4) W Millenium mam możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez dodatkowych kosztów. Czy taki kredyt wypłacony dopiero częściowo można też spłacić wcześniej? Pytam z tego względu, że zanim skomplikowały się sprawy gospodarcze w tym kraju, to pomyślałem jeszcze o próbie wzięcia kredytu w innym banku i kontynuowania tam budowy. Teraz pewnie byłoby to trudniejsze. W każdym razie czy jest możliwe takie zakończenie współpracy z Millenium na etapie połowy kredytu/budowy?

 

I tak na koniec. Jakby mi się udało to jakoś okiełznać i dostać tę transzę to trochę martwi mnie fakt, że ludzie zwykle mają kłopoty przy ostatniej transzy. Boję się, że historia się powtórzy. A zastanawiałem się czy pożyczyć od rodziny może teraz część pieniędzy, ale jakby później znowu były kłopoty to nie wiem czy byłbym w stanie się uwolnić z tego wszystkiego...

 

Podpowiedzcie proszę co robić.

Pozdrawiam! - Paweł

[lzalewski]

Kosztorys przy budowie jest bardzo istotną sprawą, szczególnie w przypadku gdy budowa finansowana jest z kredytu. Powinien być zatem przygotowany w miarę możliwości w jak najdokładniejszy sposób, a nie na zasadzie kosztów wziętych z wyobrażeń. Zawsze powinna być uwzględniona również rezerwa, gdyż z doświadczenia wiem, że wielu rzeczy policzyć się nie tyle nie da, co się o nich nie pomyśli (chodzi głównie o drobne rzeczy, które zsumowane potrafią stworzyć niemałą kwotę). Rezerwa finansowa powinna być zrobiona przede wszystkim dla początkowego etapu budowy. To pozwoli po pierwsze uniknąć niedofinansowania na tym etapie, a po drugie stworzyć poduszę finansową na dalsze etapy. Z całą pewnością wykonanie prac za kwotę 30k nie spowoduje wypłaty transzy skoro niedofinansowanie jest na poziomie 60k. Jedyne co możesz ewentualnie próbować zrobić, to dostarczyć do banku kosztorys zamienny i aneksować umowę kredytową. Nadal może być jednak odmowa na taki ruch ze strony banku.

Jeśli nie ukończysz budowy, to w skrajnym przypadku może zostać wypowiedziana umowa kredytowa. Do tego to jednak raczej daleka droga. Możesz oczywiście wnioskować o wydłużenie okresu budowy i zwykle uzyskanie zgody nie jest problemem.

 

[sirnef]

Dotarło to do mnie niestety dopiero po fakcie. Jak przygotowywałem wniosek o kredyt to doradca nie pokazał mi, żeby to było szczególnie istotne. Nawet sprawiał wrażenie, żeby to zrobić "na czuja". Ja jednak poszedłem do kierownika budowy, który mi pomógł i on to robił wg jakichś standardów. Nazwa tej metody była nawet do zaznaczenia na jednym z wniosków do któregoś banku, stąd też myślałem, że ma to sens i tak trzeba. Wiedziałem, że wykonawca pierwszego etapu jest stosunkowo drogi, dlatego mimo tej metody ponaciągaliśmy stawki za niektóre prace, ale ten kierownik nie chciał tego bardzo naginać, sugerował, że jak się przegnie to będzie to podstawa do odrzucenia wniosku. Taka jest historia mojego kosztorysu...

 

Czy jest sens, aby podejść do sprawy w tej kolejności:

1) Wniosek o wydłużenie okresu budowy. O jaki okres mogę wnioskować, by dla banku nie wyglądało to źle i zaakceptował nowy termin? Rok to nie jest przegięcie? Jeśli byłby dłuższy termin to już byłbym spokojniejszy i mógłbym próbować poczynić dalsze kroki. Tak jeszcze czysto hipotetycznie, zdarza się i jest akceptowane przedłużenie po raz drugi, jakby jednak nawet tego roku zabrakło?

2) Próba aneksowania umowy z nowym kosztorysem. Rozumiem, że w takim kosztorysie miałbym rozpisać na realne kwoty etapy, które zostały już wykonane.

[RobertS]

Opisz sytuację, że kosztorys okazał się być niedoszacowany, że koszty wzrosły itp. i w związku z tym wykorzystałeś transzę, ale nie udało się wykonać wszystkich prac. Do tego to czego oczekujesz od banku:

1. wydłużenie okresu budowy, podaj realny termin, w którym możesz budowę zakończyć + uzasadnienie dlaczego o to wnioskujesz,

2. nowy kosztorys i oczywiście stosowne wyjaśnienie z jakiego powodu chcesz dokonać zmiany.

 

Każda tego rodzaju sytuacja jest analizowana indywidualnie.