[poszukiwany doradca] Kredyt na dom - krótki termin, wysoka kwota (ale b. dobre dochody i wycena nieruchomości)

[incognito123]

Drodzy,
szukam świetnego doradcy kredytowego (musi to być osoba naprawdę doskonale znająca banki i umiejąca odnaleźć się w tym konkretnym przypadku) do wsparcia w kredycie na dom jednorodzinny na terenie Warszawy.
Wycena nieruchomości adekwatna do ceny zakupu (nawet wycena na 100 tys. więcej).

Kwota kredytu - ponad 1,5 mln.

Mam uzupełnioną formatkę, natomiast ze względu na ochronę danych, na czym mi zależy, prześlę ją prywatnie do osób, które są w stanie pomóc.

 

Krótki opis sytuacji, żeby było jasne w czym leży problem - proszę o "tylko poważne oferty" :) tzn. doradców, którzy specjalizują się w drogich nieruchomościach i skomplikowanych wnioskach kredytowych. Potrzebujemy zadziałać szybko i skutecznie.

 

Zdolność według analizy wykonanej już przez bank jest z pewnym zapasem, wkład własny jest, głównym problemem są dwie osoby na b2b, jedna od 08.2018, a druga 04.2019. mBank zakwestionował tzw. ciągłość pracy drugiej osoby, ze względu na nieadekwatnie wpisaną nazwę stanowiska na świadectwie pracy. W oficjalnym stanowisku banku jest to jedyny problem (poza ogólną informacją o "bardziej szczegółowej weryfikacji z/w na kwotę kredytu oraz obecne okoliczności rynkowe).

Wnoszony wkład własny gotówką wyniesie 10%, mBank wybraliśmy z/w na możliwość zabezpieczenia na dodatkowej hipotece - własnościowe mieszkanie, nieobciążone hipoteką. Teoretycznie można je sprzedać, ale szybka sprzedaż to strata kasy, a zdolność pozwala nam na utrzymanie tego mieszkania jako inwestycji.

Ze względu na zainteresowanie nieruchomością, potrzebujemy decyzji jak najszybciej, akt planowany był na 2 poł. listopada - pewnie jest tu pewna elastyczność, ale czas rozpatrywania wniosku jest niezmiernie istotny.

Ostatnią ogólną kwestią jest marża Banku - oczywiście jak najniższa, w mBanku jako klienci intensive mowa była o 1,9%. Do 2,0% jesteśmy w stanie zaakceptować, wyższa marża generalnie psuje nam trochę założenia inwestycji.

Prosze o kontakt na priv osoby, które realnie są w stanie pomóc, dla oszczędności czasu proszę nie pisać z propozycjami "złożymy do wszystkich banków i zobaczymy co się stanie", chcemy złożyć do jednego, max. dwóch banków, ale takich które realnie akceptują naszą sytuację.

[lzalewski]

Przy wkładzie własnym wnoszonym gotówką jesteście bardzo ograniczeni, zdecydowana większość banków wymaga wkładu na poziomie 20%. Dodatkowo czas, który macie na uruchomienie kredytu sprawia, że będzie z tym spory problem. Napisz mi dokładnie wszystko na priv. Zobaczymy co da się z tym zrobić.

[incognito123]

Dziękuję za informację, odpowiedziałem na priv. Termin - po rozmowie ze sprzedającym - jest negocjowalny, także jest trochę mniejsza presja czasu niż myslałem.

[RobertS]

mBank z 10% wkładem własnym to dla segmentu Intensive marża 2,7% 

przy min. 20% wkładu 2,1%

 

ostatnio procesowałem w tym banku temat na ok. 1Mzł i bank nie był zainteresowany negocjacjami cenowymi...

[incognito123]

LTV przy zabezpieczeniu na dwóch nieruchomościach jest istotnie poniżej 80%.

Marżę do systemu mieliśmy wgraną na poziomie 1,9%.

Oczywiście, może się okazać, że przy ostatecznej decyzji propozycja warunków będzie inna. 

Natomiast tu problem pojawił się na nieco innym etapie.

 

[RobertS]

Rozumiem, że wniosek był już złożony i problem wystąpił głównie z uznaniem przez bank ciągłości uzyskiwanego dochodu. Czy w tym zakresie coś się zmieniło? Analityk będzie widział tę poprzednią decyzję.

 

Dodam jeszcze, że klienci mieli bdb (nawet jak na warunki warszawskie) dochody (wysokiej klasy specjaliści na umowie o pracę) i mimo wszystko analityk obciął o ok. 15% kwotę kredytu, ze względu na obecną "sytuację". Dlatego sugeruję, aby złożyć wnioski w min. dwóch bankach. 

 

ps

Marży się nie "wgrywa do systemu". Ona się zaczytuje z siatki marż i klient intensive z LTV do 80% może liczyć obecnie na 2,1. 

[lzalewski]

2 godziny temu, Sentinel75 napisał:

klient intensive z LTV do 80% może liczyć obecnie na 2,1. 

Wniosek prawdopodobnie procesowany był na poprzedniej promocji.

[incognito123]

Dokładnie jest jak piszesz. Wniosek złożony, jedyny problem to nieuznanie ciągłości dochodu przez inną nazwę stanowiska na świadectwie pracy niż w umowie o świadczenie usług b2b. Oba stanowiska menedżerskie. Generalnie jak to w życiu - w stanowiskach menedżerskich często stosuje się bardzo ogólną definicję, bo zakres obowiązków jest cholernie szeroki.

Wniosek wgrany jeszcze na warunkach, gdzie obowiązywało 1,9% marży.

W tej kwestii działamy, wiemy już jakie kroki należy podjąć. Składanie nowego wniosku w tym samym banku nie ma żadnego sensu, jedynie pewne działania związane z tym starym.

Potencjalne obcięcie kwoty nie byłoby dla nas najgorsze, ponieważ raz, że mamy pewien margines zdolności, dwa, że mamy możliwość zwiększenia wkładu własnego (ale nie chcemy tego robić, mój pogląd na sprawę jest taki, że pieniądz pożyczony za WIBOR + 1,9% obecnie jest tańszy niż inflacja, a w razie zmiany stóp procentowych nadpłaty są darmowe; poza tym gotówka na "cięższe czasy" jest pewną wartością dodaną - dla nas, ale też dla banku).

W każdym razie, nie piszę po to, żeby się pożalić ?

Piszę, ponieważ mam nadzieję, że z opisu sytuacji widać, że kredytobiorcami są dwie osoby o dobrej sytuacji zawodowej i niskim ryzyku defaultu. Natomiast procedury sa bezwzględne i głównie zastanawiam się czy istnieje inny Bank, który w takiej sytuacji udzieli kredytu.

Jeśli nie istnieje, to jedyna opcja to przeciągnięcie transakcji na styczeń, kiedy kredyt w mBanku dostaniemy od ręki. 

Ryzyko jest takie, że są też inni kupujący, którzy także złożyli wniosek w innym banku i jeśli dostaną kredyt szybciej, to mogą nieruchomość kupić.

A umowa przedwstępna jest dla nas bardzo ryzykowna, nie ze względu na dochody, tylko ze względu na stosunkowo bardzo wysokie ryzyko tego, że w styczniu, lutym, marcu może zdarzyć się wszystko, nikt mi nie zagwarantuje, że np. wszystkie kredyty nie zostaną zamrożone, albo nie będzie akceptowane LTV np. 50%.