Kredyt 200 tys. PLN na mieszkanie

[czarekl]

Dzień Dobry,

planuję zakup mieszkania przy maksymalnym kredycie 200 tys. zł. Wkład własny jest kwestią wtórną. Może być wyższy, jeżeli coś można z tego ugrać. Istotne jest to, że występuję jako jedyny kredytobiorca. Poszukuję dobrego doradcy, aby przejść przez komplet biurokratycznych działań bez wzrostu adrenaliny. Założenia poniżej, aczkolwiek to jedna z opcji co do lokalizacji, ceny mieszkania i rodzaju rynku. W tym temacie nie powziąłem finalnie decyzji. Owszem jestem na bieżąco z tym co jest na rynku. Może to być Gdańsk jak i obrzeża Rumii od strony Gdyni.
To wariant, kiedy bank w swej łaskawości uczyni Małżonkę jedynym kredytobiorcą i zniknie mi zobowiązanie w obecnym kredycie mieszkaniowym. Jesteśmy w toku załatwiania tychże spraw w PKO BP i przynajmniej wstępnie temat jest dogadany. Nie wiem natomiast ile to potrwa. Promesy na zdjęcie zobowiązania nie dostanę. Musi się wszystko przemielić.

 

Nasuwa się oczywiście drugie pytanie. Na ile mnie stać, jeżeli PKO BP zostawi mnie jako kredytobiorcę wraz z Małżonką. Co powinienem jeszcze Państwu podać, aby móc również i ten wariant rozważyć?

 

1.Waluta kredytu - PLN
2.Pożądana długość okresu kredytowania - 180 miesięcy
3.Wysokość kredytu - 200 000 PLN
4.Wkład własny - 125 000 PLN
5.Wartość nieruchomości - 325 000 PLN
6.Rynek pierwotny / rynek wtórny * - pierwotny, wykończenie 40 tys. zł ponad wkład własny
7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie / własność
8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 42 m2
9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Pomorskie / Gdynia
10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 100% do odbioru
11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2 osoby (1+1)
12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - tylko jeden kredytobiorca 47
13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe, chwilówki, wysokość rat) - jeden kredyt konsumpcyjny 300 zł / mc (mogę spłacić szybciej);
14.Historia w BIK - bardzo dobra
15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 6 400 PLN
16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 6 400 PLN
17.Umowa zlecenie / o dzieło: Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy
18.Umowa zlecenie / o dzieło: Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy
19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy
20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - umowa o pracę 20 lat
21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony
22.Wykonywany zawód - gł. sp. ds. kontrolingu
23.Bank w którym posiadane jest konto - PKO BP (uwaga, bez przywiązania, możliwa zmiana)
24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak
25.Inne istotne informacje - druga osoba w gospodarstwie jest inwalidą z rentą 1 150 zł (Matka), kredytobiorca jeden żonaty w separacji z rozdzielnością majątkową, oświadczenie alimentacyjne na małoletnie dwoje dzieci 2 000 PLN / msc. Możliwość zwiększenia udziału własnego. Zakładana spłata kredytu przez terminem. Raty malejące. Mam od lat doradcę ubezpieczeniowego do którego mam zaufanie i spodziewam się uzyskania lepszych ofert ubezpieczeniowych. Lepszych nie znaczy tańszych, a faktycznie odpowiadających na możliwe spektrum ryzyk. Generalnie zwracam uwagę na minimalizację marży jako stałego kosztu w całym okresie kredytowania.

Pozdrawiam
Czarek

[lzalewski]

PKO BP działa dość szybko (decyzja zajmuje obecnie max 2 tygodnie), ale nie jest to najtańsza z opcji. Z pozoru wygląda fajnie (rozsądna w Waszym przypadku marża i brak prowizji), ale psuje tą ofertę ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy - 3,25% od kwoty kredytu.

 

Czy wkład własny może być zwiększony o 5k?

[czarekl]

Nie ma problemu, tak jak pisałem mam możliwość zwiększenia wkładu własnego. Natomiast mam bardzo przykre doświadczenia z PKO BP w związku z dogadywaniem przejęcia kredytu przez Małżonkę. Z uwagi na rozważane możliwości dochodzenia swoich praw zakładam, że za żadne pieniądze nie będzie to PKO BP, tym bardziej za moje.

[lzalewski]

Nazwa banku: Millennium

Całkowita kwota kredytu: 195 000zł

Liczba rat do spłaty: 180

Oprocentowanie zmienne: 2,12% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 0,22% i marży 1,9%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 2,69%

Rata: 1 266zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 236 448zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 32 880zł

Kapitał: 195 000zł

Wycena nieruchomości: 400zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,02% od salda zadłużenia (nr 1 - 39zł) - 3 780zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka roczna w wys. 0,09% od wartości nieruchomości (292,50zł) - 4 388zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 1p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, karta debetowa z obrotem min. 500zł/m-c. 

Bezpłatne nadpłaty z poziomu konta. Możliwość wyboru zmniejszenia raty lub skrócenia okresu kredytowania.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu. 

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków. 

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[czarekl]

Rozumiem, że to raty stałe?
Wolałbym z punktu ryzyka zmiany stopy procentowej skorzystać z rat malejących. Od jakiej wartości zacznę dla rat malejących?
Mi wstępnie wychodzi rata miesięczna 1491,21 PLN, z tego:
1. rata kapitałowa 1083,33 PLN;
2. odsetki 344,50 zł;

3. ubezpieczenie osobowe 39 PLN;
4. ubezpieczenie majątkowe średniomiesięcznie 24,34 PLN.

Czy istnieje jeszcze możliwość zejścia z marżą?

 

[lzalewski]

Tak, to są raty stałe. Malejąca nr 1 wychodzi mi na poziomie 1 427,83zł (kalkulator Millennium), a zatem się zgadza. Zamiast rat malejących sugerowałbym raczej skrócenie okresu kredytowania i ustalenie raty równej na poziomie zbliżonym do pierwszej malejącej. Jeśli jesteście w stanie na ten moment udźwignąć wyższą ratę, to biorąc pod uwagę utratę wartości pieniądza w czasie dacie tym bardziej w przyszłości, nawet jeśli w jakimś stopniu wzrosną stopy procentowe. Jeśli skrócimy okres kredytowania do 13 lat, to rata równa wynosić będzie 1 431zł, a całkowity koszt odsetkowy 28 236zł. W przypadku rat malejących przy 15 latach koszt odsetkowy będzie na poziomie 31 177zł.

Marży poniżej tego poziomu zbić się nie da. Po pierwsze 1,9% to obecnie w Millennium marża minimalna, po drugie przy tej kwocie kredytu nie ma nawet za bardzo argumentów ku jakimś negocjacjom. Trudno byłoby też znaleźć ofertę z niższym oprocentowaniem (żadna nie przychodzi mi do głowy).

 

Ubezpieczenie nieruchomości możesz wziąć indywidualne, co będzie rozwiązaniem tańszym (pewnie około 150zł/rok).

[czarekl]

Fajnie, wiem wszystko co do pierwszego wariantu. Mentalnie jakoś przemawiają do mnie raty malejące. Musiałbym sobie rozbić plan spłat dla jednego i drugiego wariantu.

Z ubezpieczeniem nie chodziło mi o zbijanie kosztów. Dawniej ubezpieczałem nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej i pamiętam po przebiciu się przez wszystkie zapisy OWU, że potem może pojawić się rozczarowanie, jak jakieś ryzyko się ziści. Stąd mam swojego doradcę i konkretnie docinamy opcje ubezpieczenia wg mojego rozeznania ryzyka.

 

A co w przypadku kiedy mimo zapewnień PKO BP nie przeniesie wyłącznie na Małżonkę obecnego kredytu?
Możemy teraz rozważyć ten przypadek?

[lzalewski]

Jaka jest rata kredytu? 

[czarekl]

Tak około 1400 PLN

[lzalewski]

Z tym kredytem nie będzie zdolności kredytowej. Policzyłem, że również dla rat malejących dla 15-letniego okresu kredytowania będzie problem ze zdolnością.

[czarekl]

Pytanie zatem, na ile mogę liczyć?

[lzalewski]

Z kredytem hipotecznym i ratą 1400zł brak zdolności w ogóle. Wynika to z faktu, że miesięczne obciążenia stanowić będą >50% miesięcznego dochodu (alimenty 2000zł + rata 1400zł).

[czarekl]

Dziękuję serdecznie za informacje.

Mam jasność co do dalszych scenariuszy w moim przypadku. Ponaglenie PKO BP z ewentualnym pozwem CHF z deklaracją spłaty całości kredytu.

Może do końca 2021 się z tego wyplączę i będę mógł zacząć działać na własny rachunek.

 

Bazując na doświadczeniu zawodowym, ile trwa takie przenoszenie kredytu na drugiego kredytobiorcę? Udział kredytu w wartości nieruchomości 42%. Po dodatkowej spłacie jaką żąda bank od Małżonki wynosi 32%. Dobra lokalizacja i wysoki standard. Jak pisałem, wstępnie warunki są dogadane. Tyle, że na "krzywy ryj" wg rozmów w placówce.

[lzalewski]

PKO BP działa dość szybko. Jeśli jednak jest to CHF, to mogą chcieć w "białych rękawiczkach" spróbować pozbyć się tego kredytu, a zatem może być wymagane refinansowanie tego kredytu do innego banku. Doradca w oddziale akurat kompletnie o niczym w tym zakresie nie decyduje.

[czarekl]

Dziękuję za informacje.

Powrócę do tematu jak się wyzwolę spod kredytu CHF.
Refinansowaniu mówię stanowczo nie. Jest tylko jeden kierunek. Pozew. Wyrok. I spłata.
Pozdrawiam serdecznie.