Zakup domu, rynek pierwotny, mazowieckie, 1.500.000pln

[rowscie]

Witam,

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - maksymalna

4.Wkład własny - minimalny (preferowane 10%)

5.Wartość nieruchomości - 1.500.000 pln

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - rynek pierwotny, stan surowy zamknięty

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 250m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - zakończona (stan surowy zamknięty, elewcja)

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 3 osoby (2 + 1 + 1 w drodze)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - osoba1: 32 lata, osoba2: 36 lat

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - KK 50.000, KK 5.000, kredyt ratalny 36m (5000zł) pozostało 8 rat (~1200zł), kredyt hipoteczny na mieszkanie, pozostało 303.000 zł (25 lat, rata 1253 zł + 122 zł UNŻ)

14.Historia w BIK - bardzo dobra, nigdy żadnych opóznień

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - osoba 2: 5690 pln / msc (zwolnienie ciążowe)

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - osoba2:  4469 pln / msc (w tym 2.5 miesiąca urlopu macierzynskiego), średnia z przelewów, ale dodatkowo potrącony został zwrot zaliczki 2*1000, więc stan faktyczny 4800 pln / msc

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy -

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy -

19.Działalność gospodarcza** - osoba 1, KPiR, podatek liniowy, VAT, 2019 183tys, 2020 140 tys,

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - osoba 2: od 2017 (do potwierdzenia), osoba 1: DG od maja 2017

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - osoba 2: czas nieokreślony, obecnie 6 msc ciąży

22.Wykonywany zawód - przedstawiciel handlowy / dzaiłalnośc związana z oprogramowaniem

23.Bank w którym posiadane jest konto - mbank/millennium

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

25.Inne istotne informacje:

 - we wrześniu 2019 spałcony kredyt hipoteczny na działkę, w księgach wieczystych wciąz widnieje wpis banku (Millennium), kredyt był na 120tys, kwota zakupu 345tys, operat  373tys (2019), obecna wartość nieznana

 - zalezy nam na niższych prowizjach i braku prowizji za wcześniejszą spłatę (może być od roku X)

 - wykończenie wewnatrz planujemy we własnym zakresie, po roku od zakupu

 - posiadamy środki na wkład własny 20%, aczkowliek wolelibyśmy 10 lub 15%

 

Ze względu na zmianę planów działka budowlana jest nam niepotrzebna, aczkolwiek chcielibyśmy uniknąc sprzedaży w pośpiechu (a najlepiej uniknąć kompletnie). Przy LTV 90% prawdopodobnie są dodatkowe koszty, nie wiem tylko o jakiej wartości mówimy - zakładam też, że w przypadku wczesniejszej (bezprowizyjnej) spłaty do poziomu LTV 20% jest możliwe ich ograniczenie, czy tak?. 

 

 

[RobertS]

ad. 3/4

teoretycznie możliwe uzyskanie kredytu z 10% wkładem własnym w dwóch bankach, wnioski można złożyć, ale:

1. alior słabe warunki kredytowania

2. mBank, analitycy obcinają kwotę kredytu nawet jeżeli klienci mają zdolność

 

dlatego albo wniosek z 20% wkładem albo z niższym, ale świadomość, że analityk ten wkład może zwiększyć

poza tym warunki kredytowania z min. wkładem znacząco gorsze od tych z min. 20% 

 

ad. 13

czy któreś z zobowiązań możesz zamknąć przed złożeniem wniosku?

 

ad. 19

dochód netto po odliczeniu podatku dochodowego i składek na ZUS?

 

większość banków nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę, natomiast po 3 roku tej prowizji już nie ma nigdzie

[rowscie]

53 minuty temu, Sentinel75 napisał:

ad. 3/4

teoretycznie możliwe uzyskanie kredytu z 10% wkładem własnym w dwóch bankach, wnioski można złożyć, ale:

1. alior słabe warunki kredytowania

2. mBank, analitycy obcinają kwotę kredytu nawet jeżeli klienci mają zdolność

 

dlatego albo wniosek z 20% wkładem albo z niższym, ale świadomość, że analityk ten wkład może zwiększyć

poza tym warunki kredytowania z min. wkładem znacząco gorsze od tych z min. 20% 

 

ad. 13

czy któreś z zobowiązań możesz zamknąć przed złożeniem wniosku?

 

ad. 19

dochód netto po odliczeniu podatku dochodowego i składek na ZUS?

 

większość banków nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę, natomiast po 3 roku tej prowizji już nie ma nigdzie

Czyli w sumie trzeba liczyć się z 20% - więc liczmy dla Wkład własny: 20% = 300.000 pln.

 

Raty - 1200zł do splacenia od ręki.

KK1 - limit 5.000 to karta z Eurobank->Millenium, warunek kredytu do obniżenia marży, nie wiem jaki jest minimalny, ale jak się da to do zejscia

KK2 - limit 50.000 jesli trzeba możemy zmniejszyć, 20tys, a jak nie wystarczy to 10tys. a jak dalej potrzeba to nawet zamknąć. To tylko wygodne narzędzie, zawsze spłacam bezodsetkowo.

 

Dochód (przychód KPiR - wydatki KPiR) * 81%. ZUS wrzucony w koszt, po ponownym przeczytaniu instrukcji to chyba niepoprawne. Należałoby odliczyć 12*~1000 od każdego roku, czyli 2019: 171tys i 2020: 128tys

 

Dodam jeszcze informacje o leasingu samochodu - jest uwzględniony w koszcie działalności, ale jest też zobowiązaniem: rata 664 zł netto / msc, pozostało 16 rat i wykup 500zł

Edytowane 13 Stycznia 2021 przez rowscie

[RobertS]

czyli rat już nie biorę pod uwagę, KK najlepiej zmniejszyć do minimum - nie ma konieczności zamykania

liczy się wysokość limitu a nie wykorzystana kwota

 

2 osoby: jedna 5000 zł z umowy o pracę, żona wróci do pracy po macierzyńskim?

 

z DG 10kzł netto

 

zobowiązania:

1253 zł rata (UnŻ nie jest traktowany jako rata) + KK z limitem 10kzł

 

max zdolność na 1,24Mzł czyli wychodzi zapas, ale niewielki

 

ad. 6

zakup za 1,5Mzł, ale SSZ czyli potrzebujesz kredytu na zakup + dokończenie budowy, czy 1,2Mzł wystarczy? 

[lzalewski]

Godzinę temu, Sentinel75 napisał:

teoretycznie możliwe uzyskanie kredytu z 10% wkładem własnym w dwóch bankach, wnioski można złożyć, ale:

1. alior słabe warunki kredytowania

2. mBank, analitycy obcinają kwotę kredytu nawet jeżeli klienci mają zdolność

Jest jeszcze BPS, ale z tym bankiem z tego co wiem współpracuje tylko 1 broker.

[RobertS]

faktycznie, jeszcze się nie przyzwyczaiłem

 

no właśnie będę tam składał pierwszy wniosek chociaż najbliższy oddział mam we...Wrocławiu

 

są otwarci na współpracę, klient chce więc przetestuję ?

[lzalewski]

6 minut temu, Sentinel75 napisał:

faktycznie, jeszcze się nie przyzwyczaiłem

 

Jak widzę otworzyli się na dobre na współpracę z pośrednikami. Jako ANG podpisaliśmy z nimi umowę jako pierwszy broker jakieś półtora roku temu, przed chwilą dostałem potwierdzenie, że ma ich też Expander. OF widzę, że też ich już ma.

[RobertS]

I procesowałeś już jakieś tematy u nich? Jak wygląda współpraca, przyznawalność?

 

[rowscie]

Żona po macierzyńskim wraca do pracy, ale będzie to przełom kwietnia/maja 2022, na tą chwilę jest na zwolnieniu lekarskim (ale płatnym 100%, bo ciąża). Poprzedni urlop macierzysnki skończył się 8 wrzesnia 2020. Od 9 wrzesnia jest na zwolnieniu.

 

Kredytu potrzebujemy tylko na zakup. Mamy w tej chwili zamrożone środki, ktróre nie bardzo opłaca się wyciągać, stąd też chęć 10% wkaldu własnego, ale coś wymyślimy.

 

Podejrzewam, że ze względu na dochody żony, wniosek najlepiej składać na początku kwietnia, czyli przed porodem drugiego dziecka, ale po podbicu średniej pensji (z 6msc). Pierwszy kwartał 2021 zapwowiada mi się bardzo dobrze (w 2020 miałem covidową dziurę), rozumiem, że banki uwzględnią zaksięgowane miesiące 2021?

[RobertS]

jeżeli dom nie jest gotowy (pozwolenie na użytkowanie) to nie możecie wnioskować tylko o kredyt na sam zakup, bank będzie chciał, abyście dokończyli budowę (chociaż do stanu deweloperskiego) więc wnioskować o środki do zakończenie budowy również musicie nawet gdybyście mieli ich nie wykorzystać

[rowscie]

To wiele komplikuje. Deklarując własne środki na wykończenie, musimy te środki:

a) fizycznie mieć w momencie skladania wniosku

b) wykorzystac w pierwszej kolejności

Czy tak?

 

Chodzi mi o taki scenariusz:
1. Deklarujemy wykończenie metodą gospodarczą za 300k, czyli inwestycja 1,8kk, wkład własny 600k.

2. Wpłacamy 300k developerowi

3. Bank wpłaca 1,2kk developerowi

4. Wykanczamy za swoje 300k (przez nastepne póltora roku).

 

Na miejscu banku wymusiłbym odwrotną kolejnośc (600k od nas, 900k od banku i 200k od banku na wykonczenie), ale może da się j.w.?

[RobertS]

Jeżeli jest taka potrzeba to można zrobić finansowanie naprzemienne, ale zawsze to bank wypłaca ostatnią transzę. 

 

harmonogram może wyglądać tak:

- wpłata wkładu własnego (całość lub część),

- wypłata kredytu (na zakup),

- wniesienie drugiej części środków własnych,

- wypłata kredytu na wykończenie

 

trzeba to tak rozpisać, aby pokrywało się z harmonogramem zbywcy; to deweloper (posiada rachunek powierniczy, podpisuje umowy deweloperskie) czy podmiot, który deweloperem w świetle ustawy nie jest?

 

jeżeli to nie jest deweloper to zwykle jest tak:

wpłata opłaty rezerwacyjnej,

proces kredytowy

pozwolenie na użytkowanie i wypłata całej kwoty dla zbywcy (wcześniej wniesienie całego wkładu własnego)

protokół przekazania nieruchomości i wypłata środków na wykończenie

[rowscie]

Nie mam pojęcia czy developer jest nim w świetle ustawy - zapytam. Na pewno to nie developer będzie zajmował się wykończeniem, przekazuje SSZ (+ ocieplenie, elewacja)

 

Czyli nastepujący proces jest możliwy:

1. Umowa przedwstepna + opłata

2. Proces kredytowy (wnioskowana kwota: 1,44kk, gdzie 1,2kk zakup + wykończenie: 80% z przykładowych 300k)

3. Akt notarialny

4. Uzupełnienie wkładu do poziomu 300k
5. Wypłata 1.2kk dla zbywcy

 

6. 60k własne na wykończenie

7. 240k od banku na wykończneie

 

 

Gdzies w trakcie 6 i 7 pozwolenie na uzytkowanie - nie wiem co jest konieczne, instalacja elektryczna, tynki? Nie wiem gdzie jest granica. Idealnie 6 i 7 chcielibyśmy sfinansowac sami w 2022.

 

Alternatywa to sprzedaż działki, ale tak jak pisalem wolelibyśmy tego nie robić.

 

 

[RobertS]

czy podpisuje umowę deweloperską? 

 

od tego zależy czy może to być zakup na etapie budowy (płatność w transzach) czy po pozwoleniu na użytkowanie (cała kwota)

 

wkład własny wnosi się w całości na zakup, natomiast dokończenie/wykończenie jest w całości finansowane przez bank, wypłata jednorazowa lub (pewnie tak tutaj będzie) w 2-3 transzach wypłacanych po wykonaniu prac z kosztorysu

 

[rowscie]

Rozumiem. W takim razie rozbijamy się o za małą zdolność.

 

Dowiem się jak z tym statusem zbywcy i przemyślimy sprawę z wysokoscią i źródłem wkładu własnego.

 

Bardzo dziękuję za pomoc. pozdrawiam

[lzalewski]

6 godzin temu, rowscie napisał:

Nie mam pojęcia czy developer jest nim w świetle ustawy - zapytam. Na pewno to nie developer będzie zajmował się wykończeniem, przekazuje SSZ (+ ocieplenie, elewacja)

 

Najprawdopodobniej nie jest to deweloper w rozumieniu ustawy. 

Aby transakcja mogła być zaakceptowana przez bank, to musicie zapewnić środki na doprowadzenie budynku min. do stanu deweloperskiego. Można zastosować finansowanie naprzemienne, ale tak jak wspomniał Robert całość inwestycji zamykać będzie zawsze bank. Można zadeklarować sprzedaż i pochodzenie wkładu własnego z tego tytułu i wnieść je przed uruchomieniem ostatniej transzy. Wówczas nie trzeba pokazywać dodatkowej gotówki na etapie wniosku kredytowego, ale bank będzie mógł wymagać przedstawienia przedwstępnej umowy sprzedaży tej działki, a także operatu szacunkowego dla niej.