Millennium - niejasne wyliczenia w formularzu informacyjnym

[mabzd]

Witam,

 

jestem przed podpisaniem umowy kredytowej na 464,000.00 zł kredytu przy oprocentowaniu 2.21% na 30 lat. Dostałem formularz informacyjny i wzór umowy i kompletnie nie rozumiem wyliczonej wysokości raty oraz całkowitych kosztów spłaty, które widzę, a bank i pośrednik kredytowy podają wytłumaczenia, które mnie nie satysfakcjonują.

 

Parametry kredytu (z załącznika o parametrach):
Kwota kredytu łącznie: 464,000.00 zł

Waluta kredytu: PLN

Sposób wypłaty: Transze

Okres spłaty: 360 miesięcy

Karencja: 4 pierwsze miesiące

Oprocentowanie: zmienne

Marża: 2% (po uwzględnieniu obniżek)

Hipoteka: 928,000.00

Ubezp. na życie: 92.80 zł/mc

Ubezp. nieruchomości: 45.00 zł/mc

 

Parametry w formularzu (z załącznika "4. Stopa oprocentowania kredytu i inne koszty")

Stopa oprocentowania: 2.21% (wibor + marża)

 

Pierwszym niezrozumiałym dla mnie wyliczeniem jest wysokość raty: 1,780.51 zł (z załącznika "6. Wysokość każdej raty").

Przy 360 równych ratach i 2.21% powinno wychodzić 1,764.17 zł (tak też wychodziło w symulacjach kredytowych z pośrednikiem, tak liczą kalkulatory rat). Pośrednik twierdzi, że bank twierdzi, że ta różnica wynika z 4 mcy karencji, w których spłacam tylko odsetki. No to liczę: nie wiem ile wynosi rata w okresie karencji więc przyjmuję absurdalne założenie, że przez 4 miesiące nie spłacam nic i liczę 356 równych rat z oprocentowaniem 2.21%. Wychodzi 1,778.15 zł (o 2.36 zł mniej niż liczy bank i to przy absurdalnym założeniu, że przez 4 miesiące nie spłaciłem żadnych odsetek!).

 

Drugim wyliczeniem, którego nie rozumiem bo bank słabo to wyjaśnia jest całkowita kwota do spłaty: 674,769.90 zł. No więc próbuję liczyć sam:

kredyt 464,000.00 zł + odsetki 171,101.28 zł = 635,101.28 zł. Zostaje 39,668.62 zł jakichś kosztów dodatkowych, bank wyszczególnia:

200 zł hipoteka, 19 zł pcc, 6 miesięcy pomostówki 387 zł/mc, ubezpieczenie nieruchomości 45 zł/mc i unż 92.80 zł/mc przez cały okres kredytu. Jak zsumuje wszystkie te koszty dodatkowe to wychodzi 52,149.00 zł...

 

Czy ktoś potrafi wyjaśnić skąd bank bierze takie wyniki? Czy to jest standard w Millennium, że bank nie potrafi jasno i klarownie wytłumaczyć swoich symulacji? Równolegle dostałem pozytywną decyzję i dokumenty z ING gdzie wszystkie wyliczenia mają sens.

 

 

Oprocentowanie i koszty

 

Wysokość raty

 

Całkowita kwota spłaty

Edytowane 19 Stycznia 2021 przez mabzd
zmiany kosmetyczne

[lzalewski]

24 minuty temu, mabzd napisał:

unż 92.80 zł/mc przez cały okres kredytu

To wysokość składki miesięcznej w pierwszym roku. Składka jest co roku waloryzowana wraz ze spłatą kapitału, a zatem koszt ten będzie niższy niż wyliczony przez Ciebie 92,80*360=33408.

 

28 minut temu, mabzd napisał:

Wychodzi 1,778.15 zł (o 2.36 zł mniej niż liczy bank i to przy absurdalnym założeniu, że przez 4 miesiące nie spłaciłem żadnych odsetek!).

Przy założeniu, że w okresie karencji nie spłaciłeś kapitału, a płaciłeś jedynie odsetki. Postaram się później policzyć z czego wynika różnica w wysokości raty. 

[mabzd]

Dzięki za odpowiedź, masz rację, zapomniałem o rewaloryzacji unż.

 

11 minutes ago, lzalewski said:

Przy założeniu, że w okresie karencji nie spłaciłeś kapitału, a płaciłeś jedynie odsetki. Postaram się później policzyć z czego wynika różnica w wysokości raty. 

Przyjmując absurdalne założenie, że przez 4 miesiące płacę okrągłe 0 zł (nie spłacam ani kapitału ani odsetek) starałem się wykazać, że 1,780.51 zł wyliczone przez bank jest kompletnie z sufitu bo nawet dla tak absurdalnych założeń rata wychodzi mniejsza o 2.36 zł. Wiadomo, że w okresie karencji będę coś spłacał więc rzeczywista rata powinna być niższa niż wyliczone przeze mnie 1,778.15 zł (a bank podaje wyżej).

[lzalewski]

2 minuty temu, mabzd napisał:

Przyjmując absurdalne założenie, że przez 4 miesiące płacę okrągłe 0 zł (nie spłacam ani kapitału ani odsetek)

 

4 minuty temu, mabzd napisał:

Wiadomo, że w okresie karencji będę coś spłacał więc rzeczywista rata powinna być niższa niż wyliczone przeze mnie 1,778.15 zł

W okresie karencji płacisz odsetki, nie spłacasz kapitału. Wyliczona przez Ciebie kwota 1778,15 jest wówczas prawidłowa. Mniej będzie wyłącznie w przypadku, gdy spłacisz w tych 4 miesiącach jakiś kapitał. Karencja w spłacie polega właśnie na niespłacaniu kapitału.

Kredyt uruchamiany jest jednorazowo czy w transzach. Jak są wypłacane transze?

[mabzd]

W dwóch transzach, podobno analityk przyjął dwie równe po 232,000.00 zł. W rzeczywistości to będzie inaczej: pierwsza transza 280,743.90 zł, druga 183,256.10 zł.

Edytowane 19 Stycznia 2021 przez mabzd

[lzalewski]

W jakim odstępie czasowym transze będą wypłacane? To będą wspomniane 4 miesiące?

[mabzd]

Ok, dostałem od banku nadprogramowy harmonogram spłat dla pierwszych kilku mcy. Bank tego nie wysyła domyślnie a moim zdaniem powinien, bo to mi trochę rozjaśniło założenia przyjęte w formularzu informacyjnym. Natomiast wciąż nie wiem jak 1,780.51 zł ma się do oprocentowania 2.21% (widać na zrzucie). Taka rata bardziej odpowiada oprocentowaniu 2.22%.

[lzalewski]

19 minut temu, mabzd napisał:

Bank tego nie wysyła domyślnie a moim zdaniem powinien, bo to mi trochę rozjaśniło założenia przyjęte w formularzu informacyjnym.

Nie wysyła, ani nie załącza harmonogramu do umowy kredytowej czy też draft, bo ostateczna wysokość raty będzie zależeć m.in. od rzeczywistego okresu karencji. Może to być płynne. 

[mabzd]

Ale w formularzu informacyjnym przyjmuje jakieś założenia mimo tej płynności. Harmonogram mógłby być częścią formularza informacyjnego. To tylko tak na marginesie, jakby ktoś z działu UX Millennium to przypadkiem czytał. ING tłumaczy swoje kredyty dużo lepiej.

 

[lzalewski]

25 minut temu, mabzd napisał:

ING tłumaczy swoje kredyty dużo lepiej.

Ale harmonogramu również do FI nie dołącza  

[mabzd]

Dołącza, dostałem w jednym mejlu razem z draftem umowy i formularzem informacyjnym. Nawet symulują miesiące z podwyższoną marżą z tytułu dodatkowego zabezpieczenia.

 

[lzalewski]

To jest harmonogram do decyzji kredytowej. Może on tak czy inaczej ulec zmianie z przyczyn, o których pisałem wcześniej.