Wymiana mieszkań kredyt JDG

[kabe]

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 240 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 400 000 PLN

4.Wkład własny - 80 000 PLN + w pełni opłacona umowa deweloperska (cesja) na kwotę 330 tys. bez odstępnego (jest zgoda dewelopera). 

5.Wartość nieruchomości - 800 000 PLN (z hipoteką na kwotę ok. 400 000 PLN (kredyt frankowy) obsługiwany przez bank PKO S.A.)

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie własnościowe (po przekształceniu w KW, ale widnieje roszczenie w III dziale z racji przekształcenia)

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - ok. 76m

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - nie dotyczy

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 31

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - brak

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - rok 2020 - 155 000 PLN (KPiR), rok 2021 - 108 000 PLN przychodu (zmiana na ryczałt 15%) za okres 6 miesięcy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - działalność 2 lata

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - ING (firmowe) i mBank (osobiste)

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/nie (cykliczny przelew części środków z pierwszego konta)

26.Inne istotne informacje - Transakcja rodzinna (to samo nazwisko), wcześniejsza spłata w okresie 5-10 lat.

 

Dzień dobry,

 

Obecnie jestem "posiadaczem" mieszkania z rynku pierwotnego. Mieszkanie jest już w pełni opłacone, ale nie ma jeszcze właściwego aktu notarialnego (obecnie tylko umowa deweloperska). Planowany akt notarialny pojawi się prawdopodobnie dopiero pod koniec roku. Docelowo umówiłem się z członkiem rodziny na zamianę tego mieszkania i dopłatę 480 000 PLN w zamian za większe mieszkanie z rynku wtórnego. Sposób przeprowadzenia transakcji jest dowolny.

 

Czy jest szansa na uzyskanie kredytu przy tak skomplikowanej transkacji, biorąc pod uwagę moją obecną sytuację (JDG, ryczałt)? Z racji, że jest to transakcja z członkiem rodziny, mogę w razie potrzeby odwlec ją w czasie, podpisując umowę przedwstępną na dłuższy czas (np. żeby poczekać na akt notarialny).

Edytowane 18 Maja 2021 przez kabe

[RobertS]

w praktyce czegoś takiego jak "zamiana mieszkań" nie ma, musisz sprzedać swoje i kupić to drugie

 

swoje mieszkanie sprzedasz na cesji, jeszcze przed przeniesieniem własności, dobrze rozumiem? 

 

i kupisz to z rynku wtórnego za 800kzł, jest obarczone kredytem w CHF (400kzł)

skoro to transakcja rodzinna to musicie pilnować, aby cena transakcyjna była rynkowa, analityk zwróci na to szczególną uwagę

 

kupisz to mieszkanie, min. 10% wkładu własnego czyli 80kzł, resztę możesz kredytować, sprzedającemu dostanie (po spłacie kredytu) ok. 400kzł i wtedy "odkupi: od Ciebie to mieszkanie deweloperskie, wygląda na to, że za gotówkę; środki ze sprzedaży mieszkania będziesz mógł przeznaczyć na częściową spłatę swojego kredytu

 

faktycznie nieco skomplikowane, ale do zrobienia

 

 

------------------------------- dodano 1 minutę później -------------------------------

ps

za 2021 r. podajesz już przychód przewidywany, przyszły? (do końca czerwca jeszcze 1,5 m-ca), ryczałtowcem jesteś od stycznia? najlepiej ryczałtowców liczy PeKaO, ale bez 20% wkładu własnego nie ma co do tematu podchodzić, są też inne opcje, ale droższe...

[kabe]

Ok, rozumiem, że w takim wypadku rozbilibyśmy to na dwie transakcje:

 

Zakup nieruchomości za 800k (spłacając hipotekę w CHF), posiłkując się kredytem z wkładem własnym 80k. Dopiero po zakończeniu tej transakcji przechodzimy już całkowicie prywatnie do drugiej transakcji posługując się tylko gotówką. Dobrze rozumiem?

 

W takim wypadku czy jestem w stanie uzyskać kredyt na pełną kwotę 800k (bez cesji jako wkład własny) biorąc pod uwagę, że w tym roku zmieniłem formę opodatkowania na ryczałt?

 

W kwestii samej ceny, rozumiem, że w trakcie przygotowywania formalności do kredytu trzeba będzie zrobić operat szacunkowy tej nieruchomości. Czy istnieje jakiś zakres odchylenia od tej wartości (np w urzędzie skarbowym to podobno ok 30%), który jest powszechnie uważany za bezpieczny? (umówiliśmy się na kwotę bez przeprowadzenia szczegółowej wyceny). 

 

------------------------------- dodano 18 minut później -------------------------------

31 minutes ago, Sentinel75 said:

ps

 

za 2021 r. podajesz już przychód przewidywany, przyszły? (do końca czerwca jeszcze 1,5 m-ca), ryczałtowcem jesteś od stycznia? najlepiej ryczałtowców liczy PeKaO, ale bez 20% wkładu własnego nie ma co do tematu podchodzić, są też inne opcje, ale droższe...

Tak, za 2021 r. uwzględniłem przewidywany przychód, ryczałtowcem jestem od stycznia. Jeżeli jest to większa różnica, to jestem w tej komfortowej sytuacji, że mogę w takim wypadku podpisać umowę przedwstępną gwarantującą tę samą cenę na rok i w tym czasie zgromadzić brakujące 10%. Oczywiście o ile nie spowoduje to zakwestionowanie transakcji przez analityka z powodu niższej kwoty niż rynkowa zakładając, że mieszkania pójdą do góry.

[RobertS]

9 godzin temu, kabe napisał:

W takim wypadku czy jestem w stanie uzyskać kredyt na pełną kwotę 800k (bez cesji jako wkład własny) biorąc pod uwagę, że w tym roku zmieniłem formę opodatkowania na ryczałt?

na 100% nie ma opcji pod żadnym względem, 10 a najlepiej 20% powinieneś mieć, to że przeszedłeś na ryczałt z pewnością utrudni temat, ale nadal do zrobienia, liczy się przede wszystkim stabilny dochód

 

9 godzin temu, kabe napisał:

W kwestii samej ceny, rozumiem, że w trakcie przygotowywania formalności do kredytu trzeba będzie zrobić operat szacunkowy tej nieruchomości. Czy istnieje jakiś zakres odchylenia od tej wartości (np w urzędzie skarbowym to podobno ok 30%), który jest powszechnie uważany za bezpieczny? (umówiliśmy się na kwotę bez przeprowadzenia szczegółowej wyceny). 

najlepiej zrobić wycenę, 30% odchylenia w US nie przejdzie, a to dodatkowo transakcja rodzinna i każdy będzie się jej dokładnie przyglądał

 

9 godzin temu, kabe napisał:

Tak, za 2021 r. uwzględniłem przewidywany przychód, ryczałtowcem jestem od stycznia. Jeżeli jest to większa różnica, to jestem w tej komfortowej sytuacji, że mogę w takim wypadku podpisać umowę przedwstępną gwarantującą tę samą cenę na rok i w tym czasie zgromadzić brakujące 10%. Oczywiście o ile nie spowoduje to zakwestionowanie transakcji przez analityka z powodu niższej kwoty niż rynkowa zakładając, że mieszkania pójdą do góry.

próbować możesz, ale i tak decyzja (odnośnie wyceny) będzie należała do analityka