Kredyt na zakup domu - zdolność kredytowa

[PSplusAS]

Dzień dobry,

 

chcielibyśmy się zorientować, jaką mamy zdolność kredytową przy naszych obecnych dochodach i obciążeniach. W tym momencie nie dysponujemy wkładem własnym w postaci gotówki, ale posiadamy działkę budowlaną o sporej wartości, którą moglibyśmy włożyć jako wkład własny i sprzedać po zakupie domu w celu spłaty części tego kredytu. Niekoniecznie chcielibyśmy sprzedawać ją na szybko przed wzięciem kredytu, tylko na spokojnie, tym bardziej, że zyskuje na wartości. Chcielibyśmy zakupić gotowy dom na rynku wtórnym i potrzebujemy poznać naszą przybliżoną zdolność kredytową, aby wiedzieć wśród jakich nieruchomości szukać. Kwota zakupu tego domu prawdopodobnie mieściłaby się w przedziale 300 000-500 000 zł.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - ?

4.Wkład własny - najlepiej inna nieruchomość, działka budowlana o wartości 150000-180000 PLN

5.Wartość nieruchomości - ?

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - rynek wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - ?

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - prawdopodobnie woj. Dolnośląskie

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - gotowy dom

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 31/31

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - kredyt hipoteczny, rata stała 2200 zł, do spłaty ok. 260000 do 2048r., karta kredytowa 6000 zł - możliwa do zamknięcia w każdej chwili

14.Historia w BIK - wszystko zawsze spłacane w terminie

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 8900  / 6700

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 8950 / 6500

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 8600 / 6100

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 1,5 miesiąca / 11 miesięcy

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - umowa na czas określony do 09.2023 / umowa na czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - programista /  księgowa funduszy inwestycyjnych

24.Bank w którym posiadane jest konto - ING, PEKAO / ING, PEKAO

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak (ING) / tak (PEKAO)

26.Oprocentowanie stałe/zmienne - stałe

27.Inne istotne informacje - po kupnie domu chcemy sprzedać mieszkanie, na które jest zaciągnięty kredyt hipoteczny, kwota, która pozostanie po sprzedaży mieszkania i spłaceniu hipoteki to ok. 300 000 zł, tę kwotę chcemy przeznaczyć na spłatę tego nowego kredytu, oprócz tego działka budowlana, z której całość byłaby przeznaczona na spłatę tego kredytu (150 000-180 000 zł)

Dochód pierwszego kredytobiorcy będzie wynosić ok. 10000 zł miesięcznie, w podanym dochodzie z 3 miesięcy łapią się jeszcze wypłaty od poprzedniego pracodawcy

[RobertS]

kluczowe jest to, że chcecie sprzedać mieszkanie oraz działkę PO uzyskaniu kredytu, ale to tak nie działa

 

wkład własny należy wnieść przed uruchomieniem kredytu, jedynie w jednym banku jest szansa na zabezpieczenie (banku) na dwóch nieruchomościach (hipoteka łączna), jednak LTV to max 70%

 

a więc czy jest szansa, że wniesienie wkład własny w gotówce lub ew. możecie próbować skorzystać z programu mieszkanie bez wkładu własnego (MBWW), więcej o tym w tekście:

https://robertsierant.pl/2022/09/29/mieszkanie-na-kredyt-bez-wkladu-wlasnego-program-wystartowal/

ad. 21

co było przed obecną umową?

 

 

[PSplusAS]

Cytat

ad. 21

co było przed obecną umową?

Dla pierwszego kredytobiorcy: przed obecną umową była umowa na czas nieokreślony u innego pracodawcy przez ponad 4 lata. Od września nowy pracodawca i wyższa pensja.

 

Dla drugiego kredytobiorcy: przed obecną umową była umowa na czas nieokreślony u innego pracodawcy przez 2 lata.

 

 

Cytat

a więc czy jest szansa, że wniesienie wkład własny w gotówce lub ew. możecie próbować skorzystać z programu mieszkanie bez wkładu własnego (MBWW), więcej o tym w tekście:

W celu uzyskania wkładu własnego w gotówce musielibyśmy najpierw sprzedać działkę budowlaną, co może trochę potrwać. Jednak w takim przypadku wolelibyśmy wiedzieć, że z naszymi dochodami są możliwości wzięcia potrzebnego kredytu na zakup domu, żeby nie okazało się po sprzedaniu działki, że i tak kredytu nie da się uzyskać.

Ewentualnie z każdym miesiącem na poczet zbierania wkładu własnego moglibyśmy przeznaczać ok. 8000 zł.

 

 

Co do jakichś programów to z pewnością się nie łapiemy, ponieważ obecne mieszkanie, które posiadamy było zakupione na MDM. Jesteśmy świadomi, że po zakupie domu część dofinansowania będzie musiało być zwrócone. 5 lat od podpisania aktu notarialnego upływa w czerwcu 2024.

Samego mieszkania teraz nie chcemy sprzedawać, bo w nim mieszkamy. Dopiero po zakupie domu, aby spłacić część/całość nowego kredytu. Stąd interesowałyby nas oferty, w których nie jest pobierana prowizja za przedterminową spłatę.

 

Cytat

jedynie w jednym banku jest szansa na zabezpieczenie (banku) na dwóch nieruchomościach (hipoteka łączna), jednak LTV to max 70%

Czy z naszymi dochodami byłaby możliwość, aby uzyskać kredyt z LTV 70%? Jeśli tak to w jakiej kwocie? Ewentualnie z każdym miesiącem dodatkowo byłby możliwy coraz wyższy wkład własny gotówką (dodatkowe 8000 zł co miesiąc)

 

 

 

---

 

Dodatkowo chcielibyśmy się dowiedzieć jakby wyglądała nasza zdolność kredytowa jakbyśmy zdecydowali się na budowę domu na posiadanej działce budowlanej?

[lzalewski]

8 godzin temu, PSplusAS napisał:

Dla pierwszego kredytobiorcy: przed obecną umową była umowa na czas nieokreślony u innego pracodawcy przez ponad 4 lata. Od września nowy pracodawca i wyższa pensja.

Czy zmiana pracy nastąpiła w sposób płynny?

 

8 godzin temu, PSplusAS napisał:

Czy z naszymi dochodami byłaby możliwość, aby uzyskać kredyt z LTV 70%? Jeśli tak to w jakiej kwocie? Ewentualnie z każdym miesiącem dodatkowo byłby możliwy coraz wyższy wkład własny gotówką (dodatkowe 8000 zł co miesiąc)

Jeśli po zakupie domu zamierzacie sprzedać obecne mieszkanie, to pójście w kierunku Santandera (ten bank miał na myśli Robert) i zabezpieczenie się na dwóch nieruchomościach nie będzie dobrym rozwiązaniem. Przy sprzedaży mieszkania będziecie musieli uzyskać zgodę banku na wyłączenie go spod zabezpieczenia, co nie musi, ale może rodzić komplikacje. Dodatkowo na tym mieszkaniu jest hipoteka, a zatem mamy kolejne utrudnienie.

 

Przy założeniu akceptacji dochodu obu kredytobiorców maksymalna zdolność jest na około 600k. Jednak umowa pierwszego kredytobiorcy pod warunkiem, ze zmiana pracodawcy nastąpiła w sposób płynny, może zostać zaakceptowana nie wcześniej niż po 3 miesiącach od startu zatrudnienia. Dobrze byłoby też, aby umowa w miarę możliwości obowiązywała 12 miesięcy w przód na moment składania wniosku (minimum to 6 miesięcy w przód). Tylko 2 banki mogą zaakceptować tą umowę po pierwszym miesiącu obowiązywania. Santander i tak tego w tej chwili nie zrobi.

[PSplusAS]

Cytat

Czy zmiana pracy nastąpiła w sposób płynny?

Tak, z poprzednim pracodawcą miałem umowę do 31.08, a z nowym od 5.09. Wypłaty wpływają na konto w sposób ciągły, od października będą wynosić ok. 10000 zł miesięcznie (we wrześniu było odrobinę mniej ze względu na niepełny miesiąc zatrudnienia).

 

 

Cytat

Jeśli po zakupie domu zamierzacie sprzedać obecne mieszkanie, to pójście w kierunku Santandera (ten bank miał na myśli Robert) i zabezpieczenie się na dwóch nieruchomościach nie będzie dobrym rozwiązaniem. Przy sprzedaży mieszkania będziecie musieli uzyskać zgodę banku na wyłączenie go spod zabezpieczenia, co nie musi, ale może rodzić komplikacje. Dodatkowo na tym mieszkaniu jest hipoteka, a zatem mamy kolejne utrudnienie.

Wyjaśnię o co mi chodziło. Do zabezpieczenia kredytu na zakup domu chcieliśmy wnieść działkę budowlaną, jeśli byłoby to możliwe, a jak nie to w ostateczności sprzedalibyśmy tę działkę przed staraniem się o kredyt, wtedy jednak trudno powiedzieć, ile by to zajęło.

Posiadane mieszkanie nie miałoby żadnego powiązania z kredytem na dom. Po zakupie domu chcielibyśmy sprzedać mieszkanie i nadwyżkę po spłacie hipoteki (ok. 300 000 zł) przeznaczyć na spłatę części kredytu na dom. Jednak ma to wpływ prawdopodobnie tylko na to, że bardziej opłacalne oferty byłyby bez prowizji za wcześniejszą spłatę.

 

 

----

 

Jaką ścieżką najlepiej pójść w tej sytuacji? Sprzedać działkę budowlaną, aby mieć na wkład własny do kredytu na dom w gotówce? Czy jednak lepiej uzbierać przez kilka miesięcy wkład własny w gotówce, aby mieć go 10%? Jakie też są ramy czasowe poszczególnych czynności, aby nie okazało się, że np. umowa będzie za krótko itp. W jakim miesiącu można byłoby wtedy starać się o kredyt, aby wymagania banków, co do umów były spełnione?

Edytowane 13 Października 2022 przez PSplusAS

[RobertS]

1. ile jesteście w stanie zebrać i w jakim czasie, aby mieć te 10%? być może sprzedaż tej działki byłaby zasadna, w przypadku wkładu własnego min. 20% warunki cenowe będą znacząco lepsze,

2. umowa od 1,5 miesiąca na czas określony do 09.2023 czyli na 11 m-cy do przodu, już teraz nie wygląda to najlepiej, a do złożenia wniosków pewnie jeszcze trochę czasu zostało, jeżeli uda się zebrać wkład własny + złożyć wnioski szybko to jest szansa, że ten dochód zostanie uznany

 

dlatego albo działać szybko albo poczekać na odnowienie tej umowy (kolejna będzie na czas nieokreślony?) i w tym czasie zebranie odpowiedniego wkładu własnego (może działkę uda się korzystnie sprzedać lub zebrany wkład własny będzie odpowiednio wysoki)

 

i na koniec: dom na rynku wtórnym za 300 tys.? podejrzewam, że to byłoby coś do remontu, za 500 tys. pewnie już prędzej, ale oglądałeś już jakieś nieruchomości? są takie na rynku? patrząc u siebie (Poznań i okolice) nie ma opcji, aby znaleźć ciekawy dom (w miarę blisko miasta) w tej cenie...

[lzalewski]

4 godziny temu, PSplusAS napisał:

Jaką ścieżką najlepiej pójść w tej sytuacji? Sprzedać działkę budowlaną, aby mieć na wkład własny do kredytu na dom w gotówce? Czy jednak lepiej uzbierać przez kilka miesięcy wkład własny w gotówce, aby mieć go 10%?

Możecie działać w dwóch wariantach. Który wcześniej się spełni (sprzedaż działki czy uzbieranie wkładu), to ten wybierzecie. Optymalnie jest mieć oczywiście 20% wkładu, co otwiera drogę do większej liczby banków i lepszych ofert. 

 

5 godzin temu, PSplusAS napisał:

Jakie też są ramy czasowe poszczególnych czynności, aby nie okazało się, że np. umowa będzie za krótko itp. W jakim miesiącu można byłoby wtedy starać się o kredyt, aby wymagania banków, co do umów były spełnione?

Przy umowie na czas określony optymalnie jest mieć min. 6 miesięcy wstecz i 12 miesięcy w przód. Każde skrócenie tych terminów oznacza mniejsze lub większe ograniczenia. Na pewno nie powinniście składać wniosków w momencie, gdy do zakończenia umowy zostanie mniej niż 6 miesięcy, ponieważ to już będzie spory problem. Tutaj pytanie jak elastyczny jest pracodawca? Często klientom udaje się porozumieć z pracodawcą, aby umowa była aneksowana do ram odpowiednich dla potrzeb związanych z wnioskowaniem o kredyt.