Kredyt na dom w 2024. Stałe czy zmienne stopy?

[dzixon]

Witam

 

Jestem na etapie poszukiwania domu. Dużo się teraz mówi o tym, że stopy będą spadać w połowie 2025. Czy w związku z tym warto teraz brać kredyt na zmiennych? Czy czekać aż stopy będą spadać? Może się wypowiedzieć jakiś fachowiec? 
Wolałbym uniknąć sytuacji że stopy zaczną spadać a ja będę mieć kredyt na stałych przez 5 lat (tak teraz proponują banki). Czy np jak stopy zaczną regularnie spadać a ja będę na stałych to bank zgodzi się na przejście na zmienne stopy?

będę wdzięczny za porady

[lzalewski]

Godzinę temu, dzixon napisał(a):

Czy np jak stopy zaczną regularnie spadać a ja będę na stałych to bank zgodzi się na przejście na zmienne stopy?

Nie. Zabrania tego rekomendacja KNF. Możesz jedynie refinansować kredyt do innego banku, jednak nadal na oprocentowanie stałe.

Godzinę temu, dzixon napisał(a):

Może się wypowiedzieć jakiś fachowiec? 

Co fachowiec (pomijam kwestię fachowości), to i tak może być inna opinia. Pamiętaj, że decyzję podejmujesz Ty i powinieneś wziąć wszystkie za i przeciw, a i tak finalnie może okazać się, że podejmiesz decyzję złą.

 

Ja osobiście uważam, że im wyższa kwota kredytu, tym większy sens jest iść w kierunku oprocentowania stałego. Różnica w ofertach pomiędzy oprocentowaniem stałym a zmiennym przekracza czasem 1p.p., co przy dużych kredytach może spowodować różnicę w racie na poziomie ~1000zł. W takim przypadku już po pierwszym miesiącu kredytobiorca zaoszczędzi na koszty refinansowania kredytu (wycena, opłaty sądowe), a w pozostałych zaczyna "zarabiać". Oczywiście im niższa kwota kredytu, tym niższa różnica w racie pomiędzy kredytem ze stałym i zmiennym oprocentowaniem i jeśli ta różnica miałaby wynosić kilkadziesiąt złotych, to ja bym już pewnie poszedł w oprocentowanie zmienne.

Należy też pamiętać, że aby móc refinansować kredyt trzeba mieć zdolność kredytową, a zatem już teraz dobrze byłoby mieć względną pewność, że za rok czy dwa będę mieć stabilne dochody.

Kolejna kwestia to moment zmiany stóp procentowych. Tutaj będzie troszkę politycznie (ale zdaje się, że jest to jednak powiązane). Z jednej strony jak większość z nas pamięta, jeszcze miesiąc przed pierwszą podwyżką stóp procentowych prezes NBP zapowiadał, że nie przewiduje wzrostu stóp procentowych. Co się działo w kolejnych miesiącach przypominać nie trzeba. Ostatnią obniżkę stóp procentowych mieliśmy tuż przed wyborami do parlamentu. Od tego momentu mamy ciągle spadającą inflację (tak wiem, że wzrośnie), a RPP przesłanek do obniżenia stóp procentowych nie znajduje. Nie twierdzę, że już teraz powinny być obniżone. To jednak pokazuje, że działania RPP są w pewnym stopniu nacechowane politycznie, a Glapińskiemu raczej z KO po drodze nie jest. Może się zatem okazać, że obniżki stóp procentowych będą odwlekane w czasie tak długo, jak długo się da - nie twierdzę, że na pewno tak się stanie.

[dzixon]

Nie da się zmienić na zmienne? Przecież ludzie przechodzili ze zmiennych na stałe jak zaczęła wierności afera ze stopami

[lzalewski]

Nie da się. Ale tak jak napisałem wyżej, jeśli stopy spadną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby refinansować kredyt do innego banku na niższe oprocentowanie. Oczywiście nikt nie gwarantuje, że jak stopy spadną, to banki będą oferować kredyty z niższym stałym oprocentowaniem, ale co do zasady przy ustalaniu oferty stałego oprocentowania banki biorą również pod uwagę aktualny poziom stóp (choć przede wszystkim raczej prognozy na przyszłość).

[Januszewski]

Tylko zmienna stopa.I koniecznie decydować się na zmienną opartą o Wiron.Wskaźnik ten jest wyraźnie niższy a oferty oparte o ten wskaźnik okazały się...zbyt korzystne dla klientów,więc jeden bank zdecydował się wycofać z takich kredytów(ING).

 

Gdyby rządziło nadal PiS już teraz mielibyśmy obniżki stóp procentowych że względów politycznych.Ale stopy i tak spadną.Za dwa lata stopa referencyjna powinna być w przedziale 3-3,5%.Czyli Wiron będzie nawet poniżej 3%.Przy dobrej ofercie marża jest około 2% czyli oprocentowanie kredytu za dwa lata wyniesie około 5%.A człowiek że stałym będzie miał aż 6,8-7% stałego i tracił co miesiąc pieniądze.

 

Nie.W czasach stabilnych i niskich stóp refinans stałego na stałe niewiele da.W szafach stabilnych stóp oprocentowanie stałe jest ZAWSZE wyższe niż zmienne.W latach 2015-2019 oferty z opricentowaniem stałym to było około 5%(jak w ogóle takie oferty były).Zmienne to było jakieś 3,75%.

 

Co do KNF to nigdy nie wiadomo co ci wariaci wymyślą.Mogą np.w ogóle zakazać refinansowania kredytów,albo zakazać refinansowania więcej niż raz.Ta instytucja jest nieobliczalna.

[lzalewski]

1 godzinę temu, Januszewski napisał(a):

Tylko zmienna stopa.I koniecznie decydować się na zmienną opartą o Wiron.Wskaźnik ten jest wyraźnie niższy a oferty oparte o ten wskaźnik okazały się...zbyt korzystne dla klientów,więc jeden bank zdecydował się wycofać z takich kredytów(ING).

 

Sam sobie przeczysz i potwierdzasz, że nie znasz rynku. Tylko jeden bank ma ofertę opartą na WIRON i nie oferuje oprocentowania zmiennego, a zatem nie ma możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego z WIRONem na oprocentowaniu zmiennym. ING też od dłuższego czasu nie ma ofert ze zmiennym oprocentowaniem. Nie miał ich już w czasie, gdy miał WIRON. Rozumiem też, że znasz osoby z kręgu zarządu tego banku i stąd pewność o przesłankach wycofania WIRONu. Chciałbym Ci zwrócić uwagę na fakt, że ING był pierwszym bankiem, który wprowadził tą stopę procentową do swojej oferty. Wedle mojej wiedzy przyczyny jej usunięcia są inne niż wspomniane przez Ciebie.

1 godzinę temu, Januszewski napisał(a):

Nie.W czasach stabilnych i niskich stóp refinans stałego na stałe niewiele da.W szafach stabilnych stóp oprocentowanie stałe jest ZAWSZE wyższe niż zmienne.W latach 2015-2019 oferty z opricentowaniem stałym to było około 5%(jak w ogóle takie oferty były).Zmienne to było jakieś 3,75%.

 

Mylisz się. W czasach, gdy stopy były na stabilnym poziomie stałe oprocentowanie było zbliżone do wynikającego z sumy marży i WIBORu. Dopiero, gdy zaczęły się pojawiać przesłanki ku podwyżkom stóp procentowych zaczęło się to rozjeżdżać. Zdarzali się klienci, którzy przy stopach procentowych zbliżonych do zera (~0,21%) otrzymywali oferty oprocentowania stałego na poziomie niższym niż zmiennego.

 

1 godzinę temu, Januszewski napisał(a):

Co do KNF to nigdy nie wiadomo co ci wariaci wymyślą.Mogą np.w ogóle zakazać refinansowania kredytów,albo zakazać refinansowania więcej niż raz.Ta instytucja jest nieobliczalna.

Na ten moment nie ma tego typu ograniczeń i trudno zakładać, że się pojawią. Na tej samej zasadzie można przyjąć, że nigdy nie wiadomo czy od kolejnego miesiąca/roku nie podniosą nam podatków i nie będziemy musieli odprowadzać np. 90% swoich dochodów. 

[Januszewski]

Owszem otrzymywali oferty oprocentowania stałego niższe niż zmiennego w NIENORMALNYCH czasach.Bo stopy procentowe bliskie zeru to nie jest normalna sytuacja,podobnie jak obecna sytuacja nie jest normalna,gdzie mamy najdroższe hipoteki w Europie.Sytuacja wróci do normy,kiedy stopa referencyjna będzie w przedziale 2-3,5%.

 

Kiedy sytuacja wróci do normy niemożliwe będzie uzyskanie kredytu ze stałym oprocentowaniem tańszego niż ten ze zmiennym.Mi proponowano w 2018 stałe na ponad 5% przy zmiennym wynoszącym 3,7%.

 

Nie trzeba być wybitnym ekonomistą by zauważyć że:

-oferta ING ze stałym a potem zmiennym oprocentowaniem opartym o Wiron była ZASADNICZO najlepszą ofertą na rynku.

-Bank chce mieć jak największy zysk i nie jest w jego interesie oferowanie kredytu wyraźnie tańszego niż konkurencja,więc został on wycofany z oferty.

-Banki nie chcą oferować kredytu opartego o Wiron bo jest niższy niż Wibor i będą miały mniejsze zyski.

-Kredyty w Polsce w ogóle są oderwane od stopy referencyjnej.Oprocentowanie mogłoby śmiało wynosić tyle co stopa NBP albo być nawet niższe jak np.W Czechach.Tylko propaganda polskich banków głosi że "Panie nie może być taniej bo Wibor wysoki a my musimy na niego patrzyć"

[lzalewski]

7 godzin temu, Januszewski napisał(a):

-oferta ING ze stałym a potem zmiennym oprocentowaniem opartym o Wiron była ZASADNICZO najlepszą ofertą na rynku.

Nie zawsze.

7 godzin temu, Januszewski napisał(a):

-Bank chce mieć jak największy zysk i nie jest w jego interesie oferowanie kredytu wyraźnie tańszego niż konkurencja,więc został on wycofany z oferty.

 

Nie był wyraźnie tańszy niż każdy inny bank.

7 godzin temu, Januszewski napisał(a):

-Banki nie chcą oferować kredytu opartego o Wiron bo jest niższy niż Wibor i będą miały mniejsze zyski.

 

Uzasadnij zatem dlaczego ING wprowadził go do swojej oferty i zrobił to dużo szybciej niż zapowiadało się, że będzie to potrzebne. Byłoby to wbrew prezentowanej przez Ciebie logice. Zgodnie z nią powinien czekać z tym w miarę możliwości do ostatniego dnia. Wyjaśnij dlaczego swego podejścia jeszcze nie zmienił Velo. Może się nie połapali?

 

7 godzin temu, Januszewski napisał(a):

-Kredyty w Polsce w ogóle są oderwane od stopy referencyjnej.Oprocentowanie mogłoby śmiało wynosić tyle co stopa NBP albo być nawet niższe jak np.W Czechach.

Pokaż mi ofertę czeskiego banku z ofertą oprocentowania niższą niż ich stopy procentowe. Ja takiej nie znalazłem, przy czym przyznaję, że mocno nie szukałem. Sprawdziłem oferty trzech banków i stałe (czyli nieakceptowalne na dziś przez Ciebie) oprocentowanie zaczyna się od ~4,9%, przy czym stopa procentowa jest na poziomie 4,5%. To aż tak moim zdaniem nie odbiega strasznie od polskich realiów, gdzie stopy mamy na poziomie 5,75%, a hipotekę można zrobić z oprocentowaniem od ~6,5%.

[Kredyty.Nest]

@Januszewski

1. Gdyby rządził PIS to niekoniecznie mielibyśmy obniżki SP, bo jaki sens po wygranych wyborach? Poza tym w kontekście finansów państwa z dużym prawdopodobieństwem ścigalibyśmy się z np. Argentyną, ale zostawmy to, bo takie dywagacje nie mają żadnej wartości.

2. Nie trzeba być nawet ekonomistą, żeby zwrócić uwagę, że słowo-klucz na każdym wydruku kosztów KH to 'symulacja', zatem zaprezentowane na wydrukach np. sumy odsetek w realiach mogą się rozjechać, a nawet na pewno się rozjadą.
Żaden kredyt nie będzie najtańszy, jak wynikać by to mogło z porównania dokonanego przed zawieraniem umowy, jeżeli nie będzie odpowiednio zarządzany. 

3. ING wycofał się z % zmiennego, a inne banki wstrzymały wprowadzenie lub ograniczyły stosowanie wskaźnika WIRON dlatego, że sam wskaźnik podlega rewizji. Upraszczając, metodologia wyznaczania wskaźnika budzi wątpliwości.
W tym miejscu od razu zaznaczam, że za WIRON nie odpowiadają bliżej nieokreśleni wariaci z KNF, tylko Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników, czyli wariaci z różnych środowisk ?

ps. Dzięki za poprawę humoru z rana. Peace.