Kredyt hipoteczny kilka pytań

[andriusza]

Mam kilka pytań ale na początek opiszę jakim kredytem jestem zainteresowany:

- nieruchomość mieszkanie 2-poziomowe w zabudowie szeregowej, stan developerski

- mieszkanie jest już ukończone odbiór techniczny możliwy w każdym momencie

- rynek pierwotny

- cena 39700

- lokalizacja 8km od ścisłego centrum dużego miasta (ponad 500tys mieszkańców)

- metraż 110m2

- okres kredytowania: 30lat

- kwota kredytu - najchętniej 100% wartości nieruchomości - czyli 397000

- waluta: najchętniej EUR

- możliwość nadpłat kapitału bez prowizji

- wkład własny - posiadamy ok 80tys ale chcielibyśmy przeznaczyć tę kwotę w całości na wykończenie lokalu - jednocześnie chcielibyśmy uniknąć przedstawiania tej kwoty jako udziału własnego - z doświadczeń znajomych wiem że później banki niezbyt chętnie terminowo wypłacają transze przeznaczone na wykończenie - za to dość skrupulatnie pilnują terminów w których kredytobiorca powinien lokal wykończyć.

 

Finansowanie

- dochód na rodzinę ok 6200netto (małżeństwo+ dziecko)

- źródła dochodu (2 umowy o pracę na czas nieokreślony), działalność gospodarcza (KPiR, 3 lata) oraz dochód z najmu (Ryczałt od 3 lat) posiadam udział w nieruchomości w spadku

- zobowiązania finansowe: brak, dosyć bogata historia kredytowa (spłacony kredyt hipoteczny, 2 kredyty samochodowe, kilka mniejszych gotówkowych)

 

 

 

Tera rzecz najważniejsza czyli pytania:)

 

1) Dochód z najmu mojego udziału w nieruchomości - w jaki sposób banki liczą dochód netto z najmu nieruchomości rozliczanego ryczałtem - czy po prostu pomniejszają przychód z PITa o 8,5%podatku?

 

2)Jakie banki biorą pod uwagę dochód z DG tylko z ostatnich 12 miesięcy. Pokazywanie PITa z 2009 roku nie byłoby zbyt korzystne dla mnie- to był początek mojej działalności - miałem duże koszty, m.in. zakupy środków trwałych. Rok co prawda nie zakończył się stratą ale dochód w 2009 roku był niezbyt imponujący

 

3) Czy analitycy bankowi czasem myślą cy tylko dodają cyferki z określonych kolumn. Chodzi mi np o amortyzację - niektóre środki trwałe pomimo że są dawno zapłacone będą jeszcze amortyzowane przez kilka lat i czy w takim przypadku amortyzacja jest odejmowana od przychodów? (jakby co obliczając zdolność założyłem wersję pesymistyczną ;))

 

4) czy są banki które patrzą przychylniej jeżeli udokumentujemy posiadane środki własne bez ich deklarowania jako udziału własnego w kredycie

 

5) czy banki w ogóle biorą pod uwagę przyszłe dochody? Ja wspominałem mamy już mieszkanie, które po zakupie wykończeniu nowego mieszkania chcemy wynająć.

 

6) Jaki aktualnie bank/i są w stanie sprostać możliwie dużej ilości w/w kryteriów i gdzie jest szansa, że rozpatrywanie wniosku nie będzie szczególnie dotkliwie długie. Jak każdy jestem również zainteresowany możliwie małymi kosztami obsługi kredytu. Jestem jak najbardziej pozytywnie nastawiony do możliwości wyboru oferty wiązanej np. z ubezpieczeniem na życie w zamian za brak prowizji czy niższą marżę .

[pomocwkredycie]

Oferta mBank:

 

EUR marża 2% oprocentowanie 3,05%

Kolumna nr 1 ? to ubezp. nieruchomości

Kolumna nr 2 ? to ubezp. na życie

Ostatnia pozycja ? pełna rata kapitałowo- odsetkowa wraz z ubezpieczeniami

Koszty związane z kredytem:

 

1. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych : ( nabywana nieruchomość musi być ubezpieczona). Stawka miesięczna doliczana do każdej raty 26,20 zł. Możliwość ubezpieczenia nieruchomości u swojego ubezpieczyciela i dostarczenia polisy do Banku.

 

2. Ubezpieczenie na życie : (obowiązkowe). Płatne w dniu uruchomienia kredytu na dwa lata z góry ( z własnych środków, bądź doliczane do kredytu). Po dwóch latach do każdej raty doliczana miesięczna składka która każdego miesiąca maleje. Wynika to z tego, iż wysokość ubezpieczenia uzależniona jest od wysokości kapitału pozostałego do spłaty (a ten również każdego miesiąca maleje). W/w ubezpieczeniem objęci są wszyscy kredytobiorcy.

 

Składka na dwa lata z góry : 5955 zł

 

 

3. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego :

 

Kredyty udzielane są max do 110% wartości nieruchomości. Dla PLN wymagany wkład to 20%, dla waluty 30 %.

 

Tu wynosi ono : 5359 zł

Prowizja za udzielenie kredytu : 0zł.

Wcześniejsza spłata, nadpłata kredytu : 0zł

Przewalutowania : 0zł

Konto do obsługi kredytu : 0 zł

Calkowite odsetki od kredytu:

Dla EUR 220 156 zł

- Aby wyliczyć dochód z najmu istotna jest informacja ile podatku zapłacono w wpisano w PIT.

- Dochód z DG z ostatnich 12 miesięcy biorą pod uwagę np : Multibank, mBank, Getin Bank, PKO BP, DNB Nord (ale działalność musi być prowadzona min 24 miesiące)

- Banki nie przyjmują amortyzacji jako dochodu przy kredytach dla osób fizycznych

- środki własne niewątpliwie są atutem nawet jeśli nie są wkładem własnym

- Przyszłe dochody z najmu bierze Getin Bank , ale podnosi za to marże do góry.