Pomóżcie podjąć decyzję... PLN czy CHF?

[Krasnal]

Największy błąd to złożyć wnioski w więcej niż jednym banku :? Ja ten błąd popełniłem i teraz mam dylemat: franki czy złotówki?

Rynek wtórny: dom wykończony

Wartość nieruchomości: 800000 zł.

Wkład własny 50%

Okres kredytowania 20 lat.

Mam już pozytywne decyzje kredytowe z Pekao SA (PLN) oraz z Nordea (CHF).

W Pekao wynegocjowane warunki czyli marża 0,9%, prowizja 0% z automatu, 0,6% warunki przejściowe do wpisu hipoteki. Konto i tak mam w tym banku od lat. Dochodzi tylko koszt wyceny bodajże 840zł.

Z Nordea (CHF) jeszcze przed negocjacjami, ale obiecują 2% prowizji i 2,1% (może 2%) marży (przeniesienie konta, bez programu), 1% warunki przejściowe. Koszt wyceny 400 zł i spread :evil:

Gdyby takie warunki porównywać, proszę o podpowiedź, który wybór byłby rozsądniejszy? Wiem, że przyszły kurs franka jest tu decydującym elementem. I nie mogę się zdecydować...

[Ganesa]

Trzeba zacząć od tego czym różni się kredyt w PLN od waluty?

 

Po pierwsze rata w walucie będzie o ok. 120 PLN/na każde 100 000 pln kredytu

miesięcznie

niższa niż w PLN.

 

Kredyt w walucie niesie za sobą pewne ryzyka.

 

I. Spread (różnica między kursem kupna i sprzedaży). W banku (tak jak w kantorze) są

dwa

kursy danej waluty - kurs kupna i kurs sprzedaży. Kredyt zaciągamy po kursie kupna, a

spłacamy po kursie sprzedaży. Dla przykładu jeżeli zaciągamy kredyt w eur w wysokości

400

000 pln. Kurs kupna - 4 pln; kurs sprzedaży 4,3 pln. na umowie kredytowej kwota do

spłaty wyniesie 100 000 eur (400 000/4 = 100 000). Jeżeli następnego dnia po wypłacie

kredytu pójdziemy do banku spytać się o stan zadłużenia to okaże się, że wynosi ono

430

000 pln

(100 000 * 4,3 = 430 000).

 

II. Zmiana wysokości raty. Podobnie jak stan zadłużenia raty również liczone są w

walucie

i dopiero w dniu spłaty przeliczane po aktualnym kursie. Tak więc jeżeli przy braniu

kredytu rata wynosiła 1600 pln (czyli 400 eur). Jeżeli kurs euro wzrośnie do 5 pln to

rata wyniesie 2000 pln. Biorąc kredyt walutowy trzeba się ?mentalnie?

przygotować na wysokości rat. Najlepiej od pierwszej raty odkładać sobie na jakieś

nasze subkonto określoną kwotę pieniędzy o jaką potencjalnie może nam się zwiększyć

rata.

Jeśli tak się stanie będziemy na to przygotowani i będziemy dysponowali pewnym

zapasem

(buforem bezpieczeństwa, jeśli nie to po prostu odłożymy sobie pieniądze.

 

III. Zmiana wysokości aktualnego zadłużenia. Załóżmy, że zaciągnęliśmy kredyt w

wysokości

400 000 pln (czyli wzięliśmy 100 000 eur) po kursach 4/4,3 pln. Po pewnym czasie

kursy

wzrosły do 4,5/4,8. Wówczas nasze zadłużenie wyniesie 480 000 pln, czyli znacznie

więcej

niż żeśmy brali pierwotnie. Jeżeli spłacamy kredyt dalej ratami zgodnie z

harmonogramem

to wysokość zadłużenia nie ma dla nas większego znaczenia, ponieważ ważne dla nas

jest

tylko wysokość miesięcznej raty. Jeżeli jednak w tym czasie będziemy sprzedawali

mieszkanie (lub spłacali kredyt) to wówczas może się okazać, że wartość kredytu jest

większa niż wartość mieszkania i nie można jej w tej chwili sprzedać (lub się to nie

opłaca).

[Krasnal]

Korzyści i zagrożeń płynących z wyboru PLN czy CHF jestem mniej więcej świadom. Tylko nie bardzo ufam moim zdolnościom oceny aktualnej sytuacji na rynku walut :? Wiem, że nikt nie ma pewności, jak będzie się kształtował kurs franka czy decyzje polskiej RPP w kwestii stóp procentowych. Ale ku któremu wariantowi skłaniali by się bardziej doświadczeni w kredytach hipotecznych forumowicze? Co byście wybrali: PLN czy franka? Wzrost wysokości raty o 10 czy 20% nie załamie mojego budżetu, ale byłoby przykro płacić więcej niż w złotówkach :cry:

[tompot]

Korzyści i zagrożeń płynących z wyboru PLN czy CHF jestem mniej więcej świadom. Tylko nie bardzo ufam moim zdolnościom oceny aktualnej sytuacji na rynku walut :? Wiem, że nikt nie ma pewności, jak będzie się kształtował kurs franka czy decyzje polskiej RPP w kwestii stóp procentowych. Ale ku któremu wariantowi skłaniali by się bardziej doświadczeni w kredytach hipotecznych forumowicze? Co byście wybrali: PLN czy franka? Wzrost wysokości raty o 10 czy 20% nie załamie mojego budżetu, ale byłoby przykro płacić więcej niż w złotówkach :cry:

A nie wolisz EUR? W najbliższej perspektywie (1-3 lat) obstawiałbym jednak dalsze umacnianie franka. Z frankiem jest podobnie jak ze złotem - im gorzej dla gospodarek światowych tym wieksza aprecjacja CHF. A że na horyzoncie mamy poważny kryzys zadłużeniowy w UE i USA to należy się spodziewać osłabiania złotówki względem CHF. Tylko nie wiadomo jak długo potrwa kryzys. W każdym razie moim zdaniem franek jest obarczony wiekszym ryzkiem niż EUR.

[Ganesa]

Jeżeli zdecydujesz się na kredyt w walucie (co może okazać się dobrym rozwiązaniem

pomimo ryzyk) to stoisz przed wyborem EUR czy CHF.

Przyjmuję założenie, że kredyt który chcesz zaciągnąć jest kredytem wypłacanym jednorazowo (bez transz, jeśli jest wypłacany w transzach do dewelopera to sytuacja wygląda inaczej).

Przy taki założeniu to zdecydowanie nie mogę się zgodzić z kolegami powyżej. W

obecnej sytuacji lepszym wyborem między walutami jest CHF. Wynika to z faktu że stoi

wysoko. Załóżmy że zaciągamy kredyt na 320 000 PLN w CHF który w dniu uruchomienia wynosi

3,2 PLN. Czyli zaciągamy kredyt w wysokości 100 000 CHF. Jeżeli za jakś czas (3-5 lat)

frank spadnie do swojego przeciętnego poziomu 2,5 pln to twoje zadłużenie

zmniejszy się do 250 000 pln. dodatkowo CHF jest blisko swojego rekordowego poziomu i raczej

nie może już znacznie urosnąć, zmniejsza ryzyka opisane wcześniej (Ostatnio Narodowy

Bank Szwajcarii oświadczył, że według nich frank jest za grogi i co szkodzi ich

gospodarce i będą próbowali go osłabić). Generalna zasada jest taka, żeby brać kredyt kiedy

waluta stoi wysoko, a spłacać kiedy stoi nisko. Cały medialny szum i lamenty na

franka dotyczą osób, które wzięły kredyty we franku 2-3 lata temu kiedy frank kosztował ok

2 pln, a tera rata wzrosła wraz ze wzrostem kursu.

 

Jeśli chodzi o EURO to niestety nie można nic powiedzieć o jego zachowaniu w

przyszłości bo jego kurs jest dokładnie w środku swoich wahań.

 

Jeżeli miałbyś jeszcze jakieś pytania albo coś byłoby niejasne to pisz do mnie na

priva (najłatwiej mnie złapiesz.)

[Krasnal]

Oczywiście wypłata jednorazowa.

[tompot]

Kompletnie nie zgadzam się ze stwierdzeniem że CHF jest teraz drogi. Bo co to oznacza, że coś jest drogie - to jest tylko subiektywne odczucie. Ogólnie teraz mamy ucieczkę od ryzyka, tym samym w cenie są tzw. bezpieczne aktywa, a więc i frank. Podobnie jest ze złotem - praktycznie od 5 lat mówi się, że jest już za drogie - i co z tego jak inwestorzy nie maja żadnej alternatywy. A Bank Szwajcarski może sobie mówić co chce i nie ma zbyt wielu narzędzi - poza obcinaniem stóp, które i tak są już na rekordowo niskim poziomie - do sterowania kursem.

[Ganesa]

Popatrzcie na 10 lat historii kursu.

[Krasnal]

W okresie 10-letnim rzeczywiście kurs franka wygląda na wysoki

[Ganesa]

Moim zdaniem jest to najlepsze odniesienie. Niestety nie można na 100% przewidzieć co się będzie działo z kursem ale w odniesieniu do przeszłości można zakładać jakie możliwości wzrostu ma dana waluta. Euro jest dokładnie po środku swoich wahań CHF u szczytu. Nawet jeżeli kurs wzrośnie to nie będzie wzrost dynamiczny. Zwróćcie uwagę, że kurs CHf jest już tak wysoki że w tv podaje się jego ruch po 3 gr. czyli bardzo niewielkie

[tompot]

Dla porównania obydwu kursów mozna zerknąć tutaj:

http://stooq.pl/q/?s=chfpln&d=20110607&c=10y&t=l&a=lg&b=0&r=eurpln

 

Widać z tego wykresu wyraźnie że kursy rozjechały się po 2008 r., a więc teoretycznie po ustąpieniu kryzysu - trudno z tego wyciągnąć jakies wnioski na przyszłość. Jedno wiem na pewno - to czy coś jest drogie to rzecz względna.

[Ganesa]

Jeżeli coś przez 10 lat kosztowało średnio ok 2,5 PLN, a maksymalnie 3,3 PLN. Teraz ta sama rzecz kosztuje 3,25 PLN to jest drogo czy tanio?

Dodatkowo z tego wykresu widać jak sam napisałeś, że kursy się rozjechały. Jeden spadł, drugi wzrósł. Co może się zdarzyć z tym, który spadł?

[WMichal]

Witam

 

zdecydowanie CHF. Aby wysokości rat się zrównały, CHF musiałby osiągnąć kurs 4,06 zł. To oznaczałoby że kurs musiałby wzrosnąć jeszcze o 20%. A patrząc, że PLN jest obecnie niedoszacowany, nie jest to możliwe. Taka jest moja opinia.

 

Patrząc na 10 letni okres, jesteśmy 30% ponad kursem średnim, więc większe prawdopodobieństwo jest, że kurs CHF będzie w przyszłości spadał.

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[Krasnal]

Dziękuję bardzo. Chyba pójdę tym szlakiem

[PWFinanse]

dodatkowo można spojrzeć na nasz kochany Wibor... 4,45 i nic nie wskazuje na to że będzie spadał

[Ganesa]

Tu się zgadzam, ale trzeba oddać sprawiedliwie, że LIBOR ma potencjał wzrostowy :-) Oczywiście w dłuższej perpektywie

[lzalewski]

Kurs CHF w niedalekiej przyszłości powinien zacząć spadać. W tej chwili jest zdecydowanie wysoki. Za taki uważają go w szczególności władze Szwajcarii, które bardzo chętnie doprowadziłyby do jego obniżki (jakiś czas temu były nawet próby, z których niewiele wynikło).

LIBOR natomiast najprawdopodobniej niestety pójdzie do góry, ale nie na tyle, aby znacząco wpłynąć na wysokość rat (przynajmniej w niedalekiej przyszłości).

[tompot]

Jeżeli coś przez 10 lat kosztowało średnio ok 2,5 PLN, a maksymalnie 3,3 PLN. Teraz ta sama rzecz kosztuje 3,25 PLN to jest drogo czy tanio?

Dodatkowo z tego wykresu widać jak sam napisałeś, że kursy się rozjechały. Jeden spadł, drugi wzrósł. Co może się zdarzyć z tym, który spadł?

Ale kursami walut rzadza zupełnie inne prawa. To nie sa surowce, czy nieruchomości. Nie wiem jaki sens ma odwoływanie się do kursu historycznego. Jaka była sytuacja gospodarcza 10 lat temu, a jaka może być 10 lat do przodu? Kredytobiorcę interesuje to co może stać się w przyszłości a nie wyciaganie średnich wartości z danych historycznych.

[tompot]

Kurs CHF w niedalekiej przyszłości powinien zacząć spadać. W tej chwili jest zdecydowanie wysoki. Za taki uważają go w szczególności władze Szwajcarii, które bardzo chętnie doprowadziłyby do jego obniżki (jakiś czas temu były nawet próby, z których niewiele wynikło).

LIBOR natomiast najprawdopodobniej niestety pójdzie do góry, ale nie na tyle, aby znacząco wpłynąć na wysokość rat (przynajmniej w niedalekiej przyszłości).

Ale czy ktoś mógłby uargumentować rzeczowo dlaczego frank jest przewartościowany? Z czego niby to wynika? Samo stwierdzenie Banku Centr. Szwajcarii i to, że kiedyś kurs był niższy to chyba jednak za mało.

[WMichal]

Witam,

 

Ale czy ktoś mógłby uargumentować rzeczowo dlaczego frank jest przewartościowany? Z czego niby to wynika? Samo stwierdzenie Banku Centr. Szwajcarii to chyba jednak za mało.

 

Wynika to właśnie z danych historycznych i na tym również polega analiza techniczna. Można rzecz inaczej ująć. Wydarzenia w Japonii oraz zawirowania w Grecji powodują ucieczkę inwestorów w bezpieczniejsze aktywa. "Kryzys" ten nie będzie trwał wiecznie, gdy wszystko wróci do normy (a historia pokazuje że tak się do tej pory działo), kurs spadnie znów w realne rejony wartości CHF. Można również porównać to do niedawnej spekulacji cen cukru, chociaż jest to poniekąd mocno naciągane porównanie ;).

 

Pozdrawiam

Michał Wójtowicz

Salomon Finance

[Ganesa]

Na świecie istnieje kilka kluczowych walut: jen, frank, dolar, euro i funt(ten ostatni jest raczej z boku). Za najbezpieczniejsze uważa się franka i jena. W niepewnych sytuacjach kapitał napływa właśnie do tych walut. Kapitał wycofywany z mniej bezpiecznych rynków napływał do tych dwóch walut. Ze względu na kataklizm w Japonii mając do wyboru jena i franka inwestorzy wybrali franka. Należy Pamiętać, że tsunami mimo, że było olbrzymia tragedią nie naruszyło podstawy gospodarki Japońskiej co daje podstawy sądzić, że pozycja jena szybko wróci do normy. Poza tym Japonia, która musi odbudować ogromne zniszczenia jest świetnym miejscem do zarobienia dużych pieniędzy, a to dodatkowo przyciągnie inwestorów. Podbudowanie jena to spadek franka.

Dodatkowo franka podbija sytuacja w strefie euro, która moim zdaniem zostanie szybko (szybko to znaczy ok 1,5 roku) opanowana. Euro jest zbyt poważną walutą (jest walutą kilku najważniejszych gospodarek świata) żeby w nie było walutą, w której nie będą odbywać się transakcje. Do tego dochodzi niezadowolenie gospodarki szwajcarskiej, która żyje głównie z eksportu. Jeżeli w przyszłości do tego dojdą euroobligacje to również będzie element wzmacniania euro (obniżenia franka).

 

Dodatkowo waluta jest dokładnie takim samym towarem jak samochód, mebel czy pianka do golenia. Podlega takim samym prawom rynku.

 

Oczywiście że nie można zagwarantować przyszłego kursu franka, ale analizowanie przeszłości i wyciąganie wniosków jest pewniejsze niż przewidywanie przyszłości :-)

Popatrzmy na zachowanie się walut w przeszłości. Ostatnie 10 lat nie było spokojne. Popatrzmy na nagły wzrost kursu franka na przełomie 2001/2002. Wzrost franka po zamachach 11 września i ogólnej zawierusze. Jak wszystko się uspokoiło frank wraca do normy.

 

Przeanalizowałem naszą dyskusję i nie dopatrzyłem się w Twoich postach zbyt dużej ilości argumentów przemawiających za tym że frank może drastycznie wzrosnąć. Twierdzisz również, że Euro jest bezpieczniejsze (czyli nie wzrośnie). Dlaczego?

[tompot]

Nie twierdzę, że EUR jest bezpieczniejszy od CHF. Stwierdzam tylko, że określanie franka jako drogiego w tej chwili jest trochę na wyrost - można jedynie powiedzieć, że znajduje się on na rekordowych poziomach, ale czy jego dalsze umacnianie się nie jest uzasadnione? Szczególnie biorąc pod uwagę czający się na horyzoncie kryzys. Wcale nie jest powiedziane, że frank nie będzie się dalej umacniał i Szwajcarzy niewiele mogą zrobić aby to umacnianie się zatrzymać (chociażby pewnie chcieli). Wynika to z tego prostego powodu, że jeszcze nigdy w historii tyle krajów nie było zagrożonych bankructwem, a to powoduje ucieczkę od obligacji rządowych w bezpieczne aktywa, a więc i franka. Pod uwagę trzeba też brać co się stanie po akcesji Polski do UE. Wówczas kredyt w CHF będzie już rozliczany w parze CHF/EUR. Natomiast po przystąpieniu Polski do mechanizmu ERMII wahania na parze PLN/CHF będą stosunkowo niewielkie. Dla mnie na niekorzyść franka przemawia również wysoka marża (wyższa niż w EUR).

 

Obecnie sam zastanawiam się nad wzięciem kredytu w CHF albo EUR i mam wielki ból głowy - jest tyle zmiennych i ryzyk, że nie sposób to wszystko przeanalizować. Niestety, ale branie kredytu w walucie jest trochę podobne do gry w kasynie.