Przeniesienie starego kredytu w CHF na inne mieszkanie

[artoorek]

Witam,

 

chciałem poradzić się w temacie związanym z przeniesieniem kredytu na inną nieruchomość. Temat pojawiał się internecie, trochę na ten temat poczytałem, ale chciałem prosić o pomoc w zrozumieniu kilku kwestii wynikających z mojej sytuacji. Nie pytam o to, czy bank zgodzi się na takie przeniesienie. O to jeszcze nie wnioskowałem, wiem też, że to sprawa indywidualna. Krótki opis sytuacji:

 

Kredyt w wysokości ok. 170 000 CHF wziąłem ponad 5 lat temu po kursie ok. 2,3. Do spłaty pozostało ok. 150 000 CHF (czyli na dzień dzisiejszy kapitału do spłaty pozostało ok. 550 000 PLN). Wartość nieruchomości oceniam na ok. 400 000 PLN. Noszę się z zamiarem zakupu większej nieruchomości za kwotę ok. 600 000 PLN, aczkolwiek nie chciałbym brać nowego kredytu. W związku z tym iż spłata obecnie posiadanego kredytu nie wchodzi w grę, rozpatruję możliwość sprzedaży posiadanej nieruchomości oraz przeniesienie zabezpieczenia na inną nieruchomość. No i pojawia się kilka wątpliwości:

 

(1) Czy możliwe byłoby przeniesienie starego kredytu (na starych warunkach) na nieruchomość, którą planuję zakupić, bez realizowania po drodze straty na spłacie kredytu? Czy ew. hipotekę należałoby przenieść tymczasowo na inne mieszkanie z wolną księgą wieczystą, następnie sprzedać posiadane mieszkanie, znaleźć mieszkanie docelowe, na które przeniosę stary kredyt w CHF?

 

(2) Jak wyliczyć kwotę, którą musiałbym wpłacić za mieszkanie warte 600 kPLN? Czy to jest właśnie 200 kPLN (różnica pomiędzy nabywaną a zbywaną nieruchomością)?

 

(3) Załóżmy, że nie mam wkładu własnego. Co jeśli chodzi o dodatkowe finansowanie? Czy możliwe byłoby uzyskanie od banku dodatkowego kredytu w PLN na kwotę z punktu 2? Załóżmy, że zarobki w gospodarstwie są istotnie wyższe, aniżeli miało to miejsce 5 lat temu, więc ze zdolnością kredytową nie powinno być problemu.

 

Bardzo dziękuję za pomoc!

[MJM]

Raczej to będzie nie możliwe (jednak to sprawa indywidualna) jeżeli Bank by się zgodził to tylko na nieruchomość nie obciążoną hipoteką i o wartości na pewno wyższej niż 600tyś, jeżeli miał byś droższą nieruchomość to jest szansa na zaciągnięcie dodatkowego kredytu w PLN ale tylko w Banku który jest już wpisany do hipoteki.

 

Inną sprawą jest to że obecnie masz zadłużenie wyższe niż wartość nieruchomości i Bank przy jakichkolwiek manewrach może cię poprosić (a raczej nakazać) do pokrycia różnicy między kredytem a wartością nieruchomości lub dodaniem dodatkowego zabezpieczenia.

 

Jeżeli masz zdolność to może warto to mieszkanie wynająć, a na nowe kupić na kredyt?

[artoorek]

Czemu na nieruchomość powyżej 600kPLN? Czy chodzi o to, że to ma być nieruchomość warta więcej, aniżeli pozostały kapitał do spłaty? I czy miałeś na myśli nieruchomość będącą celem zakupu, czy tymczasową?

 

Jeśli chodzi o wynajem, zastanawiam się nad takim rozwiązaniem, natomiast w ogólnym rozrachunku będę dokładał do interesu ok. 700-800 PLN miesięcznie, i trochę mnie to zniechęca..

[MJM]

Czemu na nieruchomość powyżej 600kPLN? Czy chodzi o to, że to ma być nieruchomość warta więcej, aniżeli pozostały kapitał do spłaty?

 

Tak o to chodzi. Banki udzielają kredytów w PLN do 100% wartości nieruchomości (niektóre więcej ale tylko na opłaty około kredytowe) z tego co pamiętam dla CHF ostatnio to max 90%.

[artoorek]

A wracając do mojego pytania z punktu 2. Załóżmy, że stare mieszkanie sprzedam za 400 kPLN, a nowe warte jest 600 kPLN. Przeniosę kredyt na nowe mieszkanie. Czy będę mógł uzyskać od banku dofinansowanie brakującego wkładu, czyli 200 kPLN? Bo co do tego nie jestem pewien, a w internecie też niczego konkretnego nie znalazłem.

[MJM]

Nie ponieważ wartość kredyt w CHF to 550tyś jeżeli dodamy do tego 200tyś to już przekroczymy wartość nieruchomości, do tego jak wspomniałem wcześniej będzie trudno przenieść zabezpieczenie kredytu na zabezpieczenie 600tyś. Jeżeli Bank by się zgodził to myślę że zabezpieczenie musiało by być na poziomie ponad 700tyś.

[artoorek]

Rozumiem to w ten sposób:

zakładając, że nowa nieruchomość warta jest 700 kPLN, teoretycznie mógłbym od banku uzyskać kredyt na poziomie maks. 150kPLN (biorąc pod uwagę 550 kPLN kapitału do spłaty). I to jest wtedy łączny kredyt na 100% wartości nieruchomości. Natomiast ze sprzedaży uzyskuję 400 kPLN, tak więc różnicę pomiędzy kapitałem do spłaty a wartością sprzedaży, czyli 150 kPLN, powinienem mieć jako wkład własny?

[PlanFinance]

Nie chcę Cie rozczarować, ale Twoje szanse na przeniesienie starego kredytu CHF na nowe mieszkanie są równe niemal zeru.

 

W jakim banku obecnie masz kredyt?.

[artoorek]

kredyt mam w BPH (dawne GE)

[PlanFinance]

Zapomnij o takiej operacji w tym banku.

[artoorek]

Zapomnij o takiej operacji w tym banku.

 

Dam znać o mojej sprawie po kontakcie z bankiem.

 

Nie ponieważ wartość kredyt w CHF to 550tyś jeżeli dodamy do tego 200tyś to już przekroczymy wartość nieruchomości, do tego jak wspomniałem wcześniej będzie trudno przenieść zabezpieczenie kredytu na zabezpieczenie 600tyś. Jeżeli Bank by się zgodził to myślę że zabezpieczenie musiało by być na poziomie ponad 700tyś.

 

MJM: czy dobrze zrozumiałem? Zakładając, że nowa nieruchomość warta jest 700 kPLN, teoretycznie mógłbym od banku uzyskać kredyt na poziomie maks. 150kPLN (biorąc pod uwagę 550 kPLN kapitału do spłaty). I to jest wtedy łączny kredyt na 100% wartości nieruchomości. Natomiast ze sprzedaży uzyskuję 400 kPLN, tak więc różnicę pomiędzy kapitałem do spłaty a wartością sprzedaży, czyli 150 kPLN, powinienem mieć jako wkład własny?

[PlanFinance]

BPH max. LTV = 80%

 

Rozmawiałem dzisiaj z koordynatorem BPH i mówi że kilka takich wniosków mieli i za każdym razem był negat. Powód?. Choćby taki że dzisiaj zadłużenie jest 550 000 PLN a jutro 200 000 PLN.

 

Nie wiem czy spotkasz jakiegokolwiek sensownego pracownika BPH od hipotek. Duża ich część rozeszła się po innych bankach w związku z zastopowaniem kredytowania tego segmentu.

[artoorek]

BPH max. LTV = 80%

 

Rozmawiałem dzisiaj z koordynatorem BPH i mówi że kilka takich wniosków mieli i za każdym razem był negat. Powód?. Choćby taki że dzisiaj zadłużenie jest 550 000 PLN a jutro 200 000 PLN.

 

A czemu 200 000 PLN?

 

 

Nie wiem czy spotkasz jakiegokolwiek sensownego pracownika BPH od hipotek. Duża ich część rozeszła się po innych bankach w związku z zastopowaniem kredytowania tego segmentu.

 

O tym samym niestety słyszałem. Doradztwem w tym zakresie zajmują się osoby dedykowane do consumer finance..

[PlanFinance]

Przepraszam dzisiaj jest zadłużenie 550 000 PLN a jutro jest zadłużenie 600 000 PLN.

[artoorek]

Przepraszam dzisiaj jest zadłużenie 550 000 PLN a jutro jest zadłużenie 600 000 PLN.

 

masz na myśli wahania kursowe?

 

Tak jak rozumiem z niniejszego wątku, teoretycznie mógłbym przenieść kredyt na nieruchomość wartą np. 700 000 PLN, to 80% od wartości zabezpieczenia wyniesie 560 000 PLN. Jako że moje zadłużenie wynosi 550 00 PLN, w związku z tym te 150 000 PLN różnicy powinienem posiadać jako wkład własny. Dodatkowo powinienem posiadać wkład własny na różnicę pomiędzy kapitałem do spłaty a wartością sprzedaży, czyli mniej więcej 150 000 PLN (550 000 PLN - 400 000 PLN). Sumarycznie, posiadany przeze mnie wkład własny powinien wynieść ok. 300 000 PLN! Jeśli tak jest, tzn. jeśli musiałbym taki wkład własny posiadać, to rzeczywiście jedynym rozwiązaniem pozostaje wynajem mieszkania, dopłacanie do niego miesięcznie ok. 700 PLN, oraz wzięcie nowego kredytu. A tego chciałem uniknąć...