przykład jak sami możemy wyliczyć koszty kredytu

[Michał Asman]

Część pierwsza

 

przedstawia, w jaki prosty sposób sami możemy wyliczyć realne koszty własnych zaciągniętych zobowiązań finansowych.

 

 

1. Koszt kredytu hipotecznego, porównanie jego kosztu do kredytu krótkoterminowego oraz do zysków z systematycznego oszczędzania.

 

Proponuję zmniejszać kwotę kredytu hipotecznego do kwoty zobowiązania krótkoterminowego, a na odwrót przy kredycie krótkoterminowym Dopiero wtedy można wyraźnie zauważyć, jaki mały koszt jest związany z kredytem hipotecznym.

 

2. Koszty stałych opłat.

 

Koszty prowizji banku, ewentualnej wyceny nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na okres 10 czy 30 lat. Za przyznanie kredytu w wysokości 100 000 zł możemy zapłacić prowizję np. 2 % ( jest taka sama jak przy kredytach krótkoterminowych), czyli 2 000 zł. Przy kredycie hipotecznym dodatkowym kosztem są tylko koszty wyceny 600 zł + koszt za każdy wpis do Księgi Wieczystej hipoteki kaucyjnej i zwykłej 400 = 3 000 zł (daje nam w sumie 3%). Dzieląc te koszty przez okres kredytowania 120 miesięcy (10 lat) do raty dochodzi 25 zł, a dzieląc ją przez okres kredytowania 360 miesięcy (30 lat) do raty dochodzi 8,33 zł.

 

 

Oprocentowanie:

 

Do stawek WIBOR/LIBOR/EURIBOR, które oznaczają stopę procentową będącą średnią arytmetyczną stóp procentowych oferowanych przez wybrane główne banki dla zwykłych lokat bankowych, Banki doliczają swoją marżę stałą, która jest uzależniona od relacji kwoty kredytu (pożyczki) do wartości nieruchomości, którą będzie stanowić. Jak w innym banku w Polsce oprocentowanie tego kredytu będzie niższe lub wyższe, to tylko jest uzależnione, jaką bank naliczył marżę, która jest jego zarobkiem? Tak, więc skoro koszt kredytu uzależniony jest od zwykłej lokaty Bankowej, nie ponosimy żadnego ryzyka z jego zaciągnięciem. Owszem, ponosilibyśmy ryzyko, gdyby marża banku była zmienna w całym okresie kredytowania.

Stawka ( Tabela nr.1) +2% marża stała banku =oprocentowanie nominalne kredytu.

 

Oprocentowanie dla kredytów w PLN:

(WIBOR 6M)4,16% + marża stała 2% = 6,16%

 

Oprocentowanie dla kredytów w EURO:

(EURIBOR 6M)2,93% + marża stała 2% = 4,93%

 

Oprocentowanie dla kredytów w CHF:

(LIBOR 6M)1,44% + marża stała 2% = 3,44%

 

Na powyższym przykładzie możemy wnioskować, że Banki wcale tak dużo nie zarabiają, ponieważ tylko ta naliczona marża stała 2% doliczona do stawki jest jego zarobkiem, która równa się w zyskach lokacie 1%. Bez względu, w jakiej walucie bank udzieli nam kredytu zysk z kredytu ma taki sam, różnica jedynie wynika tylko ze stawki, po której Bank pożycza na rynku pieniądze. Dodatkowo przegladając się symulacji kredytu o oprocentowaniu 6,16% w PLN do kredytu o oprocentowaniu 4,93% w EURO (różnica między nimi wynosi 1,23%) możemy powiedzieć ze niema prawie między nimi różnicy w ratach. Możemy wnioskować że koszty kredytu mamy prawie zrównane ze stopami UE, do których to będą zrównane nasze stopy procentowe czyli stawka WIBOR zrówna się z EUROLIBOREM.

 

3. Kalkulacja kosztów kredytu w wysokości 100 tys. zł, zaciągniętego na okres 10 lat (120 miesięcy).

Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach stałych, bo wtedy nie musimy znać całego harmonogramu, aby wyliczyć jego koszt. Załóżmy, że oprocentowanie nominalne wynosi 4,16% ( WIBOR 6/M) + marża stała 2%=6,16% proc. p.a. dla PLN. Zatem rata stała kredytu podana przez Bank wynosi 1 118,26 zł (kapitał +odsetki)

.

ˇ Mnożąc ratę kredytu przez ilość miesięcy przypadającą na okres trwania kredytu ( 120 miesięcy) otrzymamy 134 191,20 zł.

ˇ Następnie odejmując kapitał w wysokości 100 000 zł, otrzymamy kwotę odsetek równą 34 191,20 zł.(34%)

Do tego dodajemy wszystkie opłaty związane z przyznaniem kredytu 3 000 zł i otrzymujemy 37 191,20 zł *( 37,19%), co stanowi 3 719,12 zł średnią roczną w skali roku kosztu kredytu dla klienta, który to koszt jest równy lokacie terminowej o oprocentowaniu 3,72% w skali roku?

 

*Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 10 lat

 

4. Kalkulacja kosztów kredytu w wysokości 100 tys. zł, zaciągniętego na okres 30 lat (360 miesięcy)

Niech rata stała kredytu wyniesie 609,88 zł.

ˇ Mnożąc ratę stałą przez ilość miesięcy przypadającą na okres trwania kredytu ( 360 miesięcy) otrzymamy 219 556,8 zł.

Następnie odejmujemy kapitał w wysokości 100 000 zł, otrzymując kwotę odsetek równą 119 556,80 zł.(119,56%) Do tego dodajemy wszystkie koszty związane z przyznaniem kredytu (tj. 3 000 zł, jak w punkcie 3), otrzymując 122 556,80 zł **(122,56%),co stanowi 4 085,23 zł średnią w skali roku kosztu kredytu dla klienta, który to koszt jest równy lokacie terminowej o oprocentowaniu 4,09% w skali roku?

 

**Tą kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 30 lat.

Wyliczając w ten sam sposób koszt kredytu o oprocentowaniu np.4,93% w EURO:

Oddamy średnio wyliczając koszt kredytu na ratach stałych więcej po 10 latach od każdej pożyczonej kwoty 29,87%, co stanowi 2,99% średnią w skali roku kosztu kredytu dla klienta od każdej kwoty pożyczonej z banku oraz jest zbliżone do średniego oprocentowania lokaty terminowe.

 

Przy 30 latach oddamy średnio więcej od każdej pożyczonej kwoty 91,72%,co stanowi 3,06% średnią w skali roku kosztu kredytu dla klienta, co stanowi 3,06 % oraz jest zbliżone też do średniego oprocentowania lokaty terminowej.

 

Wyliczając w ten sam sposób koszt kredytu o oprocentowaniu, np. 3,44% w CHF: oddamy średnio wyliczając koszt kredytu na ratach stałych więcej po 10 latach

od każdej pożyczonej kwoty 18,33%, co stanowi 1,83% średnia w skali roku kosztu kredytu dla klienta, oraz jest zbliżone do średniego oprocentowania lokaty terminowe.

 

Przy 30 latach oddamy średnio więcej od każdej pożyczonej kwoty 60,45% co stanowi 2,02% średnią w skali roku kosztu kredytu dla klienta oraz jest zbliżone do średniego oprocentowania lokaty terminowej.

 

Teraz łatwo nam porównać koszt kredytu hipotecznego z kredytem krótkoterminowym oraz do zysków z lokat i systematycznego oszczędzania.

Proponuję zmniejszyć kwotę kredytu hipotecznego do kwoty zobowiązania krótkoterminowego, a na odwrót przy kredycie krótkoterminowym Dopiero wtedy można wyraźnie zauważyć, jaki mały koszt jest związany z kredytem hipotecznym. Przykład jak to zrobić:, jeżeli po 10 latach ze 100 000 zł przy oprocentowaniu 6,16% oddamy 37 191,20 zł *( 37,19%), to jest tak samo jak z 10 000 zł oddamy 3 719,12 zł(37,19%), oraz jest to samo jak z 1000 zł. oddamy 371,91 zł(37,19%).

Tak, więc czy pożyczymy 100 tyś zł., czy 1000 zł procentowo oddamy tyle samo bez względu od kwoty kredytu i okresu kredytowania?

Żeby się o tym przekonać wystarczy koszt tego kredytu podnieść do kwoty kredytu hipotecznego. . . .

I tak mamy:

Jeżeli z 1 000 zł po trzech latach oddamy 268,12zł

To jest równowartość 1 000 zł razy 10= 10 000 zł po trzech latach oddamy 2 681,20 zł

To jest równowartość10 000 złrazy 10 = 100 000 zł po trzech latach oddamy 26 812,00zł

 

- Jak już podnieśliśmy kwotę kredyt o równowartości 1000 zł do 1 00 000 zł to dopiero teraz widzimy, jaki duży koszt ponosimy przy kredytach krótko terminowych?, Czyli 26,81%a takie same koszty przy kredycie hipotecznym mamy dopiero po 8-10 latach jego spłaty w zależności od jego oprocentowania.

- Wystarczy taki kredyt krótkoterminowy zaciągnąć dwa razy w ciągu 10 lat i mamy już poniesiony koszt 53,62% równy kosztowi kredytu hipotecznego po 16-20latach jego spłaty.

 

Można powiedzieć:

„... po co mi spłacać kredyt przez 30lat i płacić ratę 609,88 zł, skoro stać mnie na płacenie raty w wysokości 1 118,26 zł. przez 10 lat”. Otóż tę różnicę 500 zł ( Tabela nr.6) powinniśmy wpłacać w systematyczne oszczędzanie na swoja emeryturę.

Po 30 latach kredytobiorcy zwróciłyby się zarówno koszty kredytu, równocześnie systematyczne oszczędzanie na emeryturę pozwoliłoby mu zgromadzić w ten sposób 793 338,40 zł dodatkowych oszczędności wraz z wartością rynkową nieruchomości po odliczeniu kosztu tego kredytu i kwoty, którą wpłaciliśmy. . .

 

Gdybyśmy wpłacili tylko raz 100 000 zł.(Równowartość 10 000zł razy 10) możemy zyskać po 30 latach równowartość 1 006 270 zł (100 627 razy 10, odliczając koszt kredytu mamy 783 713,20 zł dodatkowych oszczędności.

Pobieżna analiza kosztowności kredytu może prowadzić kredytobiorcę do stwierdzenia, że lepiej spłacać kredyt przez 30 lat, a nie przez 10 lat, chociaż pozwala mu na to jego sytuacja finansowa. Jednak warto zastanowić się, czy nie lepiej wpłacać różnicę wysokości raty w systematyczne oszczędzanie.

 

Aż trudno uwierzyć, że Polacy likwidują swoje zyski z oszczędności, które są większe od kosztów kredytu, aby zmniejszyć oprocentowanie kredytu o 0,5% czy 2%, co tak naprawdę się nie opłaca.

 

Dlatego polecam kredyt w walucie, w której jest najmniejsze oprocentowanie od której uzależnione są w Polsce stopy procentowe i inflacja. Czy to będzie kredyt w złotówkach czy w dewizie oba się opłacają bo w interesie kredytobiorcy jest płacić jak najniższe raty i nie nadpłacać kredytu.

 

Zamiast wydawać swoje oszczędności, np. na zakup i urządzenie mieszkania, zakup samochodu lepiej zrobić to za pieniądze z kredytu. Kupując za gotówkę lub nadpłacając kredyt tracimy, ponieważ zyski z oszczędności są wyższe od kosztów kredytu. Spora część kredytobiorców może powiedzieć:

 

„... skąd można wiedzieć, co będzie za 10 czy 30 lat?”.

 

Odpowiedź jest prosta. Z roku na rok zmniejszają się koszty kredytu (np. przy kredycie na 30 lat po 5 latach jego spłaty mamy koszt już poniesiony jego spłaty z 10 lat, po 10 latach jego spłaty mamy koszt już poniesiony jego z 20 lat. Tak, więc w trakcie spłaty kredytu spada nam zadłużenie, a spłacanej racie odsetkowo kapitałowej przeważa kapitał, a nie odsetki.

 

Jeśli spłacamy kredyt i w trakcie jego spłat i stopy procentowe pójdą górę, to odsetki wzrosną nam nieznacznie, ponieważ koszt pożyczonej kwoty ponieśliśmy na początku.

 

Gdy koszt kredytu idzie w górę, to nasze zyski z oszczędności bardziej pójdą w górę niż koszty kredytu.

W 2000 roku oprocentowanie kredytu w PLN było na poziomie 18% i jego koszt równał się lokacie 10%, a lokaty mieliśmy 18%. Jeśli oprocentowanie kredytu utrzymałoby się do dziś na tym poziomie, to koszt kredytu zaciągniętego na 60 miesięcy wynosiłby od pożyczonej kwoty 50%, a z drugiej strony zysk z lokaty z kapitalizacją odsetek, co roku z tej samej kwoty, którą byśmy pożyczyli, wynosiłaby 128,77% - 50% koszt kredytu = 78% zysku po spłacie tego kredytu.

 

 

Czy realne są takie zyski z oszczędności? Tak. Wystarczy sprawdzić wyniki zysków z okresu, który minął.

ˇ Fundusz Stabilnego Wzrostu,

Stopa zwrotu w okresie 31.01.2003 – 31.01.2006 dla Funduszu Stabilnego

Wzrostu wynosiła 42,77% czyli zysk roczny 14,26%

ˇ Fundusz Zrównoważony,

Stopa zwrotu w okresie 31.01.2002 – 31.01.2006 dla Funduszu Zrównoważonego

wynosiła 67,87% czyli zysk roczny 16,97%**.

ˇ Fundusz Akcji,

Stopa zwrotu w okresie 31.01.2000 – 31.01.2006 dla Funduszu Akcji wynosiła

100,97% czyli zysk roczny 16,83%**.

ˇ CU Polskich Akcji za rok 2005 stopa zwrotu 23,13%

ˇ BPH FIO Akcji za rok 2005 stopa zwrotu 31,66 %

ˇ BPH FIZ Bezpieczna Inwestycja za rok 2005 stopa zwrotu 18,14 %

*Historyczne wyniki funduszy inwestycyjnych otwartych zarządzanych przez PKO/CREDIT SUISSE

Czy słuszny więc są ataki na Banki za stan gospodarki, jeśli zyski z oszczędzania są o wiele wyższe jak koszty kredytu?

Michał Asman

:lol: :lol: :lol: :grin: :lol: