Zmiana ceny mieszkania a kredyt

[Pawelo]

Witam!

 

Otrzymałem Kredyt hipoteczny w Kredyt Banku w 2012 r na mieszkanie budowane przez dewelopera. Cena nieruchomości 135 900 (kredyt 104 000 oraz mój wkład własny w wysokości 31 900). Mieszkanie zgodnie z umową ma być wykończone jednak mogę zrezygnować z tej opcji dzięki czemu cena mieszkania zmaleje o 9 000 zł . i będzie wynosiła 126 900 zł.

 

I tu pojawia się moje pytanie:

Jak bank zareaguje na aneks do umowy zmniejszający cenę nieruchomości?

Do tej pory bank wypłacił 90 500 zł (ostatnia transza w czerwcu 13 500)

[PlanFinance]

Trudno powiedzieć bo nie wiadomo czy wykończenie nie miało wpływu na wartość nieruchomości. Musisz zgłosić się do banku i to wyjaśnić. KB to obecnie BZ WBK z ichniejszym procesem co powoduje, iż trudno określić. Sprawa indywidualna.

[Bożena Myszczyszyn]

Witam!

 

Otrzymałem Kredyt hipoteczny w Kredyt Banku w 2012 r na mieszkanie budowane przez dewelopera. Cena nieruchomości 135 900 (kredyt 104 000 oraz mój wkład własny w wysokości 31 900). Mieszkanie zgodnie z umową ma być wykończone jednak mogę zrezygnować z tej opcji dzięki czemu cena mieszkania zmaleje o 9 000 zł . i będzie wynosiła 126 900 zł.

 

I tu pojawia się moje pytanie:

Jak bank zareaguje na aneks do umowy zmniejszający cenę nieruchomości?

Do tej pory bank wypłacił 90 500 zł (ostatnia transza w czerwcu 13 500)

 

Na rynku pierwotnym zmiana ostatecznej ceny jest czymś co się zdarza - najczęściej w wyniku przeliczenia powierzchni nieruchomości.

 

Kredytobiorca ma prawo uruchomić mniej kredytu niż ma przyznane w umowie pod warunkiem, że zakończy inwestycję ( tutaj zakończenie to stan deweloperski, oddanie do użytkowania i przeniesienie własności)

Proponuję na razie banku nie informować o aneksie i zmianach w umowie z deweloperem.

 

Kredyt Bank w warunkach uruchomienia kolejnych transz ma zapis :

złożenie przez Kredytobiorcę pisemnej dyspozycji wypłaty dla każdej kolejnej transzy kredytu, podpisanej przez co najmniej jedną z osób występujących po stronie Kredytobiorcy.

 

Deweloper dostał do tej pory 122.400 zł ( kredyt 90.500 + środki własne 31.900) , czyli do uruchomienia wg nowej ceny pozostało 4.500 zł ,

 

PROPONOWANA KOLEJNOŚĆ DZIAŁAŃ :

1. podpisanie aneksu z deweloperem ( bez przedkładania w banku )
   
2. złożenie dyspozycji uruchomienia ostatniej transzy na kwotę 4.500 zł, tytułem uruchomienia części transzy kredytu...
   
3. podpisanie aktu notarialnego z deweloperem ( być może przy okazji będzie jeszcze zmiana adresu roboczego na właściwy )
   
4. przedłożenie w banku aktu notarialnego przeniesienia własności - teraz jest czas na wnioskowanie o zmiany kompleksowo

 

ANEKS MOŻE OBJĄĆ:

1. zmianę adresu nieruchomości
   
2. zmianę celu kredytowania - jeśli te 9000 zł, których nie dostanie deweloper przyda się na wykończenie we własnym zakresie to można sporządzić kosztorys, zmienić cel ( budowa realizowana przez dewelopera + wykończenie) i uruchomić te 9000 zł na własny rachunek - jeśli tak miałoby być to wniosek o aneks można złożyć zaraz po wysłaniu ostatniej kwoty dla dewelopera
   
3. zmiana kosztu inwestycji ( cena u dewelopera) i zmniejszenie kwoty kredytu o niewykorzystaną kwotę, z wartością nieruchomości nie powinno być problemu nawet jak bank ją skoryguje do nowej ceny, to nie wpłynie to zasadniczo na LTV ( nieznacznie się poprawi )
   
4. przy okazji można się zastanowić czy nie zmienić dnia płatności raty kredytu itp
   

 

KB to obecnie BZ WBK z ichniejszym procesem co powoduje, iż trudno określić. Sprawa indywidualna.

"ichniejszy proces" - w pełni funkcjonuje przy nowych wnioskach, jest jedna wspólna oferta BZ WBK

 

natomiast dotychczasowe umowy zawarte z Kredyt Bankiem pozostają w mocy i kredytobiorcę obowiązują zapisy, które ma we własnej umowie, nawet , jeżeli uruchomieniem środków i przygotowaniem aneksu zajmą się ludzie z BZ WBK

[Pawelo]

Byłem dzisiaj w spółdzielni która buduje ten blok i sprawa wygląda tak:

Na dzień dzisiejszy spółdzielnia nie jest w stanie powiedzieć mi ile wyniesie rozliczenie mieszkania, ostateczna cena zakupu nieruchomości (po rezygnacji z wykończenia) wiem tylko, że może to być jakieś 9 tyś zł. Czy w tym wypadku nie lepiej wpłacić całej transzy? Jak bank zareaguje jeżeli w akcie notarialnym będzie niższa kwota zakupu mieszkania po rozliczeniu?

[PlanFinance]

Czy w tym wypadku nie lepiej wpłacić całej transzy? Jak bank zareaguje jeżeli w akcie notarialnym będzie niższa kwota zakupu mieszkania po rozliczeniu?

 

Zgłoś się do banku.

[Bożena Myszczyszyn]

Zgłoś się do banku.

Uważam, że nie zaszkodzi przygotować się do rozmowy z bankiem konsultując sytuację chociażby po to, żeby nie dać się zbyć, jeśli się nie ma w banku dobrego, zaufanego doradcy ( co jest prawdopodobne skoro pojawia się temat na forum)

 

Byłem dzisiaj w spółdzielni która buduje ten blok i sprawa wygląda tak:

Na dzień dzisiejszy spółdzielnia nie jest w stanie powiedzieć mi ile wyniesie rozliczenie mieszkania, ostateczna cena zakupu nieruchomości (po rezygnacji z wykończenia) wiem tylko, że może to być jakieś 9 tyś zł. Czy w tym wypadku nie lepiej wpłacić całej transzy?

 

Założyłam po przeczytaniu pierwszego posta, że z deweloperem/SM wszystko zostało ustalone tj.

• ostateczna kwota za mieszkanie
  
• termin i sposób formalnego potwierdzenia zmian to znaczy, czy będzie aneksem zmieniana umowa przedwstępna/umowa deweloperska, czy też dopiero przeliczenie nastąpi przy akcie notarialnym - umowie ostatecznej ( przeniesienia własności)
  

 

W banku, żeby cokolwiek zmienić musi być podstawa - tutaj SM/deweloper nic nie potrafi potwierdzić, więc tym bardziej kredytobiorca nie wie jakich zmian chce dokonać. Na ten moment można sobie w banku porozmawiać czysto teoretycznie - analogicznie jak tu na forum.

 

Moja poprzednia propozycja zakładała jako pierwszy - aneks do umowy przedwstępnej/deweloperskiej z deweloperem/SM.

 

Teraz jednak wnioskuję, że o aneksie nie ma mowy, zatem obowiązują dotychczasowe transze i terminy.

 

ZACZĄĆ - należy od SM/dewelopera i dopytać, ustalić dokładnie jak to widzi SM/deweloper ( potem dopiero myśleć o zmianach w banku) :

• jeśli nie wiadomo ILE- to kiedy będzie wiadomo ? czy tuż przed aktem not. ?
  
• to SM/deweloper powinna potwierdzić, że ma być uruchomiona mniejsza kwota ostatniej transzy i podać dokładnie jaka ( na piśmie )
  
• jeśli powyższe nie jest możliwe z odpowiednim wyprzedzeniem przed terminem ostatniej transzy - to należy upewnić się w jaki sposób SM/deweloper rozliczy się z nadpłaty, jeśli rezygnacja z wykończenia będzie już po fakcie otrzymania zapłaty
  

 

W ten sposób kolejne kroki wyglądałyby tak:

1. uruchomienie ostatniej transzy w pierwotnej wysokości
   
2. oddanie lokalu do użytkowania i ostateczne przeliczenia , ustalenia z czego jest rezygnacja i jakie to ma przełożenie na cenę
   
3. akt notarialny przeniesienia własności
   
4. zwrot nadpłaty tyt rozliczenia przez SM/dewelopera bezpośrednio na wskazany rachunek przez kredytobiorcę (to ewentualnie może być przed aktem notarialnym) - czyli zamiast bank przelac z kredytu te +/- 9000 zł na wykończenie we własnym zakresie zrobi to SM/deweloper
   
5. ale o to wszystko trzeba zapytać SM/dewelopera - jak oni technicznie rozliczą się z tej różnicy w cenie
   

 

Potem oczywiście akt notarialny trzeba dostarczyć do banku zgodnie z warunkami umowy i celem przygotowania dokumentów do wpisu hipoteki. Kwota kredytu w ten sposób się nie zmienia. Można zaczekać i zobaczyć jak zareaguje bank - być może bez słowa zostaną przygotowane dokumenty do hipoteki, a jeśli bank będzie miał zastrzeżenia do pomniejszonej ceny w akcie notarialnym przeniesienia własności to na tym etapie można sporządzić aneks zmieniający cel kredytowania lub tylko warunki dodatkowe ( np. rozliczenie wykonania wykończenia poprzez inspekcję w określonym terminie) .

 

 

Jak bank zareaguje jeżeli w akcie notarialnym będzie niższa kwota zakupu mieszkania po rozliczeniu?

normalnie, w centrum kredytów hipotecznych po otrzymaniu aktu notarialnego ocenią, czy zmiany sa na tyle istotne, że wymagają aneksu i jeśli tak będzie to zwyczajnie będzie przygotowany odpowiedni aneks - co najwyżej może kosztować np. 200 zł

 

Mam dobre doświadczenia zarówno z zespołem w kredytach hipotecznych byłego Kredyt Banku jak i z BZ WBK - normalni ludzie z którymi normalnie można rozmawiać celem znalezienia najlepszego rozwiązania.

[Pawelo]

Na dzień dzisiejszy muszę złożyć deklarację w SM czy rezygnuję z wykończenia lokalu, oczywiście nie chcę aby SM wykańczała mi mieszkanie dlatego moje pytania. Dokładna cena jaką mam zapłacić będzie znana dopiero przed aktem notarialnym (przed wypłatą transzy mogą mi wyliczyć mniej więcej ile to będzie) wtedy nastąpi ostateczne rozliczenie. Odnośnie ewentualnej nadpłaty SM nie będzie robiła problemów i zwróci nadpłaconą kwotę.

[Bożena Myszczyszyn]

Na dzień dzisiejszy muszę złożyć deklarację w SM czy rezygnuję z wykończenia lokalu, oczywiście nie chcę aby SM wykańczała mi mieszkanie dlatego moje pytania. Dokładna cena jaką mam zapłacić będzie znana dopiero przed aktem notarialnym (przed wypłatą transzy mogą mi wyliczyć mniej więcej ile to będzie) wtedy nastąpi ostateczne rozliczenie. Odnośnie ewentualnej nadpłaty SM nie będzie robiła problemów i zwróci nadpłaconą kwotę.

 

To w takim razie łatwiejszą i prostszą drogą będzie uruchomienie całego kredytu(gdyby została niewykorzystana kwota kredytu to bank najwcześniej uruchomiłby ją na rachunek ROR po akcie notarialnym końcowym i aneksowaniu umowy kredytowej ) i potem zwrot różnicy powstałej z rozliczenia przez SM na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy nabywcy. (wtedy ewentualny aneks z bankiem jest już na spokojnie, bez presji, że środki są potrzebne, a trzeba czekać )