Kredyt na Dom - 100 % a nawet z plusem - 475 000

[Hamilcar]

Witam

 

Wysokość kredytu. 475 000 plus w miarę możliwości 30 000 - 50 000 na remont

Wartość nieruchomości / wkład własny. 598 000 ( wycena ) / 0

Rynek pierwotny/rynek wtórny. - wtórny

Rodzaj nieruchomości. - dom

Metraż nieruchomości. - 186 m2 użytkowa, 698 m2 działka

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). śląskie/katowice

Stan zaawansowania inwestycji. - gotowe

Waluta kredytu. najchętniej PLN ale z dobrymi warunkami inne do rozważenia

Pożądana długość okresu kredytowania. max - ( kredytobiorcy 42 i 41 lat)

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 4

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. - trochę niestandardowe opis poniżej

Źródło uzyskiwania dochodów. trochę niestandartowe opis poniżej

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód. - trochę niestandartowe opis poniżej

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 42 / 41 lat

Aktualne obciążenia kredytowe. - szczegóły poniżej

Historia w BIK. - pozytywna żaden Bank w którym byłem nie miał zastrzeżeń

 

Dodatkowe info:

1. Kredyt - tylko 100% wartości transakcyjnej jeśli możliwe to dodatkowo 30 - 50 tys na remont

2. Wartość według operatu sporządzonego przez biegłego na żądanie jednego z banków 598 000 ( styczeń 2013)

3. Kredytobiorcy - wspólność ustawowa małżeńska , kredyt wspólny

4. Dochody:

- K 1

a. umowa o pracę na czas nieokreślony od 06-2012 - 1/2 etatu , wynagrodzenie stałe 2500 brutto ( info dodatkowe pracodawcą jest spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej lecz jestem zatrudniony przez syndyka do przeprowadzenia upadłości tej spółki , potrwa 2-3 lata a potem będzie następna tak jak wcześniej były inne , z syndykiem współpracuje od 2008 roku)

b. powołanie na stanowisko prezesa - od 02-2009 - wynagrodzenie stałe 6800 brutto (netto 5000 nie ma ZUS) ( info dodatkowe w spółce mam 30% udziałów )

c. stała umowa o dzieło/zlecenie od 2008 roku - wynagrodzenie średnio około 1000 zł netto miesięcznie ( info dodatkowe corocznie jest przerwa wakacyjna lipiec/sierpień wiec niektóre banki nie honorują )

d. stała umowa o dzieło od 02-2013 - wynagrodzenie około 400 zł miesięcznie ( info dodatkowe również będzie przerwa wakacyjna )

- K2

- umowa o pracę na czas nieokreślony od 09-2011 , 0,31 etatu- wynagrodzenie 440 zł. brutto ( info dodatkowe branża edukacja )

- umowa o pracę na czas nieokreślony od 09-2011 , 0,61 etatu- wynagrodzenie 1 700 zł. brutto ( info dodatkowe branża edukacja )

- stała umowa zlecenia od 2002 roku - wynagrodzenie średnio około 400 zł netto miesięcznie ( info dodatkowe corocznie jest przerwa wakacyjna lipiec/sierpień wiec niektóre banki nie honorują )

- stała umowa o dzieło od 2009 roku - wynagrodzenie średnio około 400 zł netto miesięcznie ( info dodatkowe corocznie jest przerwa wakacyjna lipiec/sierpień wiec niektóre banki nie honorują )

5. Obciążenia kredytowe

wspólne

- kredyt hipoteczny do 2018 roku aktualne saldo ok 34 000 zł. rata ok. 600 zł. ( zabezpieczenie działka budowlana niezabudowana o wartości według wyceny z marca 2013 - 66 000 )

- kredyt gotówkowy do 2016 aktualne saldo ok 15 000 rata ok 510

K1

- karta kredytowa - limit 2000 ( do zamknięcia w razie potrzeby)

- karta kredytowa - limit 7000 ( w razie konieczności do zamknięcia chociaż wolałbym nie bo mam na niej dobre warunki )

 

Przeszliśmy już kilka Banków i w większości na hasło upadłość likwidacyjna i powołanie do zarządu występowała reakcja wręcz alergiczna

Przeszkodą w uzyskaniu kredytu w istocie było żądanie banków udostępnienia wyników finansowych spółki, których dać im nie mogłem ze względu na brak zgody pozostałych wspólników, a dobre stosunki z wspólnikami są dla mnie ważniejsze niż kredyt. Najdalej w tym poszedł GNB który uzależnił kredyt od zdolności kredytowej spółki mimo że spółka nie jest zainteresowana tą nieruchomością ani tez nie będzie współkredytobiorca czy kredytobiorcą.

Byliśmy w : PKO BP, Eurobank, Milenium, GNB i Alior ( ten ostatni to była 3 miesięczna żenada która skończyła się moją skargą do UOKiK i KNF a może będzie też proces o koszty na które nas naciągnęli ale to zależy od prawników )

 

Proszę o realne propozycje

[Bożena Myszczyszyn]

4. Dochody:

- K 1

a. umowa o pracę na czas nieokreślony od 06-2012 - 1/2 etatu , wynagrodzenie stałe 2500 brutto ( info dodatkowe pracodawcą jest spółka z o.o. w upadłości likwidacyjnej lecz jestem zatrudniony przez syndyka do przeprowadzenia upadłości tej spółki , potrwa 2-3 lata a potem będzie następna tak jak wcześniej były inne , z syndykiem współpracuje od 2008 roku)

b. powołanie na stanowisko prezesa - od 02-2009 - wynagrodzenie stałe 6800 brutto (netto 5000 nie ma ZUS) ( info dodatkowe w spółce mam 30% udziałów )

c. stała umowa o dzieło/zlecenie od 2008 roku - wynagrodzenie średnio około 1000 zł netto miesięcznie ( info dodatkowe corocznie jest przerwa wakacyjna lipiec/sierpień wiec niektóre banki nie honorują )

d. stała umowa o dzieło od 02-2013 - wynagrodzenie około 400 zł miesięcznie ( info dodatkowe również będzie przerwa wakacyjna )

Zatrudnienie przez syndyka jest rzeczywiście problemem - jednakże sądzę, że ta kwota nie jest nieodzowna dla zapewnienia zdolności.

 

Pytanie - ile firm tutaj mamy ?

spółka w likwidacji

spółka, w której są udziały i stanowisko prezesa - to rozumiem już całkiem inna firma ?

umowy zlecenia i o dzieło są z jeszcze innymi firmami czy którąś z tych dwóch spółek ( punkt a i b) ?

 

umowa o dzieło z 02.2013 zostanie pominięta z uwagi na zbyt krótki okres

 

te przerwy wakacyjne dla umów zlecenia/o dzieło dla K1 i K2 wynikają z charakteru tych umów i powiązania właśnie z branżą edukacyjną, a tym samym są konsekwencją przerwy wakacyjnej w szkolnictwie czy mają inne uzasadnienie ?

 

Przeszliśmy już kilka Banków i w większości na hasło upadłość likwidacyjna i powołanie do zarządu występowała reakcja wręcz alergiczna

Przeszkodą w uzyskaniu kredytu w istocie było żądanie banków udostępnienia wyników finansowych spółki ( ...)

Byliśmy w : PKO BP, Eurobank, Milenium, GNB i Alior ( ten ostatni to była 3 miesięczna żenada która skończyła się moją skargą do UOKiK i KNF a może będzie też proces o koszty na które nas naciągnęli ale to zależy od prawników )

Czy we wszystkich wymienionych bankach był procesowany wniosek ( wysłany do analizy do centrali banku ) wiążący się z odmowną decyzją, czy też w niektórych przypadkach były to tylko rozmowy z doradcą w oddziale bez złożenia wniosku ?

[Hamilcar]

Zatrudnienie przez syndyka jest rzeczywiście problemem - jednakże sądzę, że ta kwota nie jest nieodzowna dla zapewnienia zdolności.

 

W większości przekonałem iż jest to de facto zatrudnienie w Kancelarii Syndyka, sformalizowane w spółkach w upadłości

 

Pytanie - ile firm tutaj mamy ?

spółka w likwidacji

spółka, w której są udziały i stanowisko prezesa - to rozumiem już całkiem inna firma ?

umowy zlecenia i o dzieło są z jeszcze innymi firmami czy którąś z tych dwóch spółek ( punkt a i b) ?

 

Są to 4 firmy nie powiązane z sobą ( nie licząc mojej osoby)

- spółka w upadłości

- spółka z o.o. - nie powiązana w żaden sposób z syndykiem

- zlecenie - stowarzyszenie realizujące projekty europejskie

- dzieło - stowarzyszenie ( inne )

 

te przerwy wakacyjne dla umów zlecenia/o dzieło dla K1 i K2 wynikają z charakteru tych umów i powiązania właśnie z branżą edukacyjną, a tym samym są konsekwencją przerwy wakacyjnej w szkolnictwie czy mają inne uzasadnienie ?

 

wynikają one z charakteru umów, nie mają powiązania z branżą edukacyjną, przerwa wakacyjna wynika w istocie z sezonu urlopowego a co z tym idzie z zmniejszoną frekwencją na zajęciach realizowanych przez żonę

 

Czy we wszystkich wymienionych bankach był procesowany wniosek ( wysłany do analizy do centrali banku ) wiążący się z odmowną decyzją, czy też w niektórych przypadkach były to tylko rozmowy z doradcą w oddziale bez złożenia wniosku ?

 

We wszystkich Bankach był procesowany wniosek

- PKO BP - brak formalnej odmowy, odrzucono dochód z spółki w upadłości ( cytat: nie moga zaakceptować tego dochodu bo wiedzą jak się spółka zachowywała przed upadłoscią na moja ripostę że dlatego że tak się zachowywali mam teraz pracę - zaległo milczenie ) tutaj faktyczny problem może być inny PKO ma duże zangażowanie kredytowe w tym podmiocie nawet na skalę tego banku, do dalszego procesowania zażądali dodatkowego kredytobiorcy lub poręczyciela, czego nie mogłem zaakceptować

- Eurobank - brak formalnej odmowy, w trakcie analizy zażądali wyników finansowych spółki, których nie mogłem i nie chciałem dostarczyć

- Milenium - identyczna sytuacja jak Eurobanku

- GNB - jak wyżej z tym że dodatkowo uzaleznili przyznanie kredytu dla mnie i żony od zdolności kredytowej spółki, dla mnie kuriozum gdyby spółka chciała kupić tę nieruchomość wystarczyłaby tylko jej zdolność kredytowania a nie była by jej potrzebna zdolnosc kredytowa moja i żony

- Alior - zmusiłem do do formalnej odmowy żeby miec podstawy do skargi do UOKiK i KNF, decyzja kredytowa była pozytywna, w decyzji kredytowej zastrzegli kilka dodatkowych warunków, które zaakceptowałem i spełniłem, najważniejszy z nich to skonsolidowanie kredytu hipotecznego i dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipoteka na drugiej nieruchomości (działce), na dwa dni przed aktem notarialnym usłyszałem że TU Europa nie wyraziło zgody na ubezpieczenie niskiego wkładu ( i taka jest formalna odmowa udzielenia kredytu ) ale oczywiście nic nie stało na przeszkodzie aby to samo TU Europa wyraziło zgodę na obligatoryjne w tym kredycie ubezpieczenie na życie , jak sądzę owa niespójność w decyzjach TU Europa wynika z wysokosci zainkasowanych składek UNW składka ok 1500 zł. a zycie ok 60 000

 

Mam nadzieję w/w informacje są wyczerpujące

[ziut19]

Z duzym zainteresowaniem przyjrzalbym sie sprawie i zrobil krotki rekonesans.

Zobacze co da sie zrobic.

[Bożena Myszczyszyn]

- Alior - na dwa dni przed aktem notarialnym usłyszałem że TU Europa nie wyraziło zgody na ubezpieczenie niskiego wkładu ( i taka jest formalna odmowa udzielenia kredytu ) ale oczywiście nic nie stało na przeszkodzie aby to samo TU Europa wyraziło zgodę na obligatoryjne w tym kredycie ubezpieczenie na życie , jak sądzę owa niespójność w decyzjach TU Europa wynika z wysokosci zainkasowanych składek UNW składka ok 1500 zł. a zycie ok 60 000

 

Ubezpieczenie niskiego udziału a ubezpieczenie na życie nawet w tym samym TU to dwie różne i niezależne sprawy - co innego jest przedmiotem ubezpieczenia i inne jest ryzyko ubezpieczeniowe, stąd nie wiązałabym odmowy z kwotą składki.

 

Dodatkowo - w standardzie kredyty są ubezpieczane w ramach umowy grupowej między bankiem a TU, a tylko w ściśle określonych przypadkach bank jest zobowiązany występować o dodatkową , indywidualną zgodę na ubezpieczenie ( np. kwota kredytu, decyzja z odstępstwami ) . Czy znana jest przyczyna odmowy TU Europa ?

 

W sprawie - wysłałam zapytania do 5 banków, z czego 4 już odpowiedziały.

na NIE :

PEKAO SA - również poproszą o dokumenty finansowe spółki

BOŚ - podobnie + dodatkowo umowy zlecenie/o dzieło akceptują tylko w 50%, ostatecznie nie będzie zdolności

 

na TAK :

pozytywną odpowiedź mam z DEUTSCHE i WBK - szczegóły prześle w wiadomości prywatnej ,

( przy czym zawsze jest ryzyko, że analityk może zażądać dodatkowych dokumentów, nawet jak nie wynika to z procedury standardowej)

 

Będzie oczywiście potrzebny aneks do umowy przedwstępnej przedłużający termin zapłaty o co najmniej dwa miesiące, a najlepiej dla bezpieczeństwa o trzy miesiące.

 

 

Rozumiem, że w grę wchodzą wyłącznie banki z kredytowaniem na 90-100 % LTV.

 

Wniesienie 20% wkładu własnego nie wchodzi w grę ? - wtedy w pod uwagę można brać większą ilość banków

Czy ewentualnie była rozważana kwestia obniżenia kwoty kredytu w Alior Banku do poziomu nie wymagającego ubezpieczenia niskiego wkładu tj. 478.000 zł (z jednoczesną rezygnacją z ubezpieczenia na życie powiększającego kwotę kredytu ) ?

 

Jeszcze pytanie o operat - został zrobiony wg aktualnej wartości czy z uwzględnieniem remontu ?

[Mariusz śląsk]

z tym Pekao SA, to nie do końca tak jest, jeśli wniosek jest od samego początku dobrze realizowany i nie zmienia się kwot (wniosek nie idzie na centralę) to jest to do zrobienia, ale pod warunkiem że jest dobry bik

[Bożena Myszczyszyn]

z tym Pekao SA, to nie do końca tak jest, jeśli wniosek jest od samego początku dobrze realizowany i nie zmienia się kwot (wniosek nie idzie na centralę) to jest to do zrobienia, ale pod warunkiem że jest dobry bik

 

Przy tej kwocie kredytu wniosek pójdzie do centrali, a, że jest to znaczący udział w dochodzie taką właśnie mam odpowiedź, iż decydent w centrali będzie wymagał wyników spółki

 

 

BZ WBK, Deutsche - dopiero przy udziałach powyżej 50%

[Mariusz śląsk]

pierwszy raz się spotykam z tym, że kwota kredytu decyduje o tym czy wniosek idzie na centralę czy nie, mimo iż jestem pracownikiem tegoż banku, z tego co mi wiadomo to wniosek idzie na centralę jeśli jest rejonizacja (załatwiany jest kredyt dla osoby z woj. śląskiego przez bank poza województwem) lub wtedy gdy się coś zmieni we wniosku (2 opcje, poprawia się wniosek lub klient miał już kiedyś styczność z tym bankiem i są inne dane, np miał kiedyś konto z żoną a we wniosku jest kawalerem, lub rozwodnikiem itd. wtedy wniosek idzie na centralę i trzeba dostarczyć np orzeczenie o rozwodzie, natomiast to o czym mówisz to nie tak do końca bo kwota kredytu decyduje o tym czy wniosek musi przejść przez region, czyli dyrektora z danego terenu, a to też jest do zrobienia, dodam jeszcze jedną rzecz, co zauważyłem, co kraj to obyczaj, i w jednej placówce będą chcieli a w innej nie. Oto cała filozofia pozdrawiam

[prezesik24]

W DB nie wiem kto dał pozytywną , ale nie przyjete zostaną dochody z um o prace gdzie jest upadłość, z tytulu Prezesa, nie zostaną przyjete , poniewaz nie jest odprowadzany ZUS ( pytanie jeszcze czy kwota wpływa na konto ) .

 

W DB moim zdaniem negat. I dochody spolki w tym przypadku beda potrzebne na 100 %.

 

Pamietaj ze szczegoły podajemy tutaj nie na priv.

[Bożena Myszczyszyn]

to o czym mówisz to nie tak do końca bo kwota kredytu decyduje o tym czy wniosek musi przejść przez region, czyli dyrektora z danego terenu, a to też jest do zrobienia, dodam jeszcze jedną rzecz, co zauważyłem, co kraj to obyczaj, i w jednej placówce będą chcieli a w innej nie. Oto cała filozofia pozdrawiam

dziękuję za dodatkową "dawkę wiedzy" o banku "od kuchni"

u nas to się nazywa, że do 300.000 zł jest szybki proces oddziałowy to znaczy, decyzja finansowa w PEKAO SA na poziomie oddziału ... czyli wnioskuję, że można ewentualnie temat zweryfikować we własnym województwie w PEKAO SA celem uniknięcia rejonizacji - najlepiej, żeby region się wypowiedział bez wprowadzania wniosku do systemu

[Mariusz śląsk]

dokładnie tak

[Bożena Myszczyszyn]

W DB nie wiem kto dał pozytywną , ale nie przyjete zostaną dochody z um o prace gdzie jest upadłość

Bez tego dochodu - jest zdolność kredytowa, więc nie jest nieodzowny. Brak akceptacji nie powinien oznaczać braku zdolności.

 

Nie dostałam zapewnienia w 100%, że dochód zostanie bez problemu przyjęty, a jedynie, że dokumentując współpracę z syndykiem będzie próba zaliczenia tego dochodu na zasadzie umowy na czas określony, z tym uzasadnieniem, iż np. jest to kolejna firma, do której klient został skierowany z uwagi na współprace z syndykiem, oraz - klient nie był pracownikiem firmy zanim znalazła się w stanie upadłości, tylko "upadłość" jest "powodem" zatrudnienia

 

z tytulu Prezesa, nie zostaną przyjete , poniewaz nie jest odprowadzany ZUS ( pytanie jeszcze czy kwota wpływa na konto )

tę informację podawałam - być może umknęła - w takim razie jeszcze raz zweryfikuję pod tym kątem

[prezesik24]

Nie dostałam zapewnienia w 100%, że dochód zostanie bez problemu przyjęty, a jedynie, że dokumentując współpracę z syndykiem będzie próba zaliczenia tego dochodu na zasadzie umowy na czas określony, z tym uzasadnieniem, iż np. jest to kolejna firma, do której klient został skierowany z uwagi na współprace z syndykiem, oraz - klient nie był pracownikiem firmy zanim znalazła się w stanie upadłości, tylko "upadłość" jest "powodem" zatrudnienia

 

Nie ma takich możliwości - nie będzie rekomendacji i ten dochód nie zostanie wzięty pod uwagę.

 

Co do funkcji Prezesa- jezeli nie ma wplywu na konto i nie ma ZUS dochod nie zostanie uwzgledniony .

[Hamilcar]

Czy znana jest przyczyna odmowy TU Europa ?

 

Wedle informacji doradcy a Aliora przyczyną był dochód ze spólki w upadłości który był uwzględniony przy liczeniu zdolności kredytowej

 

Będzie oczywiście potrzebny aneks do umowy przedwstępnej przedłużający termin zapłaty o co najmniej dwa miesiące, a najlepiej dla bezpieczeństwa o trzy miesiące.

 

Umowa jest już aneksowana, a dodatkowo aby potwierdzić naszą wolę zakupu domu zawarliśmy z właścicielka umowę najmu do tego czasu

 

Rozumiem, że w grę wchodzą wyłącznie banki z kredytowaniem na 90-100 % LTV.

 

Dokładnie tak

 

Wniesienie 20% wkładu własnego nie wchodzi w grę ?

 

Nie. Gdybym chciał kredyt z 20% udziałem własnym prawdopodobnie temat dawno już byłby zamknięty. Niestety muszę brać pod uwage koszty oboczne ( notariusz, PCC, agencja nieruchomości itp). Dodatkowo musze mieć margines bezpieczeństwa na konieczność wykonania remontu tematów które mogą wyjść a których teraz nie planuje robić, a może się to okazać konieczne ze względu na to iż dom od 1.5 roku czeka na nabywce i mogę wyjść rożne rzeczy- po prostu nie mogę pozbawić się oszczędności

Jeszcze pytanie o operat - został zrobiony wg aktualnej wartości czy z uwzględnieniem remontu ?

 

operat jest przygotowany według aktualnej wartości.

Domy szeregowe w stanie deweloperskiem w tej dzielnicy kosztuja 600 - 700 tys.

 

pierwszy raz się spotykam z tym, że kwota kredytu decyduje o tym czy wniosek idzie na centralę czy nie,

 

akurat z tym w swoim życiu zawodowym spotykałem się dosyć często

 

z tytulu Prezesa, nie zostaną przyjete , poniewaz nie jest odprowadzany ZUS ( pytanie jeszcze czy kwota wpływa na konto ) .

 

Tutaj jestem trochę zdziwiony że tylko z powodu braku ZUS taki dochód jest dyskryminowany. Takie wynagrodznie jest zgodne z wszelkimi przepisami. Spotkałem się już z zarzutami ale wystarczało że pokazałem interpretację podatkową ( jakich wiele w tym zakresie ) ta to jedna z ostatnich

interpretacje-podatkowe.org/koszty-uzyskania-przychodow/ippb4-415-790-12-3-sp

( przepraszam za formę ale nie mogę wstawić linka poczatek wiadomo jaki )

 

wynagrodzenie zasadniczo wpływa na konto, ale zdarza sie że ze względu na charakter działalności spółki w kasie jest sporo gotówki a wpłata na konto firmowe jest obarczona prowizją a na prywatne nie wiec czasem następuje wypłata z kasy spółki. Natomiast zawsze niezależnie od formy wypłaty odprowadzane są zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych.