Konieczność nadpłaty kredytu RnS

[anigrodzik]

Witam,

 

mam taką sytuację:

 

od 10.04.2012 posiadamy z mężem kredyt hipoteczny w Banku Millennium w programie Rodzina na Swoim na kwotę 359000 zł. Marża 1,29% + wibor. Otrzymałam mieszkanie w spadku które musiałam sprzedać i kwotę ze sprzedaży aby nie płacić podatku do US muszę wydać właśnie na spłatę kredytu - chodzi o kwotę 135000 zł.

W związku z tym mam pytanie o najkorzystaniejsze rozwiązanie - czy powinnam nadpłacić kredyt najpóźniej jak się da żeby uniknąć podatku tj do 31 grudnia 2014 (2 lata podatkowe licząc od daty sprzedaży mieszkania ze spadku) i pozostawić okres kredytowania taki sam czy np nadpłacić już wcześniej i skrócić okres kredytowania?

Dodam że mamy kredyt na 30 lat, obecnie rata w Rodzina na Swoim wynosi ok 1100 zł - nie jest dla nas dużym obciążeniem - mogła by być wyższa.

 

Proszę o poradę bo zupełnie nie wiem jak podejść do tematu.

 

Pozdrawiam

 

Anna

[Bożena Myszczyszyn]

W związku z tym mam pytanie o najkorzystaniejsze rozwiązanie

 

Założenia :

Kredyt w Rodzina na Swoim 359.073 zł

marża 1,29%

wibor 2,81

stopa referencyjna 5,77%

powierzchnia lokalu 55,8 m2

okres spłaty 30 lat

obliczenia dotyczą najbliższych 24 miesięcy

 

nadpłata 135.000 zł teraz lub lokata na 2 lata i nadpłata 31.12.2014

 

Wrzucając to wszystko do symulatora mamy orientacyjnie ( kredyt 359.073 ) :

- suma dopłat BGK za najbliższe 24 miesiące = 17.970 zł

- suma odsetek płatnych przez kredytobiorcę w ciągu najbliższych 24 miesięcy = 10.724 zł

 

WARIANT PIERWSZY - nadpłata teraz

od kwoty przewyższającej 30 % kredytu będzie prowizja za wcześniejszą spłatę 2% = 545 zł

 

po nadpłacie ( kredyt 224.073 zł )

- suma dopłat BGK za najbliższe 24 miesiące = 11.214 zł

- suma odsetek płatnych przez kredytobiorcę w ciągu najbliższych 24 miesięcy = 6.692 zł

 

rezultat - dopłata zmalała o 6.756 zł , ale jednocześnie zmalała część odsetkowa płatna przez kredytobiorcę o kwotę 4.032 zł

 

im większa dopłata BGK - tym większy musi być poniesiony koszt odsetkowy po stronie kredytobiorcy, by taką dopłatę otrzymać

 

zaoszczędzone odsetki 4.032 zł - prowizja za wcześniejszą spłatę 545 zł = 3.487 zł - to jest realna korzyść

 

 

WARIANT DRUGI - nadpłata 31.12.2014

 

Kwota 135.000 zł idzie na lokatę - na ok. 1,5 roku

horyzont czasowy jest tak krótki, że powinny być brane pod uwagę tylko bezpieczne instrumenty bez ryzyka utraty kapitału.

 

Odsetki z lokaty za 18 miesięcy przy oprocentowaniu 4% minus podatek Belki = ok. 6.560 zł

przy oprocentowaniu lokaty 3 % minus podatek Belki = ok. 4.920 zł

W związku z niskim wiborem można od razu zaryzykować dłuższy termin lokaty, co wyeliminuje ryzyko odnawiania w trakcie na bardzo niskim oprocentowaniu.

 

Różnica w odsetkach zapłaconych przez kredytobiorcę w jednym i drugim wariancie kredytu = 10.724 zł - 6.692 zł = 4.032 zł , o tyle trzeba wydać więcej na spłatę kredytu

 

Odsetki z lokaty 6.560 zł - różnica w odsetkach zapłaconych od wyższej kwoty kredytu 4032 zł = 2.528 zł - tyle wynosi realna korzyść w tym wariancie

 

 

Zysk z lokaty raczej nie przewyższy kosztu odsetkowego od kredytu leżącego po stronie kredytobiorcy w przypadku zwłoki z nadpłatą , ale jednocześnie 1000 zł różnicy to nie jest wielka kwota ,

gdyby istniało ryzyko w najbliższych 18 miesiącach zmiany planów co do przeznaczenia otrzymanej kwoty 135.000 zł - to warto wstrzymać się z nadpłatą, gdyż kwota nadpłacona już będzie nie do odzyskania.

 

Nie ma najkorzystniejszego rozwiązania - wszystko zależy od tego co przewidujecie Państwo na najbliższe miesiące.

[anigrodzik]

BO-MYS wielkie dzięki!

 

Jestem pod wrażeniem jak to super wszystko udało się wyliczyć

 

Jeszcze tylko jedno pytanko jeśli mogę zadać - może lepiej by było jakoś skrócić kredyt - zmienić z 30 lat np na 20? Może wówczas mniej byśmy musieli nadpłacać? Czy takie zmiany opłacają się dopiero po 8 latach kredytu RnS? Może wówczas większe byłyby raty i dopłaty i taki kredyt by się nam bardziej opłacał?

Wiem tylko że musimy tę kwotę nadpłacić...

 

Pozdrawiam

 

Anna Siemianowska

[Bożena Myszczyszyn]

Jeszcze tylko jedno pytanko jeśli mogę zadać - może lepiej by było jakoś skrócić kredyt - zmienić z 30 lat np na 20? Może wówczas mniej byśmy musieli nadpłacać? Czy takie zmiany opłacają się dopiero po 8 latach kredytu Rodzina na Swoim? Może wówczas większe byłyby raty i dopłaty i taki kredyt by się nam bardziej opłacał?

 

Nadpłacając teraz 135.000 zł można zdecydować, czy zmniejszyć miesięczną ratę czy skrócić okres kredytowania.

 

Jeśli teraz okres kredytowania pozostałby bez zmian to skrócenie go po 8 latach będzie związane z ponownym badaniem zdolności kredytowej i aneksem.

 

Nadpłacając ze skróceniem okresu kredytowania nie można określić, że chce się kredyt na 20 lat - okres kredytowania wyliczy bank przy założeniu, że poziom raty pozostaje bez zmian , przy czym nie zmieni się pełna rata kapitałowo-odsetkowa, natomiast rata pomniejszona o dopłatę może różnić się od płaconej obecnie.

 

Wg moich wyliczeń nadpłata powinna umożliwić skrócenie okresu kredytowania do ok. 15 lat. .

Pełna rata na harmonogramie to +/- 1.765 zł

 

Obecna rata z uwzględnieniem dopłaty powinna nieznacznie wzrosnąć do poziomu ok. 1270 - 1300 zł , co jest rezultatem innej podstawy naliczania ( zadłużenia) , a zatem zmniejszenia dopłaty.

 

W rezultacie skrócenia okresu kredytowania teraz :

1) ogólna kwota dopłat przy stopie referencyjnej 5,77 % spadnie z ok. 43 tys do poziomu 35 tys zł (przed nadpłatą ok. 68 tys )

2) ogólny koszt odsetkowy leżący po stronie klienta ( odsetki pomniejszone o dopłatę) spadnie z poziomu ok. 116 tys do poziomu ok. 35 tys

 

 

 

Gdyby nadpłacić kredyt i odczekać do pełnych 8 lat ze skracaniem okresu :

 

1) Dopłata orientacyjnie zostałaby na poziomie 43 tys.

2) saldo kredytu powinno pozostać po 8 latach na poziomie ok. 186 tys zł , co, przy zachowaniu obecnego poziomu raty docelowej powinno dać możliwość aneksowania umowy i skrócenia okresu kredytowania o 11 lat (łączny okres kredytowania 19 lat)

3) odsetki zapłacone po stronie klienta w okresie dopłat to ok 24 tys zł + odsetki za kolejne 11 lat ok 45 tys = ok. 69 tys zł jako łączny koszt odsetkowy kredytu

 

Co prawda dopłata zmaleje o jakieś 8 tys zł , ale z kolei, żeby dostać te 8 tys z BGK trzeba samemu wydać na odsetki więcej o ok 34 tys , więc przy dzisiejszych założeniach czekanie ze skróceniem okresu kredytowania pomimo zmniejszenia się dopłaty będzie droższe dla kredytobiorcy o jakieś 26 tys zł

 

 

ale, można też rozważyć wariant :

 

jeśli nie skracać okresu kredytowania, to po nadpłacie rata pomniejszona o dopłatę powinna być mniejsza o +/- 500 zł , którą to kwotę, uwolnioną z budżetu rodzinnego można przeznaczyć na regularne oszczędzanie w którymś z dostępnych na rynku produktów, co przy rentowności na poziomie ok. 8% (dobre fundusze obligacyjne) powinno pozwolić zgromadzić kapitał

po 8 latach ok. 57 tys zł

po 10 latach ok. 90 tys zł

 

a to zupełnie zmienia obliczenia, bo przeznaczając zgromadzony kapitał na nadpłatę kredytu po 8 latach, saldo kredytu nie będzie 186 tys, ale np. 130 tys , co pozwoli skrócić okres kredytowania nie o 11 lat , ale o 7-8 lat i automatycznie koszt odsetkowy z 69 tys spadnie do ok 45 tys

 

a może właśnie wykorzystać ten okres , kiedy rata w okresie dopłat spadnie do poziomu 600-700 zł na zbudowanie kapitału na przyszłość ?

 

nie skracając okresu kredytowania w ogóle - docelowa rata powinna pozostać na poziomie ok. 1100 zł, czyli zgodnie z deklaracją na wstępie jest rezerwa w budżecie rodzinnym by płacić więcej, więc zamiast płacić więcej na kredyt można płacić "dla siebie" - na przyszłość

 

zakładając skromną rentowność na poziomie tylko 5% rocznie to z kwoty 500 zł co miesiąc uzbiera się

po 10 latach 77.000 zł

po 20 latach 205.000 zł

po 25 latach 297.000 zł

po 30 latach 416.000 zł

 

i to też nie jest złe rozwiązanie w momencie całkowitej spłaty kredytu mieć spory kapitał, bo wtedy wchodzi się w wiek emerytalny, zdrowie może być już nie takie, aktywność zawodowa mniejsza, dzieci w potrzebie itd...

 

przed decyzją polecam artykuł www(kropka)forbes.pl/dlaczego-warto-oszczedzac-dlugoterminowo,artykuly,154911,1,1.html

[Bożena Myszczyszyn]

Gdyby nadpłacić kredyt i odczekać do pełnych 8 lat ze skracaniem okresu :

(...)

2) saldo kredytu powinno pozostać po 8 latach na poziomie ok. 186 tys zł , co, przy zachowaniu obecnego poziomu raty docelowej powinno dać możliwość aneksowania umowy i skrócenia okresu kredytowania o 11 lat (łączny okres kredytowania 19 lat)

poprawka - źle sformułowałam, miałam na myśli do 11 lat od tego momentu

 

a to zupełnie zmienia obliczenia, bo przeznaczając zgromadzony kapitał na nadpłatę kredytu po 8 latach, saldo kredytu nie będzie 186 tys, ale np. 130 tys , co pozwoli skrócić okres kredytowania nie o 11 lat , ale o 7-8 lat i automatycznie koszt odsetkowy z 69 tys spadnie do ok 45 tys

tu podobnie - chodzi oczywiście o skrócenie od tego momentu odpowiednio do 11 lat lub do 7-8 lat

[anigrodzik]

BO_MYS bardzo dziękuje!

Jestem pod wrażeniem tych wyliczeń i jeszcze raz dzięki za pomoc